㈠ 海南購買"二套房"的認定標准與解釋
海南的的二套房政策遵循著基本一致的二套房認定標准,其一個基本的原則就是以人民銀行徵信系統為准。
在目前確認二套房的操作中,各銀行都要查詢申請貸款人的徵信記錄,看是否有貸款購房記錄,從而確認是否二套房。這也意味著,如果徵信記錄中沒有貸款記錄,不管實際購買第幾套都可視同首套房。銀行工作人員表示,如果此前雖然購房但未貸款,一般視同於首套房;除此以外,除非在徵信系統建立以前,也就是1999年前貸款購房並還清,否則都會進入徵信記錄。記者在走訪工行、建行、交行等商業銀行發現,雖然各行在操作中有一些區別,但還是有一些大致相同的認定標准。
一是二套房的認定以家庭為單位,夫妻雙方任何一方買房都視為家庭購房;
二是家庭人均居住面積低於當地平均住房水平,同時一套房貸款已還清,可以享受首套房政策;
三是已用公積金貸款購房,再申請商業銀行貸款購房也屬於二套房;
四是即使首套房貸款已還清,再購房仍然屬於二套房。
這些規定實際上在一定程度上考慮到了改善型購房的需求。
目前房產登記系統與銀行徵信系統還沒有聯網,而銀行也無權查看相關信息。即便允許查看,銀行要核實住房信息還必須到房管局調取相關材料,對於如何調取、調取的范圍等目前還不確定,執行起來有難度。
公積金貸款政策優惠有凡連續足額繳存住房公積金半年以上,具有完全民事行為能力的自然人,在購買、建造、翻建、大修自住住房時,仍正常繳存住房公積金的,均可申請個人住房公積金貸款,享受貸款年利率3.87%(5年以上),僅相當於商業貸款基準年利率的6.5折優惠。海口市、三亞市商品房和單位集資建房每筆貸款額度不超過50萬元,其他市縣不超過30萬元;二手房貸款額度最高為30萬元。
海南公積金貸款不認次數,海南公積金二套房貸款首付比例不得低於50%。據介紹,前年海南公積金貸款政策並未對首次、二次、三次購房進行區分,只要將之前的公積金貸款結清,再次申請公積金貸款便和首套貸款執行相同政策。購買商品房和單位集資建房的,應支付不低於所購住房全部價款20%以上的首付款;購買二手房的,應支付不低於所購住房全部價款40%以上的首付款;建造、翻建、大修自住住房的,自籌資金不得低於建造、大修住房所需費用50%。
住房公積金存貸款利率上調:住建部就住房公積金存貸款利率調整的有關事項下發通知。從2010年10月20日起,上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點,由現行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%,五年期以上從3.87%調整為4.05%。
從2010年10月20日起,開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市,貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行,並隨個人住房公積金貸款利率變動做相應調整。
（以上回答發布於2013-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈡ 二套房的首付，和貸款利率是多少
近期我所成交的單子，了解到現行銀行政策，二套房無論首次貸款還是二次貸款，貸款利率均在基準利率4.9%基礎上上浮10%。三套房或購買第三套住宅，均不能貸款。如果購買商業性質的房產，則不受套數及貸款次數影響，首付50%，利率上浮10%。
但貸款利率各銀行存在差異，具體的還需咨詢具體銀行，以銀行信貸專員的回復為准。