業主拿賣方還抵押貸款

❶ 買有抵押貸款的房子是賣家先解押還是買家先資金監管

你好，這應該是由賣家相解壓，然後才資金監管，需要貸款的房子，那麼應該由賣家先解壓，拿到房產證，然後買家在資金監管這樣就可以了。

❷ 二手房買房可以用賣方的房產證抵押貸款嗎

可以的。

按揭貸款的基本流程如下：

1、房地產：貸款人員、中介機構、估價師、購房者和銷售者向房屋現場申請抵押貸款，對房屋進行現場勘察；

2．產權核驗：業主和共有人（賣方）憑身份證原件和戶口證原件到房管局查驗，並辦理相關手續；

3．簽訂合同：銀行應當仔細檢查和核實客戶的原始信息，驗證所有的簽署者的真實性，監督客戶的簽名，收集原始的房產證，存款（具體數量由賣方和買方），復制信息，提醒雙方辦理銀行賬戶；

4．填寫合同，銀行將根據客戶提供的相關信息整理並填寫合同；

5．付款義務：銀行在費用初審完成後通知客戶付款；

6．產權轉讓：買賣雙方應在房屋管理局的協助下辦理產權轉讓手續；貸款人應准備相關材料到銀行辦理抵押手續；

7、銀行放款。

(2)業主拿賣方還抵押貸款擴展閱讀：

住房按揭貸款實際上是指客戶已經能夠在上市流通的商品房上用於抵押的各種銀行貸款。二手房貸款和一手房貸款的區別在於。

客戶已經擁有了房產的所有權，而不是很快就會擁有。抵押住房貸款需要有明確的貸款用途，不得用於法律、法規明文禁止的用途。房屋按揭貸款申請資料：

1、房產證(在房產證抵押銀行貸款時，地產證是需要向銀行抵押)

2．權利人及其配偶的身份證

3．權利人及其配偶的戶籍登記

4．收入證明（此證明對銀行按揭貸款的成功與否及最高金額有很大影響）。

5．如果房產證主人有未成年子女，請提供出生證明

6．如物業有銀行貸款，請提供貸款合同原件及最後一份銀行對賬單

7．為了提高房屋按揭貸款的通過率，請盡量提供其他家庭財產證明（如其他房產證、股票、基金、現金存摺、車輛駕駛證等）。

網路--住房抵押貸款

❸ 賣家的房子有抵押貸款，現在房主要小額貸款才能還清抵押貸款。中介幫房主找的貸款，通知我去現場公證。

是有風險的，如果還不起就是會找你的麻煩的

深圳房產抵押貸款，可以早就房產評估的80%，利率在3厘98左右，先息後本

❹ 買方要幫賣方還房貸交易的時候都需要什麼手續

如果買方要幫賣方還房貸的話，那麼需要辦理轉按揭的手續，去辦理買房貸款的銀行，把房貸變更為買方的名下，然後由買方繼續還款就可以。
貸款房賣掉。
有些人在買房之後按揭的貸款還沒還清，但是因為某些原因想要賣掉房子，那麼這種情況可行嗎？沒還清貸款的房子是否可以買賣呢？

即按照規定，按揭貸款買房的，應在辦理產權登記後，辦理房產抵押登記，銀行作為抵押權人，會得到《房屋他項權證》。

在辦理房產抵押登記後，《房屋所有權證》由房屋買受人收執，而銀行所持有的是《房屋他項權證》。已辦理抵押登記的房產，在貸款未還清之前房產檔案中一直有抵押登記的記錄，是不允許買賣的。

那為什麼聽說有些人仍然交易了？需要先明確一點，購房人必須取得房屋所有產權才能出售，也就是說首先要確定是否有房產證。所以這里可以分幾種情況來對待。

1、轉按揭

轉按揭是比較簡單的方法，把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

在二手房買賣中就是把個人住房出售或者轉讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。需要注意的是，需要委託中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜，銀行不接待個人辦理申請二手房轉按揭業務。

2、用買方的首付款繳清剩餘貸款

比較常見的方式，適用於原房主貸款額度較低或者已經還了大部分貸款，剩餘還款數目不大的情況。

一般來說，買房能夠接受首付房產總成交額的30%至40%，賣房可以利用購房者的這些首付將剩餘的貸款結清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。

3、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款

如果上面兩種方式行不通的話，賣家可以考慮用名下的抵押物(如其他房產)，以結清按揭貸款。

如果想在賣房之前還清貸款，或買方看好但不願意購買貸款未繳清的房產，可以採取這種方式。前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產)用來向銀行申請貸款。這樣賣方通過抵押向銀行貸款來付清想要出售的房產貸款，賣房之後等買家付了房屋全款再還清銀行抵押貸款。

所以，貸款沒還完，還是可以賣掉房子的。不過要清楚是否有房產證，無產權證房屋買賣風險大。購房者如果買了無證的房子，只有房屋的使用權而沒有房屋的所有權，因此購買時一定要警惕。

❺ 無證二手房買賣，還要替賣方人還貸款，如何規避

要知道有按揭的貸款房是不能直接做房本更名過戶的那麼遇到這種情況就需要買家替房主還貸款後解除抵押然後再進行二手房過戶交易了這其中需要注意哪些問題？買家墊資有幾點需注意由於賣家的房產還在抵押當中需要還清尾款才能解押但是賣家手上資金不足不能還清貸款那麼在出售此套房產時中介方就會採取讓買家支付首付給賣家進行還貸解押的方式此種方式也是目前行業普遍做法進行解押後買家才能進行貸款申請貸款審批通過後就可以進行過戶手續其實這期間最主要的風險往往在買家幫賣家還清貸款後出現一是業主對價格反悔二是業主惡意詐騙若出現這兩種不履約的行為雙方協商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理這就需要在購房合同中進行詳細的約定約定好具體的違約責任才行這期間還有幾個關鍵點需要注意如支付首付款後進行還貸辦理貸款辦理網簽最後過戶等時間點都需要額外注意可能會遇到之後業主不配合辦理剩餘手續買方要申請銀行貸款購房銀行不同意貸等問題墊資進行還貸時需要注意最好買家陪同賣家進行還貸行為買家墊資款不會被業主轉走必須提前讓業主簽好首期款收據(即墊資款)一旦發生賣家秘密轉走買家墊資款的不法行為有關收據可作為法律訴訟的依據證明業主已收款項辦理貸款時既然房產已經解押那麼買方可以進行貸款了如果因為賣方的原因導致貸款不成可以追究賣方的責任需要在合同中約定好責任同時督促中介方進行處理如果因為買家個人信用等問題導致貸款不成那麼買家的首付款等就比較難處理了其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用避免因為自身原因導致貸不了款辦理網簽時一定要立即網簽二手房網簽的好處在於鎖定交易房源業主不可能出現一房多賣的情形買家墊資解押後業主不配合辦理過戶也不能再出售最後過戶時需要賣家交出房產證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續目前東營市多為兩證分發的情況因而在辦理房產證過戶後特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理其實還有一種方式對於此種交易方式也是十分有利的由買家付款還清貸款有關款項有可能存入業主的供樓扣款賬戶中介方可以讓業主辦理房產買賣的全權委託公證委託中介代為辦理此項事宜業主需提供其房屋的兩證供樓存摺貸款抵押合同身份證等原件此時業主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權委託書是否清晰註明委託有關中介處理的具體事宜且不能包括代收樓款一項

❻ 二手房買賣中房東可以用買家的首付還清貸款么

您好！
詢了一下相關的資料，你的情況應該屬於下面的第三種，你可以參考一下：

購買存在抵押權的二手房操作實務
近幾年因為房價的不斷上漲，很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款，因此大多數人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數都存在抵押權。
這里所說的房屋抵押是指，購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、業主辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。但是二手房買賣時應該由哪一方先行償還銀行貸款呢？又如何能保證交易的安全呢？
存在抵押權的房屋在進行交易時要涉及到貸款銀行、購房者、出售者、房產中介公司甚至擔保公司等多個主體，交易環節較多而且復雜，一個環節處理不好，就有可能出現糾紛。在賣方市場的大環境下，購房者在購買存在抵押權的二手房屋時所承擔的風險要大得多。
本人近幾年提供二手房交易的法律服務時，發現二手房交易需要注意的法律問題、需要規避的風險頗多，但由於篇幅有限，不能一一詳談，在這里就經常接觸到的幾種交易方式，簡單的為大家提供一個操作思路，僅供大家在購買存在抵押權的二手房時作為參考。

第一種 房屋出售方自行出資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後購房者、出售方依據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
這種方式對於購房者來說法律風險性最小，購房者在與出售方簽訂購房合同時應注意以下幾個問題：
1.要求出售方向貸款銀行詳細了解該銀行辦理提前還款流程以及時間（有些銀行需要提前一個月左右申請提前還款）。
2.詳細約定房產交易的流程，該流程中應包括出售方申請提前還款的日
期、辦理抵押權注銷的日期、抵押權注銷後的通知義務及抵押權注銷後辦理
房產過戶受理手續的期限等。
3.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通
知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定
單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第二種 由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司，由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保公司要按照墊資數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。
使用這種方式在交易時應注意以下問題：
1. 對擔保公司的選擇還是要慎重，要從服務質量、公司口碑、經營規模、注冊資金、收費標准、墊資流程等多方面了解擔保公司。
2.目前，擔保公司都會要求購房者將部分購房款先行存入擔保公司指定的帳戶監管，所以購房者要認真了解擔保公司的墊資流程，慎重簽署擔保公司提供的格式墊資協議，避免因墊資環節出現爭議，使自己蒙受損失。
3.在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司、必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
4.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第三種 由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣雙方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
這種交易方式對於購房者來說風險性最大，但又是在實踐交易中經常會碰到的情況，因此，謹慎的操作對購房者是非常必要的：
1.在墊資前，先至房產權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產除貸款銀行的抵押權外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。）。
2.不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶。
3. 通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉入出售方的銀行還款帳戶，並要求出售方出具詳細的收款收據，必要時可以請律師見證。
4.必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保。
5.親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續，並及時收押《房屋所有權證》。
6.在抵押權注銷後，按照權屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產權交易過戶受理手續。
7. 詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權注銷手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。
8. 詳細約定房產交易無法繼續履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。

有抵押貸款的二手房如何買賣

房價在回落，但在這幾個月又掀起了反彈的小高潮，具體原因不敢深入討論，一是掌握的事實不足，二是怕和「正在下很大的一盤棋」有沖突。不過買漲不買跌，交易活躍也是事實。有朋友看到一套性價比更高的二手房，想買，但發現該房有抵押貸款，於是打電話問這樣的房子可以買嗎？我的感覺：

一、沒有還清貸款的二手房不能賣

目前國內貸款買房的情況下，貸款銀行均會在原房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定：「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」也就是說，房屋所有權人沒有經過銀行的同意，不得轉讓房屋，除非購買人願意替房屋所有權人代為還清銀行的債務。

二、如何使需要買的二手房變成還清貸款的二手房

還清就有兩種方式了，一種是一次性還清，一種是經濟實力不夠時的分多次還清。後一種情況，實際就是將原房屋所有人的貸款轉移由新的購買人承擔，即「轉按揭」。賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款。這種方式對新購房人的資金需求壓力較小，但問題是，目前在國內實踐操作中基本不可行。香港等地不僅可以轉按揭，甚至賣「樓花」都可以，但國內銀行為了減少自己的風險，鮮有明確可以辦理轉按揭的服務。

那麼唯一可行的方案，就是先籌款把房款一次性還清，再進行交易。（如果買方實力不夠，與此同時買家也要從銀行獲得貸款。實質上這是貌似轉按揭貸款的提前還貸形式）。這種一次性把房款還清，就又分幾種情況：

第一種：原房屋所有人拿出自己的積蓄，或是向親戚朋友們借錢，把銀行貸款還清，這樣才能從銀行解除抵押，從而可以賣房。

第二種：就是在中介公司幫助下，把有貸款的房產掛牌，當找到買主後，與買主溝通。買主先支付一部分房款，供賣房者提前還貸。

第三種：賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，這樣可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸。

對於購房者來說，如果選中的房源是具有銀行貸款的，購買就要十分慎重了。因為按第二種方式，如果賣房者提出先墊付還貸款的話，買房者是具有相當風險的。由於在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失，所以要盡量避免這種交易方式。

可是，第二種方式正是目前中介機構大力鼓吹的辦法。在目前蕭條的市場條件下，中介機構可以做的生意越來越少，因此即使一些房源對買方有潛在風險，中介機構為了促成交易，仍吹得天花亂墜，說什麼「正因為有貸款才這么便宜的」、「貸款的房子對買方沒什麼風險」，購房者千萬要小心。如果該房真正可靠，那麼就可以要求中介機構採用以上提及的第三種方式協助交易。

三、有房證才能交易

提到這個問題是因為許多抵押貸款房屋都拿不出房產證。有的房屋所有人是新買的住房，經常在入住後一至兩年內還沒有拿到房產證，這種情況下是肯定不能交易的。因為國家有明確規定，嚴禁轉讓未取得產權證的房屋，同時，沒有取得房產證時，新的買主也無法辦理貸款手續。

還有更多的情況是房產證被抵押銀行收走，這種在各地實踐中要看各地的房地產登記手續，具體又分為幾種，一種是貸款後有兩本證,一個房產證一個他項權證，房屋有按揭和抵押都會在他項權證上顯示（如上海），在有抵押貸款時，房產證歸房主個人保存,他項權證歸銀行保管，等貸款還清後他項權證會拿到房管局注銷。另一種是只有一個房產證，進行了抵押後，抵押銀行一般會要求代管房產證。

那麼，如果辨別到底是有房產證但被銀行保管還是並無房產證的交易呢？其實很簡單：以上無論是哪種情況，當地的房屋及土地管理部門都會有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調閱全部有關檔案，產權人憑身份證、產權證可查閱檔案中的相關信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡單信息。因此，購買者可以在交易前要求賣方（即產權人）一同赴房屋及土地管理部門調查是否有此房產登記，該真實性要遠遠高於賣方所持的所謂的房產證復印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委託律師進行調查。律師調查的好處是，除調查抵押外，還可以調查房屋產權證的內容與房屋登記機關的存檔文件記載的內容是否一致，賣方是否是房屋產權證上載明的所有權人，房屋是否有其他共有權人（如有，共有權人有優先購買權）等。
望採納

❼ 二手房房主還有抵押貸款沒有還清說是等我們交了首付馬上就還清然後到房產中心注銷抵押然後給我們過戶

是這樣的 不太清楚你說的是哪個城市的不過一般情況下 既然已經辦理的注銷抵押 那麼應該就是可以過戶了的 但是首先不同的地方有不一樣的地方法規這些是我現在不可知的 你可以到房交所去咨詢一下 如果房交所說沒有這樣的規定那你就要注意了 因為十五天的時間能做的事情實在是太多了 這之前你首先要保證自己的資金安全 未正式過戶之前除首付款其他款項不能到原業主手中

❽ 買方用賣方的房產證抵押貸款，有這樣的么

可以這樣做！建議找家口碑好的中介（最好是連鎖性質的）然後最好簽個買和賣和中介三方協議來證明這個行為！