上海非普通住宅标准2018贷款

⑴ 外地还清了公积金贷款（非商贷），在上海贷款购买普通住宅，算首套吗

不算首套房子了，只要有银行贷款，哪怕是把房子卖了，银行系统有记录，再次买房不能算首套。我和你有差不多的经历。 最郁闷的是如果别人买了房子没有贷款的话，再买房，依然按照首套。

⑵ 上海普宅标准延至2024年

在深圳率先放开普通住宅认定标准之后，上海宣布仍然延续2014年的认定标准至2024年，这也使得部分希望放开普宅标准认定的购房者心存疑虑，毕竟“上海房价这五年来上涨了许多”。

对于上海延续普通住宅认定标准到2024年的做法，上海中原资深分析师卢文曦分析称：“上海选择沿用普宅认定标准，是基于目前市场的稳定性和政策的延续性，将房价涨幅控制在合理范围内是目前调整的方向。”

截图来源：上海市住房和城乡建设管理委员会官网

上海普宅标准沿用5年

11月14日，上海市房屋管理局发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，其中注明，《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号），有效期延长至2024年11月18日。

目前，上海的普宅认定标准是2014年11月20日开始施行的《关于调整本市普通住房标准的通知》。就实际成交价格而言，上海普通住房的认定标准为，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。该执行标准实施至今已经五年。

五年过去了，上海新房和二手房房价都有较大幅度的上涨，为何上海仍然选择沿用上述认定标准？对此，卢文曦分析称：“普宅标准对于二手房市场影响较大，比如，在上海购买二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的话，最少只需要五成，这中间至少有两成的杠杆。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“由于担心放开认定标准会带来二手房市场的波动，目前，上海还是追求政策的稳定性和延续性，房价的涨幅需要在控制范围内。”

目前，上海楼市趋于平稳。国家统计局此前发布的数据显示，10月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同时，上海二手房销售价格环比下降0.2%。

普通住宅成交占比仅10%

五年过去了，上海新房和二手房房价都有较大幅度的上涨，这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。同策研究院数据显示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共计成交105135套，其中普通住宅10951套，占比仅10.41%。

事实上，普通住宅与非普通住宅的区别，对于购房者来说意义重大。卢文曦表示：“两者在契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更重要的是，在购买阶段贷款成数上会高出不少。比如，在上海购买二套住宅首付比例需要七成以上，如果是普通住宅的话，最少只需要五成。”

根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，在上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。按照上述纳税标准，目前，交易上海内环里、两年内、总价450万元的房子，纳税额需要22.5万元，这对于购房者来说也是一笔不小的开支。

此外，随着上海房价的上涨，“普宅豪宅化“误伤了刚需和改善型的购房者。市民张女士告诉记者，作为刚需购房者，她在张江高科上班，想在附近的益丰新村买一套70平方米的两居室。房子是1995年开发的，单价如今已经达到每平方米4.7万元，总价338万元。由于处于内外环间，这套房子已经超出了普通住宅的标准。

张女士的案例并不在少数。同策研究院认为：“伴随房价的平稳上涨，越来越多的房子将会成为非普通商品住宅。未来，上海市符合普通商品住宅条件的新建及二手普通商品住宅都会越来越少。”

业内建议：针对刚需，普宅标准可定向、适度放松

不仅仅是上海，北京、深圳等一线城市也面临同样的问题。11月11日，深圳市住房和建设局率先调整普通住房标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”，满两年可免征增值税。随着深圳放开普宅标准，京沪放开普宅标准的呼吁也越来越强烈。

目前，上海楼市趋于稳定，业内人士建议，未来，针对刚需和改善型购房者可尝试实施定向宽松的政策。

“由于普通商品住宅标准并未扩大，这意味着商品住宅的置换，需要付出更多的交易成本和缴税成本。在交易成本增加的情况下，置换需求将会阶段性地受到影响，并且此影响会一直持续到2024年。“同策研究院认为。

同策研究院研究部总监张宏伟认为，由于上海商品住宅市场已处于阶段性的调整中，普通住宅标准可定向宽松，比如不是完全放开，而是适度调整认定标准和范围，从而降低刚需和改善型客户的购房成本。

⑶ 普通住宅和非普通住宅的界定标准是什么

普通住宅和非普通住宅可从住宅小区容积率、单套房屋建筑面积、实际成交价格与同级别土地上住房平均交易价格的比较三方面进行界定。

一、普通住宅

（一）定义：

普通住宅，其一般是按照所在地区，民用住宅的建筑标准来建造的居住用房。一般为多层住宅和高层住宅，因各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

普通住宅不等同于普通住房，普通住宅泛指整幢楼，而普通住房则指单套住房。

（二）主要特点：

1、住宅小区容积率在1.0以上(含1.0)(1)；

2、单套房屋建筑面积在140平方米以下(不含140平方米)；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(含1.2倍)。

二、非普通住宅

（一）定义：

非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

（二）主要特点：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米)；

3、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上(不含1.2倍)。

(3)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读：

普通住宅和非普通住宅两者之间的税费差别：

1、个人所得税：成交价×1％

普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。

非普通住宅（无年限制）按成交价的1％征收。

转让受赠住房一律按差额的20％征收。

直系赠与，看老证，满5年免征。

2、增值税：

普通住宅：若是满2年，免征增值税；若是不满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税。

非普通住宅：未满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税；满2年，免征增值税（北上广深满2年的非普通住宅依然按差额征收5％的增值税）；

⑷ 普通住宅标准，普通住宅和非普通住宅的区别

非普通住宅有三个标准：

住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；

单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；

实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。 以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。

因此，高层住宅和普通与非普通没有必然的关系，但在实际中，大部分高层住宅都是普通住宅，交易契税按1.5%收取。

(4)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读：

普通住宅不等同于普通住房，两者不能混瑕。普通住宅泛指整幢楼，而普通住房指单套住房。

普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

请注意七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

⑸ 听说2018年买房有新政策，有谁知道政策是如何

关于2018购房新政策主要有几个要点：调整公积金贷款的利率、鼓励租售并举、居住证新政、农户购房有补助、户籍轨制更始、税费优惠政策、贷款首付降低。

1、调整公积金贷款的利率

2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

2、鼓励租售并举

有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政

居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。

4、农户购房有补助

为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

5、户籍轨制更始

截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地"去库存"主要手段。

所以，上海当局事情呈报明确提出，"对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度";河北省当局事情呈报提出，"到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%"。

6、税费优惠政策

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

②营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

7、贷款首付降低

①公积金贷款：首套房首付20%;二套房贷款首付20%，部分城市30%。

②商业贷款：首套房首付25%，部分城市20%;二套房首付30%。

(5)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读：

住房限购令

截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

2011年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。

此外，这些城市的限购政策区别甚大，最严格的有北京限购5年，最松的有衢州本地户籍只限购第四套房；有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。

2016年9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

2016年10月1日，郑州市政府办公厅又发出关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知。

2016年10月7日起，福州市将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

2016年10月7日起，在东莞市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

⑹ 异地刚买的房子，准备在上海买房，算二套房吗

如果已利用贷款（包括公积金贷款）购房，再向商业银行申请住房贷款的房贷房就算是二套房。

根据《 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

(6)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读：

上海市2018年3月12日将公积金贷款购买第二套改善型住房人均住房建筑面积认定标准不高于36.1平方米调整为36.7平方米。

上海公积金管理中心是根据上海市统计局2018年3月8日发布的《2017年上海市国民经济和社会发展统计公报》至2017年年末，上海市居民人均住房建筑面积的36.7平方米的数据执行这一标准的。

这意味着，如果是三口之家，现有住房的建筑面积在110.1平方米以内的家庭在购买第二套住房时被认定为改善性住房。而一旦超过上述人均面积，则被认定为是第二套非改善型住房，公积金管理中心将停止向借款申请人发放贷款。

认定为第二套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍；家庭最高贷款额度调整为80万元（个人最高额度调整为40万元），有补充公积金的调整为100万元（个人调整为50万元）；公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于70%。

⑺ 普通住房与非普通住房是什么意思

普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。

非普通住房：以下三点至少符合一个，即住宅小区建筑容积率在1.0以下；单套建筑面积在140平方米以上；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

(7)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读

房产交易税征收方法

1、契税：普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税；非普通住宅则按3%征收。

2、印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

3、营业税：购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为成交价的5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

4、城建税：营业税的7%。

5、教育费附加：营业税的3%。

6、个人所得税：

普通住宅5年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。

出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。

7、取得房产证5年以上普通住宅免交房产交易税。

⑻ 深圳调整“豪宅税”标准后，上海明确“不跟进”！

11月19日，从上海市行政规范性文件管理平台获悉，上海市房屋管理局日前下发关于延长部分规范性文件有效期的通知，其中《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号）的有效期被延长至2024年11月18日，这意味着备受市场关注的上海市普通住房标准仍将继续沿用原标准。
据了解，2014年发布的上海市普通住房标准，需同时满足多重条件：
第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
第二，单套建筑面积在140平方米以下；
第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
上海大部分住宅被“非普”
随着前几年房价的不断上涨，上海大部分住宅已经被算作非普通住宅，在交易过程中需要缴纳一笔不小的税。
同策研究院的数据显示，2018年1月1日至今，上海市新建商品住宅共计成交105135套，其中，普通住宅10951套，占比仅为10.41%。
根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。据同策研究院估算，交易上海内环里两年内450万的房子光是纳税额就要22.5万。
不仅购房交易税收成本增加，上海普通住房标准还影响购房者的首付比。
根据2016年11月发布的住房信贷政策，在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭，和上海市已拥有1套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
置换需求将受影响
对于上海普通住宅标准延用至2024年对楼市的影响，同策研究院认为，这意味着随着未来五年房价的平稳上涨，未来上海市符合普通住宅标准的房源将会越来越少。
对于刚需客群，购买普通商品住宅满足自住需求，可以有效降低税费成本，而在市场结构中，伴随着二手房或者老公房等小户型普通商品住宅的减少，此类房源的受关注度会被提高。
另外，在市场整体较为低迷的状态下，非普通商品住宅的增加，对于置换需求来说将需付出更多的交易成本和缴税成本，置换需求会阶段性地受到影响。
此外，对于新增的非本地户籍需求，购买二套房需要七成首付，二套房首付比例的提高与交易税费的巨大成本，均会使得市场交易活跃度有所下降。
北京没有修改普通住宅标准的时间
虽然此前业内曾预测热点城市有望近期跟进，例如自2014年9月30日发布普通住宅标准至今，北京已经五年未对此进行调整。
不过，北京市住建委在近日回应网友提问时表示，目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。
近期，在北京住建委官网的“政民互动”栏目中，就有网友提问：普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住房认定标准，请问北京何时修改？
该网友表示，目前，北京五环外很多限房价项目都超出了普通住宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。
对此问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有具体修改的时间。
没有具体修改时间，不意味着没有修改的空间和必要。在业内分析人士看来，北京非普住宅标准已经影响和制约了市场正常的健康发展。
依据由北京市住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：
1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套建筑面积在140平方米（含）以下；
3.实际成交价格低于价格标准。（五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。）
由于北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面“豪宅化”。据了解，北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有5%是普通住宅。”
业内分析人士表示，经历过2015-2016年的房价上涨后，市场价格已经远远不符合当下的实际情况。按照目前的单价，北京基本是不可能有符合标准的项目。
事实上，普通住宅被“豪宅化”的问题在很多城市都存在，影响了市场正常交易。如果能够对非普通住宅认定标准进行调整，将有利于部分刚需项目。尽管可能会带来市场的短期波动，但整体看，这也是属于市场化的政策调整。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也为，实际上目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。此前深圳发布的政策内容，对于全国很多城市会有启发，后续也需要根据当地房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。

⑼ 普通住房和非普通住房的划分标准是什么

划分标准：

1、住宅小区建筑容积率

（1）普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；

（2）非普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以下。

2、单套建筑面积

（1）普通住房：单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下；

（2）非普通住房：单套建筑面积在144平方米以上。

3、实际成交价格

（1）普通住房：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下；

（2）非普通住房：实际成交价低高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

(9)上海非普通住宅标准2018贷款扩展阅读

关于住房的保障制度：

1、“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。

2、在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。

3、住房保障制度，简单说，就是在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。

（参考资料：网络：住房）