⑴ 什麼是最高額抵押合同,其有哪些特點
所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債許可權額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。最高額抵押的抵押人和債務人可以不是同一人。
最高額抵押具有以下特點：
1.最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。
比如，張某以一處房產為抵押物，與債權人李某簽訂了一份擔保將來可能發生的100萬元債權的最高額抵押合同。
2.最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間。
3.最高額抵押只適用於貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利於生產經營。
4.最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處於不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以後再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
但是，根據《物權法》第二百零四條：最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。這說明被擔保的債權可以轉讓，而
根據《最高人民法院關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第十條規定，當債權特定化以後，最高額抵押的主合同債權可以轉讓。
⑵ 最高額擔保合同和一般擔保合同的區別是什麼
法律分析：1、二者是否以債權為前提。在一般保證的情況下，必須先有債權然後設定保證，而最高額保證不以債權的實際存在為前提，而是對將來一定期間內發生的債權進行擔保；2、二者可以擔保的貸款不同，一般保證只能擔保一筆貸款，而最高額保證可以同時擔保多筆貸款；3、二者擔保債權的數額不同，一般保證所擔保的債權數額是確定的，無最高或最低限額的規定，而最高額保證擔保的債權是不確定的，只有到了決算期才能確定保證所擔保的實際債權數額。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百八十八條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效後，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
⑶ 一個借款合同可以附兩個最高額抵押合同嗎兩個最高額抵押合同中約定的擔保債項的性質是一樣的
客戶經理在辦理具體業務過程中，一定要准確把握諸如合理確定決算期和最高債權余額、准確銜接前後最高額抵押擔保合同等問題，才能確保銀行債權的安全。
一、合理確定最高額抵押的合同決算期和最高債權余額。
最高額抵押的決算期是指確定抵押權所擔保的債權實際數額的時間，在設立最高額抵押時，抵押人和債權人約定了抵押權所擔保的債權最高額。從銀行有效控制風險的角度，並不是決算期越長越好，決算期過長增加了不可預測因素，不利於銀行控制風險。最高額抵押合同的決算一般發生在約定的決算期屆至時，但貸款實踐中也有一些特殊的最高額抵押合同決算：一是不特定的債權不可能發生。當最高額抵押貸款的借款人出現違約時，法律賦予了銀行方合同的單方解除權，合同解除後，債權銀行和抵押人均可以請求在合同約定的決算期屆至前對債權額進行決算。二是抵押物因財產保全或者執行程序被查封、拍賣。如果在最高額抵押合同約定的決算期尚未屆至前，抵押物被查封、拍賣，最高額抵押合同應提前進行決算，此時的主合同債權人應注意提前行使自己的權利，避免風險。
二、注意前後兩份最高額抵押合同的銜接問題。
在最高額抵押合同決算期屆滿至貸款全部清償之前，借款人可能需要新的貸款，如果抵押人仍對新貸款提供最高額抵押，那麼銀行就要與抵押人簽訂第二份最高額抵押合同。此時兩份最高額抵押合同的銜接問題要引起銀行方面的充分重視。實踐中，通常採用下列三種方法進行兩份抵押擔保合同的銜接：
1、注銷第一份最高額抵押合同的登記，在登記第二份最高額抵押合同時，在合同的「其他事項」中註明第一份最高額抵押合同項下擔保但尚未結清的全部主合同編號、金額，約定由第二份最高額抵押合同繼續對第一份抵押合同項下擔保的合同金額承擔抵押擔保責任，並記入第二份最高額抵押合同的擔保最高債權余額。
2、辦理形式上的重復抵押登記，在重復抵押的情況下，第二份合同的抵押登記上該貸款銀行應當成為第二順序的抵押權人，在第一順序抵押權人也為同一人的情況下，這種形式上的重復抵押並不影響抵押權人債權的實現，當然，前提是抵押物足值。
3、用第二份抵押合同項下發放的新貸款償還第一份最高額抵押合同項下尚未結清的貸款本息，也就是我們通常所說的借新還舊。如果第一份抵押擔保合同擔保的貸款本金還有未到期的，則可以通過與借款人協商提前收貸的方式結清前一筆貸款。
三、注意最高額抵押合同最高限額和最高額抵押期間的變更。
最高額抵押合同是當事人雙方協商後意思表示一致形成的協議，當事人有權協商變更合同，對變更最高額抵押合同，我國《擔保法》沒有做出相應的規定，但是，在最高人民法院《關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第82條中規定，「當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更，以其變更對抗順序在後的抵押權人的，人民法院不予支持。」因此在貸款擔保業務實踐中，銀行客戶經理要關注這兩個變更問題。
一是最高貸款限額的變更。最高額貸款合同生效後，貸款人和借款人協商變更限額，抵押人同意增加最高限額，並經抵押登記的，新的抵押關系成立。但是，未經抵押人同意或未經登記的不發生抵押效力，抵押人不承擔增加部分的擔保責任;即使經抵押人同意並已登記生效，抵押權人也不得以其增加部分對抗變更登記前已成立的後順序抵押權人。二是貸款期限的變更。最高額貸款抵押合同所約定的期限，貸款合同雙方當事人可以協商變更，抵押人也可以同意貸款合同當事人商定的變更，但是，上述三方當事人協商變更抵押期限，不得對抗已經成立的後順序抵押權人。例如，在重復抵押中，順序在先的抵押權人與借款人和抵押人協商延長最高額貸款抵押日期，延後所產生的債權，在處理抵押物時對後順序抵押權人無效，即不得優先於後順序抵押權人受償。
擴展閱讀：【保險】怎麼買，哪個好，手把手教你避開保險的這些"坑"
⑷ 最高額抵押合同和授信合同的關系
簡單的說，授信合同給你的是一個額度，可以循環使用的，最高額抵押合同就是這個抵押物對應的額度是整體額度，單筆使用額度內款項的時候，就不用再單筆簽署抵押合同了。
⑸ 什麼是最高額度擔保
1 、額抵押擔保是指抵押人與抵押權人協議，在最高債許可權額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發生、債權類型是什麼、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權不必須都是同一性質的債務。
2 、最高額抵押時，雙方要明確規定債權發生的原因。根據《擔保法》第六十條的規定「借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。」因此，只有借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同可以附最高額抵押合同。而且在雙方還應當在合同中約定擔保債權是否僅限於借款的債務還是商品交易發生的債務，特別是擔保商品交易發生的債權的，應當明確規定就何種商品進行連續交易發生的債權額進行擔保。否則，應推定雙方同意就各種商品交易進行連續交易發生的債權進行擔保。
3 、被擔保的債權的最高限額應當明確規定。如果沒有約定最高限額，則應當認為最高額抵押合同不成立。決算期是最終確定最高額抵押所擔保的債權的實際數額的日期。在最高額抵押合同中通常必需明確規定決算期。如果當事人在合同中未約定決算期，如果最高額抵押合同中訂有存續期間並已經登記的，此項期間屆滿之時即為決算期。如果抵押合同登記的存續期間過長，當事人均有權提出確定合理的決算期。
4 、額抵押通俗理解，就是指抵押人提供抵押物，然後抵押權人根據抵押人及抵押物的情況，給予抵押人一定數額的授信。比如辦理一個1000萬元的最高額抵押，抵押權人就給抵押人授信1000萬元。然後抵押人可以在1000萬元的總額內，任何時候均可以向抵押權人申請使用該筆授信。
⑹ 簡述最高額抵押的特徵
法律分析：
最高額抵押具有以下特徵
(一)最高額抵押是限額抵押
設定抵押時，抵押人與抵押權人協議約定抵押財產擔保的最高債許可權額，無論將來實際發生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押財產享有優先受償權。實際發生的債權超過最高限額的，以抵押權設定時約定的最高債權額為限優先受償;不及最高限額的，以實際發生的債權額為限優先受償。
(二)最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保。
最高額抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的「將來債權」，是指設定抵押時尚未發生，在抵押期問將要發生的債權。
(三)最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。
設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。如甲以自己的一棟房產為抵押財產，與銀行乙簽訂一份擔保最高300萬元債權的最高額抵押合同，以擔保將來可能發生的債權的履行。
(四)最高額抵押是對一定期問內連續發生的債權作擔保。
這里講的一定期間，不僅指債權發生的期間，更是指抵押權擔保的期間。連續發生的債權，是指所發生的債權次數不確定，且接連發生。這里講的對一定期問內連續發生的債權作擔保，是指在擔保的最高債權額限度內，對某一確定期間內連續多次發生的債權作擔保，如最高債權額為300萬元，擔保期間為一年，那麼，在～年之內，無論發生多少次債權，只要債權總額不超過300萬元，這些債權都可以就抵押財產優先受償。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》 第四百二十條__為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
衍生問題：
如何區分最高額抵押權與一般抵押權？
1、最高額抵押權所的債權數量是不確定的，而一般抵押權擔保的是只有一個債權。2、最高額抵押權代表的是在未來一個時間內可能連續發生會的債權；而一般抵押權擔保則針對一個已經發生的債權。3、最高額抵押權指的是未來可能發生的債權，由此其擔保的債權金額是無法確定的；一般抵押權由於其所擔保的債權是已發生，因此債權金額是明確的。4、最高額抵押權不得轉讓，而一般抵押權的主債權轉移是，抵押權也會隨之轉移。5、最高額抵押權，只要產生最高額抵押權的基礎關系還存在，部分債權的消滅不影響最高額抵押權的存在；一般抵押權會隨著主債權消滅的而消滅。6、最高額抵押與一般抵押相比，其更適應商品經濟的發展。
⑺ 按揭貸款是最高額抵押還是一般抵押
法律分析：所有的商業銀行都有這種最高限額抵押貸款，只要貸款的總金額不超過最高限額，期限不超過可以循環用最高限額抵押貸款合同，可以循環用。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。