炒房投資房產貸款年限

❶ 炒房跟房產投資有什麼區別

從中國十餘年來的樓市調控中可以看出，每次對於購房者的限制都是用「抑制投資投機需求」來概括，但十幾年數十次的樓市調控中，從來沒有提過「抑制炒房需求」，因此，如果真的把「投資投機」等同於「炒房」也似乎說不過去。
從以往的調控對投資投機的限制用「抑制」、「遏制」或「堅決遏制」，說明政府對一定程度上的投資投機是認可的，否則的話就直接用「反對投資投機」了。
但炒房呢？
2016年12月份的中央經濟工作會議，提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，這是中國官方第一次提出「炒房」這個詞彙，從那之後，每個地方政府在調控時都把這句話當成調控的准繩，一切政策制定都是圍繞這句話而制定，至此，「炒房」成為過街老鼠，人人喊打，而2017年1月13日，重慶十三家金融機構第一次旗幟宣明的向「炒房」宣戰。
但直到今天，沒有官方也沒有專家或媒體，對於炒房是什麼？什麼類型的購房行為屬於炒房有過明確定義！
因此，大家一時間都在進行猜測或者對號入座，似乎現在買房的都屬於炒房客，而似乎所有的買房者又都屬於「剛需」（在一定程度上，投資也是剛需），這裡面沒有法律方面的嚴格定義和范圍限定。
因為沒有標准，所以炒房就沒有明確的定義，比如買一套房是不是炒房？買十套房是不是炒房？那麼首套房算不算炒房或者說有過N次貸款記錄但名下只有一套房或者一套房都沒有，這叫不叫炒房？又或者說，現在去重慶的外地人叫炒房，那麼2016年全年去重慶買房的外地「三無人員」是不是炒房？又或者說房價暴漲之後繼續買進的外地人是炒房客？那麼房價暴漲之前的購房者是不是炒房客呢？或者說一個人一次性買了十套房，然後一輩子不賣只對外出租，算不算炒房？而一個人一年買一次賣一次，十餘年買賣過十幾套房但現在依然只有一套房或者無房，那麼他是不是炒房？更甚者，從開發商拿的內購房是不是炒房？某樓盤針對某國企單位進行的團購（比市場價低50%左右）這又算不算是炒房？還比如，開發商捂盤惜售算不算炒房？開發商通過房托兒將房價炒高算不算炒房？再比如，地方政府把地王炒的比天還高，算不算地方政府聯合炒房？國家放開限購限貸、降低首付、降低稅費鼓勵買房導致房價暴漲，這又算不算是政府炒房？
總之，對於市場中出現的種種購房現象，很難認定是不是炒房，也很難認定不是炒房，因此，想要給出炒房的定義，一時半會兒還不容易。
但結合2016年以及以往多次調控前後的時間節點，再加上本次提出「炒房」的時間節點，筆者終於搞明白了在中國什麼是炒房？什麼是投資？炒房和投資的最大區別是什麼？
什麼是炒房呢？
就是國家不讓你買的時候你還買，那就是炒房，至少有炒房的嫌疑！
如2016年「十一」之後20幾個熱點城市出台嚴厲限購限貸之後，這個時候，你再沖進去都涉嫌炒房，特別是深圳、南京、合肥、蘇州、鄭州等房價暴漲城市！
什麼是投資呢？
就是國家鼓勵你買的時候你買了，這個時候就叫做投資，這個時候不管你的購買目的是啥，都不叫炒房！
如2015年之前，特別是每個城市房價還沒有暴漲且沒有出台嚴厲限購限的時候，那個時候，你買了三套五套、十套八套、乃至100套、1000套、10000套都不算炒房，那個時候，你還是創造GDP的大功臣呢！
因此，炒房和投資最大的區別，那就是：
前者是在國家不讓你買之後，而後者是國家不讓你買之前，按照這個來判斷「炒房」和「投資」，基本上不會錯！

❷ 買房是不是貸款時間越久越合算

@zgd的答案做了一個非常漂亮的學術演算，不過我覺得他在看待買房是投資還是消費時有些模糊，導致最終結論略有誤差。
對於投資來講，要考慮的因素就是房產是否還能升值，波動幅度有多大，未來宏觀調控對房地產的影響有多大，國內是否會有金融危機導致房產市場崩潰，等等。面對這些風險，折現率（其實也就是你的期望收益率）可以定為15%或者更高。zgd的模型中應再加入房價上漲因素，假設為政府所期望的緩慢上漲，定為年均8%。以下為假設條件：
那麼，這項投資的現值為：
這張表說明：
1、現值為負，表明投資達不到期望收益率15%。根據投資期限的長短，首套房收益率大約在9%～11%。
2、炒房的期限越短，現值越高，說明短期炒房收益率高。因為投資期限越長，投入其中的本金越多，炒房的杠桿越低，在固定的房價漲幅下，收益率趨向降低。
3、二套房投資現值大大低於首套房，說明提高首付和貸款利率的做法大幅降低了二套房貸收益。因二套房投入的本金較多，杠桿率低，收益率低。
4、貸款年限越長，同樣條件下投資現值越高，說明貸款年限越長越好。但這不一定。通過測算不同的期望收益率，發現期望收益率大約在13.07%時（首套房，2年賣掉的情況），貸款年限不影響投資現值。高於這個數，貸款年限越長收益越高；低於這個數，貸款年限越短收益越高。該期望收益率臨界點不受房價漲幅的影響，但投資期限越長其越低。為什麼呈現這個現象的原因我暫時還沒想明白。
那麼，該項消費的現值為：
這張表說明：
1、貸款年限越長，總消費現值越高，即花費越多。
2、二套房總消費現值低於首套房，說明貸款越少，總消費現值越低，花費越低。
1、購房自住，並且長期都不打算賣掉房產或者更換新房的，屬於消費，能力所及范圍內越短越好（不一定，下文有補充分析）；
2、購入房產，自住或投資目的，很可能中長期會更換新房或者賣掉的，屬於長期投資，期限越長越好；
3、購入房產，但僅打算短期持有，抱有炒房目的，屬於短期投資。這個要看你認為你能從炒房中取得多少收益。如果認為房產將延續大牛市，房價繼續飆升，能取得很高的收益，那麼貸款年限越長越好；如果認為房產暴漲時代已經結束，未來增長步入低速，比如題中假設增速在8%左右徘徊，那麼貸款年限越短越好。
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想到一個問題，補充一下：
對於將住房看作消費來講，我在上面的分析忽略了一個因素：機會成本。即使購房者不將房產作為一項投資，並不代表他不會將資金用於其他項目的投資。因為將資金用在還貸而喪失了投資其他資產從而取得收益的權利，為購房的機會成本。（對於投資而言，15%的折現率也就是期望收益率，本來就是投資者期望該項投資的回報，從而無需考慮機會成本）
那麼，消費的折現率中就應當包含機會成本，從而導致折現率高於無風險收益率3%。那麼，因為總消費的現值取決於折現率，也就是總消費現值取決於購房者能從其他投資中取得的回報率。這也就與其他幾位朋友的答案相適了。
對個人的決策而言，上文中歸屬於消費類的，即購房自住且長期不打算出賣房產或更換信訪的，應當再區分以下兩種情況：
1、如果能從其他渠道取得高於貸款利率6.55%的投資回報，貸款期限越長越好；
2、如果不能從其他渠道取得高於貸款利率的投資回報，貸款期限越短越好。
另外，如何看待通脹呢？通脹其實也是一種機會成本，代表你今天的消費比未來消費節約。也就是說，假設通脹為3%，那麼你今天消費就比明年消費節約了3%，即今天消費比明年消費「賺了」3%，類似一種投資收益率。既然可以看作投資收益率，那就可以當作一種投資渠道，應用於上文的判斷條件中。

❸ 貸款炒房的人，貸款未還清不是房子就不能賣嗎，那他們還怎麼在一兩年內把房子賣出去獲利

貸款未還清房子確實不能賣，但是提前還款解除抵押就能賣了。
一般是拿下家的首付，不夠再借錢來籌錢解押。

舉個例子：

假設一套總價100W的房子，首付30W，貸款70W
2年後總價達到120W，貸款還了17W，利息10W，本金還7W，還要還63W
這時候下家首付是36W（一般會比上家高一些），還差63-36=27W才能解押。
這時候找下家借也好，找親戚朋友借也好，再找貸款也罷，總之肯定要籌到27W完成解押
一般是雙方加中介一起想辦法籌錢，全額墊資幫上家完成解押也不是一般人能完成的事情，特別是北上廣這些房價感人的大城市。
接下來的流程就是 房產解押-辦理過戶-房產抵押貸款，房東拿到錢120-36(首付)=84W後再把借的錢27W還了，手頭的錢剩57W，減去貸款17W和首付30W，凈賺10W。
凈賺10W看起來比較少，是例子數據問題，比如如果房價漲到140W，就是凈賺30W。如果總價300W，那就是凈賺90W。
由於解押大概要15天，所以需要解押的話整個流程會很長，前後得一個半月到2個月。
（有人說沒考慮利息，就補上考慮利息的情況，感謝各位補充讓答案變得更准確）

❹ 如何貸款炒房

貸款炒房不切實際的，目前要炒房，首先要貸款買房。

目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。
1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。
2、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。
3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

❺ 如果做投資型房產房貸用等額本金還是等額本息好

等額本金最初的一段時間月還款額會很大，以後逐漸減少，最終要比等額本息少還錢；等額本息每個月的還款額是一定的，除非受利率調整影響，每月的還款額要比等額本息開始還款的額度小。如果是短線的話，建議等額本息，一是因為資金壓力小，二是二者的利息差在短線體現不出來。

❻ 買房的貸款時間是否是越長越好

@zgd的答案做了一個非常漂亮的學術演算，不過我覺得他在看待買房是投資還是消費時有些模糊，導致最終結論略有誤差。 對於投資來講，要考慮的因素就是房產是否還能升值，波動幅度有多大，未來宏觀調控對房地產的影響有多大，國內是否會有金融危機導致房產市場崩潰，等等。面對這些風險，折現率（其實也就是你的期望收益率）可以定為15%或者更高。zgd的模型中應再加入房價上漲因素，假設為政府所期望的緩慢上漲，定為年均8%。以下為假設條件： 那麼，這項投資的現值為： 這張表說明： 1、現值為負，表明投資達不到期望收益率15%。根據投資期限的長短，首套房收益率大約在9%～11%。 2、炒房的期限越短，現值越高，說明短期炒房收益率高。因為投資期限越長，投入其中的本金越多，炒房的杠桿越低，在固定的房價漲幅下，收益率趨向降低。 3、二套房投資現值大大低於首套房，說明提高首付和貸款利率的做法大幅降低了二套房貸收益。因二套房投入的本金較多，杠桿率低，收益率低。 4、貸款年限越長，同樣條件下投資現值越高，說明貸款年限越長越好。但這不一定。通過測算不同的期望收益率，發現期望收益率大約在13.07%時（首套房，2年賣掉的情況），貸款年限不影響投資現值。高於這個數，貸款年限越長收益越高；低於這個數，貸款年限越短收益越高。該期望收益率臨界點不受房價漲幅的影響，但投資期限越長其越低。為什麼呈現這個現象的原因我暫時還沒想明白。 那麼，該項消費的現值為： 這張表說明： 1、貸款年限越長，總消費現值越高，即花費越多。 2、二套房總消費現值低於首套房，說明貸款越少，總消費現值越低，花費越低。 1、購房自住，並且長期都不打算賣掉房產或者更換新房的，屬於消費，能力所及范圍內越短越好（不一定，下文有補充分析）； 2、購入房產，自住或投資目的，很可能中長期會更換新房或者賣掉的，屬於長期投資，期限越長越好； 3、購入房產，但僅打算短期持有，抱有炒房目的，屬於短期投資。這個要看你認為你能從炒房中取得多少收益。如果認為房產將延續大牛市，房價繼續飆升，能取得很高的收益，那麼貸款年限越長越好；如果認為房產暴漲時代已經結束，未來增長步入低速，比如題中假設增速在8%左右徘徊，那麼貸款年限越短越好。 ===================== 想到一個問題，補充一下： 對於將住房看作消費來講，我在上面的分析忽略了一個因素：機會成本。即使購房者不將房產作為一項投資，並不代表他不會將資金用於其他項目的投資。因為將資金用在還貸而喪失了投資其他資產從而取得收益的權利，為購房的機會成本。（對於投資而言，15%的折現率也就是期望收益率，本來就是投資者期望該項投資的回報，從而無需考慮機會成本） 那麼，消費的折現率中就應當包含機會成本，從而導致折現率高於無風險收益率3%。那麼，因為總消費的現值取決於折現率，也就是總消費現值取決於購房者能從其他投資中取得的回報率。這也就與其他幾位朋友的答案相適了。 對個人的決策而言，上文中歸屬於消費類的，即購房自住且長期不打算出賣房產或更換信訪的，應當再區分以下兩種情況： 1、如果能從其他渠道取得高於貸款利率6.55%的投資回報，貸款期限越長越好； 2、如果不能從其他渠道取得高於貸款利率的投資回報，貸款期限越短越好。 另外，如何看待通脹呢？通脹其實也是一種機會成本，代表你今天的消費比未來消費節約。也就是說，假設通脹為3%，那麼你今天消費就比明年消費節約了3%，即今天消費比明年消費「賺了」3%，類似一種投資收益率。既然可以看作投資收益率，那就可以當作一種投資渠道，應用於上文的判斷條件中。

❼ 一般都是貸款多少年比較好

一般來說，在貸款額度和利率一定的情況下，貸款年限越長，月供壓力越小，所還利息越多；貸款年限越短，月供壓力越大，所還利息越少。購房者可以根據自身的經濟實力、理財能力，在最長可貸年限之內，根據自身需求選擇適合自己的年限。個人建議15-20年。

❽ 買房貸款多少年合適

眾所周知，隨著社會生活水平的不斷提高房價越來越高，尤其在中國，炒房已經成為了比較熱的投資方式，那麼買房貸款多少年才合適呢？今天我們就來分情況說一下。

總而言之，買房貸款多少年合適要根據個人的實際情況而定，不能要求每個人都一樣。除此之外，需要提醒的是，對於我們而言，擁有良好的投資意識，是人生中一筆寶貴的財富，他可以讓我們擁有更多的現金流進行投資，獲得更多的財富積累，但是同時我們也要樹立好良好的風險意識，追求穩定也仍然是當今社會的一種狀態，我們一定要保證良好的心態，正確對待自己的房貸問題，與家人進行良好的協商，綜合自己家庭的實際情況做出一個正確明智的決定，只有這樣，我們才能保證自己在未來的生活中活的更加輕松，更加舒適，畢竟房貸不是小事，決定需要全面，最後希望每一個人都能舒服應對自己的住房問題。