2017中國居民部門貸款余額

㈠ 應全面看待居民儲蓄存款增速下滑

從居民部門來看，的確存在存款搬家問題，投資組合更為多元化，貸款增速遠超存款增速，這將對我國金融體系產生深遠的影響，有利有弊。

2018年三季度末我國金融機構各項存款余額達到181.2萬億元，同比增長8.3%，貸款余額達到138.9萬億元，同比增長12.8%。其中，居民儲蓄存款為69.6萬億元，佔全部存款的39%，同比增速為8.7%，為1979年以來的最低增速。貸款增速較穩定，但總存款和居民儲蓄存款都處在增速下滑的趨勢中，不免引起人們的擔憂。

我國儲蓄率居全球前列

大家經常將儲蓄和存款這兩個詞混用，但在宏觀經濟領域，其各自都有明確的含義，並不相同。儲蓄是指一段時期的收入中沒有被消費的那部分，居民儲蓄=居民可支配收入-居民消費，政府儲蓄=政府可支配收入-政府消費。儲蓄屬於經濟流量，也稱作時期量，因為收入、消費都是指在一定時期內完成的。而存款則是指在某一個時點上，經濟主體所持有銀行的一種債權形式。存款屬於經濟存量，也稱作時點量。儲蓄和存款有一定聯系，但並不相同。可支配收入中有一部分被消費掉，剩餘形成了儲蓄，也就是當年新增的財富。這些儲蓄並非全部變成新增存款，居民投資於銀行理財、股票、債券、基金、保險、信託、房地產等都是新增財富的儲存形式。只是在金融市場並不完全發展的環境下，過去我國儲蓄中的絕大部分都形成了銀行存款，使這二者數據比較吻合。但這只是在金融市場並不健全時期的特例，發達不存在這樣的規律。

儲蓄率是儲蓄與可支配收入的比例，我國的儲蓄率自2010年達到頂峰後有所下降，但與其他相比仍處於較高水平。2017年末，我國國民儲蓄率為45%，雖然相比2008年時50%的高點有所下降，但遠高於英美日德等發達。可以從金融穩定和經濟效率兩個角度來理解我國較高的儲蓄率。首先，儲蓄是財富積累的基礎，是國民凈財富在一段時期內的增量。國民凈財富是金融穩定的核心要素，高比例的儲蓄使得我國的國民財富快速增長，增強了各部門抵禦金融風險的能力。從另一角度來看，儲蓄的反面是消費，高儲蓄率也意味著消費不足。近幾十年來我國內需不足、對外需依賴過重的經濟結構也正是這種高儲蓄率、低消費率的客觀反映。當外需有所減緩時，必然會影響到宏觀經濟增速，降低經濟效率。穩定與效率既相互促進，也相互制約。以銀行為例，提高資產的流動性會增強抗風險能力，但流動性高的資產往往收益率較差，從而拉低銀行的盈利能力。宏觀上的金融穩定和經濟效率也存在這樣的權衡，我國儲蓄率下降雖然會對金融穩定性有一定影響，但從長期經濟增長模式從外需向內需轉變的角度來看，又是必需的。因此，大不必對儲蓄率下降過於驚慌。

存款變動不取決於居民的主觀願望

既然儲蓄率變動不大，為何存款的增速出現較大幅度的下降呢？這需要從本質上理解貨幣和存款的創造過程。對微觀主體來說，新增存款來自於儲蓄中存入銀行的部分，其可支配收入、消費支出和投資組合的決策共同決定本部門新增存款的規模，但宏觀上並非如此。宏觀經濟學教科書往往都在第一章介紹一種典型的邏輯錯誤——加總謬誤：宏觀並非微觀的簡單加總，而是有一套自身的運行邏輯。例如著名的節儉悖論，當所有居民都變得更為節儉並減少消費時，國民儲蓄反而會下降。宏觀上，存款是由貸款創造的，存款的總量只與貸款相關，而不取決於各類微觀主體的決策。

當銀行發放一筆新貸款時，會同時在銀行資產負債表的資產方和負債方分別記入貸款和存款，它只能是在不同銀行或不同賬戶之間流動，其總量不會發生變化。當企業獲得貸款後用於支付員工工資時，這筆存款便從企業賬戶轉移到居民賬戶，當員工用這筆錢購買開發商的一套住房時，這筆存款又從居民賬戶轉移到企業賬戶。總之，只要這筆錢不從銀行取出，只要這筆貸款不被銀行收回，存款是不會發生變化的。從這個角度看，我國存款增速下降的原因很容易解釋，那就是貸款增速也在下降，實體經濟正在經歷去杠桿過程。去杠桿的本質就是限制信用創造增速，銀行貸款是信用創造中最核心的資金來源。從貸款同比增速來看，已從2015年的14.5%下降到當前的12.8%，這必然導致存款的下滑。從存款和貸款每年的凈增量來看，自2016年以來基本保持穩定，2018年前三個季度存款增量比去年略低，貸款增量接近去年全年水平。

雖然從理論上說，存款增量與貸款增量應完全一致，但現實中還有其他一些因素會影響到存貸款。第一，銀行非貸款類資產的投放，如購買債券、股權投資，以及向影子銀行拆借的行為也都具有存款創造的功能，在不增加貸款的情況下創造出一部分存款。第二，外匯儲備的增長也可以在不創造貸款的情況下直接形成存款。第三，銀行發行債券或增資擴股的行為也會使一些存款消失，變為非銀行部門持有的銀行債或者銀行股權。兩相抵消，大部分時間存款的凈增量略高於貸款凈增量。今年年初到現在，銀行存款增量略低於貸款，這與金融去杠桿是直接相關的，商業銀行降低了非貸款類資產的投放，影子銀行規模大幅降低。由此來看，存款增速低於貸款增速是合理健康的，降低了影子銀行的金融風險。

居民儲蓄存款不斷分流

市場所擔心的另一問題是居民部門，自2010年以來居民貸款增速大部分時間里都大於存款增速。今年三季度末，居民貸款同比增速達到18.5%，而存款增速僅有8.7%。貸款快速增長的同時，存款卻維持著較低的增速，再加上住房價格已開始企穩，自然讓人們開始擔心居民部門還本付息的壓力。對這一問題，我們可以從三個方面來認識。第一，雖然近十年來存款增速小於貸款增速，但從存量上看，由於我國居民存款的基數比較大，截至三季度末存款依然是貸款的1.5倍，而美英兩國的居民存款是小於貸款的，德國居民的存貸款比例也低於我國。我國居民的凈存款(存款-貸款)依然是充實的。第二，存款增速下降並不意味著居民儲蓄下降，而是居民資產組合多元化的結果。儲蓄除了形成存款外，還廣泛投資於銀行理財、股票、債券、基金、信託等。近幾年影子銀行迅速發展，客觀上分流了一部分居民的銀行存款。銀行理財和貨幣型基金(如余額寶、財付通等)在功能上與存款十分類似，甚至某些時候在支付便捷程度上還要優於存款。這推動了居民部門的存款搬家：將這部分減少的新增存款轉變為其他金融產品。在銀行看來，居民存款變成了其他金融機構的存款。第三，居民還有一部分儲蓄變為了非金融資產，尤其是房地產。過去兩年，房價增速較快，房地產商去庫存的速度也較快，這實際上是居民將一部分儲蓄轉為房地產，居民存款變為了房地產商的存款。

雖然從總量上看，居民投資行為的改變並未讓存款消失，只是從居民存款轉移成其他部門的存款，但卻對我國金融結構產生了深遠影響。

第一，對利率市場化的促進。居民購買理財、貨幣基金或信託產品的收益率往往要高於存款利率，而其他金融機構在銀行的存款利率也會相應高於居民在銀行的存款利率，這樣的存款搬家勢必會抬高居民的收益率預期，倒逼銀行以更高的利率吸收存款，推進利率市場化進程。

第二，銀行資金來源更為多元，也更不穩定。居民存款是銀行資金最為穩定的來源，利率較低、規模波動性較小。而金融機構在銀行的存款則最不穩定，當面臨流動性風險時，往往首先擠兌的就是金融機構自身。美國的雷曼危機時，正是因為發生了金融機構的擠兌才引發了全球金融危機。從這點來看，銀行資金來源從居民存款轉向金融機構存款增加了金融脆弱性。

第三，居民的多元化金融資產配置有利於我國金融體系的健全和金融市場的發展。滿足居民多元化資產配置的需求是金融市場發展的最終動力，我國正在逐漸由銀行中介為主導的金融體系向多元化、多層次金融市場體系發展，居民的存款搬家將促進這一進程。當然，目前仍需解決的問題是剛性兌付，居民既然願意將低收益的銀行存款轉移到其他更高收益的金融產品，也就必須要承擔更大的風險。例如銀行的非保本理財以及各類信託產品等，都具較高的收益率，但目前仍存在一些剛性兌付問題。居民在享受更高投資回報的同時，並沒有承擔相應的風險，而是將這部分風險轉移到了銀行、信託等金融機構，客觀上增加了系統性金融風險。打破剛性兌付、提高居民的風險投資意識是金融市場健康全面發展的必要條件。

綜上，我國的國民儲蓄率依然顯著高於其他，未來一定會繼續下降的趨勢，並逐漸與其他接軌。從總量上看，近兩年來存款增速與貸款增速在同時下降，這是去杠桿成果的體現，有利於金融穩定。從居民部門來看，的確存在著存款搬家問題，投資組合更為多元化，貸款增速遠超存款增速，這將對我國金融體系產生深遠的影響，有利有弊，我們需要在正確認識問題的基礎上給予足夠的重視。

(作者系金融與發展實驗室研究員)

（文章來源：中國經濟時報）

㈡ 央行銀保監會下調首套房貸利率 對刺激購房作用多大

5月15日，周末，央行、銀保監會突然祭出「大招」：將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個基點。按照最新5年期貸款市場報價利率（LPR）4.6%計算，首套房貸款利率可以低至4.4%。
此政策一出引發市場熱議，與房貸有關的多個話題迅速登上微博熱搜。畢竟對於購房者而言，貸款利率下調能直接帶來月供減少；更進一步的信號意義則在於，高層對於樓市的扶持態度，已經明確且出真招了。
「還沒接到利率調整的具體通知。」5月16日一早，建設銀行北京分行一位個貸經理告訴記者，當前首套房貸款利率還是執行基準利率上調55個基點，即5.15%；二套房貸款利率還是5.65%。
記者從招商銀行天津分行一位個貸經理處亦了解到，「首套房貸利率能不能降到最低4.4%，分行領導正在與招行深圳總部溝通，具體時間不能確定。如果現在申請房貸，還是按照已有政策執行，即首套房貸款利率4.9%。」
對於首套房的認定標准，這位個貸經理告訴記者，一是在准備購房的城市沒有房產，二是在全國沒有房貸記錄。
雖然政策還未落地，但市場利好效應已發酵開來。5月16日，地產股開盤大漲，首開股份、世聯行、銀億股份、天保基建等多股漲停，榮安地產、金地集團、藍光發展等跟漲。
首套房貸利率最低調至4.4%
5月15日，央行、銀保監會發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱「通知」），對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
通知明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
「此舉是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」通知稱。
按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%）。
按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為，不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，這意味著首套個人住房貸款利率不低於4.4%；二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。
央行數據顯示，3月份，新發放個人住房貸款利率為5.42%，4.4%最低房貸利率比之降低了100個基點。
按照貝殼研究院4月20日發布的重點城市主流房貸利率數據，其監測的103個重點城市主流首套房貸款利率為5.17%，二套房貸款利率為5.45%。4.4%最低房貸利率比之降低77個基點。
中國房地產報記者以100萬元房貸、20年貸款期限，等額本息償還方式計算，5.17%的利率意味著月供為6693.83元，4.4%的最低貸款利率則意味著月供為6272.64元。新政若落地，每月月供或可減少421.19元，20年利息總額共約減少10萬元。
此次央行下調首套房貸利率背後，是房地產市場交易的不景氣，購房者入市需求謹慎。
央行數據顯示，4月新增社會融資9102億元，同比少增9468億元；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，大幅弱於市場預期。各項貸款余額同比增長10.9%，為2002年3月以來最低水平。
4月居民部門新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。央行本期未按短期和中長期貸款口徑公布數據，而是拆分成了住房貸款、不含住房的消費貸款以及經營貸款。其中，住房貸款環比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
央行在答記者問中表示，要「加大穩健貨幣政策的實施力度，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，加快落實已出台的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具」。
對刺激入市購房作用多大？
央行此次下調房貸利率，也是貫徹落實此前央行、國家外匯管理局23條金融紓困政策的結果。
4月18日，人民銀行、國家外匯管理局發布 《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，提出 23條相關政策舉措。其中，對於住房領域金融服務方面的要求是：合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；保持房地產開發貸款平穩有序投放。
「這是2017年以來，央行再次就差別化住房信貸政策松動給出的指導意見，也標志著新一輪金融紓困地產政策調整的開始。央行23條金融紓困政策力度很大，根源還是在於中央政治局會議對於房地產的最新指導原則，即支持剛性和改善性住房需求。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為。
4月29日，中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
李宇嘉認為，當前房地產下行幅度已經超過容忍底線，影響到了經濟穩增長。目前在高房價情況下，新市民買房壓力巨大，這部分人群購房需求最強烈，且是首套房購置者。但在目前收入、預期明顯減緩的背景下，如果不降低購房成本，無法從根本上解決樓市需求轉弱、預期悲觀、信心下降的結果，所以此次央行對於首套房貸款利率定向下調。對於二套房貸款利率並未調整，也說明政策層面還是不希望更多社會資金流入房地產，這樣才能彰顯「房住不炒」原則，目的是穩定地產。
央行此前釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調整為貸款基準利率的0.7倍。以此為起點，帶動了上一輪房地產市場行情快速升溫回暖。
此次央行下調首套房貸款利率的拉動作用有多大？業內卻存在一定疑慮。
中央財經大學副教授、城市與區域治理研究院執行院長柴鐸認為，一是因城施策、銷售好的城市比如北京，現在首套房貸款利率是5.15%，並不特別愁賣，商業銀行有沒有降利率的動機，能不能降到4.4%值得懷疑；真正市場銷售不好的城市執行4.4%房貸利率，商業銀行的風險就會上升，能不能執行也值得懷疑。二是認房又認貸的首套房認定標准若不取消，改善型需求就不能釋放，只降低首套房貸利率效果大打折扣。
柴鐸認為，當前住房金融政策的當務之急是先讓房地產市場恢復過來，改變當前由於強調控層層加碼導致的市場扭曲、住房過濾過程被打斷的窘境；但不要指望房地產拉動經濟、守住風險底線最為關鍵。
「不要指望地產在新一輪穩增長中發揮非常大的作用，政策目標是穩定樓市，不至於對經濟形成很明顯拖累，不至於造成系統性風險，僅此而已。」李宇嘉認為，降息只能降低月供額度，但無法降低高房價、高月供、高成本，建議還是通過一攬子政策來降成本，包括土地成本、稅費成本，也包括這次的金融成本等，只有這樣才能讓更多新市民有支付能力。

㈢ 住房戶均貸款余額

住房戶均貸款余額18.9萬億元
2022年末，房地產開發貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。
2月3日，中國人民銀行發布的2022年四季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2022年末，金融機構人民幣各項貸款余額213.99萬億元，同比增長11.1%；全年人民幣貸款增加21.31萬億元，同比多增1.36萬億元。
  其中，房地產貸款增速回落，房地產開發貸款增速提升。數據顯示，2022年末，人民幣房地產貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點；全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。
  2022年末，房地產開發貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。
  同時，住戶經營性貸款增速繼續回升，住戶消費貸款增速回落。2022年末，本外幣住戶貸款余額74.94萬億元，同比增長5.4%，增速比三季度末低1.8個百分點，比上年末低7.1個百分點；全年增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元。
  2022年末，本外幣住戶經營性貸款余額18.9萬億元，同比增長16.5%，比三季度末高0.4個百分點，比上年末低2.6個百分點；全年增加2.68萬億元，同比多增793億元。住戶消費性貸款（不含個人住房貸款）余額17.25萬億元，同比增長4.1%，增速比三季度末低1.3個百分點，比上年末低5.4個百分點；全年增加6755億元，同比少增7646億元。2022年二季度末，金融機構人民幣各項貸款余額206.35萬億元，同比增長11.2%。
2、上半年，我國GDP為562642億元。一季度末，中國居民部門杠桿率是62.1%。
從中我們可以得出兩點信息：
1、住戶貸款在總的貸款佔比是35.51%左右。
2、居民杠桿率是居民部門的總負債與GDP的比值。62.1%意味著居民總債務佔GDP比重超過60%。
國際貨幣基金組織認為，居民杠桿率超過65%會影響金融穩定，目前我國的居民杠桿率已經接近甚至有超過了。
居民負債主要是房貸。
央行數據顯示，個人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長6.2%，增速比上年末低5.1個百分點。
整體來說這個增速高於GDP增速，但低於以往房貸增速，主要原因：
1、目前居民負債率處於高位，再繼續增長的空間有限。
2、樓市比較冷，房價回調，居民買房熱情下降。
央行數據還顯示：
2022年二季度末，人民幣房地產貸款余額53.11萬億元，同比增長4.2%，比上年末增速低3.7個百分點。其中，房地產開發貸款余額12.49萬億元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1個百分點。
房地產貸款包含開發貸和按揭貸。最近一兩年，受不時出現的房企流動性危機以及樓市入冬影響，房企從銀行獲得的資金明顯減少。
7月28日的政治局會議提到：要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
銀保監會也表態：支持地方做好「保交樓」工作，促進房地產市場平穩健康發展。
可以預計，接下來房企融資應該會得到改善，畢竟樓市太重要了，不僅涉及民生，還影響經濟穩定大局。

㈣ 居民部門貸款率

居民部門杠桿率=居民部門貸款余額/名義GDP如:2016年我國GDP74.4萬億,居民部門貸款余額大約33.33萬億,相除後得2016年末居民部門杠桿率為44.8%。杠桿率一般是指資產負債表中權益資本與總資產的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。杠桿率的倒數為杠桿倍數，一般來說，投行的杠桿倍數比較高，美林銀行的杠桿倍數在2007年是28倍，橋敗瞎摩根士丹利的杠桿倍數在2007年為33倍。杠桿率的優點引入杠桿率作為資本監管的補充手段，其主要優點為：一是反映股東出資的真金白銀對存款枯茄人的保護和抵禦風險的作用，有利於維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本(普通股和留存利潤)。二是能夠避免加權風險敏空資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響

㈤ 房貸之殤！別再讓居民為巨額債務買單！

以後，誰再說居民負債低，居民部門杠桿率低，你就抽丫一嘴巴子!

——阿爾伯特·愛因斯坦

1 中國資本市場的護城河——居民存款

這些年來，全球發生的大大小小數次金融危機與黑天鵝事件，中國其實都被波及並被深刻影響。全球一體化的當下，我們無法置身事外。

但是，每每我們在一片看空聲之下都能快速轉危為安，最起碼，大面兒上看是這樣子的。

於是很多人講，我們的國運來了，華夏民族要偉大復興啊……

誠然，中國加入WTO這十幾年來，全球的分工秩序得以重構，我們搭上了時代的快車。受益於人口紅利與土地生產資料等環境的犧牲，中國崛起的速度可以說是人類歷史上一個越級打怪通關的典範。即便到我們老的時候，歷史課本上也絕對會用厚重的筆墨來描繪中國這一段輝煌歷史。

但很多事情，我們要看的更廣博更深邃一些。

如果聊回我們的資本市場，這些年來，它具備了一條強大的護城河。

一方面跟我國相對封閉的資本市場與集權制度有很大的關系，另一方面則因為中國擁有巨大的居民存款可以抵禦外來沖擊。

什麼意思呢？

任總在公開場合曾多次講過，房地產是政府的夜壺，需要的時候就拿來用用，不需要的時候就踢到床底下。

很多人聽後都哈哈一笑，拿來當個茶後談資的笑梗罷了，很少有人去深究這句話背後的深義。

但我們現在琢磨琢磨這句話，每當國外出問題的時候，外需沒了。政府需要房地產拉動內需拉動GDP，讓房地產發力崛起的時候，重要的是最後都是誰去買了房子接了盤呢？

對啊！誰買的呢？

論國民經濟三大基本部門，也就是政府、企業與居民三大部門。其實買房子最後就是居民部門。政府不買房子，企業雖然買，但主要集中在商業寫字樓廠房上，與龐大的住宅市場相比，佔比畢竟有限。

最後就落到居民部門頭上，當顫粗毀然，居民買房主要還是靠 貸款 ，也就是加杠桿。

我們都懂杠桿本質就是債務。其實，房地產崛起的背後就是債務轉移，把政府部門的債務轉移到老百姓頭上來，所以我們看到這幾年政府部門杠桿率下降，與此同時出現變化的是居民部門杠桿率的迅速攀升。

講真，從宏觀大賬戶的層面上看，過於巨量的存款對銀行也有壓力。特別是經濟不好的地區，或者處於下行周期階段，當貸款需求萎靡時，存款每年依舊要支付利息呢。

但存款居民部門60萬億當量的存款讓政府有了底氣。所謂手裡有錢，心中不慌，外面出現危機，我們還有存款呢。怕個啥？！

但是到了2018年，很多事情都變了。

我們發現過去的2017年，很多地區的銀行在貸款增加的同時，存款卻持續減少，商業銀行的存貸比（指銀行貸款總額/存款總額）逐年攀升，甚至很多地區銀行出現了存貸比超過75%紅線的情況。

2 紅色警報！別讓居民部門出現赤字！

整個2017年，房地產新聞里最著名的段子就是：全款的往裡走、 按揭 的不要堵在門口，公積金的把車挪走……

特別是杭寧蓉漢這幾個城市的熱銷樓盤，你沒全款的實力你試試？排號資格你都沒得！舉一家三代人的積蓄去買房在2017年演繹的淋漓極致。

但是，這種賣房模式，使得整個居民部門不僅消耗了大量的存款，還減少了在其他投資市場的新增資金。

根據央行最新發布的權威數據，2017年，中國居民部門居然第一次出現了儲蓄增長率為負的情況！

我們的護城河，總算探到了河底兒。

前一陣子看很多文章，都紛紛寫到和歐美發達國家相比，我國的居民杠桿率還處於低位，我們還有很多的空間可以凳歲提升！現在不舉債就是輸給通貨膨脹！

丫的，這些我怎麼這么壞良心啊，大環境都變了，你這種陳腔濫調說了十年不改改么？

很少有人告訴你：通俗來講，舉債都是具備賺錢能力和長遠眼光的人才能進行的金融茄備行為，杠桿是好東西，但一定要適度，不可穿倉本金！

更為重要的是加杠桿完全不適合全體居民一起同時進行！

前段時間看新聞，很多城市無法購房，極度焦慮下居然有人去貸款買郵票！

傻呀，一聲嘆息！

在去年的這個時候，央行副行長潘功勝曾說過這樣的一句話：我國居民杠桿水平不高，但也要防止繼續走高。

大家好好想想潘行長當時為什麼這樣講。

既然杠桿水平不高，為什麼要防止走高呢？央行副行長當時沒事跑出來說這幹啥？

其實事實上，如果我們不嚴格控制居民部門杠桿率，不緊盯我們的存款，未來會有不少居民家庭破產，成為赤字家庭。

2008年美國次貸危機，有多少美國家庭破產，你以為這種事情只會發生在萬惡的資本主義國家么？！

我們來看央行和一些金融機構的數據。

截至2017年，我國住戶部門貸款余額達到40萬億，個人住房公積金貸款余額達到4.5萬億，再加上P2P 花唄 借唄 民間小貸公司等七七八八，居民部門的真實杠桿率在60%以上只多不少。

換句話說，其實住戶部門的負債跟住戶存款之間的軋差已經收的越來越緊了。更讓人擔憂的是：我國居民部門債務占居民可支配收入的比重已經從2007年次貸危機時的不足35%，攀升至目前的90%。

這可遠遠超出其他新興經濟體的水平。至於原因嘛，感謝這兩年的房地產去庫存吧！

3 又不是西方福利社會，存款就是我們的命

先說說存貸比這個事兒。銀行存貸比，就是商業銀行貸款總額占存款總額的比例。

其實商業銀行大頭就干倆事兒，一邊拚命拉存款，一邊拚命放貸款。幾年前存款不好拉的時候，行長拉存款，行情一杯茅台一百萬。

銀行也不容易，存貸比這指標，如果低了說明你銀行存款多貸款少，盈利太差，但太高了容易鬧金融危機。所以過去商業銀行法有個紅線——75%。

後來在2015年10月，國務院取消了存貸比這個紅線，改成流動性監測指標。

大夥兒記著這個日子，這可是房價暴漲的前夜。

存貸比指標取消後，商業銀行的這個指標便像脫韁的野馬，撒了歡的往上沖。

但是到了現在這個時點，很多銀行日子難受了。我們發現整個社會持續高位的貸款需求、銀行永遠不夠用的信貸額度、同時伴隨的是吸儲困難，整個商業銀行的存貸款之間的結構性失衡快速加劇。

據央行公布統計數據，2017 年金 融機構新增境內人民幣存款13.34萬億，同比少增1.8萬億。

對於廣大的老百姓講講，我們沒有歐洲號稱「從搖籃到墳墓」的高福利社會制度，從教育、醫療乃至照看嬰兒都是國家福利制度的范疇。所以，對於具體國情而言，我們居民存款就是我們的命根子！

如果真被攪和完了那可真完了!

過去十幾年，我們居民儲蓄率高速增長是中國經濟的特色之一，整個特色使得中國經濟具有超強的韌性，同時能夠戰勝國外危機對內陸的沖擊。

但去年中國居民部門第一次出現儲蓄增長率為負的情況，如果不能及時遏止，中國居民部門很快就會成為負債部門。

從法理上講，企業是有限責任，虧空了可以破產，但是個人是無限責任，到老都要還的。

未來我們廣義貨幣M2增長持續放緩，居民部門凈存款還將持續下降，有些不懷好意的人還讓居民全部加杠桿，作死呢？！

把前面說過的話再叨嘮一遍：舉債都是具備賺錢能力和長遠眼光的人才能進行的金融行為，杠桿是好東西，但一定要適度，不可讓波動穿倉本金！第二、加杠桿完全不適合全體居民一起同時進行！

前段時間大量新聞報道，說今年銀監會工作重點是居民去杠桿，相信未來會有許多政策下發。這說明上面是看到了這些潛在嚴重的問題的。

小川行長去年拚命指導企業降杠桿，今年要指導居民降杠桿，向小川行長致敬！

最後再說說為什麼中國的老百姓可能永遠不會像歐美百姓一樣成為靠信用度日的模式。美國3億人口擁有十萬億美元的自然資源儲量，而中國近15億人口只擁有五萬億美元的資源。歐洲具有強大的金融、技術、管理、品牌等先發優勢，而中國還在追趕過程中。歐美這種寅吃卯糧的社會運營模式我們根據就耗不起。

所以，要保護好接盤俠，接盤俠全累死了就沒接盤俠了！

㈥ 個人住房貸款余額增速連續兩年回落

個人住房貸款余額增速連續兩年回落
2018年全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比低1.2個百分點

在房地產市場「嚴控」的背景下，房地產信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調查統計司司長阮健弘在15日的2018年金融統計數據發布會上回應新京報記者提問時指出，2018年房地產貸款增速出現平穩回落。
個人住房貸款增速回落
阮健弘介紹，截至2018年末，人民幣房地產貸款余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年回落0.9個百分點；全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比水平低1.2個百分點，比2016年低4.9個百分點。
她表示，從結構上看，一是個人住房貸款增速比2017年低。2018年末，個人住房貸款余額為25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比2017年回落4.4個百分點。二是房地產開發貸款增速比2017年高。2018年末，房地產開發貸款余額為10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2017年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比2017年低3.1個百分點。
此前公布的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比2016年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額為21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比2016年末回落14.5個百分點。
新年首次降准實施，樓市影響幾何？
1月4日，央行宣布決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
對於昨日實施的新年首次降准，此前有多位市場人士提及，降准或有利於引導房貸利率下行。但在「房住不炒、因城施策、分類指導」這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市老路的可能性不大。
此前，國內部分地區房貸利率松動的新聞已受到市場普遍關注。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者指出，房地產市場核心是看杠桿，也就是首套房資格的認定和首套、二套房貸款的額度，這些現在都沒有變化，所以市場利率的輕微波動對於市場影響很小。
展望未來，在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期「上漲」，49.6%的居民預期「基本不變」，11.8%的居民預期「下降」，11.1%的居民「看不準」。
將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期「上漲」的下降了（上季度為33.7%），預計下降的有所提高（上季度為9.6%）。
據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」（記者宓迪）

㈦ 央行：12月M2同比增8.1% 全年住戶部門貸款增7.36萬億

觀點地產網訊：1月15日，央行發布2018年金融統計數據報告。
報告指出，12月末，廣義貨幣(M2)余額182.67萬億元，同比增長8.1%，增速比上月末高0.1個百分點，與上年同期持平；狹義貨幣(M1)余額55.17萬億元，同比增長1.5%，增速與上月末持平，比上年同期低10.3個百分點；流通中貨幣(M0)余額7.32萬億元,同比增長3.6%。全年凈投放現金2563億元。
貸款方面，12月末，本外幣貸款余額141.75萬億元，同比增長12.9%。月末人民幣貸款余額136.3萬億元，同比增長13.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.4個和0.8個百分點。
全年，人民幣貸款增加16.17萬億元，同比多增2.64萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加7.36萬億元，其中，短期貸款增加2.41萬億元，中長期貸款增加4.95萬億元；非金融企業及機關團體貸款增加8.31萬億元，其中，短期貸款增加4982億元，中長期貸款增加5.6萬億元，票據融資增加1.89萬億元；非銀行業金融機構貸款增加4401億元。12月份，人民幣貸款增加1.08萬億元，同比多增4995億元。
12月末，外幣貸款余額7948億美元，同比下降5.2%。全年外幣貸款減少431億美元，同比多減953億美元。12月份，外幣貸款減少110億美元，同比多減158億美元。
存款方面，12月末，外幣存款余額182.52萬億元，同比增長7.8%。月末人民幣存款余額177.52萬億元，同比增長8.2%，增速比上月末高0.6個百分點，比上年同期低0.8個百分點。
全年，人民幣存款增加13.4萬億元，同比少增1071億元。其中，住戶存款增加7.2萬億元，非金融企業存款增加2.16萬億元，財政性存款減少596億元，非銀行業金融機構存款增加1.96萬億元。12月份，人民幣存款增加916億元，同比多增8845億元。
12月末，外幣存款余額7275億美元，同比下降8%。全年外幣存款減少634億美元，同比多減1413億美元。12月份，外幣存款減少39億美元，同比多減104億美元。
另外，2018年銀行間人民幣市場以拆借、現券和回購方式合計成交1012.71萬億元，日均成交4.02萬億元，日均成交比上年同期增長26.4%。其中，同業拆借日均成交同比增長75.7%，現券日均成交同比增長46%，質押式回購日均成交同比增長20%。
12月份同業拆借加權平均利率為2.57%，比上月末高0.08個百分點，比上年同期低0.34個百分點；質押式回購加權平均利率為2.68%，比上月末高0.22個百分點，比上年同期低0.43個百分點。
數據中還顯示，2018年，以人民幣進行結算的跨境貨物貿易、服務貿易及其他經常項目、對外直接投資、外商直接投資分別發生3.66萬億元、1.45萬億元、8048.1億元、1.86萬億元。國家外匯儲備余額為3.07萬億美元。12月末，人民幣匯率為1美元兌6.8632元人民幣。

㈧ 房貸成為中國家庭債務大頭

上海財經大學高等研究院院長田國強認為，現在中國家庭債務風險被忽視了，監管部門應該將它跟企業債和地方債風險放到同等重視的程度上來。

不同研究機構的研究成果，都在敲響家庭債務風險的警鍾。2017年11月，中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發布的《三季度中國去杠桿進程報告》指出，居民部門杠桿率依然延續上升趨勢，從2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%。

顯然，這種變相「短貸長用」的行為，涉嫌違規操作。在沖擊業務的壓力下，商業銀行普遍通過給個人直接授信等方式，來擴大城市居民貸款空間。相比住房抵押貸款，披著「新馬甲」流入房地產的短期消費貸，存在更大的潛在金融風險。

㈨ 60多個城市出台房地產相關政策，房價又要漲

樓市「熄火」了。

受疫情影響，春節之後本該門庭若市的售樓處卻門可羅雀，樓市成交量同比斷崖式下跌。

困局之下，一場拯救樓市的「戰役」打響了。放鬆限購、降低首付、展期還貸、緩交出讓金……從2月至今，全國已有超60個城市出台涉房地產行業相關政策。

人們的焦慮情緒再度泛起，難道房價又要起飛了嗎？

1

「房住不炒」沒變，

個別激進政策無關大局

2月25日，傳言紹興工行將首套房貸首付款降低到兩成，二套房貸降低到三成。

工行向來具有風向標意義，消息傳出，就炸了鍋！

在此之前，浙商銀行已經明確將非限購城市的家庭首套房首付款貸款比例從原來30%降至20%。

緊接著，又傳出「深圳建行將首付變相降至3成」的消息，似乎更加印證了工行這一做法的風向標意義。

市場預測，如果深圳都放鬆，那麼京滬以外的城市都將會跟進！

事態並未朝著一些人預測的方向發展。很快，紹興工行和深圳建行就進行了辟謠，稱「傳聞不實」。

這不難理解，因為引起的反響太大，不排除政策還沒有落地就胎死腹中了。事實上，深圳建行支持小微企業的政策被傳成是二套首付3成，本就是某些自媒體的誤讀。

退一步講，即便紹興工行和浙商銀行的政策落地實施，也不意味著全面放鬆調控。比如，浙商銀行銀行調整個人貸款，僅針對非限購城市居民家庭，非限購城市首次購房首付比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點，限購城市仍執行首次購房首付三成的政策，這符合「因城施策」政策。

梳理各地關於樓市的政策發現，雖然短短半個月內政策就從「救房企」推進到「救市場」，含金量不斷增強，但尚未突破「房住不炒」的紅線。

為什麼這么說？看幾個例子。

2月21日，河南省駐馬店市發布了17條政策組合拳，從供需兩端雙向發力，除了降低預售門檻、適當下調貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬、降低首套房公積金貸款首付比例至20%，購買首套住房給予補助等政策。

出台類似政策的還有衡陽市，被稱為「衡十七條」的政策，提出引進人才可同享購房及契稅補貼。

不得不說「駐馬店救市17條」「衡十七條」力度確實很大，但仔細一分析，不難發現背後的原委。無論駐馬店還是衡陽，城市本身缺乏有競爭力的產業，屬於「收縮型」城市。自2018年三季度，大多數三四線城市的樓市就開始疲軟。根據駐馬店住房管理中心數據顯示，2019年網簽面積同比下降23.2%，網簽金額同比下降16%。

換句話說，這樣的城市，地產頹勢已經形成，即便出台救市政策也難對市場形成多大影響，更不會影響全國。

相比之下，熱點城市主要是「救房企」為主。比如，上海緊急出台的《關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》中，有針對性地調整土地價款繳付方式和期限、順延開竣工等。

江蘇省出台50條提振經濟政策，提出密切關注房地產市場運行態勢，加強市場分析研判和資金流向監測，根據房地產市場供需結構動態變化，開展政策預研儲備，著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場健康發展。

東莞調整公積金貸款政策，最長可貸30年，放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，對裝配式建築等三類情形給予上浮可調貸款，最高上浮20%。

與各地蠢蠢欲動相對應的是，近日財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申要堅持「房住不炒」定位，再次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

未來一段時間，不排除還會有更多的地方政府出台相關政策，支持房地產市場的平穩發展。但是，不會突破「房住不炒」的底線。

值得一提的是，「出頭鳥」駐馬店市已經被河南省委約談。首套房二成，宣告結束。

2

10年攀升30%，

不能任由房地產加杠桿了

在一些自媒體、中介和地產從業者對傳言進行賣力吆喝的時候，部分銀行也按捺不住了。

不難理解，銀行也有發放住房貸款的強烈意願。

數據顯示，截至2019年末，我國金融機構各項貸款余額為153.11萬億，其中個人住房貸款余額30.2萬億，佔比約為20%。如果加上8.4萬億的住房開發貸款余額，佔比則達到了25%！

對於銀行，房貸是一大筆生意！

可是，在「房住不炒」的緊箍咒下，即便銀行有一顆蠢蠢欲動賺錢的心，也不敢亂來。

雖然與美國、日本等發達經濟體相比，中國家庭債務的絕對總量還未達到極端狀態，但增長速度較快，已經給宏觀經濟的穩定運行帶來了隱患，逐漸成為政府及各部門一大難題。

根據中國人民銀行的數據，截至2019年底，我國住戶部門貸款余額55.33萬億元，其中個人住房貸款余額為30.2萬億元，佔住戶部門債務余額的54.58%。

通常，我們用居民桿桿率（居民部門貸款余額與名義GDP之比）來反映居民的債務負擔能力和償債能力。

我國居民杠桿率自1996年以來一直呈上升趨勢，1996年我國居民杠桿率僅3%，2008年上升到18%左右，2017年達到了48.97%，已高於發展中國家的平均水平。2019年則進一步飆升到55.33%，較2018年提高2.13個百分點。

這其中，購房佔了一般居民負債的大部分。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示，在2015-2017年新購房有負債的家庭中，收入最低的20％家庭債務收入比高達13.7，收入最高的20％家庭債務收入比也達到了1.8，均比城鄉調查口徑下的2017年債務收入比1.1高很多。

對此，去年中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清就指出，近年來我國一些城市住戶（居民）部門的杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平……

居民杠桿率10年攀升30%，不能再任由房地產加杠桿了。

為了將錢送到中小企業手裡，去年央行推出貸款市場報價利率（LPR）。

過去，央行頻繁實施定向降准，試圖扶持中小微企業，可是很多錢流向並不精準。我們經常將這類寬松政策說成是「放水」。「水」一定會沿著阻力最小的方向前進。既然房地產行業更賺錢，金融行業更賺錢，那麼錢就一定會變著法子，千方百計地流向那裡去。今年3月1號開始，存量房貸定價基準轉換為LPR已經開始實施。LPR形成機制將房地產和實體經濟成功區隔開來，為房地產建立了防火牆，為定向加息提供可能。

在過去一年，1年期LPR累計調整了4次，累計下調26個基點，而5年期以上LPR僅調整了2次，累計下調10個基點。如此一來，就可以對1年期貸款較多的實體經濟「定向降息」，對5年期以上貸款較多的樓市區別對待。

來源：全國銀行間同業拆借中心

這意味著，未來不論是對實體經濟涓滴還是大水漫灌，房地產行業想要沾光，難度大大增加了。

3

剛需放心買，

房價強勁反彈不可能

雖然大幅放鬆調控以及資金大水漫灌都不現實，但是，對剛需群體來說，現在卻不失為一個買房的好時機。

首先，開發商資金緊張，降價促銷還將持續一段時間。

疫情對絕大部分行業都造成了影響，自然也會對居民收入有顯著影響，一項調查顯示，絕大多數被訪者表示收入將下降10%-30%；超六成被訪者因疫情而推遲購房計劃。

來源：青島未來盛世企業管理咨詢有限公司

居民購房意願下降的同時，是我國房地產行業的杠桿率居高不下。2019年中期，A股上市樣本房企平均資產負債率77.44%。

正常狀態下，房企可以靠高周轉率維持，但遇到新冠肺炎疫情這種情況，節奏瞬間被打亂，高杠桿運作的開發商，資金壓力巨大。

一些民營開發商，即便是規模較大也非常缺錢。為了節省開支，不少房企都在調整組織架構，優化人才結構。

一些實力較差的開發商，有的已經無法支付工資，甚至直接倒下。根據人民法院公告網的數據，2019年，共330家房企宣布破產，平均每天0.9家。2020年新年後的44天里，人民法院公告網已經公示了63家房企的破產文書，日均破產1.6家，房企破產速度近乎翻倍。

沒有資金流入，利息、到期的債務和管理費用卻是剛性的……壓力之下，房地產企業只有在銷售端發力，才能維持資金安全。降價無疑是最有效的方式。打折促銷固然會損失部分利潤，但總比資金鏈斷裂，賣項目、公司股權求生或者倒閉要強得多。比如恆大最近打折賣房，就引發了巨大的轟動。隨後，各大開發商都跟進，各種促銷優惠相繼推出——首付分期、60天內無理由退房、交5000抵20000、送物業費、送車庫券等等，進行變相降價。

其次，房貸利率「降」了，按揭貸款更容易，月供也少了。

2月20日，央行公布了「新版」貸款市場報價利率（LPR）第七次報價，2月份，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。其中1年期下降了10個基點，5年期以上下降了5個基點，房貸利率參照5年期以上LPR，各地在此基礎上進行加點。換句話說，相當於房貸利率基準下調5個基點。

按揭利率下行，意味著貨幣充足，不僅更容易申請貸款，而且購房者的還款壓力也會相應的減小。

最後，在平穩的市場中，無論剛需還是改善都更從容。對於改善性需求，很多需要賣掉第一套房，然後才有錢買更大的房子的。在房價快速上漲的市場中，賣掉自己的房子再買入房子，賣和買期間，房子價格難免上漲，導致損失。現在價格穩定，正是置換好時機。

不少人將此次新冠肺炎疫情與2003年的非典做比較。認為樓市可能會像非典疫情結束之後類似迎來強勁反彈。這是荒唐的！

且不說2003年社會經濟各層面都與現在存在巨大差距，僅樓市也與當時的境況明顯不同。

當時，我國的城鎮化水平還較低，商品房處於供不應求的狀態。如今，我國整體上已經不缺房子，存在的只是結構性的不均衡。

舊思維會導向舊方法，新思維才能有新出路。當前，居住領域供給側升級已迫在眉睫，要做、可做的事很多。但絕不是全面放鬆限購、央行放水降利率，引起新一輪房價上漲。那樣的話，淘汰落後產能，積極培育新興產業，重構經濟秩序，創新驅動增長就會無從談起，還會導致更加嚴重的風險。

當然，如果自住，現在盡可以放心買。畢竟住有所居是美好生活的重要組成部分。