還沒有徵收的土地抵押貸款嗎

❶ 土地證可以抵押貸款嗎

我國實行土地登記發證制度，土地證是一種確權憑證，因此土地證是可以抵押貸款的。具體流程：第一，評估土地價值，這個是在當地的評估局進行。第二，到銀行提出申請，填寫相應的表格。第三，銀行對申請人提交的相關材料進行審批且參觀抵押的土地。第四，通過審批，發放貸款。第五，貸款人在規定期限內還款。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三條國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

土地登記資料可以公開查詢。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。

❷ 未繳納出讓金的土地使用權，抵押權能實現嗎

某企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權。後因資金緊張遂與縣國土資源局商議先辦理《國有土地使用證》，企業以土地使用證為抵押向銀行貸款後再支付土地出讓金。國土資源局同意並為企業辦理了《國有土地使用證》。但隨後兩年，企業一方面在銀行辦理抵押貸款，另一方面以各種理由拒付出讓金。近期，由於企業經營不善無法按時還款，銀行欲實現抵押權。國土資源局在銀行來辦理相關手續時告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權不能實現。雙方協商未果，銀行將國土資源局告上法庭，要求順利實現抵押權。
請問，能否在未繳納完土地出讓金的情況下辦理《國有土地使用證》?本案中的抵押登記有什麼效力，銀行的抵押權是否受法律保護?縣國土資源局應如何履行自己的職責。
讀者 王強
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定：「土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求賠償。」同時《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發布）第十四條規定：「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。」由此可見，以出讓方式取得土地使用權的使用者應當在出讓合同簽訂後60日內支付全部土地出讓金。
土地使用者在約定期限內支付完土地出讓金後，按照《土地登記規則》（修正）第二十六條的規定：「以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金後三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。」按此規定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。由此可見，土地使用證必須是在土地使用者繳納完土地出讓金後才能辦理，縣國土局不能在企業還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證。
在我國，土地抵押登記是土地他項權利登記的一種。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定土地使用權抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《土地登記規則》第二十九條規定依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂後十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。從這些規定我們不難看出，抵押登記是土地使用權抵押的法定生效要件，銀行在為企業辦理抵押貸款時，只有當雙方當事人到相應管理機構辦理抵押登記後，抵押才生效和受法律保護。
按照民法理論，土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示，確定土地權利歸屬和保障土地交易安全。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權利，也意味著土地可以正常進入市場進行其他合法交易。同樣的，土地抵押登記一旦設定，對於抵押權人來說也是擁有了實現抵押權最大的法律保障。雖然案例中企業的土地使用證從實質內容上來看是存在瑕疵的，但這種瑕疵的存在所導致的後果不應由銀行來承擔，無論是從保護善意第三人的角度或是從維護土地登記的法律效力的角度來說，銀行的抵押權應受到法律保護並得到順利實現。
實際上，縣國土資源局在企業未繳納土地出讓金的情況下就為企業辦理土地使用證的行為是一種不依法行政的行為，其帶來的惡果是使國家財產和政府信譽受損。國土資源局在履行其職責處理這個問題的過程中，一方面應通過行政或司法的手段追回企業未支付的出讓金，盡量減少國家損失；另一方面，國土資源局應按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規定：「土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。」對有關人員進行處理，處理違法違規行政的問題。
中國土地礦產法律事務中心 胡卉明

❸ 農村土地可以抵押貸款嗎

以前，農民想貸款很難，只能通過聯戶擔保，而且利率還高。現在好了，土地確權之後，農民就可以用土地的經營權（使用權）向銀行申請抵押貸款了。

網友咨詢：

農村土地可以抵押貸款嗎？

國浩律師（貴陽）事務所魯茜律師解答：

農村土地可以抵押貸款，視情況而定：

1、農村的土地使用權是可以用來抵押貸款的，只要土地有相關的土地使用證，即可進行貸款。但是國有土地和農村的集體土地在抵押貸款上是有差異的。農村土地抵押貸款程序相對於城市土地抵押貸款要復雜，需要村委出具相關證明材料：

（1）農民在通過合法的方式獲得了土地的承包權之後，一般會有一個土地承包經營權證，在辦理抵押手續時，一般來說都是必須要帶上此證書；

（2）國家出台的相關規定，只要進行貸款的農戶具備了一定條件，就可以用農村土地進行抵押貸款。

2、部分農村土地證可以抵押貸款，抵押應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的農村集體土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的農村集體土地使用權不得抵押。

國浩律師（貴陽）事務所魯茜律師解析：

集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權抵押須經被抵押土地的集體土地所有者同意，並出具書面證明。

鄉村企業集體土地使用權抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書面證明包括：在實現抵押權時同意按法律規定的土地徵用標准補償後轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等內容。集體土地所有者在出具同意鄉村企業集體土地使用權抵押的書面證明前須將土地抵押有關事項在村農民集體內部履行合法手續。

辦理抵押登記應當符合下列程序：

（1）集體土地所有者出具同意抵押的證明；

（2）對抵押的土地使用權進行地價評估；

（3）確認土地估價結果；

（4）抵押雙方簽訂抵押合同；

（5）申請抵押登記；

（6）審核、登記；

（7）核發抵押證明書。

【法律依據】

《中華人民共和國民法典》第三百九十九條  下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

魯茜律師簡介

魯茜，女，國浩律師事務所專職律師，中華全國律師協會會員、貴陽仲裁委員會仲裁員、貴陽市律師協會未成年人保護委員會秘書長。

教育背景：本科學歷，應用心理學專業，理學學士學位。

專業技能：法律職業資格證書、證券投資基金、證券交易從業資格、國家三級心理咨詢師、高級中學教師等資格證書。

❹ 土地出讓金沒繳納，銀行能不能做抵押貸款

一般說來，沒繳土地出讓金有兩種情況：一種是劃撥土地，不需要繳，另一種是出讓土地，但未繳土地出讓金。
如果屬於第一張，劃撥土地使用權，國土部門辦理抵押登記後，銀行可以抵押，但需要把將來處置時需繳納的土地出讓金扣下來，就是說抵押金額比較低。
第二種情況下，一般沒繳土地出讓金，不能辦理土地登記，沒土地證，也沒法抵押。

❺ 無建築物的劃撥土地不能抵押嗎

最近我公司取得一個經濟適用房的開發項目，使用的土地屬於劃撥類型。由於資金緊缺，我公司打算用該宗土地向銀行抵押貸款。我省《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定：「以劃撥方式取得的土地使用權需要抵押的，應當先進行地價評估，由縣級以上人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金，抵押所擔保的債務金額不得超過扣除出讓金後的土地價值。」按該規定辦理比較簡單。但是，按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，既要簽訂出讓合同，又要以抵押所獲收益抵繳出讓金，既麻煩又不利於融資。請問，我公司可否按我省的規定辦理抵押貸款?經濟適用房使用的劃撥土地用於抵押貸款有什麼特別規定嗎?讀者 陳生
答：我國現行的土地管理法律、法規對地上無建築物的劃撥土地使用權沒有規定可以設定抵押。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定中的劃撥土地使用權不包括無地上建築物的土地使用權。建設部1997年6月1日根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國擔保法》制定、施行的《城市房地產抵押管理辦法》第二條第二款規定：「地上無房屋（包括建築物、構築物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。」
信中你對你省《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》中關於劃撥土地使用權抵押規定的理解是片面的，引用肯定不完整，而且根據地方立法原則，你省現行的《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》不可能與《中華人民共和國城市房地產管理法》相抵觸；信中對《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的理解，也有原則性偏差，該條沒有規定無建築物的劃撥土地使用權可以抵押。正確的理解應當是規定中的四個條件同時具備的劃撥土地使用權才可以抵押。
經濟適用住房建設貸款，國家有專門的規定，即1994年12月15日建設部制定了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，其第六條規定，經濟適用住房建設資金的籌集來源是：①地方政府用於住房建設的資金；②政策性貸款；③其他資金。1994年4月6日中國人民銀行又專門制定了《經濟適用住房開發貸款管理暫行規定》（銀發〔1999〕129號），對經濟適用住房建設貸款的基本原則、條件、期限、利率、程序、擔保、管理以及責任等，均作了具體詳盡的規定。
陝西永嘉信律師事務所 白新亞