企業土地怎麼抵押給非銀行的融資機構進行貸款

⑴ 如何進行企業設備抵押貸款

這屬於供應鏈融資一種，你可以去西部助貸網了解一下，他們比較專業

⑵ 如何將一千萬廠房抵押給銀行然後貸款出兩千萬

社會經濟競爭越來越大，很多人很有可能因市場影響導致公司有大量資金缺口，也有人因為公司發展遇到契機，需要大量資金來擴充，很多人很難短時間內籌到一筆巨大資金，大多數公司都會選擇去銀行進行貸款，近幾年銀行對於經營性貸款放貸口子把控得一直很嚴，因為市場經濟變化太大，很有可能銀行兌款項一放公司，企業破產後款項沒有辦法追回，銀行會陷入被動局面，所以銀行一般對於經營性貸款會要求有抵押物，也就是我們經常所說的抵押貸款。

三、合理規劃貸款金額。

做生意要按照個人能力，有張有弛進行計劃經濟，如果資金不到位可以先從小慢慢做大，而不是一次性冒險性的進行貸款擴充，妄想通過手段來獲取銀行高額貸款是行不通的。

以上幾個方面可以看出，沒有辦法將一千萬廠房抵押給銀行來貸出兩千萬，如果一房多貸將涉嫌違法。

⑶ 中小企業融資的有效方法

中小企業融資的有效方法

融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現代經濟發展的狀況看，作為企業需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機構、了解金融市場，因為企業的發展離不開金融的支持，企業必須與之打交道。

一、銀行融資

銀行貸款是最常規、成本最低的融資手段，銀行直接貸款一般需要企業提供有關的反擔保措施，反擔保措施可以是信用、擔保、抵押、質押、留置等，但最為普遍、容易和可行的方法是固定資抵押、權利質押和擔保公司擔保。因此，中小企業得結合自身的特點，將自身表內、表外的資源進行疏理，找到適合自已的方法。常見的方法有：

1、固定資產抵押貸款。

銀行一般會根據不同的固定資產使用不同的折扣配給貸款額度。機器設備一般按1-3折配貸款，目前多數銀行已不採用設備抵押貸款，因為在出現風險時設備處置較難;土地和商業門面一般按5折配貸款;房屋和寫字樓最高按7折配貸款。對一些規模較大、現金流穩定、持有重資產的企業，部份銀行為了業務競爭的需要，開展了資產順位抵押業務，即將已作抵押的資產再次抵押，並辦理抵押登記，這很大程度提高了企業融資能力。為了更高的提高固定資產抵押的融資額度，企業可將固定資產向擔保公司設定抵押，並由擔保公司向銀行擔保貸款，通過擔保貸款的額度一般可達到固定資產的評估價值，或高於其評估價值。舉個例子：如企業用自有的商業門面向銀行申請貸款，商業門面評估價值為1000萬元，通過銀行直接貸款，企業一般可獲得500萬元的貸款額度;但若通過擔保公司擔保向銀行申請貸款，可獲得1000萬元—1500萬元或更高的銀行貸款額度。

若企業擁有的資產具有穩定的現金流(包括但不限於收費收入、租金收入和其他經營收入)作為還款來源，並有對相關經營性資產進行擴建、改建、裝修等，可以經營性資產作為貸款抵押物、經營收益相關的應收賬款作為質押向銀行申請相對較長的貸款，即通常說的經營型物業貸款。經營型物業貸款一般可以申請較高的貸款額度、較長的貸款期限(3年—8年)和靈活的還款方式(按月付息、到期一次性償還本金，或採用分期還本、按月付息的方式等)。

2、權利轉讓、質押貸款。

(1)、權利轉讓。也就是常說的保理業務。企業將賣出商品或提供服務後所產生的應收賬款轉讓給銀行，由銀行為其提供應收賬款貸款和應收賬款管理的金融服務。這種貸款所需提供的應收賬款有兩個要件：一是應收賬款是銀行認同的大企業的應收賬款;二是需大企業對應收賬款債權轉讓進行確認。這類融資常用於產業鏈中的上下遊客戶。

(2)、應收賬款質押，或發票融資。企業賣出商品並開出發票後，可用產生的應收賬款作為質押，並辦理質押登記，向銀行申請短期貸款。銀行辦理此類貸款，若在應收賬款到期後收不到款，貸款企業需對發票進行回購，並償還相應本息，因此這種貸款相對不靈活。目前一些擔保公司開展了以發票即對應的應收賬款作為質押，在應收賬款未收回時，質換發票和應收賬款的方式可讓貸款期限放大到一年或更長。

(3)、匯票貼現融資。企業以持有的銀行承兌匯票經完全背書轉讓的方式向銀行獲得貸款，目前銀行一般對銀行承兌匯票開展貼現，對企業開出的商業承兌匯票較難貼現。

3、動產質押貸款。

目前我國中小企業的總資產中大約60%以上是應收賬款和存貨等動產，如何讓動產發揮融資的作用，以動產質押的方式融資目前在多數銀行均難推廣，主要原因是對動產的監管不到位，但如果引進物流監管企業，對動產進行監管，在簽定商品融資質押監管協議後便可辦理貸款。

4、信用貸款。

(1)、國內信用證融資。國內一些銀行目前開展了國內信用證貸款業務，即對於貿易型企業，可向主辦銀行申請開立國內信用證，向賣方出具付款承諾，承諾在單據符合信用證所規定的各項條款時，向賣方履行付款責任。這也是當前較為流行的一種融資方式。

(2)、並購貸款。對於符合國家產業政策和銀行信貸政策，並購方與目標企業之間具有較高的產業相關度或戰略相關性，並購交易依法合規，屬於銀行的優質客戶，可向銀行申請並購貸款，用於支付並購交易價款。

(3)、聯貸聯保。這是銀行開展得最普遍的信用貸款模式，主要是以市場、協會、園區內的客戶為對象，通過其管委會、協會為單位並發起，以3—7戶彼此相互了解、相互信任的客戶為聯保和聯貸主體向銀行申請的短期貸款。不同銀行在這種業務中規定不同，主要是保證金的比例、貸款額度和貸款主體要求上的不同，通常貸款額度掌握在單戶500萬元內。

5、標准廠房按揭貸款。

工業化時代，出現了專門修建工業廠房的企業，企業修建的標准廠房，一般具有通用性、配套性、標准化等特點，並以售賣的方式賣給生產型中小企業，中小企業購買廠房後往往會出現流動資金緊張，於是一些銀行推出了專門針對購買園區廠房的中小企業廠房按揭貸款業務，中小企業一般需首付三成，分期還款，最長還款期可達7年。

二、夾層融資

夾層融資是一種新型的融資模式，主要是股權+債權的融資模式，採用這種方法的融資機構主要是投資公司和私募股權投資基金公司，通過這種方法可以解決企業在無抵押和無其它反擔保措施的情況下獲得急需的資金支持，即企業以讓渡一部份股權，但最終會回購股權和付出未來一定收益為前提的融資，這種融資相對於銀行融資的成本更高。

三、信託融資

信託是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。2008年，信託公司在國內第一次推出了中小企業的.信託產品，從此，信託融資也成為了中小企業融資的重要來源。目前國內信託有兩種針對中小企業的融資方式：一是信託公司以信託合同的形式將其資金集合起來，直接向單一中小企業提供貸款;二是引入政府和擔保機構，形成“政、信、企、保”多方合作模式。由政府推薦、擔保公司擔保、多家有融資需求的中小企業組成項目貸款包、由信託公司發行信託產品，所募集資金投向打包的中小企業。

四、融資租賃

這種融資模式主要基於中小企業在新購設備或將設備出售並回購來獲取貸款的融資方式，可以推動中小企業核心設備的技術更新與產業換代，優化企業財務結構。通常方式有：1、新購設備融資租賃。企業無錢購設備時，可向租賃公司申請，由租賃公司向設備供應商購買新設備，並將其出租給企業使用，租賃期滿，設備歸企業所有;2、將自有設備出售後回租。中小企業可將自有的設備以公允的價值出售給租賃公司，再以融資租賃方式從租賃公司租入該設備，從而獲得投入設備的資金。

五、資產管理公司融資

資產管理公司主要是收購並經營金融機構剝離的不良資產，在處置完不良資產後，資產管理公司擁有了大量的資金，但其經營范圍決定了其資金只能用於收購不良資產，不能用於發放貸款，大量的閑置資金需尋找出路，於是變相的融資也成為了資產管理公司目前尋找效益的出路。具體方法是：中小企業可先向銀行或小額貸款公司貸出一筆貸款，再將此筆貸款以不良貸款形式由資產管理公司收購，變相實現了融資。

六、中小企業私募債券

中小企業私募債券是中小企業以非公開方式發行的，約定在一定期限還本付息的公司債券。私募債券是資本市場最為重要的創舉之一，是不需要行政審批的高度市場化的產品，採用備案發行，對發行企業不設財務指標要求，不強制進行信用評級和升級，募集資金用途沒有特別限制。單個企業發債規模在3000萬元到2億元之間，發行利率在7%到11%之間。可以說，相對於其他的中小企業融資途徑而言，中小企業私募債更為便捷、高效和靈活。

七、基金融資

在美國，基金融資是中小企業獲得融資的主要渠道，中小企業一半的資金來源於基金;在中國，中小企業融資90%以上來自於銀行貸款，基金融資還剛剛興起。但民營資本目前正快速進入基金業，設立了大量的創業投資基金、風險投資基金和產業投資基金，並尋找優質的、成長性好的中小企業。中小企業一是可尋求同基金的合作來獲取發展資金;二是對優質的項目可成立基金公司向特定對象募集資金，解決項目資金來源。

當然，中小企業融資之所以困難，一方面是因為中小企業現在面臨的宏觀金融政策和融資體系還有待完善，不能很好適應中小企業發展所必須的資金需求。另一方面，由於相比與大型企業來說，中小企業的信用質量相對較差，信息不對稱增大了中小企業融資的難度。解決中小企業融資問題需結合中小企業自身的實際經營情況、上下游情況、信用情況、行業情況、項目情況分別解決。

本文盡可能根據當前可操作的融資方法，為中小企業結合自身情況解決融資找到一些可行的方式，以期對解決中小企業融資難題有所幫助。

企業融資的渠道

金融租賃

金融租賃在解決企業融資問題方面具有其他中小企業融資手段所不具備的特殊優勢，是解決當前企業融資難的可行選擇。金融租賃是一種集信貸、貿易、租賃於一體，以租賃物件的所有權與使用權相分離為特徵的新型中小企業融資方式。出租人根據承租人選定的租賃設備和供應廠商，以對承租人提供資金融通為目的而購買該設備，承租人通過與出租人簽訂金融租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該設備的長期使用權。

對承租人而言，採用金融租賃方式，通過融物的方式實現中小企業融資目的，從而緩解了固定投資的資金壓力。另外，通過售後回租方式也同樣可以使流動資金短缺問題得以解決。所謂售後回租，就是企業將現有固定資產出售給租賃公司，同時租賃公司以回租形式繼續將資產交給企業使用，這樣企業既獲得了資金，又不影響正常的生產經營。

研究表明，對民營中小企業開展設備租賃業務更容易獲得成功。一來民營中小企業引進設備前的市場調研論證一般會做得較為充分，租金的交納較有保證;二來對民營中小企業違約不交租賃費的處置可以較少受其他非經濟因素的干擾，可以完全按市場規則辦理;三來商業銀行在經營網點、管理制度、專業人才和信息網路方面都具有開展租賃業務的優勢。

因此由商業銀行面向民營中小企業開展二手設備租賃業務，應是一條既切合實際，又能發揮銀行信息、人才優勢的中小企業融資方式。

融資擔保公司

融資擔保公司渠道：典當也許是一種最古老的行當，並且在許多人眼裡具有不光彩的歷史。小企業融資中，典當以其特有的優勢重新擁有了市場。中國現有典當行1000多家，還有一些新增典當行正在審批之中。典當是以實物為抵押，以實物所有權轉移的形式取得臨時性貸款的一種中小企業融資方式。針對許多中小企業存在著商品滯銷積壓的情況，典當行可以幫助中小企業利用閑置資產籌措到流動資金，從而在盤活企業存量資產、促進商品流通方面發揮積極的作用。

與銀行貸款相比，除貸款利息外，典當貸款還需要繳納較高的綜合費用，包括保管費、保險費、典當交易的成本支出等，因此典當貸款成本較高，此外典當貸款的規模也相對較小，但典當貸款又具有銀行貸款所無法相比的優勢。首先，它方便快捷，能夠迅速及時地解決當戶的資金需求;其次，經營產品靈活機動;第三，期限短，周轉快;第四，由於它是實物質押、抵押，因此不涉及信用問題。這幾點都十分適合中小企業的資金需求特點。

風險投資

風險投資源於40年代的美國矽谷。

它是在沒有任何財產作抵押的情況下，以資金與公司業者持有的公司股權相交換。風險投資在中國已經經歷過較長時間的引進及成長期，在政策制度和操作方面，應該說是較為成熟的一種中小企業融資方式。

風險投資最適合於產品或項目科技含量高、具有廣闊發展空間和市場前景的中小型高科技企業，如通訊、半導體、生物工程等行業的企業。在企業創業之初，或者在產品研發階段和市場進入前期急需資金之際，這是一條比較好的渠道。利用風險投資，中小企業便可以盡快得以啟動。

風險投資在中國得到了迅速的發展，風險投資機構已有200多家，其中最大的風險投資基金就是由國家財政出資，科技部管理的10億元科技創業基金。

擔保貸款

信用擔保貸款渠道：信用擔保是一種介於銀行與企業之間的中介服務。由於擔保的介入，分散和化解了銀行貸款的風險，銀行資產的安全性得到保證，企業的貸款渠道也變得通暢起來。

全國31個省、市、自治區中，已有100多個城市建立了中小企業信用擔保機構，這些機構大多實行會員制管理的形式，屬於公共服務性、行業自律性、自身非盈利性組織。會員企業向銀行借款時，可以由中小企業擔保機構予以擔保。另外，中小企業還可以向專門開展中介服務的擔保公司尋求擔保服務。在國家政策和有關部門的大力扶植下，信用擔保貸款將會成為中小企業另一條有效的中小企業融資之路。

個人擔保貸款：

自然人擔保貸款渠道：2002年8月，中國工商銀行率先推出了自然人擔保貸款業務，擔保可採取抵押、權利質押、抵押加保證3種方式。可作抵押的財產包括個人所有的房產、土地使用權和交通運輸工具等。可作質押的個人財產包括儲蓄存單、憑證式國債和記名式金融債券。

前不久，北京市商業銀行、中國光大銀行與號稱北京首家個人資產管理公司的泛亞達投資管理公司向社會宣布了其抗擊“非典”扶持中小企業的60億元專項貸款計劃，准許中小企業主用私人財產為企業做抵押貸款並承擔無限責任。此項貸款政策實際上是將金融機構原來在個人消費貸款方面的經驗運用到中小企業貸款上的一種嘗試，對於企業融資無疑又開辟了一條方便快捷的“綠色通道”。

擔保流程：

(1)、申請：企業提出貸款擔保申請

(2)、考察：考察企業的經營情況、財務情況、抵押資產情況、納稅情況、信用情況、企業主情況，初步確定擔保與否。

(3)、溝通：與貸款銀行溝通，進一步掌握銀行提供的企業信息，明確銀行擬貸款的金額和期限。

(4)、擔保：與企業鑒定貸款擔保及反擔保協議，資產抵押及登記等法律手續，並與貸款銀行簽定保證合同，正式與銀行、企業確立擔保關系。

(5)、放貸：銀行在審查貸款擔保的基礎上向企業發放貸款，同時向企業收取擔保費用。

(6)、跟蹤：跟蹤企業的貸款使用情況和企業的運營情況，通過企業季度納稅、用電量、現金流的增長或減少最直接跟蹤考察企業的經營狀況。

(7)、提示：企業還貸前一個月，預先提示，以便企業提早作好還貸准備，保證企業資金流的正常運轉。

(8)、解除：憑企業的銀行還款單，解除抵押登記，解除與銀行、企業的擔保關系。

(9)、記錄：記錄本次貸款擔保的信用情況，分為正常不正常、逾期、壞帳四個檔次，為後續擔保提供信用記錄。

(10)、歸檔：將與銀行、企業簽定的各種協議以及還貸後的憑證、解除擔保的憑證等整理歸檔、封存、以備今後查檔。

總結

除以上介紹的5種中小企業融資渠道外，還有像保理信託、買方信貸等中小企業融資方式，這些都有待中小企業去認識、使用，積極為自己的企業拓寬資金渠道，抓住機遇發展自己。

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⑷ 企業銀行抵押貸款流程是怎樣的

企業經營貸款是以中小企業、微型企業以及私營業主為服務對象的融資產品，幫助借款人融通資金，具有貸款審批時間短、還款方式靈活的優勢。同時，厚澤擔保與合作銀行執行更加靈活、務實的評判標准，建立特色服務通道，通過高效、優質的服務和科學、簡化的審批流程，使每一位私營企業主滿意。
申請條件
年齡60周歲（含）以下的具有完全民事行為能力的自然人；
能提供合法、有效、足值的房產作抵押擔保；
信用良好，具備按時足額償還貸款本息的能力。
貸款用途
企業經營貸款僅限於借款人在投資經營過程中的正常資金需求，不得用於證券、期貨和股本權益性投資，不得用於房地產項目開發以及用於國家法律法規明確規定不得經營的項目。
擔保方式和貸款額度
企業經營貸款抵押物需為個人（含第三人）或企業名下的住房、商用房、商住兩用房；
貸款金額不得超過評估價值的100％。
貸款期限
貸款期限最長不超過10年（含10年）。
貸款利率
執行人民銀行規定的同期同檔次貸款利率或適當上浮。
還款方式
貸款期限在1年（含）以內的，採用按月付息，分期還本或一次還本的還款方式；
貸款期限超過1年的，採用按月還本付息方式。
貸款流程
① 借款人提出申請，遞交相關資料；
② 進行房產評估、貸前調查、審批；
③ 審批通過，辦理抵押登記手續；
④ 發放貸款，借款人按合同定期歸還貸款本息；
⑤ 貸款本息結清，辦理抵押房屋的抵押解除手續。
需提供的資料
個人身份證、戶口本、婚姻狀況證明；
個人收入證明或個人資產狀況等還款能力證明；
房屋產權證（以第三人房產作抵押的，還需提供房產所有人身份證件及同意抵押的書面證明）；
經營實體的經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。
參考資料來源於51貸貸網www.51daidai.com

⑸ 如何辦理土地抵押貸款

1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。

2、咨詢不動產評估機構對於目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然後再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。

3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據抵押測繪圖到不動產評估機構進行評估，出具評估報告。

6、與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的相關證件(營業執照、組織機構代碼證等)到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同，同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會決議(或董事會決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同，按銀行要求提供所需的相關資料後，等待銀行進行放貸即可。至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。

(5)企業土地怎麼抵押給非銀行的融資機構進行貸款擴展閱讀：

根據《土地承包經營權抵押貸款管理辦法》：

第十條 貸款額度：貸款行以借款人生產經營情況、實際資金需求量和用於抵押的土地承包經營權評估價值為主要參考依據。

具體金額由貸款行按土地承包經營權評估價值的一定比例確定，最高額度原則上不得超過農業生產項目投入資金的50%，或抵押評估價值的40%，即抵押率最高不超過40%。

第十一條 貸款期限：貸款行根據借款人的生產經營周期、還款能力和土地承包經營權有效期限確定貸款期限。土地承包經營權短期流動資金貸款期限不超過1年(含1年)。

中長期貸款期限不超過3年(含3年)，且貸款合同到期日設定，原則上應早於承包經營期限的1年，並已經支付貸款到期日之前的土地流轉金。

第十二條 貸款利率：貸款行在辦理土地承包經營權流轉抵押貸款業務時，應充分了解貸款可能存在的市場風險，並按照中國人民銀行相關利率規定。

科學合理的確定每筆土地承包經營權抵押貸款利率，根據借款期限、風險狀況等綜合確定貸款利率，同時貸款行給予適當優惠。

第二十條 借款人未履行還款義務的，貸款行及時進行依法處置，對抵押的土地承包經營權及附著物，可以採取以下方式：

(一)轉讓。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息。

(二)變更。依法通過交易市場將抵押物進入流轉市場，通過變更方式，在不改變土地用途的情況下，變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。

(三)變現。發生借貸雙方約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，優先受償後,不足以償還借款本息的,貸款行對不足部分金額有權向借款人追償。

(四)訴訟。當貸款人與借款人、抵押人不能通過協商處置抵押的土地承包經營權時，通過訴訟方式解決。

(五)其它合法形式。

第二十一條 貸款行在依法處置抵押的土地承包經營權期間，由縣農委協調就處置土地承包經營權可能涉及的問題。

⑹ 我想問問關於農地抵押貸款的問題

不容易呃
2005年，國家開發銀行重慶分行對重慶江津市仁偉果業有限責任公司進行試點，嘗試以農民的土地經營權為抵押，向公司提供貸款。這種模式實行的是「四位一體」的運作機制，即在國家開發銀行重慶分行、政府、社會中介和企業四方中，由各區縣政府組織專管機構、擔保機構，以及代理經辦行等機構搭建融資平台。有專家認為，國開行的這項改革，有利於提高農業生產專業化程度，對中國的農村土地承包經營權的流轉體制是一次突破和有益實驗。

農村土地承包經營權能否抵押，一直爭議很大。有關專家認為，農地使用權是農民生產生活的基礎條件，如果允許抵押，難以防範農村兩極分化，出現大批無地、少地農民的社會問題。對此，2005年3月，農業部出台的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》特別對農村土地承包權流轉作出明確規定：承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。 實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。顯然，這個《管理辦法》鼓勵農民可以將承包土地作股進行合作生產，並沒有作出農村土地承包經營權可以抵押的規定。國家開發銀行允許以股權抵押貸款，是對農民合作組織的一項具有突破性的扶持政策，但操作要充分考慮政策配套，尤其是要考慮這種「四位一體」模式中政府的參與，防止風險有可能轉嫁給政府。

山東允許農地抵押貸款 專家稱不合法

5月19日山東省政府公布的《關於進一步做好促進就業工作的通知》 中，涉及「農村土地使用權可抵押貸款」。但人們擔心，連在哪裡登記都沒有法律程序的文件，很容易就會變成一紙空文。而學者認為，這一舉措，合理不合法。

農地抵押貸款山東破局？

「了不得！這能突破嗎？怎麼可能這么開口子？法律在那裡，這根本就是不可能的！」山東省農業廳經管處副處長王桂芹態度堅決。

其實，王桂芹已經納悶了好些天。如果不是在網上看到消息，她還不知道山東省已經明確提出「農村土地使用權可抵押貸款」。而王桂芹所在的農村經濟經營管理處，其職責之一就是指導農村土地承包、耕地使用權和承包經營權流轉。

這份5月19日山東省政府公布的《關於進一步做好促進就業工作的通知》（下稱《通知》）中，涉及「農村土地使用權可抵押貸款」的其實只有一句話：「農村金融服務機構要拓寬農戶小額信貸和聯保貸款覆蓋面，放寬貸款條件，降低貸款抵（質）押標准，創業人員的房屋產權、土地使用權」等「均可作為抵（質）押品」。

據《瞭望東方周刊》記者了解，上述《通知》是由山東省勞動保障廳就業辦牽頭制定，山東省發改委、財政廳、農業廳等20多個部門參與了調研和協商。同時，山東省政府也就「農村土地使用權可抵押貸款」這一條款徵求了中國人民銀行濟南分行、山東銀監局的意見。到山東省政府辦公廳綜合發文時，「幾乎沒有什麼分歧」。

「幾乎沒有分歧」的分歧

「你不通過，這個通知怎麼往外簽？」6月19日，王桂芹再次詢問山東省農業廳辦公室的同事，但仍未得到答案。王桂芹認為，很明顯，「農村土地使用權可抵押貸款」這句話，出口應在經管處。但自看到這一消息，她已詢問了本處室的三位辦事人員，無一聽說過。

從《通知》內容來看，山東省政府出台的這份文件，主要是為了響應國務院2月3日下發的5號文件，促進就業，鼓勵農民工返鄉創業。

據牽頭制定該文件的山東省勞動保障廳就業辦副主任衣軍強介紹，5號文件下發後，要求各省勞動保障部門做好相關工作，就業辦為此代省政府起草了《通知》。擬定過程中有20多個部門參與調研協商，其中就包括農業廳。

而農業廳政策法規處調研員肖培強對《瞭望東方周刊》說，由於《通知》涉及就業和農地使用權的流轉，當時分別征詢了科教處與經管處，未有異議。

「除非國家允許搞『試點』，否則不可能開這個口子。」王桂芹的堅持有自己的理由---「如果土地可以抵押，就會很容易被收走，農民也就失去了生活保障」。

她找出《中華人民共和國擔保法》，裡面清楚地寫著：「下列財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。

「只有私有財產才能抵押，土地所有權不是農民自己的，是國家和集體擁有的，怎麼能抵押呢？這應該依法執行，不能突破。」王桂芹表達了自己的立場。

不過，與王桂芹立場不同的也有人在。山東省農業廳一位不願透露姓名的官員在接受媒體采訪時表示，農地承包權抵押只是一種新型的土地流轉形式，並未改變農地的集體所有權，也沒有改變農用地的性質。

肖培強告訴本刊記者：「一級政府制定一個文件，除了徵求部門意見之外，省政府辦公廳肯定會全盤考慮。詳細的細則問題，我相信會在法律法規的范圍內制定。」

他認為，優惠政策一定程度上會促進發展，也可能與一些法律法規不協調。「操作細則和配套文件要在7月底出台，不妨等等看。」

制度突破，還是一紙空文

在中國現行土地管理法規中，農地承包權抵押一直是「禁區」。山東省明確規定，對農民工返鄉創業的，其房屋產權、土地使用權等均可作為抵（質）押品，不能不說是一次制度突破。

據衣軍強介紹，《通知》中的「土地使用權」，其實就是指農村土地承包權。而所謂「房屋產權」，也主要是指農民建在農村宅基地上的房屋。至於這里的「農村土地」是否包括耕地，衣軍強表示還在協商。

「農民工戶籍在農村，允許以土地使用權抵押貸款，其實抵押的只能是農地承包權。」衣軍強對本刊記者說。這也就意味著，山東省的農民如果被認定為實屬「返鄉創業」，就有望把土地使用權抵押給農信社等農村金融機構，從而獲得資金支持。

按照現行《土地管理法》和《農地承包法》，我國的農地承包權和農村宅基地使用權屬於集體所有，不能抵押。農村宅基地同樣不能抵押。如果山東省農民能以房屋做抵押貸款，一旦實現了抵押權，房屋的所有權就會轉移。而在現行政策下，農村房屋所有權易主，宅基地使用權也相應轉移，這基本等同於「宅基地使用權抵押」。

山東省的上述規定無疑在實際上突破了相關法律的限制，具有地方制度性創新的價值。

《通知》的牽頭制定者衣軍強似乎對這個價值並無明確意識，他只是在擬定文件時借鑒了河南省的相關政策，適當放寬農村抵押和融資條件而已。同樣，他也沒有意識到法律法規的限制。「好像《物權法》也沒有明確說這樣做不行吧。」

其實，農地承包權能否抵押的爭論，貫穿了《物權法》制定的全過程。

在2005年10月「《物權法》草案四審稿」和2006年8月「草案五審稿」中，農地承包經營權均可「有條件抵押」：「土地承包經營權人有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將土地承包經營權抵押。實現抵押權的，不得改變承包地的用途。」這一表述當時被諸多專家認為是中國農地法律制度的重要突破。

但 「草案六審稿」刪除了此項條款，理由是《物權法（草案）》應該與《農地承包法》、《土地管理法》等下位法一致。

《物權法》實際上堵住了農村土地抵押的「口子」，使得農地承包權和宅基地作為農民最重要的物權變得「更加不完整」。對此，一些學者頗有異議。在此背景下，山東省明確提出「農村土地使用權可抵押貸款」，其制度突破價值顯而易見。

但「突破」能否真正實現？長期從事農村信貸工作的黃新社（化名）更希望看到操作細則。「農地有幾十種分類，部分農地使用權已經可以抵押好多年了，現在耕地能不能抵押？連在哪裡登記都沒有法律程序的文件，很容易就會變成一紙空文。」

黃新社的擔心並非多餘。《通知》內容在現實中能否真正執行，還要取決於農村金融機構是否接受農民把土地承包權作為抵押品。但參與政策制定的中國人民銀行濟南分行至今對本刊采訪未有任何回復，而山東省農村信用社辦公室負責人張稱尚未接到這份通知。

「貸款是兩廂情願的事情，銀行需要考慮實際情況，能不能實現抵押，目前還沒有譜。」衣軍強也在考慮後續問題。

產權不改革，就還是小農

「山東的做法是合理不合法。」農村發展問題專家黨國英對《瞭望東方周刊》說，「這種做法對農民創業有好處。有抵押，農民可能獲得成本較低的貸款。這個做法會不會使大批農民喪失房屋和承包地？我看不大可能，農民和銀行都會很慎重。至於少數農民因不能歸還貸款而喪失房屋和耕地承包權，肯定難以避免，但我們不能因噎廢食。」

其實，隨著中國改革的深入，東部發達地區農村和城市近郊區農民中，很多人都有抵押農地承包權發展生產或遷入城市的需求，而很多地方農村宅基地轉讓普遍存在。

不少土地專家認為，當前農村的一些矛盾與農地制度改革的不徹底密切相關。

「農村生產要素不能流動，導致農宅地一文不值，而農業規模化始終無法實現。」多年的農村信貸工作經驗告訴黃新社，只有產權清晰，才能擺脫小農，向現代化農業轉變。

農地承包權和宅基地使用權是農民最重要的財產，限制其轉讓和抵押，農民的生產與發展深受約束。據了解，山東省農村信用合作社到2008年4月底存款額達4600億元，同比增長了660多億元，而其貸款額卻只增加了400億元。農業小規模生產基本不需要金融機構介入，而大規模生產又受到產權不清的限制。

據了解，為落實《通知》的相關政策，山東省政府正在研究起草農地使用權和房屋抵押的操作細則。黨國英建議，要突破現有的農地制度，可能要引出配套改革措施：如承包權要長期不變，甚至是永久不變，否則銀行也不願意接受抵押。要有農戶破產規定，讓銀行也承擔必要的風險。農戶破產後如何生活，是否要有辦法保障其最低生活水平，都需要有制度上的考慮。明確土地利用規劃。比如耕地就是耕地，不能因為收走土地再拍賣，就變成了建設用地。不同性質的土地，抵押價格很不相同，如果規劃不明確，很可能是農民吃虧。創新保險制度，分散農戶和農村銀行的風險，以利於經濟和社會穩定。

⑺ 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

⑻ 解決融資貸款的五種方法

解決融資貸款的五種方法

融資貸款是向金融機構申請貸款是企業融資的主要方式，下面是我整理的關於解決融資貸款的五種方法的內容，歡迎大家瀏覽。

解決融資貸款的五種方法 篇1

尋求小額貸款

信用良好的小企業有很大機會從小額貸款機構獲得少量資金——通常不超過5萬美元，即使之前已經被傳統銀行拒絕。美國的Fox Valley Micro Loan Fund要求申請者遞交一份銀行的拒絕函，雖然也會考慮相關的信用紀錄，但該基金不會設定很高的信用標准，它更關注影響信用度的具體情況。

運用自己的資產

銀行調低貸款額度後，資產抵押類貸款向前邁出了一大步。比如在First Business Capital公司，可以用符合條件的應收款項進行抵押貸款。貸款機構可以先支付總額的85%，當你的顧客付款後再付清剩下的15%.為預付款支付的利息要比優惠利率高1.5到3個百分點，該公司的邁克爾 克羅頓(Michael Colloton)說，「只有這樣，我們才能為那些信用價值不是很高的公司提供貸款。」

網路貸款

如果需要少量營運資金，可以嘗試一下「個人對個人」(P2P)的貸款網路，在網上尋找合適的貸款人和借款人。盡管這仍屬於新生事物，但美國SCORE機構亞特蘭大分部的前主席兼顧問史蒂夫 布羅姆(Steve Bloom)認為，「三、四年之內，P2P借貸服務將為小企業融資做出巨大貢獻。」

找大型銀行

如果你的信用度和企業盈利能力都很好，可以找一家對企業貸款較寬松、而且沒有陷入嚴重次貸問題的地方銀行。

與供應商談判

很多人都沒有意識到供應商是很好的貸款資源，事實上，他們非常期望自己的客戶企業能有良好發展，時常願意調整付款方式來幫助客戶克服困難。

解決融資貸款的五種方法 篇2

小微企業特色貸款

目前，絕大多數銀行都有自己的特色小微企業貸款產品，包括工商銀行 「小額便利貸」、建設銀行「善融貸」 、民生銀行「暢易貸」、平安銀行「新一貸」、廣發銀行「生意人」和南京銀行 「鑫微力」等等。

這些貸款產品的特點是辦理效率更高，滿足微型企業「小、頻、急」的融資需求。我們以南京銀行「鑫微力」為例：微型企業、個體工商戶及個人無需房產、無需抵押，僅憑自己的信用即可申請，突破了傳統貸款中微型企業對抵押物與擔保公司的依賴，符合一定條件的微型客戶可直接通過純信用方式進行融資。在還款方式上，等額本息、按月付息到期一次還本以及隨時提前還款無罰息的政策構成了靈活多變的'還款結構，只要是平均每月營業收入達到10萬元(含)以上，有固定住所，本地戶籍的須在本地連續經營一年(含)以上，外地戶籍的須在當地連續經營兩年 (含)以上的個體工商戶及個人，都可以向南京銀行申請純信用貸款，貸款最高額度可達100萬元，貸款期限最長2年。在申請材料齊全的情況下，最快2天就可放款。而且客戶可以根據需要隨時提前還款。

聯保貸款

所謂「聯保貸款」，是指若干小企業自願組成一個聯合擔保體，通過自主協商後統一向銀行申請貸款授信，一旦其中的成員發生逾期還款時，其他成員就要承擔連帶還款責任。據介紹，「聯保貸款」的最大優勢是，貸款審批手續簡便，聯合擔保體成員不需要額外提供資產擔保，更不需要引入擔保公司。

銀行信貸人士提醒，別看「聯保貸款」對小微企業很合適，但銀行在首次審批時比普通抵押貸款還要嚴格，「包括聯合體的每一位成員，我們都要認真摸底。」一旦審批通過，未來放款就很快，資金也優先保證，「第一天走完流程，第二天就放款。」

訂單貸款

訂單貸款，也稱為訂單貸，是小企業通過提供具有可靠付款條件的訂單，並以合同銷售回款為第一還款來源的貸款業務。許多銀行，如中信銀行、北京銀行，將該項貸款限制為專項貸款。規定貸款用於訂單項下貨物、原材料采購以及提供專業化服務等相關支出。

訂單貸款能夠有效解決企業生產能力跟不上訂單規模的問題。同事，訂單貸款通常不需要抵押物，循環周期較短，節約貸款成本。

信用卡透支

目前，包括廣發、浦發、中信和華夏銀行在內的多家銀行都推出信用卡大額貸款（預借現金業務），客戶可以把信用卡的透支額度直接轉為現金使用，並分期償還本金及一定數額手續費。針對客戶的資信狀況和貸款金額，銀行給予相應的優惠利率。且申辦成功該業務的客戶未激活使用不算利息，同時可在審批貸款額度內自由使用，比如授信額度為10萬元，客戶可先借其中的5萬元，這樣只算5萬元的利息。

通過抵押方式

因為小微企業的規模都不大，所用成本比大企業貸款要高的多，所以最安全的辦法，只能是按照個人貸款來解決，通過房產抵押，這種方式更簡便也更高效。除此之外，也有不少銀行可以允許其他抵押方式，浦發銀行杭州分行「融資易」個人股權貸款是為持有優質企業股權的個人股東及經營者推出的，以上市公司股票、非上市公司股權等作為質押擔保，向借款人發放用於其正常生產經營的個人貸款。建行、工行、中行和農行等銀行則針對實物黃金的特點以及市場的需求，推出個人黃金貸款，貸款金額最高能達到所質押品牌金評估價值的80%，客戶通過網上銀行即可申請。

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⑼ 企業已將廠房土地抵押給了當地銀行,無法從銀行申請到新的貸款怎麼辦

尋找新的抵押物，或者找擔保公司擔保