农房抵押贷款工作情况报告

Ⅰ 农村自建房如何抵押贷款

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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Ⅱ 农村信用社怎么办理房屋抵押贷款

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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Ⅲ 农村产权调研报告

农村产权调研报告

在生活中，报告使用的次数愈发增长，报告中涉及到专业性术语要解释清楚。一听到写报告马上头昏脑涨？下面是我为大家收集的农村产权调研报告，希望对大家有所帮助。

农村产权调研报告1

一、通州区农村产权流转交易市场建设背景

通州区位于北京市东南部，面积906平方公里,辖4个街道和11个乡镇，常住人口109万人。通州新城是距离北京中心城最近的新城，在北京市总体规划“两轴-两带-多中心”的空间格局中，位于北京长安街轴线与东部发展带的节点之上，处于环渤海经济圈的核心枢纽位置。20xx年，通州区农村经济总收入287.3亿元，人均劳动所得19597.9元，镇村两级集体资产总额586.2亿元，其中货币资金165.8亿元。根据20xx年调查统计数据：镇村两级集体土地总面积为107万亩，其中农用地面积67万亩;建设用地面积38万亩(经营性建设用地共有10万亩；公益性建设用地共有15万亩；农村宅基地共有13万亩);未利用地面积2万亩。

对于如何管理好这些资产，通州区一直在下大力探索创新，多年来，农村产权流转交易工作始终走在全国前列，浙江、广西等省市先后多次到通州区进行学习调研。通州区从20xx年就开始探索，实行村级经济事项招投标工作，并于20xx年7月，创建全市首家镇级“农村集体资产交易市场---宋庄镇集体资产交易市场”，开始探索农村集体产权流转交易的有效手段和模式。

20xx年底，根据中央《关于第二批农村改革试验区和试验任务的批复》(农政发〔20xx〕5号)，通州区被列入全国第二批农村改革试验区，承担“农村产权流转交易市场建设”试验任务。通州区抓住机会，借力中央改革试验区任务部署的东风，在宋庄镇集体资产交易市场经验基础上，建立通州区农村产权流转交易市场，探索创新农村产权流转交易新模式。

二、通州区农村产权流转交易市场发展现状

宋庄镇集体资产交易市场，自20xx年建立这五年来，累计完成招投标事项309宗，共为村集体增收节支6685万元；完成平原造林15个施工标段招投标工作，涉及资金39500.73万元。在促进农村集体资产增值保值、激活农村生产要素、增加农民收入方面起到了积极作用。

今年以来，通州区按照《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔20xx〕71号)和《关于第二批农村改革试验区和试验任务的批复》(农政发〔20xx〕5号)文件精神，在宋庄镇集体资产交易市场建设基础上，总结经验，完善机制，在遵循法律法规的前提下，积极创新，通过搭建“一个‘中心’为主导，多个‘站点’为辅助”的网状架构，采取有形市场与无形网络相互支持配合的手段，建立起了“通州区农村产权流转交易市场”。

三、农村产权流转交易市场发展面临的问题

虽然，近年来交易市场在一定程度上发挥了资源配置、价格发现、资产保值增值等功能，对农村经济社会发展起到了一定积极作用，但其在发展过程中也暴露出一些问题。

(一)性质、功能定位不清

经过多方调研，我们发现，目前，产权交易机构有些实行企业制管理，有些属于事业单位。在实行公司制的产权交易所中，有些属于国有控股企业，有些属于民营企业。通州区宋庄镇集体资产交易市场则是属于政府管理的企业单位。而现行法律对产权交易所的性质应定位于服务机构还是盈利机构缺乏明确的规定。由于产权交易机构没有明确的定位，导致其所从事的业务范围界限不明、功能不一。这在一定程度上制约了产权交易市场发展，也是出现违法、违规现象的原因之一。 (二)缺乏科学、透明的交易模式

由于交易信息公开渠道不够通畅、广泛，一方面导致存在一定的产权交易信息不公开、不透明现象；另一方面造成服务范围小，信息发布受众面较窄，不能达到效益化最大的问题。在转让过程中有暗箱操作现象，特别容易造成资产流失；其次，定价机制不合理。有的产权交易在转让过程中采取协议定价方式，并不能通过市场发现价格，因此，缺乏判断转让价格合理性的客观依据。

(三)工作人员专业素质不高

原来的交易市场缺乏专职工作人员，多是兼职或临时聘用员工，导致队伍不稳定、专业素质不高。由于没有稳定的专职队伍，所以对相关工作人员缺乏统一培训和管理，经纪人业务素质和职业水平普遍不高，导致交易成本的无谓增加、交易效率低下，甚至会破坏市场正常交易秩序。

四、关于推进农村产权流转交易市场健康发展的建议

(一)探索设置专门办事机构

成立“北京通州农村产权流转交易中心”，负责全区农村生产要素流转交易的具体实施工作。按照“国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见”提出的要求，拟设立为由政府主导、服务“三农”的非营利性机构，正科级事业单位。中心设置“一室四部”，即综合办公室、登记审核部、交易部、信息部、财务部。

交易中心辐射11个乡镇，每乡镇各设1个分支机构，名称设定为“通州区**镇农村产权流转交易服务站”，同时加挂农村土地承包流转服务中心牌子，“一套人马两块牌子”。各乡镇交易服务站设专职站长1名，工作人员2名。服务站是交易中心在各乡镇的一线工作机构，支持、协助中心开展工作，负责本乡镇涉及产权交易类业务与土地承包流转服务业务。

各村设专兼职产权流转交易信息员1名，负责采集、上报本辖区内交易信息。

(二)建立健全信息网络系统

搭建通州区农村产权流转交易网络平台，充分利用现代信息技术，完善服务功能和手段。平台涵盖农村产权交易信息汇集发布、综合业务审批、网络竞价服务三大系统。信息汇集发布系统，通过互联网，把所有的农村资产交易信息发布到网上，扩大受众范围，实现资源共享，吸引更多的社会资本参与市场竞争。综合业务审批系统，将信息的登记、审核、发布、成交公示、合同审核、交易鉴证、交易结算等程序统一在网络上进行，确保整个审批过程严格、规范，防止暗箱操作。网络竞价服务系统，实现远程异地竞价和多标同时竞价，填补场内竞价的不足，避免现场“举牌”容易遇到各种干扰的现象，有利于规范交易竞价行为，降低交易成本。

网站管理依托“三资管理平台”和通州区产权交易网，采取逐级审核、集中管理的模式，建立村、镇、区三级管理体系，交易中心负责总体把关发布。具体业务流程如下：

1.信息采集。由村、镇相关工作人员负责辖区内的信息采集工作，录入、上报至通州区“三资”管理平台，并对接区交易中心信息平台。

2.信息审核。依照“通州区农村集体经济组织资金、资产、资源监督管理暂行办法”相关规定，区产权交易中心对上报的交易信息进行逐级审核。

3.信息发布。经审核通过的信息，由区产权交易中心信息网对外发布。

(三)明确流转交易服务范围

“农村产权流转交易中心”在法律法规及相关政策的框架下，组织开展农村资产产权流转交易。交易中心的服务范围，既包括镇村两级集体、农民合作社、农民个人及社会的资产资源的流转交易，也包括金融资本和劳动服务中介等方面。法律没有限制的品种均可以入市流转交易，方式、期限和流转交易后的开发利用遵循相关法律、法规和政策。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。单宗20万元以上的农村集体产权流转交易必须通过区农村产权交易中心进行。

(四)规范流转交易程序

凡在“农村产权流转交易中心”实施的交易项目，必须在区、镇农监委的监督指导下实施。主要程序分以下六步：

1.转让方提出申请；

2.相关部门进行审核；

3.挂牌进行信息发布；

4.组织招标竞价；

5.签约交割鉴证；

6.归档备查。

(五)加强组织领导，完善体制机制

成立通州区农村产权流转交易监督管理委员会(以下简称“农监委”)，主任由副区长兼任，区农委、区经管站、区委研究室、区财政局、区规划局、区国土局、区编办、区经信委为成员单位。农监委下设办公室，办公室设在区经管站。农监委负责统筹协调全区产权流转交易的各项工作，保证农村集体资产交易创新工作的扎实有序开展。

在目前区、镇两级政府制定下发的相关文件基础上，进一步完善政策制度，制定配套管理办法、操作规则、交易指南等，指导规范农村产权流转交易工作。

农村产权调研报告2

自从我考入新都区清流镇一村一名大学生自愿者以来，接触的工作主要就是关于农村产权制度改革。我所在的乡镇严格按照区委、区政府的工作部署，积极推进农村产权制度改革，各项工作开展顺利，现已95%以上村民拿到了房屋和土地使用权证。对此，我围绕产权流转问题进行了调研，提出如下报告：

一、农村产权制度改革存在的问题

首先，有些干部群众思想认识还不统一。受传统观念影响，部分干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革认识不到位。一些村干部担心改制后造成资产流失，甚至怕失去权力，改制后管不好，管不了；部分群众担心改制后形成垄断，得不到应有的利益；承包户担心产权或经营权买到手后，没有效益，收不回成本；也有担心政策不稳定，发生变化。这些认识上的误区，影响了农村产权制度改革的进程。其次，农村产权制度规定，农村宅基地只能在集体经济组织内部流转，禁止城镇居民在农村购置房屋，使得农村产权难以在较大范围内实现流转，农民宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。第三，农民房屋分布零散，尤其在偏远山区，靠自身力量难以实现流转。加之受传统观念、价值观念的影响，产权确权后农民已慢慢领会改革意义，会更会看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的预期价值，因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村，这样在一定程度上会影响了房屋的流转。同时，《担保法》第34、36和37条规定，除承包的农村“四荒”使用权可以抵押、乡（镇）村企业的土地使用权可

随建筑物抵押外，农村土地集体所有权和耕地、宅基地、自留地、自流山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就意味着农民土地承包权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权不能作为一种收入权益进行质押变现，国有商业银行都不愿介入农村产权抵押贷款业务。并且，农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有具体规定，希望能出台政策。第四，“增人不增地，减人不减地”这一政策是各地为了保证农村土地承包经营权不变而实行的政策，该政策的实施有利于稳定农村土地承包关系，巩固家庭联产承包责任制，保障农民的承包权和对土地的长期投入。但是，随着我国人口增加和土地减少，由于农业现代化使农村土地的利益逐步最大化等各种因素的综合作用，人地矛盾异常尖锐。

二、关于农村产权制度改革存在的问题的几点建议

农村产权制度改革是统筹城乡试点、推进城乡一体化的系统性制度创新，是继联产承包责任制后的又一重大变革，与联产承包责任制相比，它所面临的问题虽然复杂。但是我个人认为，农村产权制度改革应充分重视以下几个问题：

1、 应充分发挥农民的主体作用

改革要充分调动农民积极性、主动性、创造性，真正实现“让民做主”，这既是推动农村产权制度改革的内在需求，同时也是为了规避政府风险的客观要求。

农民究竟是身份还是职业？这是此次改革中遇到的第一个“顽症”。在现行的法律法规和制度框架下，农民长期以来被视为一种身份，我国城乡二元化的.户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为基础的。而要最终实现农村产权制度改革的目标，应该逐渐淡化直至取消城乡二元的户籍制度，鼓励城乡之间的劳动力资源自主、自愿流动和优化整合，最终将农民定位为一种职业，即从事农业的第一产业工作者。“农民职业化”定位具有以下三个方面的意义：

（1）它是农村产权制度改革的切入点，是政府统筹城乡发展、实现公共服务职能转变的依托，可以为改革中新制定的一系列规章制度提供新的理念和方向。

（2）可以把农民的养老保险、医疗保险、就业培训等全部纳入到城乡一体化中，保障农民的长远生计，解除农民的后顾之忧。

（3）将会使我国现存的户籍制度鸿沟将不复存在，农民不再是二等国民，城乡二元结构将逐渐弥合，农业产业发展与第二、第三产业统筹兼顾，城乡差别将逐渐缩小，为社会主义新农村的建设奠定基础。

我认为，要使“农民职业化”，需要进行一系列制度创新，具体包括：

（1）户籍制度创新，逐渐取消城乡二元的户籍制度，代之以城乡一致的居民户籍管理。

（2）劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女教育等制度创新，为农民提供平等的公共服务。只有实现公共服务的一体化，产权制度改革的目标方能实现。

（3）统筹兼顾，为城乡之间的劳动力自主、自愿流动提供便利条件，鼓励城市、农村之间的劳动者自由流动、自主择业，推进各种生产要素的合理流动和优化配置。

2、 向村民渗透产权制度改革实质

一是进一步加强宣传，让群众全面了解产权制度改革的目的和意义，克服分光吃净思想；二是树立典型，推广先进经验，向群众介绍区内外集体经济发展较好的先进事例，引导群众正确处理眼前利益和长远利益的关系；三是建立完善集体经济组织管理人员业绩奖惩机制，调动其谋求发展的积极性，实现集体经济不断发展壮大，集体资产稳步增值。

3、推进农村金融体制改革，实现产权与资本的结合。

农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场，但其更需要农村金融体制改革与创新的配合与支撑。因此，要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、服务体系、担保体系、保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村，实现产权与资本的有机结合。

4、建立健全农房产权流转的中介服务机构。

农房产权的流转不仅需要供需双方，而且还需要市场机制下的中介服务机构，如相关的价值评估机构与交易组织机构。长期以来农村土地及房屋价值的评估机构欠缺，流转过程中土地及房屋价值的评估常常被忽视，而使其不能通过流转得到充分的体现，同时，也给流转中纠纷的解决造成了一定的障碍。因此，为促进流转的真正市场化，我们应建立农村土地及房屋价值的评估机构，为合理估价农村土地及房屋价值，明确其商品性提供服务。同时，在农村市场体系尚不完备的前提下，农民获取交易信息的途径较为闭塞，为扩大流转供求信息的获取渠道，我们还应加大信息的共享渠道。

5、完善农村社会保障机制、探索农房储备中心

农房产权制度改革不能单兵突进，必须综合施治，配套改革。因为在目前的改革中，不论是农村土地承包经营权流转，还是宅基地使用权、农房产权流转，其最大的障碍就是：土地不是单纯的生产资料，而是事实上的生活资料，房屋也是如此，是农民生老病死的基本保障。因此，要真正实现农村房屋产权的自由流转，除了减轻农民的税负外，还应建立多层次农村社会保障制度，以替代农地对农民的保障功能。逐步探索建立以“安身工程”为主要内容的农村公共住房制度，创造条件推进城乡社会保险制度接轨统一。换句话说，我们需要的是通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转，而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。因为只有市场经济的发展和各种社会保障制度的健全，农民完全依赖土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。另外也可以探索建立“农房储备”等机构，通过收购农房进行储备，比如收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或部分放弃农村住房移居城内的住房等。可以用这部分储备房屋，对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户可以实施住房保障机制，从而减轻农民生活负担与压力，也为农民在融资方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才会有突破的基础。

Ⅳ 农村土地承包经营权抵押贷款试点推进了哪些工作

——聚土回答

农村土地承包经营权抵押贷款是在推出“两权抵押”之后提出的农村金融服务。主要是对农村土地经营权抵押贷款和农村宅基地房产抵押贷款。虽然提出已经超过两年，但进展缓慢，主要原因在于部分专家领导对“两权抵押”持不同态度，现行的也只是在少量城市做了试点工作。

农村土地两权抵押贷款试点的进行，也在一定程度上解决了农业农村的金融问题，让一些闲置土地有了市价。但不足之处在于农村土地价值不一，很难准确把握进行抵押贷款。风险相对较高。

除了地方政府单位进行的试点，不少金融机构，农村服务平台也在先后切入“两权”包括如今的聚土在农房农地上面的服务，都有已经初具规模，但这一切都还是在为“两权”做万全准备。总体来说，农村土地的抵押贷款，会走向正规化和规模化，这也需要政策的大力支持。试点和市场的金融机构还会继续在这里面率先分切蛋糕，但进展不会快，对农村农业的金融实际帮助也不大。

Ⅳ 农村房子抵押贷款怎么贷

方式如下：
1.农村自建房贷款对象及条件： 年处18-60周岁之间，具有完全民事行为能力的境内居民。借款人住所或生产经营场所应在联社的服务辖区之内。
2.申请农村建房贷款应具备的基本条件：
(一)、借款人申请贷款建造的房屋，需经地方村镇建设部门批准，符合地方发展规划。
(二)、借款人需提供村镇建设部门批准文件或证明材料。
(三)、借款人要有不低于规定的自有资金比例，信用观念强，资信状况良好，且具备按期偿还贷款本息的能力。
(四)借款人能提供具有足够代偿能力的个人或单位作为贷款保证，或能以有效资产作抵(质)押。
(五)借款人应在贷款信用社(部)开立个人结算账户，并自愿接受信贷监督和结算监督。
3.申请农村建房贷款需提供的资料：
(一)借款人及其家庭成员身份证、居民户籍证明及借款人的结(离)婚证明。
(二)建房贷款的用途证明材料。
(三)保证人基本情况及相关证明材料，抵(质)押物产权等有效证明材料等。
(四)农村信用社规定的其他资料。
4.农村自建房贷款额度： 农村建房贷款的额度应根据自有经营情况、收入水平、信用程度等情况确定，一般不超过建房资金总额的50%。
6.农村自建房贷款期限： 年以内。央行贷款基准利率作为农村信用社贷款的指导利率，信用社有权根据借款人情况对贷款利率进行上浮或下调。农村信用社贷款利率下限为基准利率的0.9倍，最大上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。
拓展资料：
1.自建房(农民房)是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。不能在规划区以外或建设用地以外建房。 另外在我国商品房政策推出前，很多单位也曾通过集资自建房的方式，来解决企业员工的居住需求问题。随着国内经济水平的逐步发展和农民收入水平的不断提高，自建房建设水平越来越高，类型越来越丰富，尤其江浙一带种类多样。
2.自建房： 人们所说的自建房，一般指农村自建房。而在县镇级别的小城市，也存在着大量的自建房。与农村自建房不同，县镇里面的自建房不是使用集体的农业土地。它们的土地性质一般为住宅用地，商业用地和商住用地。房主往往拥有自己的土地使用证和房产证。因此，这些土地或房产是可以合法过户或交易的。以往，城镇管理体制疏松，办理土地使用证门槛低。但随着城市化的推进，城镇土地日趋紧张，越来越多的城镇提高了拿地门槛或者禁止建设自建房。城镇自建房在不久的将来将会减少。

Ⅵ 高中生寒假作业社会实践报告农村房改楼，给个范文

农村房改的“宣城样本”（中国）《瞭望新闻周刊》 (2008-10-07)根在产权归属的农村房改，关系着农村资产向资本如何解放的大问题 我国目前实行的是城乡分割的房地产制度。城市土地归国家所有，但居民和企业可购买国有土地使用权。由此，城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后，可进入市场交易。而在农村，中国现行法律和政策规定，农民宅基地属于集体所有，只能在本村流转，造成农民住房长期不可交易，相应的房屋权属登记系统也极为滞后。在农村调查时，许多农户都对本刊记者叹息道：农村房屋，哪一块砖、哪一块瓦不是农民用现金购回的。造一幢新房，往往要让全家10～20年的财产性收入“沉淀”下来，“活钱顿时变成了死资产”。甚至有农民认为，城乡二元分割的体制对农民最不公之处就体现在这里。在农村遭遇“融资难”的今天，他们呼吁加大农村房屋产权的流动性，以激活这块最大的“沉睡资产”。安徽省宣城市从1997年就开始“悄悄地、大胆地”试点农村房屋产权登记制度改革，使农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物，并允许进行交易。农村房屋产权实现规范流转之后，当地农民数量庞大的房屋资产，迅速化为资金流动起来，农民融资能力大大提高。此前召开的安徽省建设工作会议上，有关专家认为，实施农村房屋产权登记、发证、流转制度，有利于调整农村产业结构，发展农村经济，实现农民增收；有利于加强村镇规划管理，促进社会主义新农村建设，统筹城乡发展。这将引爆农村生产力的新一轮大解放。唤醒“沉睡资本”调研中，本刊记者遇到了李鼎清，宣城市宣州区向阳镇杨村的一名农民。2002年，他把自家的两层砖混结构商住房办理了抵押登记，从信用社申请了3万元贷款。有了本钱，李鼎清干起了棉花收购买卖，向周边县市和浙江、江苏、山东等地经销，逐步积累了自己的“第一桶金”。2004年，尝到了贷款“甜头”的李鼎清再次动用自己的房产证，加上本村另外3户村民的房产证，向信用社申请房屋抵押贷款9万元。利用贷款，李鼎清合伙成立了年和棉制品有限公司，从事棉花加工和销售经营。公司虽小，但年加工籽棉400万斤，当年实现利润46万元，还解决了100多名剩余劳力的就业问题。像李鼎清一样，依靠自家房产抵押盘活资金、发家致富的农民，在宣城已有近万人。宣城市房管局孙令军局长告诉《瞭望》新闻周刊，农村房屋登记制度改革遇到的第一个难题，是缺乏现成的法律、法规依据，特别农村房屋的流转受到现行法律、法规严重制约，加上多数乡镇没有基层房管所，开展农村房屋登记工作曾困难重重。遵循“积极探索、慎重试验”的原则，宣城市房地产管理局自1997年起大胆突破了农房产权登记范围的框框，规定：只要“农民自愿”、土地来源合法，无论乡镇国有土地范围内的房屋还是集体土地范围内的房屋，一律可以列入房屋产权登记发证范围。他们在各乡镇政府成立了“房屋产权登记发证办公室”，接受农村房屋登记的申报受理工作，为了增强此项工作的权威性，他们把农房产权登记中的登记收件、勘丈绘图、申报资料初审等环节，委托各乡镇政府代办，由市房管局进行统一的业务指导与管理。为了激励农民进行农房产权登记的积极性，宣城市房管局采取多种措施进行服务。考虑到部分乡镇路程较远、交通不便等因素，为方便农村申报房屋登记，他们在交易大厅设立“快捷通道”，从受理、审批、缮证、发证等提供“一站式”服务。只要产权清楚，申报资料齐备，当天内办结。在具体做法上，宣城采取了乡镇政府与土地、城建、金融等部门齐抓共管的方式。在初始启动阶段，动员乡镇及土地、规划部门对农民现有房屋的用地规划手续尽可能予以确认。在此基础上，加快村庄用地和建设规划的编制，促进规划管理工作的迅速跟进。在遵守担保法有关规定的同时，对符合流转条件的房屋，金融部门积极开展抵押贷款业务，使农民能够感受到申请房屋登记的现实功效。截至2007年底，宣城市共核发农村房屋产权证9256本(户)、发证面积123万平方米。农房明确了权属，在资金面引发了连锁反应，宣城农房的流转与交易逐渐活跃起来。2003年至2005年，宣城市村镇房屋转让400多起，转让额达1822万余元。今年1月至5月村镇房屋转让82起，转让额763万元；在房产抵押方面，2003年至2007年共办理农房抵押贷款7700多起，抵押贷款额5亿多元。今1月至5月，宣城又新增农房抵押670多起，抵押额4200多万元。宣城对这项新改革的每一个环节都严加监督，尤其严防产权登记环节产生“意外”而导致后续的农房抵押交易环节失败。孙令军告诉本刊记者，多年来，宣城市房管局一直严格操作程序，规范操作流程，注重对外协调，及时化解矛盾，从未发生因房屋转让、抵押登记引起的行政复议或行政诉讼发生。资产变资本的威力盘活农民住房资产，并使之变为“资本”，是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和发展的需要。李鼎清说，目前，农民小额贷款一般只有三五千元，只能解决买化肥、种子等小问题，而像开商店、搞船舶运输、合伙办企业、收购棉花等经营行为，资金需求量都在三五万至十万元左右，必须依靠贷款解决。在宣州区农村信用联社副主任董钦德看来，宣城市试点农村房屋产权登记制度，其最大的突破在于通过这种方式让农民多了一条融资渠道。“虽然一套农房，没有城市里的房屋价值高，但对农民来说，积极意义不可小视。”他告诉《瞭望》新闻周刊。农民用农房产权证抵押贷款后，钱去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇进行农村房屋产权登记时，进行了专题调查。分析发现，农民房屋抵押贷款用途和结构为：种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占10%、茶林特产占10%、农产品加工业占20%、农产品购销占20%、运输业占5%、服务业占4%，其他工业及服务业占6%。房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展，农民增收。贷款几乎全部用于经济发展，没有一笔流向生活消费或其他用途。这样的贷款流向更坚定了宣城市深化改革的决心。2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。农村房屋抵押贷款额同比增长73%，表明农房抵押融资的需求出现大幅增长。“农村房屋登记和流转还有另外两大好处。”宣城市建委副主任葛锦明向《瞭望》新闻周刊介绍说，第一，农民为了满足生产、生活、养殖等方面的需要，建房具有一定的随意性，房屋私搭乱建现象严重，村容村貌受到一定影响。实施房屋产权登记和流转试验后，由于农村房屋登记需要规划和土地前置要件手续，可以强化农村规划管理和土地管理。第二，由于大量富余劳动力进城务工，农村不少家庭举家搬迁外出或进城经商。为农村房屋登记发证后，一些沿公路两侧商住房屋，可以通过房地产抵押贷款和转让，为农民向城镇转移创造物质条件。宅基地流转仍待破解孙令军告诉本刊记者，十多年来，他们是“冒着风险”开展此项工作。土地、法院等有关部门，目前对房管局开展的农村房屋登记思想难以统一，地方政府也难以出台规范性文件。“农房产权流转交易之所以行走在“法律边缘”，核心问题是农民的宅基地能否流转。”宣城房管局的专家分析，依照现行土地管理法，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。土地管理法第六十三条规定：“农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物一并出售了。在农村，农民“贷款难”的很大原因就是农民没有合格的抵押物。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行担保法明确规定，农村宅基地不能抵押。近年来诸多文件也禁止城里人到农村购买宅基地。这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。也有学者分析认为，宣城试点农村房屋产权登记制度，如果推广开来，可能产生负面影响。首先，目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，一旦失去住房及其宅基地，将会造成农民流离失所。其次，一旦解禁，有可能引起部分城镇居民因买不起城市住房，转向农村购房。“对学者们这样的担心应当作具体分析。”孙令军说，客观地讲，在生产力水平不高的情况下，农民处置自己的资产比较谨慎。所以，当一个农民决定把自己的房屋抵押给银行的时候，各方面的应对措施要比有关部门考虑周到得多。另外，金融系统也有相对成熟的防范措施，要想把不符合规定的房屋这种资产转换成资金也很难。事实上也是如此，据宣城市房管局提供的数字，截至2007年底，安徽宣城市利用房屋产权抵押发放贷款5个亿，尚未发生一笔不良贷款。在众多法律法规中，宣城房管局找到了农房发证与交易管理的一些重要的法理依据。——担保法规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。此条规定明确了“地随房走”的原则和有条件地允许集体土地上房屋流转。——土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一块宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综合来看，立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是杜绝了农房出卖之后再次申请宅基地。宣城房管局的专家们认为，国家应尽快在全面开展农房初始登记基础上，建立有条件的交易制度，把作为生活资料的农村房屋激活为积极的生产要素。□

Ⅶ 如何撰写贷款调查报告

�芯糠治鍪枪丶��芙岜ǜ媸墙峁��1、调查：它是人们认识世界的一种途径，是正确认识事物和解决问题的一种科学方法。也是我们做好各项工作的基本手段，也是写好调查报告的基础。贷款调查的方法。2、研究：研究以调查为基础，在调查中研究，没有调查的研究是空洞的研究，只有调查研究分析，就达到我们解决问题分析问题的目的。3、报告：它是调查研究结果的具体体现和集中反映。经过周密调查，获取了大量的有关材料，再对这些材料进行认真分析与综合，弄清被调查对象的事物全貌和内在联系，形成正确的观点，这就可以决定调查报告的主题，着手撰写调查报告。4、调查报告必须坚持客观公正，事实求是的原则，所反映问题必须是事情发展过程的真实反映，对人物的介绍都必须根据调查的结果、真实、客观、准确的反映，写作调查报告必须用充分的事实为依据，用典型的事例，准确的数据来反映调查事物的真实面目。阐明调查所得出的正确结论。怎样撰写贷款调查报告：贷款调查报告：是信贷人员对贷款对象、借款项目进行综合调查分析后，形成的书面文字材料。是贷款审批机关审查、决策、审批贷款的重要依据，由于信用社涉及的贷款对象户多、面广、金额大小不一、用途广泛，无法形成规范的文本格式。在实际工作中，信贷员虽注重了贷前调查，但在撰写贷款调查报告时却忽略了一些十分重要的基本内容，使一些本应在报告中载时的情况没有反映出来，给贷款审查、决策带来了许多困难。现将撰写贷款调查报告的基本要求、基本格式、基本内容讲解如下：撰写贷款调查报告的基本要求：1、必须坚持“事实求是，客观公正”的原则，真实准确地反映借款人和贷款项目的基本情况、资产负债、财务收益、贷款物质保证、还款来源等方面数据要真实可靠，既不能夸大其辞，又不要片面抵毁，夹杂个人感情和观念，报告中反映的情况必须有据可查，真实可信。2、贷款的发放和使用必须符合国家法律、行政法规和人民银行颁布的行政规章和当地政府部门的产业政策，必须遵循效益性、安全性、流动性原则。因此贷款调查报告应围绕这些规定和原则，阐明贷款项目的可行性，为贷与不贷，贷多贷少的结论提供可靠的理论依据。3、在调查研究的基础上，信贷人员必须明确表态，贷与不贷、贷多贷少，贷款期限、利率、贷款方式等内容撰写贷款调查报告应注意的事项：1、评价用词要恰当，不能冠以“最佳”、“十分可观”、“非常好”等夸张性词汇。2、数据要准确，同时忌讳用模棱两可之语。特别要求：1、申请人为集团性公司的，在贷前调查中既要分析母公司（合并报表口径）的整体经营和财务情况，也要分析母公司本部自身经营和财务情况，重点调查分析母公司本部与下属公司在人事、财务、销售等方面有无控制关系、有无经营性现金流入、具体融资用途、有无过度举债等。2、向相关联的多个企业之一发放贷款时，应按照省联社对关联企业贷款管理相关规定，统一评估与申请人相关联的所有企业的资产负债、财务状况、对外担保以及关联企业之间的互保情况，集中控制风险。3、对于低风险业务，侧重于申请人合法性、融资用途及贸易背景、质押物权属、出质人担保意愿等方面进行贷前调查，经营及财务状况的调查与分析可适当简化。4、对于首次申请人，必须按照本规范的要求进行全面、细致、深入的调查、分析并撰写调查报告。对于非首次申请人，侧重于申请人近期经营及财务变动情况和融资用途的调查与分析一般农户贷款调查报告应具备的内容：1、标题2、借款人的基本情况。主要阐明借款人的姓名、年龄、性别、文化程度、住址、家庭主要成员、住房情况、每一位成年家庭成员从事的职业，家庭经济收入情况，拥有的有效资产，经营项目、负债情况。3、申请借款的用途金额以及本次信贷业务的综合效益分析。主要是贷款用途真实性调查，包括申请贷款的原因、种类、金额、期限、还贷方式和用款计划，简单分析借款人申请借款项目的资金筹集情况和经济效益。4、 原有贷款偿还情况，主要反映和借款人发生业务往来的信用程度，有无不良信用记录。5、担保、抵押情况：主要反映本笔贷款的担保抵押情况。属担保贷款的，必须在调查报告中全面反映担保人的基本情况，资产负债情况、所从事的产业、经济收入、信用程度、是否具备担保资格。属抵押贷款的，必须阐明抵押物的品名、保存地方、产权是否明晰、数量、质量、评估价值、变现能力等内容。6、借款人的收入来源和还款计划。主要阐明借款的经济收入来源，年收入多少，还款能力预测，能否按期归还贷款本息。7、调查人意见：是调查报告的结果。要明确表明贷与不贷，贷多贷少，期限利率、贷款担保抵押情况、还本付息方式等内容。8、贷款审批小组（或审贷款委员会）意见。企业贷款调查报告应具备的基本内容1、标题、开头（又称导语）。简要阐明借款（人）单位因何原因申请贷款，申请贷款的金额，期限、借款单位计划提供的贷款担保抵押情况。放款单位考察贷款的情况。2、企业基本情况。包括企业创办时间、企业性质、所处地理位置、法人代表、注册资金、经营范围、企业内部组织结构及人员结构，投资规模、经济效益。3、资产负债及所有者权益。资产结构：按照企业提供的最新资产负债表资产类逐项进行说明。其先后顺序为资产总额、流动资产、固定资产、无形资产。对一些金额较大的项目要分类明细说明。同时要注意前后数据要衔接一致。分项合计要等于总数。负债构成：按照企业提供的最新资产负债表负债类项目逐项进行说明。其现后顺序是负债总额、流动负债、长期负债。对一些金额较大的项目要分类明细说明。在说明短期借款和长期借款项目时，要对企业的银行贷款作详细说明。所有者权益：按企业提供的最新资产负债表所有者权益类项目逐项进行说明。其现后顺序是实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润。在说明实收资本项目时，对企业的股权结构进行详细说明。4、企业经营情况：依据企业提供的损益表详细分析上年度企业经营情况，分析企业的盈利能力，按照企业提供的损益表逐项进行说明。同时，对企业本年度前期经营情况进行分析。预测企业全年的经营情况，收入情况和盈利情况。5、项目投资情况：根据企业提交的项目可行性评估报告，阐述项目投资规模，要分详明细逐项进行说明，资金筹集情况，自有资金额度、申请贷款额度。贷款期限和还款计划。6、贷款担保抵押方式。阐明本次申请贷款的担保抵押方式。担保单位的资产负债情况、从事的经营项目、经营效益，担保单位的信用状况，是否具备担保资格。若贷款方式为抵押，应阐明抵押物的品名、数量、评估价值和变现能力。7、项目效益预测及贷款归还情况。详细分析贷款扶持项目的风险状况和经济效益。要重点从国家产业政策、市场前景、产品科技含量、产品附加值、环境保护等方面进行分析。得出企业年销售量和盈利水平，进一步推算出企业每年可归还贷款额度，分析企业几年可收回投资，还清贷款。在分析贷款项目效益时，可参照项目可行性论证报告进行分析8、调查人意见。根据以上分析情况，综合评价借款单位的经济实力、信用状况、经营状况、贷款项目的效益预测情况、贷款担保抵押状况以及贷款风险状况。最终阐明调查人的观点，明确表明贷与不贷，贷多贷少，期限、利率、贷款担保抵押情况、还本付息方式等内容。青岛贷款青岛无抵押贷款青岛开发区无抵押贷款

Ⅷ 个人去银行办理房屋抵押贷款，如何办理，需要哪些材料

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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