房地產公司貸款財務指標

Ⅰ 向銀行貸款要考慮財務指標主要有哪些及指標范圍

銀行貸款需要審核的14個財務指標：
（1）財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
（2）償債能力：
3、流動比率在150%~200%較好；流動比率=流動資產額/流動負債*100%。
4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%；速動比率=速動資產額/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產—存貨—預付賬款—一年內到期的非流動資產—其它流動資產。
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。
（3）現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。
（4）經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率低於5%，說明該產品將進入生命末期了。主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2=營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）。
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度（次數）=營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
（5）經營效益：
12、營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入(商品銷售額)×100%
=(銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費)/銷售收入×100%。
13、凈資產收益率中小企業應大於
5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。凈資產收益率=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）=營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。
14、利息保障倍數應大於400%
利息保障倍數=息稅前利潤
/
利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）

Ⅱ 房地產企業主要看哪些財務指標

現金流是企業財務報表的關注重點，其次就是：利潤率，資產負債表率、流動比及速動比，應收賬款等指標。
拓展資料
財務指標是指企業總結和評價財務狀況和經營成果的相對指標，中國《企業財務通則》中為企業規定的三種財務指標為：償債能力指標，包括資產負債率、流動比率、速動比率;營運能力指標，包括應收賬款周轉率、存貨周轉率；盈利能力指標，包括資本金利潤率、銷售利潤率(營業收入利稅率)、成本費用利潤率等。
償債能力指標
1、 短期償債能力指標
⑴流動比率=流動資產/流動負債×100%
一般情況下，流動比率越高，短期償債能力越強，從債權人角度看，流動比率越高越好；從企業經營者角度看，過高的流動比率，意味著機會成本的增加和獲利能力的下降。
⑵速動比率=速動資產/流動負債×100%
其中：速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據
一般情況下，速動比率越高，企業償債能力越強;但卻會因企業現金及應收賬款佔用過多而大大增加企業的機會成本。
2、長期償債能力指標
⑴資產負債率=負債總額/資產總額×100%
一般情況下，資產負債率越小，表明企業長期償債能力越強；從企業所有者來說，該指標過小表明對財務杠桿利用不夠；企業的經營決策者應當將償債能力指標與獲利能力指標結合起來分析。
⑵產權比率=負債總額/所有者權益總額×100%
一般情況下，產權比率越低，企業的長期償債能力越強，但也表明企業不能充分地發揮負債的財務杠桿效應。
運營能力指標
運營能力主要用資產的周轉速度來衡量，一般來說，周轉速度越快，資產的使用效率越高，則運營能力越強。資產周轉速度通常用周轉率和周轉期(周轉天數)來表示。
計算公式為：周轉率(周轉次數)=周轉額/資產平均余額
周轉期(周轉天數)=計算期天數/周轉次數=資產平均余額*計算期天數/周轉額

Ⅲ 房地產項目財務分析需要考察哪些指標

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續

Ⅳ 各個銀行貸款所需財務報表有何指標要求

向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標，要求如下:
(1)財務結構:
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100% (房地產企業可大於80%) ;凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%;資產負債率=負債總額/資產總額X100%。(2)償債能力:
3、流動比率在1 50%~200%較好;流動比率=流動資產額流動負債* 100%。
4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%;速動比率=速動資產額/流動負債*100%;速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產-存貨一預付賬款一-年內到期的非流動資產一其它流動資產。
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。現金比率= (現金+現金等價物) /流動負債。(3)現金流量:
7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。(4)經營能力:
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率低於5%，說明該產品將進入生命末期了。主營業務收入增長率= (本期主營業務收入-上期主，營業務收入) /上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。-般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。應收賬款周轉速度(應收賬款周轉次數) =營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/ (應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額) /2=營業收入*2/ (應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額)。
11、 存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度(次數) =營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額= (期初存貨+期末存貨) +2.(5)經營效益:
12、 營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入(商品銷售額)x 100% =(銷售收入-銷貨成本管理費~銷售費)/銷售收入x 100%。
13、 凈資產收益率中小企業應大於5%。 -般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。凈資產收益率=總資產凈利率x權益乘數=營業凈利率x總資產周轉率x權益乘數;其中營業凈利率=凈利潤+營業收入;總資產周轉率(次) =營業收入+平均資產總額;權益乘數=資產總額-所有者權益總額=1+ (1-資產負債率)。
14、 利息保障倍數應大於400%利息保障倍數=息稅前利潤/利息費用= (利潤總額+財務費用) / (財務費用中的利息支出+資本化利息)

Ⅳ 企業貸款在報表中怎麼計入

企業貸款在報表中計入一般把握好以下財務指標，對企業做貸款有利：

1、凈資產與年未貸款余額比率。必須大於100%（房地產企業可大於80%）。

2、資產負債率。必須小於70%，最好低於55%。

3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。

4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%。

5、擔保比例。企業應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小於0.5為好。

新成立公司做財務報表方法：

增值稅可以零申報。但所得稅最好不要零申報，可以按實際發生報虧損。因為沒有收入不等於沒有費用。報表的編制要從原始作證製作成記帳憑證--記日記賬、明細賬、總賬，根據總賬的余額編制。這些步驟一個都不能省。

所以准備工作是先買賬本、貼印花。買記帳憑證、記帳憑證皮買盒科目章，買盒本月合計、累積、承前面過次頁等章。賬本至少要一本現金日記帳、一本銀行存款日記賬、一本明細賬、一本總帳。

以上內容參考：網路--報表

Ⅵ 銀行貸款要看的財務報表的哪些具體指標

向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標：
（1）財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
（2）償債能力：
3、流動比率在150%~200%較好；流動比率=流動資產額/流動負債*100%。
4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%；速動比率=速動資產額/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產—存貨—預付賬款—一年內到期的非流動資產—其它流動資產。
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。
（3）現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。
（4）經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率低於5%，說明該產品將進入生命末期了。主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2=營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）。
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度（次數）=營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
（5）經營效益：
12、營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入(商品銷售額)×100% =(銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費)/銷售收入×100%。
13、凈資產收益率中小企業應大於 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。凈資產收益率=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）=營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。
14、利息保障倍數應大於400%
利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）

Ⅶ 企業短期貸款反應在哪一項財務指標你

現金流量表。
財務結構：1、凈資產與年未貸款余額比率。必須大於100%（房地產企業可大於80%）。2、資產負債率。必須小於70%，最好低於55%。償債能力：3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%。5、擔保比例。企業應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小於0.5為好。 現金流量： 6、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。 7、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。 經營能力： 8、主營業務收入增長率。一般講，如果主營業務收入每年增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期。如果該比率低於-5%，說明該產品將進入生命末期了。9、應收賬款周轉速度。一般企業應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。 10、存貸周轉速度，一般中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。經營效益：11、營業利潤率，該指標表示全年營業收入的盈利水平，反映企業的綜合獲利能力。一般來講，該指標應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。12、凈資產收益率，目前對中小企業來講應大於 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。

Ⅷ 企業貸款要把握好哪些財務指標

必須大於100%（房地產企業可大於80%）。 2、資產負債率。必須小於70%，最好低於55%。 償債能力： 3、流動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在150%~200%較好。 4、速動比率。一般情況下，該指標越大，表明企業短期償債能力越強，通常該指標在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%。 5、擔保比例。企業應該把有損失的風險下降到最低點。一般講，比例小於0.5為好。 現金流量： 6、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。 7、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。 經營能力： 8、主營業務收入增長率。一般講，如果主營業務收入每年增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期。如果該比率低於-5%，說明該產品將進入生命末期了。 9、應收賬款周轉速度。一般企業應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。 10、存貸周轉速度，一般中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。 經營效益： 11、營業利潤率，該指標表示全年營業收入的盈利水平，反映企業的綜合獲利能力。一般來講，該指標應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。 12、凈資產收益率，目前對中小企業來講應大於5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。 貸款分類偏離度檢查輔導資料 一、貸款分類偏離度的含義 貸款分類偏離度是指商業銀行在對抵押貸款進行五級分類時存在形態劃分結果與實際形態相差異的程度。包括不良貸款總體分類的偏離程度和五級分類中各類形態的偏離程度。 其計算公式：相對偏離度＝（檢查確認的不良貸款比例/被查機構自己認定的不良貸款比例－1）×100％；絕對偏離度＝檢查確認的不良貸款比例－被查機構自己認定的不良貸款比例。本次檢查用絕對偏離度公式計算。 二、為什麼會存在偏離度 貸款五級分類是人腦主觀思維的過程，由於不同的人本身存在識別和判斷能力的差異，必然會導致分類結果的差異。從目前影響商業銀行貸款五級分類真實性和准確性的因素來分析，產生分類偏離的原因主要有以下幾個方面： 1、人為因素。一是分類操作人員對制度的理解、業務水平的參差不齊，造成分類結果的不準確；二是對企業提供的各種信息的掌握程度和分析判斷不準形成的偏離；三是為了完成「抓降」考核指標，在貸款期限和貸款保證上作技術處理，如借新還舊、擔保變抵質押等，人為調整分類結果；四是不嚴格執行分類制度，造成分類偏離，主要表現為簡化分類程序和標准、分類不及時和不連續、未按規定許可權分類認定等。 2、政策因素。一是受國家宏觀調控政策的影響，某些行業政策發生變化，從而影響信貸政策的變化，造成對貸款投入、投向的重大影響，造成分類偏離；二是上級行對基層行的不良貸款實行額度控制，對不良貸款有計劃地進行「釋放」。 3、信息不對稱。一是銀行難以獲取客戶真實可*的財務信息，尤其是中小企業和個體工商戶，由於財務管理不規范，財務信息的可*程度較低，從而影響貸款分類的偏離；二是個別企業為了取得銀行的貸款，給銀行提供虛假的財務數據和企業經營管理信息，導致分類結果的不實和偏離。 4、分類標准不一致。人民銀行2001年制定的《五級分類指導原則》是目前五級分類工作的規范性文件，但該文件對分類標准僅有核心定義，沒有具體的操作性解釋，確定的標准較模糊，而且彈性較大。各行根據此文件和本行的實際情況又分別制定了《貸款分類實施辦法》，由於各行的理解掌握程度不一，導致分類標准不一，實踐中又是將《五級分類指導原則》作為檢查標准使用，致使檢查人員與商業銀行對分類標准產生一定程度的分歧，從而導致分類結果的偏離。 5、道德風險和逆向選擇。一是管理人員或分類人員為了逃脫責任，掩蓋事實真相，將不良貸款在正常或關注中反映；二是中行、建行股改之後，對大量的不良資產進行了剝離和核銷，不能排除利用剝離和核銷之機將正常貸款劃入不良進行「儲備」，以備將來考核時進行調整。 三、五級分類標准及管理要求 （一）分類標准。按照《貸款五級分類指導原則》，商業銀行貸款分為五類，即正常、關注、次級、可疑、損失類，後三類為不良貸款。各商業銀行根據此分類辦法並結合本行實際又細化了分類標准，其劃分標准及主要特徵為： 1、正常類：借款人能夠履行合同，有充分把握按時、足額償還本息，沒有任何理由懷疑貸款的本息償還。 2、關注類：盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。對違反國家法律和法規發放的貸款；逾期90天至180天的貸款；對利用企業兼並、重組、分立等形式惡意逃廢銀行債務的企業的抵押貸款至少應劃入關注類，並在依法追償後按實際償還能力進行分類。該類貸款損失率不超過5％。其基本特徵： ◇凈現金流量減少； ◇借款人銷售收入、經營利潤在下降或凈值開始減少，或出現流動性不足的徵兆； ◇宏觀經濟、市場、行業等外部環境的變化對借款人產生不利影響，並可能影響借款人的償債能力，例如借款人所出的行業地位呈下降趨勢； ◇借款人的關鍵財務指標，如：流動性比率、資產負債率、銷售利潤率、存貨周轉率低於行業平均水平或有較大下降； ◇借款人的主要股東、關聯企業或母子公司等發生重大的不利變化； ◇借款人固定資產項目出現重大的、不利於貸款償還的調整，例如基建工期延長或慨算調整幅度較大； ◇借款人未按規定用途使用貸款； ◇借款人的還款意願差，不與銀行積極合作； ◇貸款的抵押品、質押品價值下降或對抵押物失去控制； ◇貸款保證人的財務狀況出現疑問； ◇銀行對貸款缺乏有效的監督。 ◇銀行信貸檔案不全，重要文件遺失，並且對還款構成實質性影響； ◇違反貸款程序發放貸款。 3、次級類：借款人的還款能力出現明顯問題，依*其正常經營收入已無法保證足額償還本息，即使執行擔保，也可能造成一定損失。應收利息逾期90天、本金逾期181天至360天的貸款至少要劃入次級類。需要重組的貸款應至少劃為次級類，重組貸款是指銀行由於借款人財務狀況惡化或無力還款而對借款合同還款作出調整的貸款。該類貸款損失率在30％－50％之間。其主要特徵： ◇借款人支付出現困難，並且難以按市場條件獲得新的資金； ◇借款人不能償還對其他債權人的債務； ◇借款人內部管理問題沒有解決，防礙債務的及時足額清償； ◇借款人採用隱瞞事實等不正當的手段套取貸款。 ◇借款人經營出現虧損，凈現金流量為負值； ◇借款人已不得不尋求拍賣抵押品、履行擔保等還款來源。 4、可疑類：借款人無法足額償還本息，即使執行抵押或擔保，也肯定要造成較大損失。逾期360天至720天的貸款至少要劃入可疑類。重組後的貸款如果仍然逾期或借款人仍然無力歸還貸款至少劃入可疑類。該類貸款損失率在50％－75％之間。其主要特徵： ◇借款人處於停產、半停產狀態； ◇貸款項目如基建項目處於停緩狀態； ◇借款人已資不抵債； ◇銀行已訴諸法律來收回貸款； ◇貸款經過了重組仍然逾期，或仍然不能正常歸還本息，還款能力沒有得到明顯改善。 5、損失類：在採取所有可能的措施和一切必要的法律程序之後，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。逾期720天以上的貸款至少應定性為損失類。該類貸款損失率在95％－100％之間。其主要特徵： ◇借款人和擔保人宣告破產，經法定清償後仍然不能還清貸款； ◇借款人死亡、宣布失蹤或死亡，以其財產或遺產清償後未能還清的貸款； ◇借款人遭受重大自然災害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，無力償還部分或全部貸款； ◇借款人雖未破產，但已名存實亡或關停倒閉； ◇由於計劃經濟體制等歷史原因造成債務人主體消亡，無承債主體。 （二）管理要求。歸納起來有以下幾個基本要求：一是要有健全的分類管理制度；二是要建立有效的分類組織管理體制；三是要有統一規范的分類標准；四是要將所有貸款納入分類范圍；五是要按規定的標准和程序分類；六是要保持分類的及時性；七是要充分掌握借款人的財務信息和經營管理信息，保持銀行與企業信息的對稱性；八是要保持信貸檔案的完整性和連續性；九是要定期對貸款分類政策、程序執行情況進行檢查和評價。 三、如何對抽樣客戶的分類偏離度進行現場檢查 （一）調閱被抽取的客戶貸款信貸檔案資料，了解借款人的基本情況，並將基本情況錄入《貸款分類偏離度現場檢查操作表》。 （二）分析判斷被抽取的樣本客戶的償債能力和還款意願。這是現場檢查的主要環節。應從借款人的現金流量、財務、非財務因素、貸款擔保和銀行信貸管理等方面進行分析和判斷。 1、現金流量分析。 現金流量包括現金流入量、現金流出量和現金凈流量，現金凈流量等於現金流入量和現金流出量之差。貸款企業的現金流入、流出主要體現在經營活動、投資活動和融資活動三個方面，通過對貸款企業現金流量的計算和分析，判斷借款人能否還款和還款來源是什麼，從而確定貸款分類檔次。在實際分類操作中，借款人應當向銀行提供現金流量表或銀行利用財務軟體自動生成現金流量表。 如何根據借款人的現金流量確定貸款分類檔次？可以從以下方面來判斷： （1）借款人用經營活動產生的現金還款，而且現金流量比較穩定或在增加，其貸款檔次為正常； （2）借款人雖然用經營活動產生的現金還款，但經營活動中的現金流量在減少，其貸款應劃為關注； （3）借款人不能用經營活動中產生的現金還款，而要通過出售證券投資或減少固定資產維修、更新、改造資金支出，甚至對外融資還款，其貸款應歸為次級； （4）借款人對外融資產生的現金流入仍不足以還款，其貸款檔次應劃為可疑類； （5）借款人出售無形資產、固定資產產生的現金，甚至轉讓股份所得現金都不足以還款，其貸款應劃為損失類。 如果企業和銀行都沒有提供現金流量表，應如何計算現金流量？計算現金流量時，應以貸款企業的損益表為基礎，根據資產負債表期初和期末的變動數進行調整。其計算步驟和方法： 第一步，計算資產負債表各項目期初與期末的變動情況，計算公式：各項目變動數＝期末數－期初數。 第二步，確定項目變動數是現金流出還是現金流入。資產項目的增加是現金流出，反之是現金流入。如應收賬款增加，企業的銷售所得現金就會減少（現金流出）；應收賬款減少，企業的銷售所得現金就會增加（現金流入）。負債及所有者權益項目增加是現金流入，反之是現金流出。如應付賬款增加，表示企業所購進存貨部分賒銷，形成自發性融資（現金流入）；應付賬款減少，表示企業的所購進存貨中有未銷售部分但已支付了現金（現金流出）。 第三步，剔除權債發生制的影響因素。現金流量＝損益－△資產＋△負債（△表示期末與期初的差額）。 ◇經營活動產生的現金流量（間接法），計算公式： 經營活動產生的現金流量＝凈收益＋折舊、待攤費用＋△應付賬款＋△應付費用＋△應付稅金－△應收賬款－△存貨－△預付費用。 ◇投資活動產生的現金流量，計算公式： 投資活動的現金流出（流入）＝△固定資產＋△投資＋△無形資產。 △為正數表示現金流出，負數表示現金流入。 ◇融資活動產生的現金流量，計算公式： 投資活動的現金流入（流出）＝△1年內到期的長期負債＋△短期借款＋△長期負債＋△股東權益。 △為正數表示現金流出，負數表示現金流入。 ◇凈現金流量＝經營活動產生的現金流量＋投資活動產生的現金流量＋融資活動產生的現金流量。 2、財務分析。 通過對借款人財務報表中的有關數據資料進行真實性核實、計算、比較、研究，分析借款人的償債能力，預測借款人的未來發展趨勢，在分析時，要盡可能地取得經注冊會計師審查驗證後的報表和同行業的有關資料。主要從以下三類指標進行分析。 （1）盈利能力分析。主要從盈虧狀況、銷售利潤率、營業利潤率、凈利潤率、成本費用率等指標分析。其計算公式： 銷售利潤率＝利潤/銷售收入凈額×100％，比率越高，表明產品成本控制越好； 營業利潤率＝稅前營業利潤/銷售收入凈額×100％，比率越高，表明借款人的盈利水平越高； 凈利潤率＝凈利潤/銷售收入凈額×100％； 成本利潤率＝利潤總額/成本費用總額×100％，比率越高，說明同樣的利潤只需化費較少的成本費用開支。 （2）償債能力分析。短期貸款要分析借款人的短期償債能力，中長期貸款要分析借款人的長期償債能力。長期償債能力從資產負債率、負債與所有者權益比率分析，短期償債能力從流動比率、速動比率等指標來分析。其計算公式： 資產負債率＝負債總額/資產總額×100％，比率越低，債權人的風險越低，債權的保障程度就高； 負債與所有者權益比率＝負債總額/所有者權益×100％，該比率越低，表明借款人的長期償債能力越強。 流動比率＝流動資產/流動負債，該比率越高，表明短期償債能力越強。 速動比率＝速動資產/流動負債，速動資產＝流動資產－存貨－預付賬款－待攤費用。該比率為1％最好，如果較低，說明借款人短期償債能力存在問題，如果過高，則有說明借款人有過多的速動資產，可能失去一些有利的獲利機會。 （3）營運能力分析。營運能力是指借款人資產周轉速度的有關指標反映出來的資產利用效率，它表明管理人員的經營管理能力和應用資產的能力。主要用資產周轉率、資產收益率、存貨周轉天數等指標分析。 資產周轉率＝銷售收入凈額/資產平均余額×100％，比率越高，說明資產經營效率越好。 資產收益率＝稅前利潤總額/資產平均余額×100％，比率越高，說明資產的投資回報越大。 存貨周轉天數＝存貨平均余額/銷貨成本×360，天數較少或呈下降趨勢表明管理效率越高。 3、非財務分析。 主要從借款人的行業風險、經營風險、管理風險、自然社會、還款意願等方面因素進行分析。 （1）行業風險分析。每個企業都處於一個特定的行業中，每一個行業都有其固有的風險，同一行業中的借款人要面對基本一致的風險。掌握了某一行業的特徵、表象和風險程度，知道借款人的表現在同行業中處於什麼樣的水平，就可以從行業的基本狀況和發展趨勢來判斷借款人的基本風險。主要從借款人的行業成本、行業成長周期、產品的經濟周期性、行業的盈利性、依賴性、產品替代性、國家的法律和產業政策、經濟環境、技術環境等方面綜合分析。檢查時，可以參照下表： 行業風險預警信號： ◇行業整體處於衰退或屬於新興行業； ◇出現重大技術改革，影響到行業的產品和生產技術的變革； ◇政府對行業有嚴格的限制； ◇經濟環境變化如經濟蕭條或出現金融危機，對行業發展產生不利影響； ◇國家產業、貨幣、稅收等宏觀政策變化對企業有重大影響； ◇顧客需求發生變化； ◇法律發生變化，對企業有重大影響； ◇多邊或雙邊貿易政策有所變化，對進出口的限制和保護。 （2）經營風險分析。重點從借款人的經營規模、經營策略、產品結構、企 業的「供、產、銷」三個環節等方面進行分析。主要風險信號： ◇經營活動發生顯著變化，處於停產、半停產或經營停止狀態； ◇業務性質和經營目標發生改變； ◇主要數據在行業統計中呈現不利的變動或趨勢； ◇不能適應市場市場變化或客戶需求的變化； ◇持有一大筆大額定單，由於受生產能力和原材料供應的影響不能較好地履行合同，可能引起巨額損失； ◇產品技術含量不高，容易被淘汰或被替代； ◇引進技術較慢，生產技術轉換方面是否存在較大弱點； ◇對存貨、生產、銷售的控制能力下降； ◇原材料購貨渠道是否單一，對供應商過分依賴，原材料供應無法滿足正常生產或原材料存在價格風險； ◇企業的地點發生不利變化，分支機構或銷售網路分布不合理； ◇借款人的銷售促銷能力較差，經常出現故障導致產品積壓，對銷售環節的情況變化沒有靈活的對策。 ◇企業對生態環境影響和破壞性較大； ◇廠房和設備未得到很好維修，超負荷運轉； ◇建設項目的可行性存在偏差，或計劃執行出現較大調整，如基建項目的工期延長或處於停緩狀態或預算調整； ◇產品質量和服務水平出現下降； ◇遇到嚴重的自然災害或社會災難。 （3）管理風險及還款意願分析。重點從借款人的組織形式、管理層素質、管理能力和水平、還款記錄等方面進行分析。主要風險信號： ◇借款人公司治理結構不健全，最高管理層之間存在嚴重分歧或不和諧； ◇管理層對環境和行業的變化反應較遲緩； ◇管理層品行低下、缺乏誠信和修養； ◇高級管理人員或董事會成員變動頻繁； ◇中層管理較薄弱，企業人員更新過快或員工不足； ◇管理層對企業的發展缺乏戰略性計劃，或計劃沒有實施和無法實施； ◇管理層缺乏足夠的行業管理經驗和管理能力； ◇管理層經營思想變化，表現為短期行為嚴重、極端的冒進或保守； ◇借款人的主要股東、關聯企業或母子公司等發生重大的不利變化或存在關聯交易； ◇借款人或主要管理人員涉及法律糾紛或法律問題，如受到稅務、工商等行政機構的處罰或被司法機關起訴、執行、查封、凍結、審查； ◇借款人還款意願差，對銀行採取不合作的態度； ◇借款人提供虛假的財務報表和經營管理信息； ◇突然更換注冊會計或結算戶銀行； ◇外部機構對借款人的評級進行調整； ◇借款人違背與其他銀行或債權人的協議，不能償還其他對外債務； ◇借款人以非正常途徑或不合理條件和手段從其他銀行取得貸款； ◇借款人向其他銀行貸款被拒絕； ◇借款人的存款余額和結算量不斷下降； ◇借款人不能提供銀行所要求的信息資料如供銷合同、項目進展報告； ◇借款人拖延支付貸款本金、利息或費用。 ◇借款人提出在融資或重組貸款。 4、貸款擔保分析。 借款人的擔保是貸款的第二還款來源，如果借款人的經營狀況惡化，不能用正常的營業收入還款，就要考慮用擔保抵押來償還貸款。通過檢查擔保抵押合同的合法性、有效性、抵押物的充足性、抵押物的可變現能力及對抵押物的控制能力，分析借款人償還貸款本息的可能性，判斷貸款分類檔次。檢查時，應採取內外結合的檢查方法，先從銀行提供的抵押和保證文件資料進行分析，文件資料應包括抵押合同、保證合同、抵押評估報告、財產所有權證明、保證人的財務報表、信用評級、外部審計報告等。再到實地察看抵押物、質物的保管情況，測試抵押物的價值以及分析保證人的財務實力和履約意願。 （1）擔保的合法性。主要檢查擔保主體是否符合《擔保法》的規定。一是保證人是否具有資格。國家機關、學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體、未經授權的企業法人的分支機構、職能部門不能作為擔保人，擔保人與借款人是否是關聯企業。二是抵押物是否合法。土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；依法不得抵押的其他財產如國家明文禁止生產的產品等都不能作為貸款的擔保抵押。 （2）擔保的有效性。主要檢查擔保抵押是否在法律上是否產生擔保效力，一是擔保抵押手續是否具有法律效力。看擔保、抵押、質押合同要素是否齊全，合同條款語意是否准確，有無未經法人書面授權或者超出授權范圍與債權人訂立保證合同；印章和簽字是否加蓋保證人或抵押人的法人公章，並由保證人、抵押人的法定代表人或授權代理人簽署姓名；用國有土地上的房屋抵押的，土地使用權是否同時抵押；抵押物是否經有權部門辦理抵押登記手續；存單、票據、有價證券、股權等權利質押是否辦理止付凍結手續；債權人與債務人協議變更借款合同是否取得保證人書面同意，抵押、質押物品是否投保；二是擔保抵押的時效性是否具有法律效力。擔保抵押合同約定的時間是否與貸款期限一致，是否已過期；擔保抵押合同滿期或超過6個月後是否與借款人重新簽訂了擔保抵押合同。 （3）擔保的充足性。一是保證人是否具有擔保能力。從保證人的財務、現金流量、或有負債、信用評級以及保證人目前提供保證的數量和金額判斷保證人是否具有履行還款的能力；二是抵押物價值是否足值；三是抵押物是否經過有權評估部門和專業評估人員進行評估，抵押物價值是否被高估；四是抵押物是否被重復抵押。 （4）抵押物的變現能力。主要從抵押物的流動性和影響抵押物的變現價值方面進行綜合分析，影響抵押物的變現價值的因素有抵押物的品質好壞、是否投保、經濟狀況、市場需求等。 （5）對抵押物的控制能力。一是是否建立了抵押物的安全保管措施；二是對抵（質）押物的進出、實物和賬目是否實行雙重控制；三是對抵押物是否進行定期評估；四是抵押物價值減少後是否要求借款人及時補充新的抵押物。 （6）擔保與貸款分類標准。銀行對抵押物失去控制或抵押品價值下降，如 果會影響貸款的償還，但不造成貸款損失，應至少認定為關注類，如果會造成貸款損失則應根據損失程度，按《貸款風險分類指導原則》規定的標准進行劃分檔次。 5、銀行信貸管理分析。 主要從貸款投向的合規性、信貸檔案管理的完整性和真實性方面進行分析。 （一）貸款投向的合規性與風險分類。與一般貸款相比，發放違規貸款除承擔因貸款業務而正常發生的風險以外，還需要承擔額外的法律風險，這樣就使貸款的風險放大了，影響到貸款的正常償還，而且有的違規行為引發的風險已非常嚴重。因此，對所有的違規貸款，即使從眼前看貸款的償還還有充分的保證，也應分為關注以下。 違規貸款一般包括：對關系人的信用貸款，以優於同類貸款條件向關系人發放的擔保貸款，以及以貸收息、違規展期（參閱《不良貸款認定暫行辦法》）、違反國家利率規定及借款人不具備《貸款通則》所規定的資格和條件的貸款。 （二）信貸檔案管理的完整性和真實性與風險分類。銀行信貸管理部門應制定信貸檔案管理制度，為每個借款人建立完整的檔案，信貸人員有責任保證客戶信貸檔案的完整和真實，如果重要法律文件缺失或有誤導法律責任不清的貸款應至少歸為關注類以下。 一般地，信貸檔案應至少涵蓋以下六個方面的內容： ◇客戶基本情況：借款人的名稱、地址、企業類型及所處行業、業務經營范圍和主營業務；組織結構、業主和高級管理人員的情況以及附屬機構情況；借款人的經營歷史、信譽評級以及保證人的基本情況。 ◇借款人和保證人的財務信息：資產負債表、損益表、現金流量表、外部審計師的報告、其他財務信息，如在其他金融機構的融資情況。 ◇重要法律文件：貸款申請；貸前調查報告和審批文件，包括長期貸款的可性行分析報告、上級行的立項文件、批准文件；貸款合同、授信額度或授權授信書；貸款擔保的法律性文件，包括抵押合同、保證書、抵押品評估報告、財產所有權證，如地契、房產證等抵押權利證明；借款人還款計劃和還款承諾。 ◇往來信函：信貸人員走訪考察記錄、備忘錄等。 ◇借款人還款記錄和銀行催款通知。 ◇貸款檢查報告：定期和不定期的信貸分析報告、內審報告。 （三）按照五級分類原理和要求對抽樣客戶的貸款進行認定和分類。 （四）與被檢查機構對抽樣客戶的貸款的五級分類結論進行對比。 （五）檢查抽樣客戶經辦銀行在該筆貸款「三查」環節和貸款五級分類管理中存在的問題。主要從以下九個方面重點檢查： 1、制度的健全性。是否建立和健全了貸款五級分類的管理制度，包括抵押品的管理和評估政策及程序。分類管理制度應涵蓋分類標准、操作規程、崗位職責、責任追究等方面的內容； 2、組織管理體制的有效性。是否按內控原則設置了有效的分類組織管理體制，使分類工作具有獨立性和相互制約性； 3、分類標準的統一規范性。各商業銀行制定的貸款五級分類標準是否低於《貸款五級分類指導原則》所規定的標准，各分支機構實際執行的標準是否一致； 4、分類方法和分類程序的合規性。是否按規定的分類方法及程序對貸款進行認定和分類，有無簡化分類程序和標准或越權進行認定和分類的情況； 5、分類的全面性。是否將《貸款通則》所界定的全口徑貸款納入貸款五級分類范疇，有無將部分貸款如貼現、信用卡透支、各類表外業務墊款、委託貸款、特種貸款等不列入分類范圍的情況； 6、分類的及時性。是否及時認定和上報審批，是否根據借款人的實際經營狀況實時對分類結果進行調整； 7、信貸檔案管理的完整性和連續性。信貸檔案管理制度是否連續、完整、真實，是否存在不及時督促借款人提供真實、准確的財務信息和其他經營管理信息的情況； 8、對分類工作監督檢查的有效性。內部審計部門是否定期和不定期對分類政策、程序的執行情況進行檢查和評價，並將檢查結果向上級行作出書面報告； 9、其他問題。如對抵押物的管理不力、評估不實；信貸管理人員不及時、准確報告借款人的真實信息；對貸款損失准備計提不足等等。 （六）提出變更該筆貸款分類結論的監管意見。 （七）提出加強該筆貸款管理和貸款五級分類管理的監管意見和建議。