網上貸款銀行如何評估二手房產

❶ 二手房銀行評估價怎麼算

二手房評估價是結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。一般可以採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。

二手房評估價計算以同地區商品房價格為基準：

1、房屋因素：

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型："三小"套型(小廳、小廚、小衛)-10%

(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另-5%

(4)朝向：無朝南外門窗-5%

2、環境因素：

(1)無物業管理-5%

(2)非獨立封閉小區-5%

(3)有省、市重點小學區+15%。

3、心理因素

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在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構一等為6%；磚木結構二等為4%；磚木結構三等為3%；簡單結構為0。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

造價－殘值造價×（1－殘值率）

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格=造價－年折舊費已使用年數

當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。

❷ 銀行貸款的時候是怎麼做估價的

房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。當然，房東在出售房子前，通過專業房產評估也能對所賣的房子心裡有個譜。為了在交易中避免不必要的損失和麻煩，買賣雙方都應該對「房產評估」有一定了解。

影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

二手房評估分為「免費評估」和「付費評估」兩種方式。

免費評估：目前除了具有專業資質的房產評估公司以外還有一種新型的網路二手房評估也已趨於成熟。國內幾家大型的房產類網站、或者擁有房產頻道的綜合性網站均開始為消費者提供免費二手房估價這一服務。但值得引起注意的是，現在這些網路提供的評估的結果不具備法律效應，也就是說，銀行不會依據這種估價給予購房者辦理抵押貸款。

付費評估：房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子需要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。辦理按揭貸款的評估，需要具有專業資質的評估機構進行。

❸ 貸款買二手房，怎麼做評估

若貸款，貸款銀行會聯系評估公司上門的，評估費需要您轉給評估公司。

❹ 二手房銀行按揭貸款流程

如您在中國銀行申請個人二手住房貸款，業務流程如下：1、簽訂《買賣合同》：借款人與房屋出售人簽訂《房屋買賣合同》。2、申請貸款：買賣雙方向貸款人提交規定的有關資料，並由買方填寫《二手住房抵押貸款申請表》；3、房產評估：銀行接到借款人貸款申請資料後，對交易房屋進行評估；4、貸款審批：銀行對貸款申請進行審批，確定貸款額度、期限。個人二手住房貸款業務必須堅持有關的審批原則；5、簽訂合同：借款人、貸款人和擔保人簽訂借款合同，需要公證的辦理合同公證；6、辦理房產過戶及抵押登記手續：由貸款人或經貸款人認可的房地產中介機構代辦房產交易過戶和抵押登記手續；7、簽訂《借款借據》：貸款人收到借款人辦妥抵押房產登記等證明後，通知借款人到銀行簽訂《借款借據》；8、發放貸款：貸款人將貸款按照買賣雙方的約定劃入指定帳戶，屆時買賣雙方應同到銀行辦理貸款的發放手續；9、還本付息：借款人從貸款發放的次月開始還本付息。因各地區存在一定差異，需要請您申請貸款時詳詢當地經辦機構。
以上內容供您參考，最新業務變動請以中行官網公布為准。
如有疑問，歡迎咨詢中國銀行在線客服或下載使用中國銀行手機銀行APP咨詢、辦理相關業務。

❺ 中國銀行二手房貸款流程有哪些

若您在中行需要辦理個人二手住房貸款，申請流程如下：
1、簽訂《買賣合同》：借款人與房屋出售人簽訂《房屋買賣合同》。
2、申請貸款：買賣雙方向貸款行提交規定的有關資料，並由買方填寫《二手住房抵押貸款申請表》；
3、房產評估：中行接到借款人貸款申請資料後，對交易房屋進行評估；
4、貸款審批：中行對貸款申請進行審批，確定貸款額度、期限。個人二手住房貸款業務必須堅持有關的審批原則；
5、簽訂合同：借款人、貸款人和擔保人簽訂借款合同，需要公證的辦理合同公證；
6、辦理房產過戶及抵押登記手續：由貸款人或經貸款人認可的房地產中介機構代辦房產交易過戶和抵押登記手續；
7、簽訂《借款借據》：貸款人收到借款人辦妥抵押房產登記等證明後，通知借款人到中行簽訂《借款借據》；
8、發放貸款：貸款人將貸款按照買賣雙方的約定劃入指定帳戶，屆時買賣雙方應同到銀行辦理貸款的發放手續；
9、還本付息：借款人從貸款發放的次月開始還本付息。
如需進一步了解，請您詳詢中行當地網點。

如有疑問，歡迎咨詢中國銀行在線客服或下載使用中國銀行手機銀行APP咨詢、辦理相關業務。

以上內容供您參考，業務規定請以實際為准。

❻ 銀行評估房子怎麼評估

1、產權是否明晰

無論你是通過房產開發商或他人處購買、繼承或贈與所得，還是自己修建，能夠在相關部門辦理抵押登記手續的房產銀行才會接受。

因此兩證齊全即房產證、土地證（對於從開發商處新購房產可憑購房合同辦理預抵押登記手續）是銀行評估你的房產重要前提。（從開發商處新購房產除外，可憑購房合同辦理預抵押登記手續。）

2、房產本身或者周邊是否存在安全隱患

這里主要是指房屋本身的結構是否符合建築標准和要求，是否存在「危房」等相關隱患。對於周邊環境主要是指是否涉及易燃易爆等相關物品。

3、房產位置周邊環境及面積是否利於交易

房產的位置決定了房產的價值，房產可以新建但真正的好位置卻是稀有資源。

對於房屋周邊的環境，主要是指交通是否便利，區域配套設施是否齊全等。相對而言，位置好，交通便利，配套設施齊全，容積率較低的住宅小區和商業氛圍濃郁的商鋪評估單價相對較高。

同時，無論是住房還是商鋪，面積過大都不利於處置。因此房產的面積也會影響到房屋的具體評估價格

評估價格確定的基調

在市場經濟學中，價格是由供需雙方之間的互相影響、平衡產生的。

銀行在對客戶進行放貸時其實已經做出過最壞的打算：萬一貸款出現不良需要對房產進行處置時，抵押的房產變現的價值是否能覆蓋貸款的成本？因為評估價格往往與貸款金額成比例正相關，所以對於所抵押房產價格的評估是銀行貸款風險中極為重要的一環。

因此，銀行往往對房產價格的認定會相對保守。除以真實的一手房交易為背景的住房按揭貸款外，銀行對房產價格實際的評估往往會略低於市場上的交易價格，同時對於房屋的裝修部分，銀行也會估價較低。

因為銀行會考慮到拍賣變現過程中的各種問題，包括處置抵押物的時間成本、人力成本、裝修的變現等。

❼ 買二手房貸款流程是怎樣的

二手房貸款流程是：准備二手房貸款所需材料、銀行對申請貸款房屋進行估價、銀行審批、過戶、做抵押。

1、准備二手房貸款所需材料

在辦理貸款前要向銀行問明白，買賣雙方都需要哪些資料及證件，一定要提前准備好。首先是《購房抵押貸款申請表》、《購房意向書》證明和其它資料。

然後購房人要准備自己的蓋了公章的收入證明，及其可以聯系的人員、電話、地址等，以便銀行進行核查，其身份證、戶口簿、婚姻狀況等方面的證明也要提交給銀行。還要求售房人提供身份證、戶口簿、共有人同意出售證明等材料，還有該房屋產權證明等證件。

2、銀行對申請貸款房屋進行估價

不是所有的二手房都可以貸款，還跟二手房房齡有關，太老的房子銀行是不給貸款的。所需材料提交完整後，銀行會約定一個時間，讓專業的房產評估機構對該房屋進行一個市場價格評估，這樣可以計算出貸款金額。

3、銀行審批

如果你的資料和證件都提供給銀行了，房子也符合貸款的條件，那麼該房產評估完成後，銀行就會對二手房購買者也就是貸款申請人進行相關資質的審核，並以此來確定貸款額度，其審批需要參考貸款人的收入、房屋評估價格等方面。

4、過戶、做抵押

在貸款審批通過後，買賣雙方就可以邊理過戶了，過戶後就可以做抵押了。審批後，購房者就可以支付該房屋的首付款給房主，並開具首付款憑證，接著買賣房雙方攜帶這個憑證、銀行工作人員攜帶審批後的按揭申請審查承諾函等材料，一起到當地的房地產交易所去辦理房屋所有權證的過戶。

將不動產權證交給銀行做抵押，將過戶後辦理的《不動產登記證明》交給銀行，銀行就會將其作為抵押物。這時候銀行才會真正統一二手房的貸款申請，待所有手續辦妥後，銀行就會根據款合同約定的款項來依次或者一次性劃分給購房者的存款賬戶。

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買二手房一定要實地考察：

1、從房屋信息中選擇中意房源，並和房屋產權人聯系實地考察房屋情況。

2、注意核對房屋產權證，產權人的身份證，房屋的具體門牌與產權證上記載的門牌是否一致。

3、注意核對房屋信息和實際房屋狀況是否吻合。（平台因房源信息量過大無法逐套核實房屋內部情況，房屋內部情況以實地情況為准。）

4、確定房屋產權人夫妻雙方是否對出售此房及對價格是否有疑異！

5、鄰里關系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。

❽ 銀行怎樣評估二手房房價

銀行對二手房的評估，基於這幾方面：
1.參考合作的評估機構進行專業評估，做出評估報告核定評估價格
2.參考評估價格跟市場交易價格選擇較低的價格，作為銀行參考的價格。
3.根據參考價格及銀行規定的抵押率及貸款客戶的實際情況給出貸款額度

❾ 銀行評估房子怎麼評估

1、房屋產權
房屋產權是根據房屋所在的土地性質進行劃分的，通常情況下房屋產權分為住宅性質的產權和商業性質的產權。住宅性質產權的房子產權年限比商業性質的長，一般房產評估值也更高一些。另外還要注意一種情況，那就是政策性住房和普通商品房，若是政策性住房，購房者則需要把地價款費用補上，普通商品房交易則不需要補交。

2、房齡大小
一般來說，二手房都是經過了一段時間的使用之後才出售的，二手房幾經人手，房齡肯定有大有小，房齡的大小也是影響房產評估值的重要因素。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。

3、地段
房產評估機構在進行房產評估時特別會關注房屋所在的地段好壞，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。特別是一些已經開發完的地段，周邊的各項設施設備已經齊全，不會再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。

4、周邊環境
房子周邊的環境對房屋居住的舒適度會產生很大的影響，所以房產評估機構在進行房產評估的時候也會看房子周邊的環境如何。如果售房者所出售的房產周邊環境十分優良，那麼就更受購房者的環境，好的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。

5、房屋品質
房子的品質越高，房產評估值就越高，判斷房屋品質主要是從戶型、樓層、朝向等方面來看。戶型好、朝向佳的房子，其房產評估值也會更高一些。

6、戶型結構
房屋的戶型結構也會影響房屋價格的評估，大多數的朋友在選房子的時候都會看房子的戶型，房產評估也不例外。一般一些老舊的二手房，套型落後、功能陳舊，這同新建的商品房的價值是無法相比的，評估出來的房屋價值就會大打折扣。尤其是之前的「三小」套型，小廳、小廚、小衛的房屋在評估上，價格肯定會便宜很多。

7、市場因素
房屋買賣交易離不開市場的發展變化，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行在進行房產評估的時候也會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限。所以二手房交易市場的供需變化也是影響房產評估的一大因素，在不同的市場環境下，同樣的房屋其價格並不一樣，有時差異很大。

8、樓層
不管是樓梯房還是電梯房，樓層對價格也會產生影響，一般來說，中間樓層的房子比較好，所以進行房產評估時，中間層房屋的價格稍高。對於一些極端層，底樓和頂樓的價格則偏低。另外再看房屋樓層的時候還要結合房屋朝向這一因素，一般南向的房屋又會高一些，尤其是南北通透的房屋，在市面上比較受歡迎。

9、周邊環境
小區周邊的環境對我們生活的影響是非常大的，所以銀行在進行房產評估時也不會放過小區環境這一因素。如果售房者所出售的房產周邊環境十分優良，那麼就會比較容易受到購房者的喜歡，在這種情況下，優良的周邊環境會為房產加分不少。

❿ 如何評估二手房貸款額度

一、二手房貸款額評估計算：
雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
房屋評估價是根據當時的市場情況，通過專業評估機構對房產價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低於市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為 12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要准備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。
二、購買二手房房齡與貸款額度掛鉤
多數銀行在辦理二手房貸款業務時，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。
返鄉置業者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在後期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責任該如何約定。