從房租抵押貸款中獲取地產上漲紅利

⑴ 以房養老模式中，銀行取得房屋的抵押權之後怎麼賺錢

這一般是帶有公益性質的或者作秀性質的商業模式，國家牽頭，沒有實惠，誰也不會動的。
最近幾天，國務院發布《加快發展養老服務業的若干意見》，再一次將「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」的話題推到了公眾面前。
「以房養老」也被稱為「住房反向抵押貸款」或者「倒按揭」，是指老年人將自己的產權房抵押或出租出去，獲得一定額度養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。雖然這是中央層面第一次提出，但是卻不是一個全新的概念。不過塔的可操作性有多少？又有多少人或者相關機構是否能夠接受呢？
擔心產權問題
銀行觀望多過嘗試
大多數銀行都沒推出「倒按揭」。某國有銀行風險投資負責人說：「對銀行、保險公司來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大。」另外如何確定「倒按揭」利率也是難題，貸款少吧，老人不願意，貸款期長吧，金融機構又覺得吃虧
房屋產權70年，被金融界認為是「以房養老」的最大障礙。一家股份制商業銀行資深理財師坦言，我國住宅用地的使用年限只有70年，老年人進行抵押時，房屋的使用年限已經很少了，而且很多老人的房子為兒女共同所有，產權不清晰，後期很容易遇到還款難的情況，所以很多銀行都擔心錢放出去了，房子產權到期後如何處置。「所以現在即便有銀行推出以房養老，時間也都控制在十年左右。」
此外，未來房價變數大，房價下行的風險，也影響了這項業務的推廣。「如果進行了抵押，在貸款人無力償還時，就要處置房產用於償還貸款。如果出現房價大幅回落，出現的資金缺口就要由銀行來承擔，所以現在多數銀行都不願做房屋抵押養老按揭業務。」上述人士補充。
政策不完善，風險太高
開發商直言「有心無力」
「南京、上海都有過實例，但各有各的問題，『以房養老』說起來簡單，但真的做起來並不是某一家甚至不是單一行業就能夠操作或承擔下來的事情。」杭州某上市房企相關負責人直言，他們一直關注養老地產，但遲遲沒有介入的很大一個原因就是，「法律法規沒有明確規定，沒有民政、人社、金融等等部門一起制定一套完整的政策和操作細則，開發商幹不了這事兒。」
這家公司最後打了個「擦邊球」，開發了一個養老社區，建造「適合老年人居住的房子」，走得仍是傳統的商品房銷售套路，並非真正意義上的「以房養老」模式。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過「以房養老」模式：一種是「以房自助養老」，即65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用；另一種是「倒按揭」模式，即指投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當於金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產權。
然而三年之後，這項試點悄然停止，此後一直沒有恢復。對此，上海市公積金管理中心工作人員在接受媒體采訪時解釋說，「以房自助養老」方案咨詢者眾多，但真正申請試點的對象僅是個位數。
「養老按揭」遇冷
申請人吐槽門檻太高
其實，類似於「以房養老」，中信銀行2011年曾在浙江推出了「養老按揭」業務，但推行起來並不容易，至今申請該業務的人寥寥無幾。
據了解，中信銀行「養老按揭」貸款業務是以住房為抵押，向借款人分期發放用於養老用途的貸款。該業務借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定贍養人，養老人本人須年滿55歲，法定贍養人須年滿18歲。
在貸款數額方面，中信銀行將核定一個養老貸款額度，按約定貸款期限確定每月放款金額，按月直接發放養老貸款資金進入養老人賬戶。借款人可以選擇每期只還利息貸款到期後償還本金，也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期後償還剩餘本金。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押物。
「『以房養老』在國外已經有相當成熟的運作模式，但這種養老方式進入國內顯得有些水土不服。」資深理財師表示，對於中國人來說，大部分老年人更願意把財產留給子孫，而不願意交給銀行這樣的金融機構。
有意申請者卻認為，這不完全是主觀意願的問題，而是客觀條件滿足不了。
「養老按揭的申請門檻比較高，要求申請貸款人名下至少要有兩套住房，而且養老按揭貸款最長期限為10年，貸款必須用於養老。」杭州市民周先生表示，如果是有兩套房的話，按目前高房價的現狀，要解決養老問題並不難，無論出租還是出售，都可以解決養老的資金需求，「說白了，這項業務不是為了最低生活保障，而是讓老年人提高生活質量，貸款到期時由子女償還，這只適合一小部分中高端人群

⑵ 我想把房子抵押，到銀行貸款，方便嗎

方便的。

以黑龍江為例，依據黑龍江省《城市房地產抵押管理辦法》實施細則第六條規定：房地產抵押，應當遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押法律保護。省建設行政主管部門歸口管理全省行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產，在抵押關系存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割。但抵押當事人另有約定的除外。以同一房地產設定數個抵押權的，視為分割抵押，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產評估值。

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城市房地產抵押的相關要求規定：

1、抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押後限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

2、抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

3、抵押雙方當事人應當在抵押合同簽訂之日起三十日內到房地產所在地房產管理部門辦理抵押登記，領取《房屋他項權證》。房地產抵押合同自登記之日起生效。

⑶ 房屋抵押貸款

房產抵押手續怎麼辦理以及需要哪些條件
一、辦理房屋抵押手續
1、抵押人和抵押權人簽訂書面的房屋;
2、雙方帶房屋所有權證書和身份證件共同到房屋所在地的房屋管理局申請抵押登記。
二、房地產抵押的基本條件根據我國的有關規定，下列房地產可以設定抵押
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
(2)抵押人依法有權處分的國有土地的使用權、房屋和其他地上定著物;
(3)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權。
同時，下列房地產不得設定抵押：
(1)土地所有權;
(2)耕地、、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權除外;
(3)用於學校、幼兒園、醫院等公益性的房地產;
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的房地產;
(5)依法被查封、扣押、監管的房地產;
(6)其他依法不得抵押的房地產。
房地產可以重復設定抵押。根據我國法律的規定，如果房地產抵押後，該房地產的價值大於所擔保的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。也就是說重復抵押是允許的，但該房地產的價值要大於(或等於)它所擔保的債權的總和。
三、銀行發放抵押貸款時要對房地產進行重新估價抵押貸款申請人買進房地產時的價格，稱為房地產成交價格。但是，金融機構並不把房地產成交價格作為確定抵押房地產價值的依據，而必須由發放抵押貸款的金融機構委託房地產估價機構對該房地產重新估價。因為當人不履行債務時，債權人(即金融機構)需要將該房地產予以變賣來實現它的債權，所以金融機構必須了解該房地產的實際價值是多少，這樣才能確定其貸款額度(按房地產價值的一定比率確定)，以確保貸款的安全。
四、如何簽訂個人住房抵押貸款合同
在個人住房貸款業務中，借款人與銀行需簽訂書面的《住房抵押》，該合同主要包括抵押合同和借款合同兩部分。
借款合同應包括：
(1)貸款種類和用途。貸款的種類為住房抵押貸款，貸款只能用於購、建、修自住住房，不得挪作他用。
(2)貸款的金額和利率。貸款金額最多隻能為購房款或修建住房投資額的70%，貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。
(3)貸款的期限和還款方式。貸款的期限一般不得超過十年。還款方式一般有兩種：月均還款法和累進還款法。月均還款法指貸款期限內每月以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息;累進還款法是指貸款期限內，逐年或每隔幾年遞增償還額，但每年或某幾年內各月均以相等的償還額歸還貸款本金和利息。
(4)合同的變更和解除。借款合同需要變更和解除的必須借貸雙方協商同意，在雙方達成協議之前，原借款合同繼續有效。
(5)違約責任。
對於貸款方來說，其違約行為主要指貸款方不按合同的約定，按時將款項交付借款方;對於借款方來說，其可能發生的違約行為就比較多，主要有以下行為：
①借款人不能按期歸還本息;
②借款人向貸款人提供虛假文件;
③借款人未經貸款人同意，擅自改變貸款用途，挪用貸款的;
④借款人未經貸款人同意將設定抵押權的房屋出租、出售、轉讓、饋贈或再抵押的;
⑤借款人使用貸款從事違反國家政策、法律活動的;
⑥在同一貸款人的兩個以上(含兩個)分支機構取得貸款的。
抵押合同應當包括以下內容：
(1)被擔保的債權種類、數額。被擔保的主債權為住房抵貸款數額即為貸款金額。
(2)債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。
(3)抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。
(4)抵押擔保的范圍。抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償和實現抵押的費用。
(5)抵押雙方認為需要約定的其他事項。
在一般情況下，借款方和貸款方將借款合同和抵押合同並為一個統一的《住房抵押貸款合同》。房屋一經設定抵押權，原房屋業主仍然具有所有權和處分權，只是這種權利受到限制，所以仍然可以買賣、出租。實際上，抵押房屋的轉讓、出租並不影響抵押權人的權利，該房仍然是抵押權的標的物，抵押權人的任何權利都未受到侵犯。

⑷ 房屋抵押貸款 解套

有點棘手~~~
1、不行就再用其他抵押，貸款還款，現在利率低，先交一些利息就行了
2、找銀行問問，看能不能以房貸的方式，分期付款......

⑸ 郵政銀行辦的房屋抵押貸款今天打電話讓去說利率會變是怎麼回事

郵政銀行辦的房屋抵押貸款，今天打電話說讓去辦理，麗麗會變是指把浮動利率變為浮動利率，如果你同意的話，可以去把你的貸款合同變為浮動利率。

⑹ 房屋抵押貸款為什麼利率上浮%10

因為銀行有主動權

⑺ 房屋抵押貸款中房屋價值包括哪些

房屋抵押貸款中房屋價值包括以下內容：
房屋評估計價原則:是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建築安裝工程造價、室外工程費、土地徵用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。
1.建築安裝工程造價(簡稱工程造價)，一律按房屋評估時前一年執行建築安裝工程費用定額以及有關規定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業取費標準的確定，省轄市按地市級企業取費，縣或縣級市按縣市級企業取費;材料價格的調整系數，一律按當年當地政府規定的材料價格調整系數及規定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。
2.室外工程費，系指建築物以外與建築物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3.土地徵用費，系指按《土地管理法》核定的徵用土地補償和安置補助費。
4.拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業損失費等。
5.房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若乾地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近於零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標准價格樓層和其餘各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數和應趨近於零。
6.根據房屋的特殊結構，對於房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規定。對於房屋特殊屋面做法和牆體厚度，應以當地的標准和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2.8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建築造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。對於禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借牆、共牆等，均可結合房屋建築的實際情況和技術、業務上的具體規定，作出增減價值的規定。
折疊編輯本段因素
影響房屋價格評估的因素主要有四個方面，包括區域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。
折疊區域因素
區域因素:主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區環境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套並且整潔干凈的小區，則有助於房屋價值的提升。
折疊房屋因素
房屋因素:房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業類型、通風採光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外，雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由於每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修5年以上的價值基本上降為零。此外，房屋的燃氣狀況、物業類型、採光及景觀等，對房屋價格都有一定的影響。
折疊市場因素
市場因素:房源多，價格平衡，自然房子要便宜一些;相反，則要貴一些。
折疊心理因素
心理因素:購房者的偏好及交易心態對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區域的房屋，或者急於買房，那麼這些房屋價格在一定程度上也會升高。
折疊編輯本段方法
房屋評估計價方法:以房屋建築總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)，根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現值(凈值)。其計算公式如下:
1.房屋重置完全價值(原值)=房屋建築總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
2.房屋現值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
3.房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現值(凈值)
4.年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
中介估價採用"市場比較法"，即選擇與待估價房屋在區位、權益和實物狀況方面相同或相近的數個成交價格進行比較和計算。所以評估值與交易價之間上下浮動相差5%~10%都是正常的。同時房屋交易中買賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價與評估價之間的差異。如買賣雙方為利害關系人;或者賣家急於出售或買家急於購買的情況;或者買方或賣方對市場行情缺乏了解;或者買方或賣方有特別動機或特別偏好等都會引起成交價與市場價的不同。此外，不同的評估機構或不同評估人員對同一宗房地產的評估結果也可能出現差異。
總結：房屋抵押評估價值由以上內容決定，有些地區情況有所不同，大體上跟著政策走就合適。
提醒：房屋抵押評估去相應的機關問問。