房地產公司貸款有哪些限制

① 如果想搞房地產，貸款需要哪些條件！

穩定？？現在的房地產已經到了飽和狀態了，很多開發商都從，開發，建築，物業，服務一體化做起了，都沒有多少利潤了，只有一條龍的服務才有所發展，你現在才想搞房地產啊，沒有很大的資金，還是勸你別搞此項目了。
但是你想問的貸款，每個銀行指標和政策不一樣，給的貸款標准也不一樣，給你一個商業銀行的要求吧：

商業銀行房地產貸款風險管理指引

第一章總則

第一條為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

第二條本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。

房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

第二章風險控制

第三條商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准，明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等內容。

商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

第四條商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標准。

第五條商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸後管理等環節分別制定各自的職業道德標准和行為規范，明確相應的權責和考核標准。

第六條商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，並形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：

(一)內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況；

(二)稽核中發現的主要問題及處理意見；

(三)內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條商業銀行對於介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重於其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，並簽訂責任條款，對於因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

第八條商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。

第九條商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平台，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，並及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的准確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

第十條商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以准確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利於各商業銀行之間、商業銀行與社會徵信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

第三章土地儲備貸款的風險管理

第十一條商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。

第十二條商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。

第十三條商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由於土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

第十四條商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

第四章房地產開發貸款的風險管理

第十五條商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

第十六條商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。

第十七條商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

第十八條商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對於依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

第十九條商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

第二十條商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防範機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實後，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，並對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極採取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建築施工企業的變化等，及時發現並制止違規使用貸款情況。

第二十一條商業銀行應嚴密監控建築施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

第二十二條商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

第二十三條商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款後，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

第二十四條商業銀行應密切關注建築工程款優於抵押權受償等潛在的法律風險。

第二十五條商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，並積極採取措施化解因此產生的各種風險。

第五章個人住房貸款的風險管理

第二十六條商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。

第二十七條商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內容參見附件1)。

第二十八條商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況)將經過貸款審核人員的調查確認，並要求借款人據此簽署書面聲明。

第二十九條商業銀行應將經貸款審核人員確認後的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意願的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內容參見附件2)。

第三十條商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意後，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、准確性及合法性進行復審。

第三十一條商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對於所購房產的目的及擁有意願等因素，並據此對貸款申請做整體分析。

第三十二條商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及徵信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

商業銀行對自僱人士(即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10%股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自僱人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料並進行審核。

第三十五條商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80%。

第三十六條商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入

所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入

上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對於單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對於已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一並計入。

第三十七條商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，並在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意願。

第三十八條商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為准。

商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委託獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對於精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。

對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十九條商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對於借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。

商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署後及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第四十條商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。

第六章風險監管措施

第四十二條銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，並確定監管重點。

第四十三條銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內部貸款審核控制；(四)貸後資產的風險管理；(五)遵守法律及相關規定；(六)需要進行檢查的其他事項。

第四十四條銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。

第七章附則

第四十六條本指引由銀監會負責解釋。

第四十七條本指引自發布之日起施行。

② 房地產項目貸款需要什麼條件

一、房地產開發貸款的條件
（一）在建設銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在建行結算；
（二）生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好；
（三）信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保；
（五）開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好；
（六）開發建設項目已經納入國家或地方住房建設開發計劃，其立項文件完整、真實、有效；
（七）已經取得開發建設項目的土地使用權；
（八）開發建設項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定；
（九）借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低於規定的比例。
二、房地產開發貸款需要提交的材料
（一）基本材料
1、法人營業執照（副本及影印件）；
2、法人代碼證書（副本及影印件）；
3、法定代表人證明、簽字樣本（原件及影印件）；
4、貸款（卡）（原件及影印件）；
5、財政部門或會計（審計）事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告。新建企業免提交；成立不足三年的企業，提交自成立以來的年度和近期報表；
6、稅務部門年檢合格的稅務登記證明；
7、利稅清算表；
8、公司合同（原件及影印件）；
9、公司章程（原件及影印件）；
10、企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。
11、若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業，要求提供董事會或發包人同意的決議或文件（原件）；
12、貸款由被委託人辦理的需提供企業法定代表人授權委託書（原件）。
（二）貸款項目材料
1、開發建設項目可行性研究報告及批准文件（原件及影印件）；
2、有權部門批準的項目建設、實施和開發的文件和計劃（原件及影印件）。
（三）擔保材料
按保證、抵押或質押的不同要求提供材料：
1、已經作過客戶評價並在有效期內的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料；
2、授信客戶只需提供貸款項目材料、擔保材料和《貸款證（卡）》；
3、要求客戶提供的材料在《中國建設銀行信貸業務申請材料清單》相關欄內標示 。

③ 房地產開發貸款需要滿足哪些條件

除一般貸款所要求的條件外，申請房地產開發貸款的借款人還應具備以下條件：
1、有企業法人營業執照。
2、已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長於貸款終止時間。
3、已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，並完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效。
4、貸款項目申報用途與其功能相符，並能夠有效地滿足當地城市規劃和房地產市場的需求。
5、貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。
6、具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），並能夠在銀行貸款之前投入項目建設。
7、在銀行開立帳戶保持正常業務往來。
8、開發商須對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。

④ 房產抵押銀行貸款有什麼限制條件

辦理房產抵押貸款在現在已經成為習以為常的一種借款方式，房屋抵押銀行貸款所需要的資料包括身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產的房地產證及評估報告、貸款用途證明、銀行規定的其它資料。但是很多人不清楚在辦理房產抵押銀行貸款時還有一些限制，接下來給大家介紹一下這些限制條件。
一、年齡限制：年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人;
二、房產評估差異的限制：
申請房產抵押貸款時，你需要提供評估報告，但銀行也會指定評估機構重新對擬抵押房產的價值進行評估，若二者出入較大，拒貸可能性大，因為銀行認為你有騙貸嫌疑;
三、職業收入不穩定、信用不好，無償還能力等對於個人信用的限制：
很多人都希望拿到高額度貸款，但你要有相應的收入與之匹配才行。據悉，銀行一般要求個人月收入是月還款額的兩倍，所以若你達不到這一標准，理想中的貸款額度將打上?當然你可以選擇降低貸款額度。雖然有房產保駕護航，貸款申請要容易一些，但這並不是萬能的，若你的個人信用有不良記錄，同樣有被拒貸的風險;
四、銀行規定的其它不達到貸款條件的限制：
1、權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價土地)，而又未取得市局同意的;
2、根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的;
3、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
5、權屬有爭議的;
6、法律、法規或市政府規定禁止抵押的;
7、除鄉(鎮)、村企業廠房等建築物佔用范圍的集體用地使用權和依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。

⑤ 國家對房地產開發貸款有哪些限制

一、房地產開發貸款的條件
（一）在建設銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在建行結算；
（二）生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好；
（三）信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保；
（五）開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好；
（六）開發建設項目已經納入國家或地方住房建設開發計劃，其立項文件完整、真實、有效；
（七）已經取得開發建設項目的土地使用權；
（八）開發建設項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定；
（九）借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低於規定的比例～

⑥ 房地產公司貸款所需要的條件都是什麼呀

一般房地產貸款是指項目貸款，即以該項目的土地與在建工程抵押給銀行貸款。
一般條件是432即四證齊全（土地證、用地規劃證、建設規劃證、施工許可證），自有資金投入占整個投入的30%以上，擁有二級以上資質證書。
現在很多銀行還要求，房地產企業在全國的排名，具體每個銀行不一樣（比如全國排名前50位）

⑦ 銀行對房地產企業做流動資金貸款有哪些要求

房地產開發貸款:

房地產是房產和地產的總稱，房地產開發貸款是我行向具有房地產開發資質的房地產開發企業發放的用於房地產項目開發建設的貸款；相對於其他業務品種的貸款而言，房地產開發貸款具有收益大、風險高的特點，因此，一般需要在評價綜合收益的基礎上謹慎辦理。

一、房地產開發貸款的種類
按照開發內容的不同，房地產開發貸款有以下幾種類型：
（一）住宅開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於開發商品住宅項目的貸款，如單體住宅樓、住宅小區、別墅等項目，第一還款來源即為住宅的預售、銷售收入。
（二）商業用房開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於開發商用商品房項目而非家庭居住用房的貸款。
（三）土地開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於土地開發的貸款。
（四）房地產開發企業流動資金貸款。是指房地產開發企業因資金周轉所需而申請的貸款，不與具體項目相聯系。

二、申請房地產開發貸款的條件
除一般貸款所要求的條件外，申請房地產開發貸的借款人還應具備以下條件：
（一）法人主體資格方面的要求：取得房地產開發企業資質證書，公司董事會關於同時申請按揭貸款的決議、授權及公司承諾函，項目前期開發資金落實文件。
（二）項目合法性及可行性證明：
1、用地資料：土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發票、國有土地使用證、建設用地批准書、建設用地規劃許可證等，已取得項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長於貸款終止時間。
2、報建資料：立項批文、固定資產投資許可證、規劃設計方案批復、建築工程規劃許可證、建設工程報建審核書、施工許可證等，且全部立項文件完整、真實、有效。
3、其他前期資料：項目可行性分析報告、現金流量分析預測及開發銷售進度計劃；商品房預售許可證、施工合同、監理合同、施工進度月報、監理月報等。
4、其他前提條件：貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定，項目預算投資總額能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應達到項目預算投資總額的30％以上，並能夠在銀行貸款之前投入項目建設。

⑧ 現在用房產抵押貸款有沒有什麼限制

現在政策對於房產的抵押貸款處於收緊的狀態，現在廣州以個人名義最高可以抵押貸款出100w，不過具體情況要具體分析，有一些銀行不接受以買房為目的的抵押貸款。

⑨ 房地產開發貸款條件

房地產開發貸款條件：

鑒於購房者獲得的房屋期權可設定抵押，則開發商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。

上海市人民政府第76號令《上海市房地產抵押辦法》第三條就規定了「房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權」，即依法生效的建設工程總承包合同，建設工程施工總承包合同約定開發商某一時間獲得建成房屋的權利可設定抵押。

建設銀行上海分行曾經嘗試以開發商與施工單位簽定的合法生效的建築工程承包合同為依據，按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權，分段遞增抵押物，並按約定的抵押額分次發放貸款。

(9)房地產公司貸款有哪些限制擴展閱讀

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：

一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建築物開發；第三層次為生產、生活服務性建築物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

⑩ 房地產貸款一般需要重點防範的風險點有哪些

在房地產貸款方面，近年來很多地方政府把房地產作為支柱行業，銀行資產負債表上有很多房地產貸款並不奇怪。「為了應對房地產貸款風險，銀監會已要求各商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，做好差異化房地產信貸和貸前盡職調查。」他具體列出銀監會要求銀行對房地產貸款風險防範的四大措施，即對貸款成數有明確要求，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地，減少銀行對房地產開發商的貸款，以及貸款一定要達到現金流全覆蓋。