A. 我想問一下，各個銀行對房地產評估公司的資質要求是什麼
一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。
二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
7.提高專業水準和管理能力
8.獲得可觀的業務收入
9.建立和擴大自身客戶群
10.形成核心競爭力
11.促進房地產估價行業良性發展
第二部分 形勢與分析
一、基本面分析
關於房地產抵押估價服務：
截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。
標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》
大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。
二、現實分析
（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制
1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；
2.收費混亂、回扣之風盛行；
3.對分支機構缺乏必要管理；
4.信用檔案形同虛設；
5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；
6.其他。
問題的表現：
（1）評估機構與估價師
個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。
（2）銀行
對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。
（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度
1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。
2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。
3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。
4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。
5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。
6.用不恰當的假設限制條件過度避責。
7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。
（三）研究滯後，技術體系需要完善
1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：
*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。
*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。
*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、Basel Ⅱ
2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。
3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。
（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題
1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；
2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；
3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；
4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；
5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；
6.估價行業組織作用。
（五）估價師：知識結構、知識掌握
建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。
「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。
建築學、工程造價、土木建築工程
最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條
（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀
（2）建築物結構承載能力：設計限值
（六）評估技術問題
（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。
（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法
（3）多種評估方法：
房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法
成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距
諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。
三、政策建議
（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境
加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。
（二）對抵押估價理論進行深入研究
在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險
價值類型：最為緊迫的問題
與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法
關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法
（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系
基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。
資料庫可實行會員制，有償使用
大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化
（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平
因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求
加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。
第三部分 對評估機構的內部要求
抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。
一、政策法規要求
1.評估行業的資格管理：
資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師
行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部
礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。
2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）
等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）
評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。
二、資質需求及信用考核
（一）基本條件：四條
（二）專項條件：五條
（三）信用考核
銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。
銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。
1.談話提醒：10條
2.特別名單：12條
管理范圍：
資產評估
房地產估價
土地估價
其他專業資產評估機構
管理內容：
合作機構的認定
日常管理
年度考評
動態調整
。。。
第四部分 對評估報告的內在要求
一、評估作業與報告形式規范
（一）制度准則
1.資產評估:
2.房地產:
3.土地估價:
（二）作業原則
1.合法原則
權屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規規定 、合同約定
2.謹慎原則
房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性
3.公正原則
（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。
（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。
4.估價時點原則
（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值
（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價
（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求
1.知識儲備要求：
2.信息儲備要求：
3.評估報告形式審查內容
內容完整性審核
中介機構資質審核
合法有效性審核
評估報告的邏輯性審核
（四）評估報告形式審查（不規范事例）
評估專用章、業務專用章、報告專用章
一個估價師簽字、不同資質估價師混簽
估價報告的有效期
估價機構是否在資格證書有效期內出具報告
報告是否在有效期內
報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告
權屬審核
權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致
抵（質）押登記情況審核
評估報告的邏輯性審核
評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性
評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性
押品與評估對象的一致性
二、評估報告技術審查
（一）技術要點
方法的恰當性
依據可靠性
參數合理性
計算過程的准確性
（二）分項要點：以房地產評估為例
1.估價目的：
房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。
2.關注實現方式：
（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附
著物的殘值）
（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。
（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途
3.抵押估價：
房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。
4.主要評估方法
（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘
（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或
者資本化率
（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。
（4）假設開發法 ：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。
（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。
5.主要評估方法審核要點
（1）市場比較法：
應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動 。
適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。
選取實例的可比性：
A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；
C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。
D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
（2）收益法：
應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。
適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。
計算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）
資本化率r的合理性：
（3）成本法：
應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。
適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象
各項費用的合理性
重置價格的合理性
成新率的合理性
（4）假設開發法 ：
應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預
測性；
適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，
常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改
造的再開發地產的估價。
開發完成後的房地產價值的合理性
開發成本的合理性
利潤率的合理性
稅費率設置的合理性
（5）基準地價修正系數法：
應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效
適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。
基準地價選取的恰當性
容積率設定的合理性
三、評估報告的注意事項及風險點
（一）注意事項
1.選用不合理的假設前提
2.重復計算
3.擴大評估對象的范圍
4.虛增容積率
5.虛增房地產租金收入
6.虛增開發完成的房地產市場價值
7.選取不具可比性的交易實例作為參照物
（二）評估報告的風險點
1.抵押品價值
2.抵押物風險：
（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。
（2）禁止抵押的房地產范圍：
是否存有限制條件
開發商已合法出售的房地產
預購商品房貸款抵押的
以共有的房地產抵押的
以已出租的房地產抵押的
以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保
建築工程款優於抵押權受償
3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：
（1）注重預期風險。
（2）市場變現能力風險。
（3）抵押期間的損耗風險。
（4）其他……
B. 買二手房一次性付款還用評估嗎
二手房一次性付清不需要評估，就沒有評估費了。
二手房評估主要是銀行對房子的情況進行了解，確定貸款金額用的，辦理商業貸款和公積金貸款的時候需要對房產進行評估，就需要繳納評估費了。
根據《房地產抵押估價指導意見》，商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由房地產估價機構進行評估。
C. 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼
1、路線價格
土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。
對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。
2、基準地價
對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。
3、剩餘
當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。
4、收益
不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。
5、假設開發
對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。
6、市場比較
提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。
該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。
7、成本
（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。
（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。
(3)抵押貸款估價指導意見擴展閱讀：
評估原則：
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎
5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。
6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。
房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。
估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。
參考資料來源：網路-房地產評估
D. 房地產估價中是不是只有抵押估價才考慮法定優先受償款
一、法定優先受償權利的含義
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。優先受償權利可分為一般優先受償權利和特別優先受償權利。一般優先受償權利是在不特定的總財產上的優先受償權利。特別優先受償權利是在特定的動產或不動產上的優先受償權利。這里的「法定優先受償權利」是指設立在估價對象房地產上的優先受償權利。「其他法定優先受償款」是留有一定的空間。但其他法定優先受償款不包括強制執行費用。因為強制執行費用不屬於法定優先受償款的范疇。強制執行費用是考慮在貸款成數中的。強制執行費用包括：「假定在估價時點實現抵押權時」：即法定優先受償款是在估價時點時存在的，而不是其他時間存在的。過去的，可能清償了；未來的，不可知。但是由過去延續到現在的，應當包括在內。因此，我們說是在估價時點時存在的，而不僅僅是估價時點時發生的。
二、優先於房地產抵押權的法定優先受償權利
法定優先受償權利除了《房地產抵押估價指導意見》明確的發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔保法》第四十七條規定，處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產的費用；(2)扣除抵押房地產應繳納的稅款；(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金……抵押房地產處分時發生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉讓時發生的稅費顯然屬於法定優先受償權利。至於處分抵押房地產的費用包不包括訴訟費用、委託房屋中介變賣時應支付的代理費等，有關規定不甚明確，但我們認為應當包括。因為法院一般直接從抵押房地產拍賣價款中扣繳訴訟費，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(敗訴方實際也不會另行支付訴訟費)，金融機構實際收回的價款顯然已經減少了一部分；中介代理費與拍賣費具有相同的性質，且一般不會同時發生，理應認定為處分抵押房地產的費用。
2．如果抵押人破產，法定優先受償權利就更多了，根據《企業破產法》第三十四條規定：下列破產費用，應當從破產財產中優先撥付：(1)破產財產的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用；(2)破產案件的訴訟費用；(3)為債權人的共同利益而在破產程序中支付的其他費用。第三十七條規定：破產財產優先撥付破產費用後，按照下列順序清償：(1)破產企業所欠職工工資和勞動保險費用；(2)破產企業所欠稅款；(3)破產債權。金融機構貸款屬於破產債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣並用於支付破產費用或破產企業所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對於抵押物的法定優先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產企業剩餘資產的分配。
3．尚有一些非法定優先受償權利也應當引起注意。如抵押人在抵押前將房地產長期出租，並一次性收取租金的，抵押權人即使實現抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生不利的影響。又如抵押房地產在實現抵押權時一般都經過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年，這其中往往發生欠交水電費、物業管理費等情況，這些費用雖然不是法定優先受償權利，但也會對房地產抵押價值產生不利的影響。
三、針對法定優先受償權利，估價師應當做的
雖然優先於房地產抵押權的法定優先受償權利有上述種種，但是房地產抵押估價中並不需要全部涉及。
首先，涉及企業破產的法定優先受償權利無須考慮，因為如果已經預見到在房地產抵押貸款存續期間貸款企業可能破產，金融機構也不可能向其發放貸款；同時企業破產是企業整體經營狀況不良的結果，而考察企業整體經營狀況是金融機構的責任，並非房地產估價師的責任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發包人拖欠承包人的建築工程價款的可能存在。已建成房地產在普通購房者辦理了房地產證後，即不受開發商所欠債務的追索。
房地產估價師要做的是：
1．認真審查委託人提供的情況和資料，並進行必要的核實，特別是土地使用權出讓合同和房地產證要爭取核對原件。要結合土地使用權出讓合同或房地產證上的記載，或者他項權利證書上的記載(各地規定不一)，對抵押房地產是否已經進行了抵押和抵押金額作出披露，進而確定房地產估價對象的抵押價值。
2．對土地和在建工程抵押估價，應要求委託方提供發包人拖欠承包人的建築工程價款情況，並在估價報告中加以披露，進而確定房地產估價對象的抵押價值。
3．各類房地產抵押估價都應當根據《擔保法》第四十七條規定，扣除預計應支付的處分抵押房地產的費用和抵押房地產應繳納的稅款後確定房地產的抵押價值。在**房地產抵押估價現實中，只有農業銀行要求額外扣除抵押房地產拍賣費用，其它銀行僅要求扣除預計抵押房地產轉讓時發生的稅費。
4．房地產抵押估價報告要對估價對象涉及的法定優先受償權利狀況收集情況加以披露，對委託方是否提供有關情況和估價師是否收集到有關情況作出聲明，並對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明。
E. 商品房抵押貸款是按照什麼標准來估價的
透過相關行業的朋友了解到，在做房屋抵押貸款的時候，估價標准一般是按照市場價格。通常會根據房子的首付情況和房齡等多種因素進行評估。如果希望貸,款的額度高一些的話建議可以找帝亨偉業這樣的投資公司做擔保，這樣銀行因為有第三方擔保，額度自然會高一些。在帝亨偉業辦理手續更簡單，放款更快捷，資金更安全！同期基準利率還可下浮。經驗所得，可做參考。
F. 房產抵押貸款如何進行評估
抵押貸款的房子一般找有資質的房屋抵押評估機構進行評估。抵押人與抵押權人共同作為委託方向房屋抵押評估機構出具「房屋評估委託書」作為委託評估的依據，如果對房屋抵押評估的機構沒有異議，即可視為接受委託。
【法律依據】
《中華人民共和國資產評估法》第二條本法所稱資產評估（以下稱評估），是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。第三條自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自願委託評估機構評估。涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的（以下稱法定評估），應當依法委託評估機構評估。
G. 有什麼專門機構對這些涉外房產做價值評估的
一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。
二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
H. 資產評估法規與准則這門課程涉及內容並要求學生具備哪些能力
一、抵押估價1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。2.從銀行的角度：抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。二、房地產估價機構銀行1.發揮其自身專長和信息優勢2.幫助金融機構消除信息不對稱3.控制違約風險4.保障第二還款來源的合法、有效、足值同時：5.提高房地產估價機構信譽度6.提升服務水平7.提高專業水準和管理能力8.獲得可觀的業務收入9.建立和擴大自身客戶群10.形成核心競爭力11.促進房地產估價行業良性發展第二部分形勢與分析一、基本面分析關於房地產抵押估價服務：截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。二、現實分析（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；2.收費混亂、回扣之風盛行；3.對分支機構缺乏必要管理；4.信用檔案形同虛設；5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；6.其他。問題的表現：（1）評估機構與估價師個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。（2）銀行對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。6.用不恰當的假設限制條件過度避責。7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。（三）研究滯後，技術體系需要完善1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、BaselⅡ2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；6.估價行業組織作用。（五）估價師：知識結構、知識掌握建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。建築學、工程造價、土木建築工程最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀（2）建築物結構承載能力：設計限值（六）評估技術問題（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法（3）多種評估方法：房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。三、政策建議（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。（二）對抵押估價理論進行深入研究在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險價值類型：最為緊迫的問題與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。資料庫可實行會員制，有償使用大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。第三部分對評估機構的內部要求抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。一、政策法規要求1.評估行業的資格管理：資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。二、資質需求及信用考核（一）基本條件：四條（二）專項條件：五條（三）信用考核銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。1.談話提醒：10條2.特別名單：12條管理范圍：資產評估房地產估價土地估價其他專業資產評估機構管理內容：合作機構的認定日常管理年度考評動態調整。。。第四部分對評估報告的內在要求一、評估作業與報告形式規范（一）制度准則1.資產評估:2.房地產:3.土地估價:（二）作業原則1.合法原則權屬來源、合法使用、合法處置、法律法規規定、合同約定2.謹慎原則房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性3.公正原則（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。4.估價時點原則（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求1.知識儲備要求：2.信息儲備要求：3.評估報告形式審查內容內容完整性審核中介機構資質審核合法有效性審核評估報告的邏輯性審核（四）評估報告形式審查（不規范事例）評估專用章、業務專用章、報告專用章一個估價師簽字、不同資質估價師混簽估價報告的有效期估價機構是否在資格證書有效期內出具報告報告是否在有效期內報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告權屬審核權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致抵（質）押登記情況審核評估報告的邏輯性審核評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性押品與評估對象的一致性二、評估報告技術審查（一）技術要點方法的恰當性依據可靠性參數合理性計算過程的准確性（二）分項要點：以房地產評估為例1.估價目的：房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。2.關注實現方式：（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附著物的殘值）（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途3.抵押估價：房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。4.主要評估方法（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或者資本化率（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。（4）假設開發法：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。5.主要評估方法審核要點（1）市場比較法：應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動。適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。選取實例的可比性：A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。（2）收益法：應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。計算公式：P=A/r*[1-1/（1+r）n]客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）資本化率r的合理性：（3）成本法：應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象各項費用的合理性重置價格的合理性成新率的合理性（4）假設開發法：應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預測性；適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改造的再開發地產的估價。開發完成後的房地產價值的合理性開發成本的合理性利潤率的合理性稅費率設置的合理性（5）基準地價修正系數法：應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。基準地價選取的恰當性容積率設定的合理性三、評估報告的注意事項及風險點（一）注意事項1.選用不合理的假設前提2.重復計算3.擴大評估對象的范圍4.虛增容積率5.虛增房地產租金收入6.虛增開發完成的房地產市場價值7.選取不具可比性的交易實例作為參照物（二）評估報告的風險點1.抵押品價值2.抵押物風險：（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。（2）禁止抵押的房地產范圍：是否存有限制條件開發商已合法出售的房地產預購商品房貸款抵押的以共有的房地產抵押的以已出租的房地產抵押的以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保建築工程款優於抵押權受償3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：（1）注重預期風險。（2）市場變現能力風險。（3）抵押期間的損耗風險。（4）其他……