贷款利率和房地产泡沫

㈠ 房贷利率上浮对房地产有什么影响

房贷利率上浮对于房地产投资和投机需求会起到一定的抑制作用。国家对房地产宏观调控政策主要着力点在调节供给上，对开发商来说，机遇与挑战同在。
简单的说，央行提高贷款利率，重要是抑制通货膨胀，鼓励货币存入银行，避免各类商品的炒作，引起物价上涨，影响老百姓的正常生活。对于贷款投资房地产的人来说是个负担，要给的贷款利率高了，也是变相抑制房子涨幅过快的一种法，总的来说，对老百姓还是好的。

㈡ 房地产投资与贷款利率有什么关系

我凭印象回答这个问题。 先说个题外话，你的名字很个性！

利率对市场有影响，但是现在利率已经成为国家调控房价的一个首选措施了。

那么国家运用的时机都是什么时候呢，一般都是房价过高，房地产过热的时候。

但是过热的时候，所谓的杠杆手段也起不到什么关键的作用了，那关键的作用到底是什么。

是投资者的信心！！！！

以您的 时间、北方大部分城市 列举，可进行划分：
第一阶段：97-98年第一次房价过高期，这个时期很多人买房了，多数因为拆迁，面对不到2000元的房价，很多人认为很高，因此结束了这一轮小型涨幅。

第二阶段 99年到2003年初（非典），这4年房地产在积蓄很强的能量，很多开发商、投资者在疯狂寻找投资机会，可这时候房价依然低迷。

第三阶段 2003年中止2007年房价在最初的3年即至06年时，在大家的一片质疑中，房地产价格一直在起跑，加速，而07年更是冲刺。

因此买涨不买落，投资者看重价格，看重市场，至于国家越控制相反说明市场在超出预期的还在前进，最少没在止步，投资者认为08年是奥运，还是不会止步的！！！ 所以06、07年的调控，又能阻挡得住谁呢，也许贷款利息只有在刺激投资的时候，它的作用见效才会快一点点吧！

㈢ 分析利率与房地产市场的关系。

第一种观点，利率与房产价格呈负相关关系，这是目前大家比较偏向的观点，也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究，也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅。

Harris（1989） 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后，通过计量检验得出，名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系，即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎（2006）构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明，利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波（2006）在考虑通胀情况下，短期而言利率对房价存在负向影响。

第二种观点，利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman（1995）和Kenny（1999）发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper（2004）以英国房地产市场为例，通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅（2005）指出，利率在短期对房地产投资量产生正向的影响，长期也是如此，但效果并不明显。

第三种观点，利率与房产价格无相关关系，这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就长期而言，利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰（2006）的研究表明，在中国市场，我国利率对房价的影响并不显著，但在美国影响效果却很明显。

㈣ 贷款利率上升意味着什么

贷款利率上调影响：意味央行预期长期利率上升
央行对长期利率上升的预期一直比较强。长期利率受到贸易顺差、中国汇率以及美国利率影响。在汇率不变的情况下，顺差会导致央行以大量购买外汇方式发行货币，人民币过多发行，货币供给增加，使得利率会有下跌趋势。反之，当美国利率低，美国的资金就会在全球投资甚至大量在中国炒作，寻求投资机会，投机人民币，投机中国房产，房产与人民币是相关联的，大量的外资进入，央行不再大量购买外汇方式发行货币，导致长期利率抬升。所以，反正央行认为长期利率看涨，不如当机立断，趁势抬高利率，打压投资过热。

对股市影响
一般说来，利率会与股市形成“杠杆效应”，利率上升，股市会下跌；利率下调，股市会上涨。不过，从近几年实际情况看，中国股市与利率的关系已经日趋淡化。上调贷款利率对市场影响主要体现在心理上，而且是短期的，大盘中线向上格局仍没有改变。

对房地产业影响
对各类市场主体的不同影响:
(1)已购房者：月供增加，资产可能缩水

目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5.04%的现行利率，月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67%，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107.86%、116.01%、124.11%。

除了月供增加，在少数房价存在泡沫的城市，由于房地产价格泡沫被一定程度上挤出，业主拥有的房产很可能发生贬值，贬值的幅度有可能相当惊人。在香港1997年后房地产泡沫破灭的特例中，房价贬值达三分之二，也就是说，100万的房子只值30多万了。当然，贬值的幅度与房价泡沫的幅度成正比，目前我国即使是被广泛认为出现房价泡沫的地区，也不可能出现这样巨幅的房价贬值。

(2)持币待购者：支付能力下降

月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6%、7%或8%，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70-86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移 动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。

(3)投资者：融资成本提高，投资利润下降

假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为5%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。

(4)投机者：融资成本提高，价格预期改变

对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8%，则贷款融资产生财务费用4.8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。

(5)开发商：建设贷款利率上涨，面临市场风险

对于开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增加土地储备的成本和风险。

(6)银行：违约可能增加

在部分城市，由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全。这都增加了银行的风险。

总的来说，加息有助于挤出资产价格泡沫，有利于房地产市场的长期健康发展。特别是自1998年住宅市场在住房金融支持下启动以来，我国居民尚未经历房地产价格波动的完整周期，尚未认识到偏低的利率所隐含的风险，因此首度经历加息过程对于居民消费心理的成熟和风险意识的树立都将非常有益。但是，加息也会给过去几年低利率之下的火爆楼市降降温，房地产市场可能面临阵痛，特别是如果对利率风险未能提前有所认识，则无论是消费者、开发商和银行，都可能遭受比较大的损失。

㈤ 分析利率与房地产市场的关系

利率与房地产市场的关系呈现正相关的关系。

价格围绕着市场价值或生产价格上下波动；从长期来看，市场价格调节着市场供求的平衡与不平衡，调节着生产要素的流入或流出。

其次，短期的市场供求关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的方向和程度。一般来说，市场供不应求，市场价格往往高于市场价值或生产价格；市场供过于求，市场价格往往低于市场价值或生产价格。

不仅如此，市场供给与需求的对比关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的程度大小。最后，长期供求关系直接影响着市场价值或生产价格形成的条件，进而影响市场价值。一般来说，长期供过于求很少出现，而供不应求是长期供求关系的主要形式。

(5)贷款利率和房地产泡沫扩展阅读：

房产利率新规颁布促进房地产市场合理平衡：

8月25日，中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

其中，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

此次房产利率新规的亮点，在于将个人住房贷款利率的基准，由原来设定的固定市场利率，转变为最近一个月相应期限贷款利率的市场报价利率。而且，住房利率还可以由双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。

有关新规的颁布，预示着我国房地产调控，，将由以短期性、强制性行政成交量干预为主，转变为以长期性的利率干预为主。

毕竟，仅仅通过国家强制手段，借“限售”“限价”等限制条款对住房交易进行调整，并不足以从根本上改变住房市场的供需关系。

借制度等因素强行使价格偏离供需平衡点，只会造成“黑市”等市场乱象。而长期性的个人贷款利率调控，则能够从需求端深层影响房地产市场。

㈥ 提高贷款利率对房地产市场的影响

提高贷款利率，会增加开发商和购房者的成本，那么对地产市场来说就不好了

㈦ 如果大萧条房子贷款利率会涨吗

如果出现大萧条，那么房子的利率不见得一定会长，但是房价一定是下跌的，能称之为大萧条，绝不仅仅是一两天的事情，一般持续都是几年，对房价的冲击是相当巨大的，特别是如果房价经过长期的上涨，积累了大量的获利，当这些获利盘开始大规模抛售，那么它会加速房价的下跌，这种可能性是存在的，比如上世纪90年代末，东南亚经济危机的时候，香港房价暴跌，基本上是腰斩的，日本在上世纪90年代初也出现了同样的情况，一夜之间断崖式暴跌，1990年1月12日，日本股市暴跌70%这一危机几乎让所有的日本银行和企业都产生了巨额亏损，许多公司都破产了，这些企业控制的大量不动产开始涌入房地产，雪崩一旦开始，便再也停不下来了，自1990年泡沫破碎以后，日本房价连续16年下跌，有上万人因房价暴跌而自杀

㈧ 按揭贷款利率变化对楼市影响如何

早些时候，市场传言监管部门要求首套住房贷款按揭比例上调到5成，但监管部门很快就否认没有下达这个文件。不过，从市场的实际情况来看，房价上涨得比较快的一些一线城市，首套住房按揭贷款的首付比例及利率都出现了全面提高与上升。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。对于这种情况，市场最为关注的是，四大国有银行为何要取消住房按揭贷款优惠，把第一套住房的首付比例提高到四成及利率调整到基准利率以上？是这些银行的商业银行还是政府房地产政策的一种指向？如果是银行的商业行为，那么这种行为会不会影响到全国整个住房按揭贷款市场？如果会影响会全国的住房市场，那么国内住房市场将发生什么变化？等，我想这些都是市场十分关注的问题。可以说，四大国有银行在上海及浙江改变住房按揭贷款的信贷政策主要出于以下几个方面的考虑。一是这是国家住房政策的使然。2010年的国十条，住房按揭贷款的差别化的信贷政策就是要求对住房投资与消费作一个严格的区分，以便鼓励居民的住房消费而遏制住房投机炒作。因此，对于住房投机者，要利用住房按揭贷款就得按照市场定价，其首付比例及利率都得提高，而且对住房消费或自住，政府有责任帮助居民进入住房市场。既然是这样，为何四大国有银行在上海则取消首套住房优惠，并让首付提高及利率上升呢？这样不是会影响居民住房的自住需求？如果是这样，其政策的合理性存在问题。其实，这应该是一个十分常识的问题，根本就不需要回答的。因为，如果住房市场存在巨大的泡沫，那么这个市场绝对是以投资者为主导的市场。因为，在一个投资与消费不分的住房市场，对住房购买，投资者出价一定会高于消费者出价。而由投资者推高的房价，早就把消费者挤出住房市场。在这种高房价下，消费者根本就没有能力进入这个市场。因此，面对上海住房市场的巨大泡沫，信贷政策转向并非是针对消费者而是投资者。还有，当前市场有一个错误的概念，以为购买一套就住房仅是住房消费，这是不对的。因为，当前的住房税收政策对住房投机炒作限制过小或几乎没有的情况下，个人购买第一套住房同样也可用作投资（这就是2010年国十条的一个重要政策漏洞）。当房价泡沫很大时，由于消费者没有能力进行，进行住房市场者多以会是投资者，只不过，在没有限制之前，投资者可以根据其意愿购买住房，而现在投资者只是能够购买一套住房而不是多套住房了。在这种情况下，银行出于信贷风险的考虑全面改变当前的信贷条件，就是要限制投资者进入。这样既可降低银行的信贷风险，也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场，从而改变住房市场的预期。而市场预期逆则是住房市场价格回归理性开始。二是由于住房市场泡沫巨大，中央政府不仅陆续出台了搞出房地产泡沫的政策，也让货币政策出现根本性的转向。货币政策由适度宽松向稳健转向。稳健的货币政策也就意味着央行使用各种货币政策工具收紧市场的流动性，以往的信贷条件也就出现全面改变。特别是当央行采取不对称加息的方式来调整存贷款人之间的利益关系后，如果银行不取消住房按揭贷款利率，那么银行经营住房按揭贷款就处于亏损或无利可图的困境下，这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。在这种情况下，四大国有银行在一些一线城市全面收紧住房按揭贷款的信贷条件、取消住房按揭贷款优惠利率也属正常。三是随着国内一系列的挤出住房泡沫政策陆续出台，国内住房市场面临的风险也就越来越大。从最近国际大宗商品价格突然出现狂泻的事件来看，任何吹大泡沫都会破灭。国内房地产泡沫也如此。当银行认识到住房泡沫严重性时，自然也会采取一些防范住房市场泡沫破灭的政策。四大国有银行在上海改变住房按揭贷款信贷政策就是认为到上海住房市场泡沫严重性，所采取的一种自身防范风险的政策。这就在于四大国有银行对当前各国住房市场泡沫程度大小的判断。住房泡沫越是大的城市，银行住房按揭贷款的信贷风险就越高。因此，商业银行对这个地方住房按揭贷款的信贷风险更是会警惕。可以说，四大国有银行在上海所采取的信贷政策很快就会在国内其他房地产较大的一线城市实行。然后，逐渐地转向二三线城市。那么，四大国有银行在上海采取的住房按揭贷款信贷政策对国内楼市有多大影响？现在当然不能够给出一个具有答案，关键就在于这种政策改变的广度、深度及持续性。如果其政策很快蔓延到全国，及各商业银行都这样做，那么将让国内楼市的市场预期发生重大逆转。由投机炒作为主导的市场改变为消费为主导的市场。一旦这种情况出现，国内楼市出现全面调整并回归理性就开始了。因此，该住房按揭贷款的信贷政策变化对国内楼市的影响决不可低估。