設置個人住房貸款余額佔比上限

① 銀行房地產貸款「紅線」劃定，房地產貸款佔比最高不能超40%

涉房類貸款佔比有了明確限制。

12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置「安全邊界」，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。

具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

五檔兩上限，最高上限為40%

所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從佔比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款佔比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款佔比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億。

差異化管理，設置2至4年過渡期

值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層並未採取「一刀切」方式，而是差異化管理。《通知》表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情，市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。

另至於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

據了解，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。」央行、銀保監會相關負責人稱。

對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

此外，對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，《通知》稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度。

同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

② 2021年不讓貸款買房了嗎

可以貸款買房。

2021年1月1日，人民銀行、銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施。房貸新規分檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額在各項貸款余額中的佔比兩個上限，並要求銀行不能超越「紅線」。通俗地說，各大銀行用於發放個人住房貸款的資金盤規模，將因此受限。

業內專業人士表示，此次央行監管背後反映的是房地產調控政策再次明確「房住不炒」的信號，遏制住信貸資金對房地產市場的過度支持，「炒房」之風會因缺乏資金而受到遏制。一些房貸超標銀行在壓降房地產貸款的過程，也必然會探索替代性的優質信貸投放領域，從而有助於優化銀行信貸結構，支持實體經濟發展。

貸款政策收緊是大趨勢，但需要客觀看待「收緊」的含義，對於合理的購房需求，依然會有充裕的貸款資金給予支持，所以不需要擔心房貸停貸。雖然各銀行的具體操作不一樣，但停貸並不現實，房貸業務依然是銀行貸款的重要業務之一。至於從貸款市場看，確實相對會收緊點，客觀上也會打擊一些炒房需求，也會引起房價的下跌，或者說漲幅的收窄。

(2)設置個人住房貸款余額佔比上限擴展閱讀：

以下人民不能貸款買房：

一、被限制的人

每個城市的限購限貸制度不同，在區域差異化大的一類人可得注意了，因為你的貸款可能不會被批，從而造成交了定金卻不能正常買房的問題。

二、高危行業者或無工作人員

銀行有自己的風控體系，如果是從事高危行業尤其是生命隨時威脅的行業可能就會因為銀行的風控而被拒絕提供資金。另外，現在有很多的啃老族、自由職業者，他們並沒有穩定的收入來源，在一系列風控等級的提升中可能會面臨決絕被批復貸款的問題。

三、徵信不良的人

徵信報告是銀行評定的重要依據，尤其現在徵信體系日益完善，在任何地方所做的事情都會被徵信記錄下來，徵信不良或者嚴重違規違紀的人不但不會被認可，更會因為失去信譽寸步難行

③ 央行銀保監會明確房地產貸款佔比上限

中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會2020年12月31日發布關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式實施。

專家表示，與以往房地產金融調控政策工具相比，此次出台的房地產貸款集中度管理制度明確了銀行業金融機構(不含境外分行)房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額比例，有利於更好地引導和穩定市場預期，促進銀行形成自我約束內在機制，引導其根據防範系統性金融風險和宏觀調控需要，調整中長期經營策略和信貸結構。

分檔設定集中度管理要求

人民銀行、銀保監會相關負責人介紹，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。根據房地產貸款集中度管理要求，銀行業金融機構共分為五檔，分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其中，中資大型銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

通知明確，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自通知實施之日起4年。

總量管理+結構優化

分析人士認為，此次管理制度分別設置房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限兩項管理要求，既有總量管理又引導結構優化。

前述人民銀行、銀保監會有關負責人強調，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。

業務調整將平穩有序

分析人士表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，也有利於房地產市場平穩健康可持續發展。此次制度的實施將穩妥有序推進，不會造成市場大幅波動。

從構建房地產長效機制的角度看，專家表示，房地產貸款集中度管理機制屬於長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。制度設計已充分評估銀行調整壓力，除採取分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現斷貸、抽貸。個別調整壓力較大銀行，還可通過申請延長過渡期等方式進行差異化處理，銀行業務調整將平穩有序。

④ 房貸比例新規

法律分析：中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%，中資中型銀行對應數比例分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農合機構的對應的比例分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構對應的比例分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行對應的比例分別為12.5%、7.5%。

第一檔中資大型銀行包括工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行。

第二檔中資中型銀行包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行和渤海銀行。

第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構有城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構。

第四檔是縣域農合機構，包括農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社，第五檔是村鎮銀行。

法律依據：《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》

二、本通知所稱房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱房地產貸款佔比）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱個人住房貸款佔比）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。

四、人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。人民銀行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

⑤ 銀行房地產貸款「紅線」劃定 佔比最高不能超40%

涉房類貸款佔比有了明確限制。
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。
光大銀行(601818,股吧)金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置「安全邊界」，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。
具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
五檔兩上限，最高上限為40%
所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。
央行、銀保監會在答記者問時表示，研究制定房地產貸款集中度管理制度，主要是為提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
事實上，此前為做好房地產金融管理，央行等部門就積極探索創新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側入手，建立了首付比動態調整機制，還試點了房企融資新規「三道紅線」，助力房地產市場趨向平穩健康發展。
然而，盡管我國房地產金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產明顯改觀，但銀行業房地產貸款敞口仍然較大。中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產質量易受房地產價格波動沖擊，是需要密切關注的潛在風險點，同時銀行對房地產信貸的偏好仍較強，也需要通過制度設計予以約束。因此，建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行房地產貸款余額佔比提出上限要求，具有很強的現實意義。
在倪鵬飛看來，房地產貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前，針對房地產金融的宏觀審慎工具主要有兩類：一是供給側工具，即約束金融機構的信貸投放，如房地產信貸集中度、房地產資產的風險權重調整、行業資本金要求等；二是需求側工具，即抑制購房人的信貸需求，如債務收入比（DSTI）、貸款收入比（LTI）等。
此次房地產貸款集中度管理制度的設置則是從供給側對涉房類融資進行了限制，監管根據金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。具體來看，共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。
其中，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行為第一檔，房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高；其次是招商銀行(600036,股吧)、農業發展銀行、浦發銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔則為中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；最後一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。
天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從佔比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款佔比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款佔比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億元。
差異化管理，設置2至4年過渡期
值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層並未採取「一刀切」方式，而是差異化管理。《通知》表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。
具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情、市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。
至於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
據了解，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。
「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。」央行、銀保監會相關負責人稱。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
此外，對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，《通知》稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度。
同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

⑥ 專家認為：居民無需過度擔心購房貸款受限

2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，並自2021年1月1日起正式實施。
房地產貸款集中度管理制度，是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足中國人民銀行、銀保監會確定的管理要求，不得高於其確定的相應上限。
中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛表示，當前，我國房地產市場總體平穩，市場主體預期趨於穩定，為經濟高質量發展創造了良好的環境，但房地產市場穩定的基礎仍有待夯實。同時，盡管我國房地產金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產明顯改觀，但銀行業房地產貸款敞口仍然較大，其資產質量易受房地產價格波動沖擊，是需要密切關注的潛在風險點，商業銀行對房地產信貸的偏好也仍較強，需要通過制度設計予以約束。
具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額(含個人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構佔比過高，遠超出平均水平。為了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度不僅及時也非常必要，有利於優化信貸結構，有利於房地產市場持續健康發展，有利於金融體系安全平穩運行。
備受關注的是，通知在設置房地產貸款余額佔比上限的同時，還單獨設置了個人住房貸款余額佔比上限。為何要設置這一上限？這對個人住房貸款將有何影響？
設置個人住房貸款余額佔比上限與近年來個人住房貸款增長較快相關。我國居民部門杠桿率近年來上升較快，主要集中在個人住房貸款。這提高了我國居民部門脆弱性，也一定程度上抑制了更高質量消費潛力的充分釋放。
業內專家認為，專門設置個人住房貸款余額上限要求，是為了約束銀行房地產貸款佔全部貸款的比重，而非額度或絕對值，對個人住房貸款需求影響不大。大部分商業銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回。
「作為一項長效機制，房地產貸款集中度管理機制旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。」業內專家表示，制度設計也已充分評估銀行調整壓力，除採取分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現「斷貸、抽貸」。總體來看，不會對房地產市場產生短期沖擊，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

⑦ 房貸新規來了，監管明確房地產貸款佔比上限，這對房價會有何影響

房地產貸款集中度管理機制屬於長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。

為制度平穩有序推進，《通知》明確了過渡期，對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別進行了設置。上述通知稱，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

部分房貸利率迎來重定價日

除了房貸收緊外，2021年1月1日起，部分存量個人房貸利率迎來重定價日。2020年5年期以上貸款市場報價利率（LPR）經歷兩次下調，選擇以LPR定價的購房者，月供將在2021年發生變化。

新發放的房貸2019年10月平穩切換為LPR定價後，存量房貸定價基準轉換也在2020年3月至8月順利啟動。不論選擇固定利率，還是LPR定價，客戶有一次選擇權。對於未自主轉換的存量房貸，工行、農行、中行、建行等多家銀行在8月底前進行了批量轉換，統一轉換為LPR定價。

2020年5年期以上LPR經歷兩次下調，已降至4.65%，較2019年末累計下調了15個基點。這意味著，在2021年1月1日重定價日時，部分購房者可享受這15個基點下調所帶來的月供減少。

經測算，不論原來房貸利率是基準利率上浮10%，還是打九折，假設貸款100萬元、30年等額本息還款，約定每年1月1日為重定價日的購房者，自2021年1月1日起將減少八九十元的月供。

⑧ 房地產貸款集中度管理制度是什麼

房地產貸款集中度管理制度是央行、銀保監會建立的銀行業金融管理制度，分五檔設定房地產貸款以及個人住房貸款佔比上限。

房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

具體來看，銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

房地產貸款制度介紹

房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。一是貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕，用於購買房地產(其中典型的是城鎮居民購買商品住房)，用於租用房地產但比較少見。

二是指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用於房地產，也可能用於其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用於房地產，又以房地產作擔保。

⑨ 監管層再亮劍，設置銀行涉房貸款佔比「安全線」

繼「三道紅線」後，監管層對於房地產資金層面的監管再「亮劍」。12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱「《通知》」），自2021年1月1日起實施。根據《通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
在業內看來，此次央行出台的新規，從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，預計從明年開始，銀行業中涉房貸款的擴張速度或將放緩。
防範金融風險，建立房地產貸款集中度管理制度
根據《通知》，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
《通知》指出，房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱「房地產貸款佔比」）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱「個人住房貸款佔比」）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。
那麼，為何要建立房地產貸款集中度管理制度？
中國人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，根據黨中央、國務院關於進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，人民銀行、銀保監會借鑒國際經驗並結合我國國情，研究制定了房地產貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次央行出台的新規是從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融與實體經濟平衡發展。而就其原因來看，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，「三道紅線」是對房地產資金需求端的管理，此次「涉房貸」集中管理制度則是對資金供給端的收緊。
分五檔設置涉房貸款佔比上限，個貸佔比最高不超32.5%
值得關注的是，此次央行新規，分檔設置銀行業金融機構中涉房貸款余額佔比上限，對於超標者設置調整時間並要求制定調整方案。
《通知》稱，人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，並綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。

央行新政分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。
其中，分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，第一檔為中資大型銀行，包括包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限40%，個人住房貸款佔比上限32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行等，房地產貸款佔比上限27.5%，個人住房貸款佔比上限20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限22.5%，個人住房貸款佔比上限17.5%；第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限17.5%，個人住房貸款佔比上限12.5%；第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限12.5%，個人住房貸款佔比上限7.5%。
對於佔比超出管理要求的，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起4年。
對於當前超出管理要求的銀行業金融機構，《通知》要求制定過渡期業務調整方案。其中，適用於第一檔和第二檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行、銀保監會，並按季度報告執行情況。適用於第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構，並按季度報告執行情況。
許小樂表示，從銀行分類比例來看，規模越小，房地產貸款的比例限制越低，對大型銀行相對比較寬松。潘浩指出，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
業內：未來銀行中涉房貸款的擴張速度或將放緩
央行建立房地產貸款集中度管理制度，設置涉房貸款余額上限，對於銀行業金融機構以及房地產市場將產生怎樣的影響？
對此，中國人民銀行、銀保監會在答記者問中稱，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
許小樂表示，央行新政對於短期市場不會造成大的影響。其一，設置的額度比例與今年的情況基本符合。數據顯示，截至今年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。其二，根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。
具體到單個銀行機構，植信投資研究院高級研究員馬泓表示，絕大部分大型和中型銀行指標較為健康，但也存在部分大型或者中型銀行在個別指標上「踩線」的情況，而中小城商行則在涉房貸款業務方面可能需要作出更多調整。具體來看，根據2020年上半年財報，大型銀行中建行和郵儲銀行個人信貸余額佔比超過32.5%的「紅線」，分別為34.4%和33.6%，但兩家大行總體涉房貸款比例都低於40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款余額佔比24.7%、房地產貸款余額佔比33.2%，均超過「紅線」。中小城商行中，有相當比例的銀行指標超過「紅線」，例如廈門銀行、齊魯銀行等。
「可以預見的是，從2021年開始，銀行業中涉房貸款的擴張速度將有可能放緩，結合貸款質量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，針對房地產開發商的貸款下降的比重可能更多，對住房金融長期風險的平抑將起到重要的作用。」 馬泓表示。
馬泓還表示，從趨勢來看，未來對租賃住房的貸款業務有可能將會增加。《通知》指出，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。