投資性房地產抵押貸款

Ⅰ 貸款擔保費如何做會計分錄

貸款擔保費實際發生時：

借：財務費用

貸：銀行存款。

根據或有事項會計准則和企業會計制度的規定，企業應當按照或有事項會計准則規定的方法，合理確定未來可能發生的產品質量保證金，

借：營業費用

貸：預計負債

實際發生產品質量保證支出時，

借：預計負債

貸：原材料等科目。

如果企業未對未來可能發生的產品質量保證金進行確認計量的，企業應當在實際發生產品質量保證支出時，

借：營業費用

貸：原材料等科目

(1)投資性房地產抵押貸款擴展閱讀：

企業發生的財務費用在「財務費用」科目中核算，並按費用項目設置明細賬進行明細核算。企業發生的各項財務費用借記「財務費用」科目，貸記「銀行存款」、「預提費用」等科目。

企業發生利息收入、匯兌收益沖減借方。月終，將借方歸集的財務費用全部由「財務費用」科目的貸方轉入「本年利潤」科目的借方，計入當期損益。結轉當期服務費用後，「財務費用」科目期末無余額。

「財務費用」科目的核算規則是：發生的財務費用，借記本科目，貸記相關對應科目；發生的應沖減財務費用的利息收入、匯兌收益，則借記相關對應科目，貸記本科目。

期末應將本科目的余額轉入「本年利潤」科目。在利潤表中，單設「財務費用」項目反映企業發生的財務費用，並根據「財務費用」科目的發生額，即期末結轉的余額分析填列。

Ⅱ 怎麼學投資房地產

第一部分，房地產開發公司的准備工作 在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。 第二部分，行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：
1）選址定點；
2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；
3）初步設計及施工圖審查；
4）規劃報建圖審查；
5）施工報建；
6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

Ⅲ 滿足資本化條件的借款利息

資本化的含義及為什麼要資本化.
資本化的含義
所借款用於固定資產投資的，其借款利息等財務費用在項目投產前要記入該投資項目的建設費用，該費用是形成固定資產價值的一部分，這個借款費用就是資本化了，它是資產的組成部分。
但項目正式投產開始，其尚未歸還的貸款所發生的利息等費用，則要記入生產經營活動的財務費用中，也就是要在利潤表上反映。
為什麼要資本化.
一般非上市公司將借款費用費用化，借款費用可在所得稅前作為費用扣除抵稅，少納稅款當然增加利潤，減少企業的資金流出，積累資金為股東創造更大的利益。而上市公司追求公司利益最大化，以融資為目的，公司市場價值越高股價越高，所以將借款費用資本化可增加企業的資產總值，也就是企業價值，有利於抬高股價；當然從賦稅方面來講，企業多交的稅款的現金流出遠遠低於企業融資現金流入增加的這一部分。
所以准確劃分費用化和資本化,可以防止企業任意調整利潤.
么情況下借款利息要資本化？資本化的條件？
同時滿足以下三個條件時，才應當開始資本化：
（一）資產支出已經發生；
（二）借款費用已經發生；
（三）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。
資產支出只包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出。
備注:
1.資本化期間，是指從借款費用開始資本化的時點到停止資本化的時點的期間，借款費用暫停資本化的期間不包括在內。
2.在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產成本；在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之後發生的，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。
3.符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生的非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停資本化。在中斷期間發生的應當確認為費用，計入當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態必要的程序，資本化應當繼續進行。
4.購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或可銷售狀態之後所發生的，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。
5.購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態，是指資產已經達到購買方或者建造方預定的可使用或者可銷售狀態。可從以下幾個方面進行判斷：
（一）符合資本化條件的資產的實體建造（包括安裝）或者生產工作已經全部完成或者實質上已經完成。
（二）所購建或者生產的符合資本化條件的資產與設計要求、合同規定或者生產要求基本相符，即使有極個別與設計、合同或者生產要求不相符的地方，也不影響其正常使用或銷售
。
（三）繼續發生在所購建或生產的符合資本化條件的資產上支出的金額很少或者幾乎不再發生。
6.購建或者生產的符合資本化條件的資產需要試生產或者試運行的，在試生產結果表明資產能夠正常生產出合格產品、或者試運行結果表明資產能夠正常運轉或者營業時，應當認為該資產已經達到預定可使用或者可銷售狀態。
7.購建或者生產的符合資本化條件的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續建造過程中可供使用或者可對外銷售、且為使該部分資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或者生產活動實質上已經完成的，應當停止與該部分資產相關的借款費用的資本化。
8.購建或者生產的資產的各部分分別完成，但必須等到整體完工後才可使用或者可對外銷售的，應當在該資產整體完工時停止資本化。

Ⅳ 貸款擔保費要計入哪個科目

1、擔保費是為借款而發生的，屬於借款費用的范疇。根據企業會計制度的規定，對於借款費用的處理，屬於經營期間不應計入相關資產價值的借款費用，借記應計入財務費用,貸記銀行存款。

2、屬於發生的與購建或者生產符合資本化條件的資產有關的借款費用，按規定在購建或者生產的資產達到預定可使用或者可銷售狀態前應予以資本化的，計入相關資產的成本，視資產的不同，分別計入「在建工程」、「製造費用」、「研發支出」等科目。

3、購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態後所發生的借款費用以及規定不能予以資本化的借款費用，計入財務費用。

4、是否可以稅前扣除取決於借款費用計入資產還是費用。資本化的貸款擔保費支出計入形成資產的成本，通過折舊、攤銷在資產使用期內扣除，而費用化的貸款擔保費支出就是當期發生就一次性計入當期損益中，以後不再扣除。

(4)投資性房地產抵押貸款擴展閱讀：

《企業會計准則第17號——借款費用》第二條規定：借款費用，是指企業因借款而發生的利息及其他相關成本。借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯兌差額等。

《企業會計准則第17號——借款費用》第四條 規定：企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

1、確認原則

借款費用確認的基本原則是：企業發生的借款費用可直接歸屬於符合資本化條件的資產購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本;其他借款費用應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

2、借款費用應予資本化的借款范圍

借款費用應予資本化的借款范圍既包括專門借款，也可包括一般借款。專門借款是為購建或者生產符合資本化條件的資產而專門借入的款項。只有在購建或者生產某項符合資本化條件的資產佔用了一般借款時，才應將與該部分一般借款相關的借款費用資本化;否則，所發生的借款費用應當計入當期損益。

3、借款費用資本化期間的確定

只有發生在資本化期間內的有關借款費用才允許資本化，借款費用資本化期間是從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點的期間，但不包括借款費用暫停資本化的期間。

參考資料來源：網路-借款費用

參考資料來源：財政部-企業會計准則第17號--借款

Ⅳ 投資性房地產企業土地使用稅怎麼計算

買房要繳的稅費：
買商品房需要交的稅：契稅，購房總價的3-5%(不同的省市自治區稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%；印花稅，購房總價的0.05%。
基金：房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數地方是2%；副食品價格調節基金,2元/平方米，有些地方不用。
規費：交易費，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發商交，購房者不用交)；《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元；《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元。
如果按揭，還要發生以下費用：評估費，購房總價的0.2-0.5% ；保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% ；公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元。

Ⅵ 資產評估增值調賬情形，如何進行賬務處理

附：資產評估增值的會計處理
一、企業兼並資產評估增減值會計處理
(一)被兼並企業的賬務處理一是被兼並企業評估後的會計處理。經批准被兼並的企業，按照規定由法定資產評估機構對其財產進行資產評估，該項資產評估事項屬於企業產權變動事項，在評估結果報有關部門核准或備案後，應按如下原則進行相應的會計處理：被兼並企業應按批准評估備案的資產價值調整有關資產的賬面價值。流動資產、長期投資以及無形資產，應當按照評估備案的價值與賬面價值之間的差額，借記(或貸記)有關資產科目，貸記(或借記)「資本公積」科目。固定資產，按評估確認的固定資產原值與原賬面原值之間的差額，借記(或貸記)「固定資產」科目，按評估確認的固定資產凈值與固定資產原賬面凈值之間的差額，貸記(或借記)「資本公積」科目，按照兩者之間的差額，貸記(或借記)「累計折舊」科目。二是被兼並企業結束時的會計處理。被兼並企業喪失法人資格的企業結束舊賬時，借記所有負債和所有者權益科目的余額，貸記所有資產科目的余額。保留法人資格的企業，仍可繼續沿用原企業賬冊;也可以結束舊賬。另立新賬。企業無論是繼續沿用原企業賬冊還是另立新賬，均應將被兼並企業的凈資產全部轉入實收資本。
(二)兼並方企業的會計處理也分為兩種情況。一是被兼並企業喪失法人資格情況下的處理。採取有償方式兼並的，按照各項資產評估確認的價值，借記所有資產科目，按照成交價值高於評估確認的凈資產的差額，借記「無形資產——商譽」科目，按照確認的各項負債數額，貸記所有負債科目，按照確定的成交價值，貸記「專項應付款——應付兼並企業款」科目。企業支付價款時，借記「專項應付款——應付兼並企業款」科目，貸記「銀行存款」科目。採取無償劃轉方式兼並的，應按各項資產、負債評估確認的價值，借記所有資產科目，貸記所有負債科目，兩者之間如有差額，貸記「實收資本」科目。二是兼並企業仍保留法人資格情況下的處理。企業有償兼並其他企業，作為長期投資處理，按支付的價款借記「長期投資」科目，貸記「銀行存款」科目。在年終進行財務核算時，兼並企業在編制個別會計報表時應對投資採用權益法核算，其長期投權投資的初始投資本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額。企業採取無償劃轉方式取得被兼並企業資產的，按劃轉的凈資產，借記「長期投資」科目，貸記「實收資本」科目。
二、企業對外投資資產評估增減值會計處理
企業只有以實物資產對外投資時需要進行資產評估，在評估結果得到有關部門的核准或備案並投資成功後，投資方和被投資方均要按評估結果進行相應的會計處理。
企業間進行股權重組或以非現金資產對外投資，應按非貨幣性交易的原則確定長期股權投資的初始投資成本。採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額，分別情況進行會計處理;初始投資成本大於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記「長期股權投資——某單位(股權投資差額)」科目，貸記「長期股權投資——某單位(投資成本)」科目，並按規定的期限攤銷計入損益;初始投資成本小於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記「長期股權投資——某單位(投資成本)」科目，貸記「資本公積——股權投資准備」科目。
企業以放棄非現金資產而取得的長期股權投資，投資成本與所放棄的非現金資產賬面價值的差額，首先應當扣除按規定未來應交的所得稅，記入「遞延稅款」科目的貸方。投資成本與所放棄的非現金資產賬面價值的差額，扣除未來應交所得稅後的余額，記人「資本公積——股權投資准備」科目。企業處置該項投資時，原記入「資本公積——股權投資准備」科目的金額轉入「資本公積——其他資本公積轉入」科目;待企業按規定程序轉增資本時，已實現的轉入「資本公積——其他資本公積轉入」科目的金額，可用於轉增資本(或股本)。企業以現金對外投資，採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，也比照上述原則處理。
三、企業改制資產評估增減值會計處理
企業改制必須由國有資產管理部門授予有資產評估資格的機構進行資產評估，評估發生的增減值報經有關主管部門立項確認。企業會計人員在接到評估確認通知後，應調整資產的賬面價值，做好相應的會計處理。
(一)國企改制資產評估增值的會計處理根據財稅字[1997]第77號文件的有關規定，內資企業股份制改造，1997年7月1日以後，評估增值不折成股份，扣除未來所得稅後的余額，計入資本公積增值准備，按稅法規定須繳納所得稅。企業在計提固定資產折舊時，可以按照固定資產原賬面原價計提，也可以按照評估確認的固定資產原價計提。
按照評估調賬後的固定資產原價計提折舊。資產評估增值部分不折成股份，並按稅法規定在評估資產計提折舊、使用或攤銷時需要征稅，在按評估確認的固定資產價值調整固定資產賬面價值時，應將按規定評估增值未來應交的所得稅記入「遞延稅款」科目的貸方，固定資產評估增值扣除未來應交的所得稅後的差額，記人「資本公積——資產評估增值准備」科目。公司按規定於評估資產計提折舊、使用或攤銷時，或按規定的期限結轉計入應納稅所得額時，其應交的所得稅，借記「遞延稅款」科目，貸記「應交稅金——應交所得稅」科目。原計入資本公積的資產評估凈增值准備，因公司執行《企業會計制度》，應將該「資本公積准備」轉入「其他資本公積」;待評估資產增值價值實現後，該轉入的「其他資本公積」方可按規定程序轉增股本，借記「資本公積——其他資本公積轉入」科目，貸記「股本」科目。對於資產評估增值如何結轉計入應納稅所得額，從理論上講，應當在各項評估資產計提折舊、使用或攤銷費用時分別項目處理。但由於在股份制改組時，資產評估是將資產增值和減值相抵後的凈額計入資本公積，在實際工作中很難一一對應，可考慮按照稅法規定採用綜合調整辦法，即對資產評估增值額不分資產項目，均在以後年度納稅申報的成本、費用項目中予以調整，相應調增每一納稅年度的應納稅所得額，調整期限最長不超過10年。有條件的企業也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調整。
按固定資產的原賬面原價計提折舊。在這種情況下，由於公司只將按照固定資產的原賬面原價計提的折舊部分計入成本費用，則評估增值部分不需要計算未來應交的所得稅，公司應將評估增值部分全部計人資本公積。在計提折舊時，公司應按固定資產原賬面原價計提的折舊，借記有關科目，貸記「累計折舊」科目;同時，按評估增值後的固定資產原價計提的折舊與按原賬面原價計提的折舊之間的差額，或按規定的期限(不超過10年)平均轉銷的金額，借記「資本公積」科目，貸記「累計折舊」科目。
(二)國企改制資產評估減值的會計處理對於評估減值的會計處理，由於目前還沒有統一的明確規定，實踐中主要有兩種處理方法，一種是直接沖減資本公積，另一種是作為營業外支出處理。這兩種處理方法各有優缺點，企業應區別實際工作中的具體情況決定採用哪一種處理方法。
四、清產核資資產評估增值會計處理
《清產核資試點企業有關會計處理規定》[(93)財會字80號]文件規定：企業主要固定資產價值重估後，經過驗收核實，應相應調整固定資產賬面價值。固定資產重估後如為增值，按固定資產原值增值金額，借記「固定資產」科目，按固定資產凈值的增加額，貸記「資本公積」科目，按其差額，貸記「累計折舊」科目。清產核資發生的固定資產評估增值會計上不確認收益，評估增值的部分可計提折舊。此外還有向銀行貸款發生的資產評估增值。按財會二字[1995]25號文件規定，資產重估增值只有在法定重估和企業產權變動的情況下，才能調整被重估資產賬面價值。企業因向銀行貸款，由貸款銀行指定的資產評估機構對企業進行資產重估發生的資產評估增值，只能作為銀行對企業進行貸款的依據，不屬於法定重估業務，企業不得自行調整資產的賬面價值。

今天21世紀經濟報道發表文章指出了企業發債中的評估亂象，「資產不夠，評估來湊」，我們的同行或准同行們的一些不光彩的行為再次對這個行業的公信力提出了挑戰，也再次向我們提出了一個現實的問題，那就是什麼情況下評估可以調帳，什麼情況下是不可以調帳。以下是我不成熟的看法，歡迎各位同仁拍磚：

一、評估可以調帳的幾種情況

1、企業改制設立公司制企業，評估結果作為企業確定注冊資本的重要依據，企業可以根據評估結果對其各項資產和負債進行相應的帳務調整。

2、法定財產重估，主要指國家統一組織的清產核資等，依照規定可以按重估結果調帳。

3、資產盤盈。

4、按照新會計准則的要求,滿足公允價值等特定計量屬性條件的可以按照該等特定計量屬性計量,從而涉及對原帳面歷史成本進行調整。因此以財務報告為目的的評估原則上都需要進行「調帳」或「調表」。
基本准則規定，企業在對會計要素進行計量時，一般應當採用歷史成本，採用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得並可靠計量。
涉及公允價值計量的主要資產或事項包括：投資性房地產、生物資產、交易性金融資產和可供出售出售金融資產的期末計量，以及非貨幣性資產交換、債務重組、企業合並（非同一控制下）、資產減值測試。

二、不涉及帳務調整的評估
1、以抵押貸款為目的的評估，很顯然不調帳。
2、以核實資產，僅供企業經營決策參考，尚不涉及實質性經濟行為的評估。
3、以資產轉讓、投資等為目的的評估，評估為轉讓或購買資產或以資產作價出資提供價值參考，即評估結果作為相關各方的定價服務，企業的帳務處理依據的是相關協議、合同，而非評估報告。
4、以增資為目的的評估，評估目的主要是為確定投資人新增投資額的折股比例，也就是說投資中多少記入實收資本，多少記入資本公積。
5、有限責任公司轉為股份有限公司，評估目的供工商管理部門了解企業凈資產現場市場價值是否低於注冊資本，一般也不調帳，如調帳則業績不能連續計算，就類似改制了。
三、有爭議的評估調帳
評估增值調帳的目的是為了提高企業的資產規模，滿足有關部門發放貸款、債券及行業資質對資產規模（尤其是凈資產規模的要求）。
1、通常的處理方式
（1）評估增值記入資本公積，達到增加凈資產的目的。
（2）評估增值記入資本公積，然後通過資本公積轉增資本，既可以增加註冊資本，又提高了凈資產值。
2、比較突出的表現
（1）土地使用權評估增值調帳
（2）其他無形資產評估增值調帳
3、比較典型的案例
（1）瓊民源土地評估增值入帳虛增資本
（2）農凱集團虛增資本案
有些討論：
關於評估調帳問題也談幾點我的理解
從這三個分類看，突出的是按評估目的為分類依據的，當屬於權屬或權益變動情況下可以調帳，即依法賦予了資產評估鑒證作用的情況下可以調帳，反之，當僅僅出於咨詢目的的情況下，是不允許調帳的。
1、可調帳部分中的「資產盤盈」－－是個問題，核心依據是權屬，這就類似前面一些帖子說的那個賬外資產入賬的處理問題。
2、可調帳部分中的「滿足公允價值等特定計量屬性條件的可以按照該等特定計量屬性計量」，也就是會計政策確定對於投資性房地產、生物資產等後續計量中採用公允價值計量模式的情況。其依據就是會計准則。
3、可調帳部分中的「資產減值」，按目前的做法一般先要測試，然後，對於有減值跡象的進行資產減值評估，然後，在與帳面價值進行對比計算，從而確定調帳數據，不是直接根據資產評估結果調帳的。在這個過程中，有一個問題需要考慮，那就是減值評估未必就是按照會計核算時的資產分類來確定的，因此可能還要考慮如何將兩者統一起來，比如會計核算往往用單項資產，而評估中可能要考慮一個資產組或資產組組合。
4、可調帳部分中的「法定資產重估」，其實在目前一個是國有企業可能存在，第二個也是主要的就是外商投資企業在外商控股的情況下可以重估，並且可以根據重估後的價值調整報告數據而不調整帳面數據。
5、在不可調帳的「以資產轉讓、投資等為目的的評估」，原則上，是以對方的合同協議為依據，會計准則也是這么規定的，當現實中有不少還是即以評估價值作為入賬依據的，他們把評估價值就作為協議價值嘛，這樣，把這個列作是不可調帳的是對的，至少在理論上是評估師做出可能的抗辯的依據，但現實中，也有必要防止委託方刻意的或惡意的對評估報告作用的誇大。
6、在不可調帳的「以增資為目的的評估，評估目的主要是為確定投資人新增投資額的折股比例，也就是說投資中多少記入實收資本，多少記入資本公積」說法中，其實，這個本身是可以作為入賬依據的鑒證性作用的，通常，評估目的主要是為確定投資人新增投資額折股比例的目的很少，而用實物資產、無形資產或土地使用權投資的目的要多些。
7、在有爭議評估調帳中，我覺得所列舉的那些情況本質上都不屬於可調帳的情況，人為的成份比較多，往往就是企業刻意「包裝」的，對於評估機構來說，風險大些，因此評估報告中有必要說明其不可調帳的，從本質上看，企業出於投資融資目的或為了爭取行業認證等目的下，其資產價值可能真的存在增值，但作為會計主題持續經營的情況下，這個人為拔高的行為是不可開這個口子的，評估報告的作用就是咨詢的作用，首先是可以評估，然後是這類評估是在脫離持續經營的情況下進行的評估，再次，這類評估的結果只是為了告訴相關當事人（如行業資格認證部門、投資商、銀行等金融機構等），從市場價值角度看他們的確有這個規模，相關資產的確有這個價格，但這個只是供你們參考，是否認證看你自己的政策是否能夠接受了，即：評估報告的假設前提和披露非常重要。

Ⅶ 投資性房地產-公允價值變動屬於什麼科目是資產類科目嗎

屬於投資性房地產的二級科目，所以同樣是屬於資產類科目，在資產負債表中會跟投資性房地產合並後列示，

比如投資性房地產——成本，期末是借方100，投資性房地產——公允價值變動，期末是借方50,那在資產負債表中就會通過投資性房地產這個科目列示150，表示升值了,反之則表示貶值。

(7)投資性房地產抵押貸款擴展閱讀：

按資產的流動性分為反映流動資產的科目和反映非流動資產的科目。

計價應分別驗證購入、自建、投資轉入、融資租入、改建擴建、捐贈、盤盈固定資產的入帳價值；應確定折舊計算及累計折舊帳戶余額的正確性，以便認定固定資產凈值的正確性。

審查固定資產增減變動的批准手續；查明固定資產入帳價值確定的合規、合法性，查明折舊方法及其運用的合法性。充分揭示性：審查確認會計報表對折舊方法、固定資產增減變動、資產租賃抵押等情況做了必要的說明。

Ⅷ 什麼叫房產殘值貸款

房地產殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。
投資性房地產的折舊年限一般是20年及以上，殘值率是5%以內。

Ⅸ 會計問題

融資租賃，實際上就是抵押貸款的變種。
比如，融資租賃資產價值100萬，為保證本錢，承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值就是100萬，相當於租賃開始日租賃資產公允價值100萬，時才能保本。
折現率就是貸款利率。
這樣就好理解了。

出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。」 ——就是承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值，這句話的另一種說法。

Ⅹ 求新准則下的商業銀行會計科目

一、資產類

編號 會計科目

101 現金

102 銀行存款

103 貴金屬

111 存放中央銀行款項

112 存放同業款項

113 存放聯行款項

121 拆放同業

122 拆放金融性公司

123 短期貸款

124 中長期貸款

125 抵押貸款

126 貼現

127 逾期貸款

129 貸款呆帳准備

131 進出口押匯

132 應收利息

138 壞帳准備

139 其他應收款

141 短期投資

142 長期投資

151 固定資產

152 累計折舊

153 固定資產清理

154 在建工程

161 無形資產

162 遞延資產

163 待處理財產損溢

二、負債類

編號 會計科目

201 活期存款

205 定期存款

211 活期儲蓄存款

215 定期儲蓄存款

221 財政性存款

231 向中央銀行借款

232 同業存放款項

233 聯行存放款項

241 同業拆入

242 金融性公司拆入

243 應解匯款

244 匯出匯款

251 保證金

252 本票

261 應付利息

262 其他應付款

263 應付工資

264 應付福利費

265 應交稅金

266 應付利潤

267 預提費用

271 長期借款

272 發行債券

273 長期應付款

281 外匯買賣

三、所有者權益類

編號 會計科目

301 實收資本

514 投資收益

302 資本公積

515 營業外收入

303 盈餘公積

521 利息支出

311 本年利潤

522 金融企業往來支出

312 利潤分配

531 手續費支出

四、損益類

編號 會計科目

532 營業費用

501 利息收入

533 營業稅金及附加

502 金融企業往來收入

534 其他營業支出

511 手續費收入

535 匯兌損失

512 其他營業收入

536 營業外支出