茶園抵押貸款措施

⑴ 如何加強 抵押貸款 管理

一是嚴把貸款抵押關，保證新增貸款的優質高效。一方面，企業申請新增貸款時，首先要落實好抵押擔保物；另一方面，對企業存量抵押貸款，也應及時按不超抵押物評估價值1．5倍的比例進行調整，對抵押物不足部分要求企業立即補充抵押物或採取其它措施，降低貸款風險。

二是要加緊落實貸款五級分類管理辦法，准確認定貸款形態，及時採取措施。

三是企業貸款一旦形成風險，要及時採取措施。信貸管理部門要積極參與企業資產的評估，爭取核實其真實價值，壓縮水份。要積極採取兼並、聯合等有效手段，盡陝實現資產轉讓或變現，把損失降到最低限度。

⑵ 農村土地抵押貸款需要什麼條件

申請土地承包經營權抵押貸款的借款人需同時具備以下條件：
(一)土地承包經營權已經合法程序流轉;
(二)企業依法注冊，且年檢合格;
(三)信用觀念強，資信狀況良好，具有清償貸款本息的能力，無拖欠貸款和政府稅費等不良記錄，未與貸款行發生過經濟糾紛;
(四)農戶須持有長豐縣常住戶籍，或在長豐縣域范圍內從事本辦法第五條規定的其他自然人，具有完全民事行為能力，且貸款到期時不得超過60周歲;
(五)貸款行規定的其他條件。
(六)接受並積極配合貸款行在貸後風險管理時進行的監督檢查;
(七)從事土地耕作或者其他符合國家產業政策的生產經營活動，生產經營情況正常，並有合法、可靠的經濟來源;
另外： 對認定為省市級農業產業化龍頭企業的，貸款行可優先辦理。借款人必須是土地承包經營權的合法所有權人。借款人用於抵押貸款的土地承包經營權必須符合以下條件：
(一)符合農業政策性保險的產業，參加農業保險的。
(二)貸款額度原則上不超過借款人農業生產經營項目投入資金的50%;
(三)用於農業生產機具、運輸工具和生產設施配套;
(四)具備持續生產能力的果園、茶園、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地，且經營面積在50畝以上或基礎設施投入在30萬元以上;
貸款額度、期限及利率
貸款額度：貸款行以借款人生產經營情況、實際資金需求量和用於抵押的土地承包經營權評估價值為主要參考依據，具體金額由貸款行按土地承包經營權評估價值的一定比例確定，最高額度原則上不得超過農業生產項目投入資金的50%，或抵押評估價值的40%，即抵押率最高不超過40%。
貸款期限：貸款行根據借款人的生產經營周期、還款能力和土地承包經營權有效期限確定貸款期限。土地承包經營權短期流動資金貸款期限不超過1年(含1年)，中長期貸款期限不超過3年(含3年)，且貸款合同到期日設定，原則上應早於承包經營期限的1年，並已經支付貸款到期日之前的土地流轉金。
貸款利率：貸款行在辦理土地承包經營權流轉抵押貸款業務時，應充分了解貸款可能存在的市場風險，並按照中國人民銀行相關利率規定，科學合理的確定每筆土地承包經營權抵押貸款利率，根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，同時貸款行給予適當優惠。

土地承包經營權抵押貸款的操作程序
(一)貸款申請：借款人以土地承包經營權向貸款行申請抵押貸款，需提交下列資料：
1.農戶
(1)其配偶須簽注同意借款意見(含個人獨資類型的農業企業);
(2)借款申請書;
(3)借款人身份、戶籍和婚姻狀況的證明;
(4)地上附著物經營面積、品種及效益等情況說明;
(5)租金支付期限證明材料;
(6)投資人的投資證明材料;
(7)土地承包經營權流轉合同和長豐縣農村綜合產權交易管理服務中心出具的鑒證書;
(8)貸款行要求的其他資料。
(9)縣農委牽頭組織的專家對土地承包經營權抵押價值出具的評估報告;

⑶ 農業項目缺資金，想銀行貸款但做農業的又沒有抵押，做農業真難，怎麼辦

麗水有句順口溜：窮在山上，難在路上，缺在錢上。這個面積占浙江六分之一的地級市，有81%的人口在農村，農民貸不到款，就意味著缺少創業資金，農村經濟發展受到限制。

2009年開始，麗水農村金融改革踏上破冰之旅，重點解決「缺在錢上」的問題，在全市推開農村信用體系建設。在麗水市委、市政府和金融部門的強力推進下，形成「麗水模式」，成為全國的樣板。

麗水模式，解決了銀行原先不敢向農民放貸的問題。通過實行資產評估、信用等級評價、授信額度評定「三聯評」，信用貸款、抵押貸款、聯保貸款「三聯動」，政府、銀行、農戶「三聯手」，銀行敢於把錢貸給農民了。麗水成為全國第一個所有行政村都通過信用等級評價的市，九成農戶都有了信用等級。

農民家的東西值錢了。經過權威的信用認證，山林、房子、茶園都可以變為受認可的抵押擔保，盤活了農民最大的資源，有效解決了農民貸款難的問題。

更令農民欣喜的是，前不久，麗水又在「支付便農」領域進行探索，逐步在行政村的便利店安裝POS機，讓農民刷卡取現，從根本上解決了山區農民取款難的問題。

家家都有信用證

銀行敢借錢了

雲和縣黃源鄉陳塢村農民鍾端友曾被村裡的人譏笑為「傻瓜」。2008年，這個貧困戶在信用社貸的2000元錢要到期了。盡管囊中羞澀，家中還有兩個孩子，開支不小，但他還是從鄰居家借了2000元，並把家中唯一值錢的小黃牛租給了別人耕地，還上了信用社的貸款。

當時在農村，欠信用社的錢不還，是經常有的事。麗水市農村金融機構的不良貸款率曾一度達到32.72%。

然而，就是憑著這條守信記錄，2009年，麗水開始在全市農村進行信用評定的時候，鍾端友被評為最高等級的AAA級。這一等級剛獲批，鍾端友就輕松地從信用社貸到了3萬元的信用貸款。靠著這筆錢，他利用起了村裡豐富的山草資源，養黃牛、山羊。才一年的工夫，他就有了5萬元的收入，不再是村裡的貧困戶了。

「鍾端友很貧窮，但是他的信用很珍貴。」中國人民銀行麗水中心支行調查統計科長施茜說，只要擁有良好的信用記錄，銀行的錢就可以放心地交給你使用！這讓麗水不少農民紛紛上銀行、信用社查詢自己的信用記錄。

縉雲縣大洋鎮八尺村農民王珍火已經去世多年，他在1990年曾為購買化肥向大洋信用社貸款100元，但一直未能歸還。2009年，他的兒子王獻為了能夠評上新用戶，主動替去世的父親歸還了拖欠的借款本息。施茜說，這樣的故事，還有很多，以往不受重視的信用現在成了農民最在意的事。

建立農戶信用資料庫，說說容易，做起來很難。龍泉市信用合作社理事長吳宏滔介紹說，上世紀八九十年代，他也曾在農村搞過類似信用村、信用戶的評定，但具體操作起來，不僅進度慢，而且農民並不信任，因此也就擱置了。這次也是如此，一說起要建立農戶信用資料庫，所有中介評估機構唯恐避之不及。「麗水有170多個鄉鎮、3000多個行政村、1.5萬多個自然村，農戶散布各個山頭角落，挨家挨戶地搜集農戶的基本數據信息，工作量太大，」吳宏滔感慨。

因此，麗水市此次從政府層面出手，四級聯動，花了8個多月的時間，抽調了金融機構工作人員、駐村幹部、村兩委以及大學生村官17265人，組成3453個農戶信息採集小組，採取「分片負責，一對一」服務的方法，上門逐戶採集本村的農戶信息，建立起了全國首個市、縣兩級聯網的「農戶信用信息資料庫」。

麗水將農戶基本信息、資產信息、不良記錄以及資信等級內容納入資料庫管理，並讓各家涉農金融機構充分共享，解決金融機構與農戶之間信息不對稱的問題。而這個資料庫還保持實時的更新，確保數據信息准確有效。

原本信用基礎薄弱的麗水農村，也因為農村信用體系建設大有改觀，農戶信用意識明顯提升。在農戶信用評價工作期間，全市共有849家農戶主動歸還不良貸款1098.81萬元。雙黃鄉、山口鎮的農戶貸款已實現零不良率。

截至今年5月，全市的涉農貸款余額達到330.39億元，同比增長54.1%，比浙江省金融機構人民幣各項貸款增幅高出28.35個百分點。

茶園也能來抵押

農民家當值錢了

城裡人貸款容易，多數因為銀行接受房子的產權證抵押，農民的房子雖然沒有產權，是否也有可能作抵押物呢？

麗水在2008年出台政策，具體規定了農房流轉變現問題，為農房抵押貸款鋪平了道路。松陽縣玉岩鎮玉岩村農民周水源就是這次農房抵押貸款的受益者。今年8月18日，他趕到當地信用社將26萬元農房抵押貸款還款後又再次續貸。一年前，眼見香菇行情日益好轉，缺乏流動資金的周水源以自家114平方米新房做抵押從信用社貸款26萬元，投資建設冷庫並做起香港購銷生意。一年下來，獲利7萬余元。在玉岩村，辦理了農戶抵押貸款的不僅只有周水源一戶，另外18戶農戶同樣從中受益，獲貸364萬元。而在麗水市，目前已累計發放農房抵押貸款8億多元。

林權證、農民房，甚至石雕、茶園也能變成抵押物，向銀行貸款。在青田，石雕經過專業評估機構評估、擔保公司提供擔保，就能很快從農村信用聯社或中國銀行獲得抵押貸款，貸款金額大致是評估價的60%。這一政策剛剛出台一個星期，青田的金融機構就發放了相關貸款1200多萬元。

高級工藝美術大師卓乃樞得知這個消息，抱著試試看的心態，帶了他的四件作品到青田縣信用聯社提交了申請。「沒想到第二天，對方就打電話通知我，可以拿貸款了，」卓乃樞告訴記者，靠著這四件作品，他獲得了80萬元的貸款，「資金鏈盤活了，受金融危機的影響減小，我們可以放手去創作了。」

景寧的茶園，同樣可以抵押貸款，獲得發展資金。今年4月，景寧奇爾茶業有限公司以311萬畝茶園做抵押，獲得中國農業銀行景寧支行的林權抵押貸款500萬元。公司總經理葉有奇介紹，有了這筆貸款，奇爾的拓展步伐明顯加快。公司隨即購置了日本產的先進制茶生產線，並完成了200畝新茶葉基地的開發。接下來，它還准備在天堂湖茶業基地新建3000平方米的廠房。

便利店變取款點

山農取現方便了

慶元縣龍溪鄉距離縣城70多公里，以往，龍溪鄉村民都要跑到16公里外的荷地信用社存錢、申請貸款。一來一去花去半天時間不說，車費還得掏出十幾元，相當於農戶家中一兩天的花銷了。

今年，荷地信用社在龍溪鄉開辦了分社，成為當地農民最大的喜事。有了信用社，他們不僅存取款方便，還能隨時了解貸款的政策，包上幾畝茶園不再是一件難事。

不僅是荷地信用社龍溪分社，麗水原本有48個金融機構空白鄉鎮，今年6月份前，這些鄉鎮都設立起了金融服務網點。

這還不算，銀行專用POS機終端也開始進入農村田頭。景寧縣的50個偏遠村莊現在都在便利店裡裝上了便民取款POS機。到明年6月，麗水所有的3453個行政村都能裝上便民取款POS機。在忠溪村，82歲高齡的徐久榮花了很長時間，學會了如何在POS機上取錢。他雖然不需要向銀行貸款，但每個月，他的賬戶都有100元的低保金和60元的農村居民養老金。但要真正拿到手，他還得去最近的東坑鎮。來去車費加上飯錢，得20元左右，這讓原本收入就少的徐大爺心疼不已。現在有了POS機，他不用再為路上的顛簸和花銷傷腦筋了。

中國人民銀行麗水市中心支行行長孔祖根為記者算了一筆賬：麗水約有64萬戶農戶可享受各種涉農補貼，如果每次往返費用按照10元計算，這些助農取款的服務可以為他們節省7200多萬元的交通費用。

金融機構甚至還主動上門服務。雲和縣朱村鄉張蘭村有不少農民長期在蘇州經銷茶葉，一旦遇到資金問題，往往都依靠民間拆借。此次麗水開展農戶信用評價工作時，工作人員索性奔赴蘇州，逐戶為他們採集信息，做出信用等級評價。當得知他們中不少人因資金問題而發展困難，更是現場為27戶貸款授信1020萬元。

「讓他們發展起來，還能帶動一方富裕，」施茜告訴記者，獲得資金後的張蘭村農民通過回鄉收購當地茶葉，帶動了全鄉茶葉規模化的發展。2009年底，朱村鄉茶葉種植面積達到17730畝，從事茶葉生產、經銷人員增至3000多人，該鄉的人均收入5878元，同比增長10％。

有趣的是，麗水的這些變化，讓遂昌的鄰居福建省莆田縣際陽村村民也坐不住了，他們也強烈要求加入。為了表示誠意，該村甚至把集體和個人存款共400多萬元存進了柘岱口鄉的農村信用社。目前，際陽村150多個農戶全部納入了柘岱口鄉的農村信用等級評定范圍，而且，已有58戶農戶獲得了授信。該村村民巫平炎就率先從柘岱口鄉信用分社獲得了10萬元的貸款，用來開辦竹木加工廠。

⑷ 農村土地抵押貸款一畝能貸款多少

農村土地屬於農民集體所有，是不能用於貸款的。

《土地管理法》第十條，農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；能夠提供貸款行認可的有效擔保；貸款行規定的其他條件。

(4)茶園抵押貸款措施擴展閱讀：

農村自建房和土地都不用於貸款，因為沒有經濟生長值。另外： 對認定為省市級農業產業化龍頭企業的，貸款行可優先辦理。借款人必須是土地承包經營權的合法所有權人。借款人用於抵押貸款的土地承包經營權必須符合以下條件：

(一)符合農業政策性保險的產業，參加農業保險的。

(二)貸款額度原則上不超過借款人農業生產經營項目投入資金的50%;

(三)用於農業生產機具、運輸工具和生產設施配套;

(四)具備持續生產能力的果園、茶園、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地，且經營面積在50畝以上或基礎設施投入在30萬元以上;

⑸ 重慶市貸款抵押辦法(試行)

第一章總則第一條為了維護金融秩序，規范貸款抵押活動，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國經濟合同法》等法律和國務院《借款合同條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條在本行政區域內由具有民事主體資格的法人，其他經濟組織、個體工商戶、農村承包經營戶和公民同銀行或者其他非銀行金融機構之間，根據法律、行政法規的規定或者約定進行的抵押活動適用本辦法。第三條本辦法所稱貸款抵押是指借款人或者第三人以其所有的財產或者財產權益作為抵押物設立抵押權為借款人履行還款義務提供擔保的法律行為。
在借款抵押法律關系中，享有抵押權的債權人（貸款人）抵押權人；提供抵押擔保的借款人或者第三人為抵押人；抵押人提供抵押擔保的財產為抵押物。第四條當事人訂立貸款抵押合同，必須遵守法律和行政法規，遵循平等互利、協商一致的原則。第五條借款抵押合同依法成立，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。
合法的貸款抵押合同受法律保護。第二章抵押物第六條抵押人所有的下列財產或者財產權益可以作為抵押物設定抵押權：
（一）依法取得的房屋（包括其他地上建構築物）所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權；
（二）以出讓方式取得的國有土地使用權；
（三）已經會清部分或者全部房價的預購的未竣工的商品房；
（四）在建工程項目；
（五）依法可以流通圍讓的機器、設備、運輸工具、產品等固定資產和流動資產；
（六）國庫券、債券、儲蓄存單、股票（含股權）等各種有價證券；
（七）著作權（版權）、專利權、商標專用權等知識產權；
（八）其他依法可以流通轉讓的財產或者財產權益。第七條國有企業可以國家授予其經營管理的全部財產作為抵押物設定抵押權。法律、行政法規另有規定的除外。第八條抵押人以法律限制流通的財產或者特許進口的物資設定抵押權，必須持有合法的文件並經有權機關批准。第九條抵押人以共同共有的財產設定抵押權，須經全體共有人書面同意；抵押人以按份共有的財產中自己所有的份額設定抵押權，應當事前書面通知其他共有人。第十條抵押人以出租的房屋等不動產設定抵押權，應當事先書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。
因處分抵押物而取得出租房屋所有權的受讓人應當繼續履行原租賃合同義務。承租人的同等條件下享有處分抵押物的優先購買權。
因原租賃關系提前終止，給承租人造成經濟損失的，抵押人應當給予補償。第十一條抵押人以多種財產設定同一抵押權的，該抵押權不可分割。但貸款抵押合同另有約定的，從其約定。第十二條抵押人不得以同一財產的同一擔保價值重復抵押設定兩個或者兩個以上抵押權。第十三條抵押人以同一抵押給兩個以上債權人設定多個抵押權的，若干債務之和不得大於該抵押物可供抵押的實際價值，抵押人應當將設定多個抵押權的情況書面通知各抵押權人，並且與後一個債權人約定的實現抵押權的日期不得早於與前一個債權人約定的日期，但前一個債權人行使到期抵押權不受抵押權未到期的其他債權人的約束。第十四條抵押人以易於毀損或者喪失的財產作為抵押物設定抵押權，應當向抵押物所在地的保險公司投保，並指定抵押權人為抵押合同有效期間該保險賠償的第一受益人，享有從賠償金中優先收回在該抵押權下發放的貸款本息的權利。第十五條抵押物設定抵押權時的抵押價值和抵押率，依照下列規定確認：
（一）法律、行政法規有專門規定的，從其規定；
（二）法律、行政法規沒有明確規定的，由抵押權人同抵押協商約定；協商約定不成的，可以由雙方共同委託具有相應資格的中介評估機構評估。第十六條下列財產不得抵押：
（一）法律、行政法規禁止流通轉讓的財產；
（二）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（三）學校、幼兒園、醫院、職工宿舍等教育設施和公共福利設施、公共交通設施等；
（四）依法被查封、扣押或者被採取其他強制措施的財產；
（五）不能強制執行的財產；
（六）法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。

⑹ 如何做好農村土地經營權抵押貸款

(一)具備持續生產能力的果園、茶園、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地，且經營面積在50畝以上或基礎設施投入在30萬元以上;
(二)貸款額度原則上不超過借款人農業生產經營項目投入資金的50%;
(三)土地承包經營權產權關系明晰;
(四)符合農業政策性保險的產業，參加農業保險的。
第九條 土地承包經營權抵押貸款用途包括：
(一)用於發展種植業、養殖業、林業、漁業、農副產品加工和流通、休閑農業等;
(二)用於農業生產機具、運輸工具和生產設施配套;
(三)用於滿足農業產前、產中、產後的工資、種苗、農資和服務的資金需要。

⑺ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

⑻ 抵押貸款怎麼

法律分析:辦理按揭貸款的流程如下:1。借款人向貸款銀行提出抵押貸款申請。2.貸款銀行批准貸款申請。3.借款人應向貸款銀行辦理擔保手續並抵押抵押物。4.簽訂貸款合同。5.貸款銀行向借款人賬戶發放貸款資金。

法律依據:《中華人民共和國商業銀行法》。

第三十五條商業銀行發放貸款，應當嚴格審查借款人的借款用途、還款能力和還款方式。商業銀行貸斗租款實行審貸分離、分級審批制度。

第三十六條借款人應當為商業銀臘銷返行貸款提供擔保。商業銀行應嚴格審查擔保人的還款能力、抵質押物的權屬和價值、實現抵質押的可行性。

經商業銀行審查評估，確認借款人資信良好，能夠償還貸款，可以不提供擔保。

第三十七條商業銀行發放貸款，應當與輪飢借款人訂立書面合同。合同應約定貸款種類、貸款用途、金額、利率、還款期限、還款方式、違約責任以及雙方認為需要約定的其他事項。

⑼ 房屋抵押借款規避風險舉措包括哪些

一、 房屋抵押 借款規避風險措施包括哪些? 1、調查是否存在租賃關系，防止先租後抵; 2、認真辦理 抵押 登記; 3、注意 土地使用權 性質和期限; 4、加強貸後檢查，防止土地用途變更; 5、在建工程 抵押貸款 要重點管理 6、共有財產抵押需所有共有人簽字; 7、應查清貸款人房產數量。 二、房屋抵押貸款的外部風險 1、評估風險。 隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。 2、租賃權對抗風險。 一是抵押物難以處置。按照「 買賣不破租賃 」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。 二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂 借款合同 前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的 租賃協議 ，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將 房屋出租 給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。 3、登記風險。 一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款 合同生效 和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。 二是「一物多押」的風險。我國《 擔保法 》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將 房產抵押 給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。 4、優先受償風險。 我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院「法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國 合同法 》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於 抵押權 和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》45條第1款規定：第「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於 擔保物權 這種私權力。 5、抵押物價值風險。 由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。 6、變現風險。 一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。 二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。 利用房屋進行抵押，然後向銀行借款的話，是存在著一定的風險的，要想避免這種風險，必須要提前做好相關的舉措，比如說調查這個房屋是不是存在著租賃關系，還有就是，對於土地使用權的性質和使用的具體期限問題，一定要調查清楚，防止期限過短，帶來不必要的麻煩。

⑽ 如何做好農村土地經營權抵押貸款

(一)具備持續生產能力的果園、茶園、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地，且經營面積在50畝以上或基礎設施投入在30萬元以上;
(二)貸款額度原則上不超過借款人農業生產經營項目投入資金的50%;
(三)土地承包經營權產權關系明晰;
(四)符合農業政策性保險的產業，參加農業保險的。
第九條 土地承包經營權抵押貸款用途包括：
(一)用於發展種植業、養殖業、林業、漁業、農副產品加工和流通、休閑農業等;
(二)用於農業生產機具、運輸工具和生產設施配套;
(三)用於滿足農業產前、產中、產後的工資、種苗、農資和服務的資金需要。