1. 在建設的工程如何做抵押貸款
目前大多數城市房產登記機關認可的在建工程是指處於建設過程中、尚未完工並交付使用的工程項目，即狹義的概念。但筆者認為，在建工程抵押權應為房地產期權，其根本目的是為了確定貸款資金、完成整個工程。在建工程項目在各項工程均已完工、達到竣工驗收條件但是尚未辦理初始登記前，項目所欠資金可能尚未還清，此時如果僅以竣工驗收作為衡量在建工程與否的條件，就會使此項目處於已達到竣工驗收標准不能辦理在建工程抵押，又由於債權債務尚未結清不能辦理初始登記的尷尬狀態。在建工程抵押項目起始於取得土地使用權後，其行使擔保物權不應該存在真空期，否則抵押權人的利益就不能得到保障。而根據我國《物權法》物盡其用原則，從在建工程抵押到初始登記應做到無縫對接。因此，筆者認為，在建工程的概念應歸為廣義的觀點。 物權的成立與存在，須以標的物存在為前提。我國《物權法》所稱的作為物權標的的物通常是有體物。在建工程在其主體完成之前，並不具有完整意義上的物質形態，因此，理論界對此一直存在著不同的觀點。反對的一方認為抵押權作為存在與特定物上的權利，就在建工程來說，將來的不動產尚未實際存在，不能確定在建工程的價值，亦不具備實際支配抵押物的效果。而贊成的一方認為，在建工程雖然尚未具備完整意義卜的物質形態，其在建造過程中，始終處於變化狀態，本來無法予以特定化而成為抵押權的標的。然而，其已具備有體物的一些特徵，並且，在大多數情況下，在建工程最終可以具有完整的物質形態而成為法律意義上的有體物。《擔保法解釋》第四十七條規定：以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。由此，筆者認為，在建工程實際上是一種處於虛擬狀態的有體物，而《物權法》第一百八十條的規定實際上是對抵押權標的范圍的擴大。雖然在建工程最終能否形成只是一種期待中的可能性，但雙方辦理抵押登記手續時讓建立在此之上的債權債務關系披上了一層賦予物權內容的外套。 在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成後房地產主管機關頒發所有權證書止所處的狀態。狹義上的在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態。狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構建設過程中的狀態，是一種實物上的未完成狀態；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件後、未領取房屋所有權證書前的情形，是一種在法律．上未完成的狀態。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。第十一條規定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。由此可見，現行《城市房地產抵押管理辦法》所稱的在建工程是以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，即抵押的是已完工部分。《物權法》第一百八十條第一款規定了正在建造的建築物、船舶、航空器可以抵押。《房屋登記辦法》第五十九條至六十二條明確對在建工程抵押設立、變更、注銷登記做了相關規定。根據以上條文，我們能夠看出在建工程抵押不僅是房屋登記行為的重要內容，也是不動產物權變動生效的不可分離的部分。
2. 在建工程一棟樓抵押貸款可以貸百分之多少
抵押率最高不超過40%。在建工程只能用地皮進行抵押貸款，用土地證貸款的金額主要是根據你的土地大小、當地地價等情況來確定的，具體所能貸款的金額需要經過當地正規的評估機構評估後，銀行再行確定的。土地抵押後能貸款多少錢是要根據生產經營情況、實際資金需求量和用於抵押的土地承包經營權評估價值為主要參考依據，具體金額由貸款行按土地承包經營權評估價值的一定比例確定，最高額度原則上不得超過生產項目投入資金的50%，或抵押評估價值的40%，即抵押率最高不超過40%。投資有風險，請謹慎決策。
3. 在建工程抵押需要什麼條件
在建工程抵押需要的條件有：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金；
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證；
3、在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。
哪些房地產不得設定抵押
下列房地產不得設定抵押：
1、權屬有爭議的房地產；
2、用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
3、列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物；
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
6、依法不得抵押的其他房地產。
【法律依據】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十七條
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條
依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
4. 在建工程抵押需要什麼條件
根據《民法典》《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《民法典》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
法律依據：《民法典》第三百九十九條??下列財產不得抵押：
(一)土地所有權;
(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外;
(三)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施;
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;
(五)依法被查封、扣押、監管的財產;
(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產
5. 在建工程抵押貸款需要哪些條件
城市在建工程抵押需要滿足的條件有：
1、已交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書；
2、已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；
3、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上；
4、已經確定施工進度和竣工交付日期；
5、在建項目與土地使用權必須同時抵押。
【法律依據】
《民法典》第三百九十七條
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
6. 在建工程可以辦理貸款嗎辦理貸款需要哪些證件
在建工程辦理抵押貸款需要滿足的條件：
1、借款人為主債務人;
2、債權人為具有貸款經營權的金融機構;
3、主債權的種類為貸款;
4、擔保的貸款須用於在建工程繼續建造;
5、借款人已合法取得在建工程佔用土地的使用權，且須將其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產一並抵押。
對於借款人來說，銀行在辦理在建工程抵押的過程中會有如下的條件：
1、具有法人營業執照、組織機構代碼證，並經年檢合格，公司經營管理制度健全，財務狀況良好;
2、具有相應房地產開發公司資質證書，並經年檢合格;
3、持有效《貸款卡》，並在貸款機構開立基本結算賬戶或一般存款賬戶;
4、公司具有良好的經營業績和信譽，確有按期償還貸款本息的能力。
因此，在辦理在建工程抵押貸款時要保證符合相關條件，這樣才能順利獲得貸款。
7. 在建工程可以辦理貸款嗎辦理貸款需要哪些證件
在建工程辦理抵押貸款需要滿足的條件：
1、借款人為主債務人;
2、債權人為具有貸款經營權的金融機構;
3、主債權的種類為貸款;
4、擔保的貸款須用於在建工程繼續建造;
5、借款人已合法取得在建工程佔用土地的使用權，且須將其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產一並抵押。
對於借款人來說，銀行在辦理在建工程抵押的過程中會有如下的條件：
1、具有法人營業執照、組織機構代碼證，並經年檢合格，公司經營管理制度健全，財務狀況良好;
2、具有相應房地產開發公司資質證書，並經年檢合格;
3、持有效《貸款卡》，並在貸款機構開立基本結算賬戶或一般存款賬戶;
4、公司具有良好的經營業績和信譽，確有按期償還貸款本息的能力。
因此，在辦理在建工程抵押貸款時要保證符合相關條件，這樣才能順利獲得貸款。
8. 工程貸款需要什麼條件
因工程項目需要辦理貸款的借款人需要符合以下條件：
1、借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核准登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。
2、有按期還本付息的能力，原應付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償的，已經做了貸款人認可的償還計劃。
3、企業法人作為借款人的，應當經過工商部門辦理年檢手續。
4、已開立基本帳戶或一般存款帳戶。
5、有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產總額的50％。
6、借款人的資產負債率符合貸款人的要求。
工程合同貸款的風險是什麼?
在討論在建工程抵押風險之前，我們首先也了解在建工程抵押的定義。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。了解了在建工程抵押之後我們就會明白在建工程由於受到影響因素。可變因素和不確定因素多，所以承擔風險多。在建工程抵押風險相比正常貸款風險外，還存在以下幾種：
1、權屬風險
在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有：權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短於貸款期限等。
2、價值風險
價值風險的產生原因有：評估原因、市場原因和權屬界定原因。
由於房地產評估機構繁多，估價人員的估價水平參差不齊。當評估結果高出正常、合理的市場價值後，使得貸款的風險劇增。有時，貸款銀行為了給開發商節約有關費用，信貸人員自行估算，由於缺乏專業評估知識，估算結果誤差可能很大，也有可能造成貸款風險。
3、登記風險
抵押物只有在辦理抵押登記後，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行合同時，會造成貸款風險。
法律依據：
《民法典》（2021年1月1日起實施）第六百七十四條__借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一並支付;借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在返還借款時一並支付。
9. 在建工程抵押需要什麼條件
法律分析：在建工程抵押需要的條件有：1.在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金；2.在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證；3.在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第四條 國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
10. 在建工程抵押貸款抵押需要哪些資料
在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
1、土地使用證
2、建設用地規劃許可證
3、建設工程規劃許可證
4、建築工程施工許可證
5、營業執照
6、商品房預售許可證
土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認土地使用權的法律憑證。中國的土地分為農民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農民集體所有土地使用權證和國有土地使用權證。
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
建設工程規劃許可證是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
建築工程施工許可證為了加強對建築活動的監督管理，維護建築市場秩序，保證建築工程的質量和安全，根據《中華人民共和國建築法》，在中華人民共和國境內從事各類房屋建築及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。
營業執照是企業或組織合法經營權的憑證。《營業執照》的登記事項為：名稱、地址、負責人、資金數額、經濟成分、經營范圍、經營方式、從業人數、經營期限等。
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。