資產抵押貸款市場分析

Ⅰ 商業銀行應收賬款質押融資價值評估研究

應收賬款融資是最基本的擔保支持的商業貸款，它是擔保貸款和短期商業貸款的融合，最基本的形式是借款人用存貨和應收賬款作為擔保為生產和營銷進行融資。貸款通過將存貨變現或通過托收應收賬款進行。貸款人依據借款人信用風險的狀況，對擔保品實施不同程度的控制，以管理信用風險。

一、應收賬款融資的典型形式——資產支持貸款

資產支持貸款在國外已成為中小企業融資的主要業務品種。傳統商業貸款是基於財務報表的貸款，而在提供短期融資方面，資產支持貸款是財務報表貸款最經濟的替代產品之一。

（一）資產支持貸款的特點

1.資產支持貸款基於擔保物的價值。擔保物本身已經不是區別財務報表貸款和資產支持貸款的決定性因素。財務報表貸款人也以應收賬款、存貨和其他資產為擔保，發放中小企業貸款和循環貸款。它們之間主要的區別在於，財務報表的信貸決策主要基於企業的實力，資產支持貸款主要基於擔保物的價值。傳統的擔保貸款業務主要是基於企業信用的融資，其第一還款來源是企業的現金流，銀行往往關注能反映企業實力和運作情況的財務比率，包括衡量企業的流動性、杠桿水平和盈利性的比率。這些比率越強，企業越有可能獲得所需要的貸款。而資產支持貸款主要基於客戶所提供的擔保物， 企業的信用度則被當作次要的還款考慮。 在建立信貸關系前，資產支持融資人的信貸分析集中在估算應收賬款和存貨等擔保品的價值，以及根據這些資產可以提供的貸款金額。資產支持融資的決策是建立在擔保物價值深入評估基礎上的，這類貸款的關注焦點從評估貸款人的現金流轉移到了評估應收賬款的擔保價值，例如用以衡量應收賬款的稀釋比率，或用於衡量應收賬款質量的比率等，這些指標比財務報表貸款中習慣使用的比率要重要得多。

2.資產支持貸款須對擔保物進行密切監管和控制。資產支持貸款強調對擔保物進行監控。即使財務報表貸款人將企業資產作為擔保物，也不會花大力氣來監控這些資產，而對於資產支持貸款人，這種監控則是貸款業務的核心所在。對資產支持貸款人而言，借款人經營失敗的可能性沒有擔保物的清算價值那麼重要。借款人要經常向資產支持貸款提供擔保物的信息，使貸款人確保所發放貸款金額與擔保物清算價值保持一定的比率——擔保物水平升高，貸款額可以上調；擔保物水平下降，貸款額就會下調。 資產支持貸款人不僅僅依賴於借款人自己所提交的報告，它們也會通過一系列手段，獨立地調查擔保物的價值，包括定期核實銷售發票的真實性和現場檢查擔保物。

（二）資產支持貸款適用於的客戶群體

向財務困難的企業提供融資、為並購、債務重組、幫助企業度過危機提供融資是資產支持貸款的重要內容。製造商、批發商、分銷商、零售商、進口商和服務類企業都使用這種融資方式。隨著資產支持貸款的進一步發展，其覆蓋的范圍逐步擴大。

當企業成長速度很快而自有資金不足，企業發展就會面臨瓶頸，這樣的企業通常就是資產支持融資的理想對象。

信用記錄相對較差、杠桿水平較高或者財務狀況較差的小企業也是資產支持貸款服務的對象。

杠桿收購交易也是資產支持貸款人的業務范圍。對於公開市場和垃圾債務融資而言，杠桿收購交易的規模一般太小,而對於傳統銀行貸款而言，其杠桿比率又太高。由於杠桿收購交易通常涉及到擁有可靠擔保物的企業，非常符合資產支持貸款融資的要求。

（三）資產支持貸款相比傳統貸款的優勢

1. 資產支持貸款人能向傳統財務報表貸款人認為高風險的企業貸款。資產支持貸款的信貸決策在很大程度上取決於通過正常資金流轉所能收到的還款額，其關注焦點從評估借款人的現金流轉能力轉移到了評估應收賬款等擔保品的價值，例如用以衡量應收賬款的非現金扣減項的比率（比如已列入應收賬款但後來被退回的貨物），或用以衡量應收賬款質量的比率（比如逾期超過 90 天的應收賬款）。如果借款人被清算，那麼借款人擔保物（應收賬款和存貨）變現所獲得的現金，將首先用於償還資產支持貸款人的貸款。如果擔保物變現所獲得的現金大於資產支持貸款額，就可以完全償還貸款。相反，財務報表貸款的信貸決策主要基於企業成功經營的概率。因此，與傳統財務報表貸款人相比，資產支持貸款人能向風險高得多的企業提供貸款。

2.資產支持貸款較財務報表貸款而言，能夠及時識別借款人風險變化情況，將損失降至最低。在傳統信貸關系中，如果企業經營成功，貸款人能收回本金和利息。反之，它們能收回的信貸資金就很少，並蒙受損失。由於在得到經過審計的年度財務報表之前，貸款人無法察覺企業的財務惡化狀況，而到發現危機的時候，已錯過了最佳的財產處置與權利保護時機。因此，財務報表貸款人一般都會拒絕貸款給杠桿水平高的企業。這時，資產支持貸款就顯現它的魅力了，貸款人對借款人進行密切監控，特別針對借款人的資產——應收賬款和存貨。

首先，資產支持貸款人通常能識別出借款人風險狀況的變化情況並及時進行干預，防止更多風險出現。其次，資產支持貸款人一般都能在企業瀕臨破產的時候予以識別。由於這種監控技術，資產支持貸款人能掌握企業流動性在持續下降，並採取相應對策。 如果企業開始向風險較高的客戶銷售產品，資產支持貸款人幾乎立即就能發現；如果企業的現有客戶出現財務境況惡化並開始出現滯付，資產支持貸款人也能及時就能發現；如果企業產品質量出現問題，資產支持貸款人在檢查「退貨」情況時就會很快發現這一情況；如果借款人與市場脫節，資產支持貸款人通過存貨周轉情況惡化也能很快發現；如果借款人決定生產不同類型的產品，也不可能騙過資產支持貸款人。而且，不像財務報表貸款人那樣要依賴借款人的會計記錄來獲得財務信息，資產支持貸款人自己就能挖掘出所需要的信息。這種信息來自於借款人和資產支持貸款人之間不間斷的來往。在典型的資產支持貸款中，借款人會與其資產支持貸款人的信貸員每日保持聯絡，這與傳統商業貸款是截然不同的。最後，資產支持貸款人通過合約保證對借款人的行為干預，以維護擔保品價值和貸款。另外，資產支持貸款人通過現場審計、應收賬款核對和其他擔保物監控方式能在第一時間挫敗欺詐動機，並形成一種防範機制。

（四）資產支持貸款在國外的發展

資產支持貸款在國外是一項發展較為成熟的業務。在美國歷史上，商業銀行大多時候是遠離資產支持融資的，但在近 30 年，很多銀行已經開始從事該項業務。許多正規的獨立商業金融公司已經被商業銀行收購，然後按「獨立」分支機構的模式運作。很多銀行都能讓客戶在傳統商業貸款、資產支持貸款和保理之間進行選擇。目前，資產支持貸款在美國是一個規模相當大的行業，佔全國全部商業貸款的四分之一，每年的增長率在 12％左右。 截至 2002 年底，美國商業和工業銀行貸款總額為9110億美元，而資產支持貸款余額約為 3260 億美元，佔比三分之一；短期企業債務余額總數為 1 萬 4600 億美元， 資產支持貸款幾乎達到了整個短期企業貸款的 22％。

二、應收賬款融資存在的風險

（一）信用風險

信用風險是由於債務人不能履行到期合同而現在和將來引起的風險。應收賬款融資最重要的風險就是信用風險，在各個環節都存在：最初的信貸評估、包銷、貸款審查、貸款管理以及債務清算。主要表現為：一是放棄權利風險。對於出質人在出質後惡意放棄或贈與全部或部分應收賬款權利。 二是限制出質風險。 質權實行時，應收賬款將可能因拍賣、變賣而要被轉讓，因此，任何被限制轉讓的應收賬款均不能接受為擔保物。

（二）操作風險

1.欺詐風險

（1）財務報表欺詐

傳統銀行貸款人主要依靠財務報表的實力作為衡量債務人的晴雨表。對資產支持貸款人而言，主要依賴擔保物的質量和存在與否。但資產支持貸款人有時會依靠債務人財務報表的實力來延長其還款期限，或是依據財務報表的實力而減少對擔保物的監控。

一般來說，財務報表詐騙有幾種：扭曲或編造交易，以改善財務報表上的收入額；在交易做成之前就確認銷售收入；把虛假銷售、有條件銷售都界定為銷售，不把退貨和折扣入賬；濫用完工比例記賬；不充分披露關聯方交易；不實的資產評估；不當處理延遲成本和支出等。

（2）應收賬款擔保品欺詐

提前出單。 債務人今天將銷售產品或服務的發票作為擔保，但明天或更晚些時候才運貨或交貨。識別這種騙術的關鍵是通過下次實地調查，進行運貨-出單檢驗。

虛假賬齡。債務人把發票從過期的不合格應收賬款賬齡科目中轉移到未過期的合格應收賬款賬齡科目下，以改善其可用信貸額。如提前出單一樣，如果債務人的客戶按發票金額付了款，賬就平了。如果客戶未付款，那麼就把發票挪到過期賬齡科目下，這樣照樣看不出蹊蹺。為識別這種欺騙行為，貸款人的實地調查人員必須在每項賬齡科目下至少抽查核對一些單個發票。

隱瞞免付金額。債務人可能會拖延或不向貸款人報告為其顧客提供的免付金額，以推遲債務人降低可用信貸額的時間。挪用現金。債務人從客戶那裡收回應收賬款，卻不上繳或報告給貸款人。

欺詐的應收賬款。這種情況下，或許發票從未存在，或許發票是出具給朋友或關聯企業的，或是原來存在應收賬款，但出質前已清償，只是出質人未入賬或以其他應收賬款數據冒充出質。這是應收賬款融資詐騙中潛在的最嚴重和危險的一種。無論何種情形，貸款銀行不可能從應收賬款債務人處獲得受償。至於出質人、債務人有過錯的，貸款銀行可要求其承擔相應的民事賠償責任。防範這種詐騙的最佳措施就是定期核對應收賬款。核對工作不僅要確保發票確實存在，也需要確保債務人的客戶也的確存在。

價格虛高風險。表現為：一是出質人或出質人與借款人合謀虛報應收賬款價格，使其超過或者遠超過合同或實際應付的價格。 二是出質人與應收賬款債務人或出質人、借款人與債務人合謀，使合同上填寫的價格超過或者遠超過實際應付價格。三是貨物折扣銷售，且出庫價與返還折扣雙條線記賬使賬務上的應收賬款與最終實際應付價不一致，但出質人故意隱瞞。

（3）管理不善風險

主要有兩種情形：一是應收賬款債務人已清償銷售款，但銷售人員未將該款項上交單位，而是挪為己用，使應收賬款「空掛」在賬務上，導致無法追回。二是如銷售人員有一定的折扣浮動權，其按最低折扣銷售，卻按全價或較高折扣上報銷售額，以獲取更多獎金或其他利益，但出質人不知悉並以銷售人員所報銷售價格記賬應收賬款，以致出質價格高於實際應付價格。

（三）法律風險

由於應收賬款是基於合同的金錢債權，根據《合同法》的有關規定，在應收賬款基礎合同下，存在合同權利撤銷、變更、抵銷，代位行使、訴訟時效期滿等法律風險， 這些情況下都有可能使擔保的應收賬款債權落空。

三、應收賬款質押融資風險防範

（一）強化貸前調查，落實調查要素。銀行不僅要審核應收賬款能否轉讓或質押，還要關注是否有時效障礙；要核查借款人和應收賬款債務人的資信與誠信；不僅要核實應收賬款是否存在，還要審視合同價格等是否正常與合理、以確保應收賬款確定和出質價格未被虛高；不僅要了解出質人、應收賬款債務人的資產負債狀況，還要關注出質人對銷售、資金回籠等的管理措施與水平，以及借款人的債權管理水平等。

（二）細化合同條款，約定防範措施。在貸前調查的基礎上，依法在借款合同、質押合同中明確約定風險防範措施，在當前法律規定不完備的情況下，更應依靠合同條款，明確質權人享有的權利和出質人應負的義務。 一旦質權受到或可能要受到損害時，質權人可依合同約定維護其合法權益。

貸款合同應當清楚指明擔保的應收賬款。也可以通過合同約定貸款人的權利保護條款，如保險、檢查等，以對擔保品價值進行保護。另外，貸款人也可以要求借款人提供應收賬款的賬齡， 提供的頻率為每季度、每月、甚至每周。貸款合同通常還包括財務條款，這些條款要求借款人維持或達到一定的財務比率和財務業績水平，作為貸款發放的條件。

（三）完善貸後管理，建立風險預警制度。銀行要有完善的貸後管理，要建立風險預警制度，密切關注出質人、應收賬款債務人和與他們有關聯的第三人的行為，防止質權受到損害或債務人責任財產減少；監督出質人、債務人對合同約定的遵守與落實，即使制止或懲罰他們的違約行為；隨時了解出質人、應收賬款債務人的財產變化，管理狀況、誠信等全面掌握影響或可能影響質權實現的各類信息，做到防患於未然。

Ⅱ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

Ⅲ 在貸款公司辦理房產抵押貸款有什麼特點

什麼是抵押貸款？抵押貸款指的是借款人在法律上，把自己的財產所有權作為抵押，從而向機構或者個人取得的借款的一種貸款方式。
抵押貸款的優點是利率較低，而且抵押物還擁有使用權。但是抵押貸款也有不可預期的風險，所以辦理抵押貸款也需要一定的資質要求。
抵押貸款具體有哪些優勢和缺點呢？下面是有錢花為您帶來的知識分享：
抵押貸款有何優勢？
1.貸款金額較高。
抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。還有極少數企業是以整個企業凈資產作抵押。
這都是因為抵押資產的價值，必須與貸款的數額相匹配，而企業的各類資產中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定資產投資金額巨大，能滿足抵押貸款的要求。
價值相對較低的一些其它資產，一般不用來作為抵押資產。就貸款金額來說，抵押貸款的額度遠遠高於無抵押貸款。
2.貸款利率較低。
由於有足夠的抵押物，借款人的利率要低於無抵押貸款，這種低利率一方面降低了借款人的成本。
3.抵押期間，抵押資產的產權仍歸借
3.抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人
抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能按期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產。
抵押貸款有何缺點？
1.貸款門檻高
以房屋抵押貸款為例，不是所有的房屋都能做抵押。考慮到房屋的變現問題，銀行通常規定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大於50平米。購買未滿5年的經適房、小產權房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋等房屋都在受限范圍內都在受限范圍內。
2.過程復雜，成本高
常見的房貸，房屋評估需要支付一定的費用，比如評估費、公證費、抵押登記費或保險費等等。車貸需要支付汽車價值評估費，押證不押車的話，需要支付GPS安裝費和租賃費，並且需要支付手續費，汽車的款適合有短期資金需求的借款人。
3.抵押物被沒收風險
當借款人想要還款，但卻力不從心時，勢必會面臨抵押物被沒收的風險。
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Ⅳ 關於資產抵押貸款

可以，貸款金額根據房產評估價值（由借款銀行指定的評估公司出具）決定，一般最高70%，實際情況要根據房齡等因素決定。每家銀行信貸政策的不同造成了這方面的差異。打個比方：你有一套房子價值100萬，抵押率70%的話就可以貸到70萬。需要的手續可以到銀行去問，大部分銀行所需資料都差不多，但是也有差異。像你這種情況屬於個人住房抵押貸款項下的生產經營性貸款，利率一般都會要上浮的。

Ⅳ 關於銀行抵押貸款業務的價值鏈

貸款人：按揭支付利息與本金給放貸人，收入來源是工資，是長期收入。

開發商或者是賣方：收取房款，如果是開發商，就是收入，如果是賣方，收取的是差價。收入來源是放貸人與貸款人，是一次性收入。

放貸人：一般是地區性銀行或者貸款公司，例如房地美與房利美，收取貸款利息以及回收本金。收入來源是貸款人，是長期收入。資本來源是發行債券，主要是面向各種投資人，投資人又以投行為主。

投行：固定資產衍生品，主要是以房產為基礎產品的金融衍生品，以房價上漲作為利潤源泉。主要是通過購買放貸人的債券將資金注入到房地產市場，資本來源是投資人。

評估機構：對投行、放貸人進行信用等級評估，將衍生品價格與評估等級掛鉤。其收入就是評估費用。

投資人：主要是銀行、基金等機構投資人，也有個人投資者。如果是銀行則其收入來源是通過負債積累的資本金，如果是個人就是個人收入。回報是衍生品的利息收入、分紅、價差等。

擔保人：主要是保險公司，例如AIG，作為違約擔保，保障投資人在最初貸款人違約率達到一定程度後，無法保障收入時，向投資人支付保險金額。擔保人的收入就是以上各級參與者投入的保險費了。

所有的收入來源都是貸款人的工作，關鍵環節是投行與信用評估機構是否合理的控制資產規模，如果人為的無節制的放大，那麼可想而知當房價下降時，本來沒什麼的次貸危機就會演變為大規模的金融危機。

其實這應該算是個不錯的價值鏈模型，當房價上漲時，所有環節從賬面上看，其資產都是處於增長狀態，所有者權益也都處於增值狀態。

我不知道說的是不是你想要的。

Ⅵ 為什麼美國的次級抵押貸款會對全球的股市產生影響原因是什麼

次按即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan）
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。

次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞帳增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。

附：美國次級按揭貸款引發的風暴蔓延至中港台
美國次級按揭貸款引發的風暴蔓延至中港台，中資銀行及台灣的金融機構均有涉及美國次按相關資產的投資。中國銀行（3988）發言人昨天表示，該行持有少量美國次級按揭相關投資，故會在中期業績中為此作出撥備，但金額微不足道。工商銀行（1398）董事會秘書潘功勝表示，該行涉及次按資產的金額非常少，不會影響公司利潤。

據彭博資訊引述中國銀行發言人表示，截至去年底，中國銀行的境外債券投資組合中少於10%，以按揭貸款或其他資產作抵押，其中僅部分涉及次級按揭資產。工商銀行亦承認持有美國次級按揭資產，潘功勝重申，所涉及次按資產的金額非常少，不影響利潤。

任總料港影響微

金管局總裁任志剛認為，美國次按問題對本港市場影響不大，目前外圍金融環境復雜，波動性大，對投資者心理上或構成影響，但由於本港金融機構持有的次揭債券數量不多，加上本港市場結構穩健，相信不會對本港市場帶來系統性問題，市場會自行調整以處理影響。

另外，摩根大通證券（銀行及金融服務研究部）副總裁陳舜昨天對本報表示，根據該行估計，中行的境外債券投資組合規模約800億美元，其中80億美元為次按及其他資產作抵押的投資，次按相關投資部分為20億美元左右，有關債券投資評級達「A」級或以上，「爆煲」可能性較低。假設該部分投資被降級或「出事"，也只相當於中行七千八百億美元總資產的0.25%左右，故整體影響甚微。

金額低 或毋須撥備

陳舜稱，「大陸大銀行僅在近兩年開始涉足境外債券投資，取態較保守，多選擇評級較高的債券品種。」以建行（939）來說，該行的境外投資達340億美元，當中僅二、三億美元涉及次按證券；而工行與次按相關的投資在10億美元以上，當中有八成為3A評級證券，其他為2A評級。故建行、工行上半年業績並不需要為次按投資作撥備。

高盛也發表研究報告，指中資銀行H股，可能會涉及美國信貸市場風險，原因是H股上市後，中資銀行都進行一些外匯投資，涉及美國次級按揭貸款擔保證券和債務抵押證券；其中，以從事外匯交易最多的中行，持有大量美元證券投資組合。高盛對中資銀行股目前維持中性評級。受次按風暴蔓延影響，中資銀行股昨一度下跌，中行一度跌近3%，至收市跌幅收窄至1%，報3.97元。

台灣方面，台灣人壽表示，已將一筆投資在貝爾斯登一隻與次按有關的對沖基金，全數作出撥備，涉及資金約1300萬美元。

最早向市場發出警告的滙控（005），分析員認為與購入債務抵押債券（CDO）等次按資產的對沖基金或金融機構不同的是，滙豐購入的是次按貸款，而非債務工具，因此，滙豐可以直接與客戶聯絡，處理此等貸款，減低貸款變成壞帳機會。中銀國際研究部副總裁白韌指出，滙豐的CDO十分有限，若已為其作充足撥備，相信再擴大影響的機會不高。

Ⅶ 房產抵押貸款存在的風險有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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