房托公司与贷款

❶ 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的

牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前产品抵押物折扣率45%以上就很难销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等

❷ 我买二手房托中介办贷款现在中介打电话给我说贷款已经批下来了但是银行那边没有给我发短信。怎么核实呢

按揭贷款审批通过，绝大多数银行不会短信通知，你应直接拨打贷款经理电话或直接去银行贷款部核实。

通过中介办理业务，银行贷款经理一般直接通知中介公司房贷专员，他们不会拿着这事闹着玩的。

❸ 房地产信托和住房抵押贷款的主要区别

房地产信托和住房抵押贷款的主要区别如下：
一、成本不同
主要是利率方面。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率，以前做买房抵押贷款利率还有折扣，由于政策紧，额度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。
二、法律关系的主体不同
抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，少应有三个法律关系主体，即按揭人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房屋所有人）。
三、先期条件不同
借款人要向银行申请房产抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务却只能用以购房。
【拓展资料】
住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人(抵押人)在法律上把财产所有权转让给债权人(抵押权人)以取得贷款，这期间如果债务人不能按期偿还贷款本金和利息，债权人有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。
这种贷款方式，可以减少债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供了最有效的保证。在住房信贷中采用抵押贷款是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利性考虑的。由于这项住房贷款的借款人大都是居民个人，而借款人的资金实力和信誉程度银行不可能了解清楚，这样就增大了银行贷款的风险，而抵押贷款恰恰在贷款风险较大的情况下，为债权人提供了收回贷款的有效保证。因此，银行在对居民个人的住房贷款中，大都采用抵押贷款方式。

❹ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

❺ 房屋信托和上市公司的区别

一个是中介机构，一个是上市公司，一个是皮包公司，一个是实体公司，没有什么可比性，完全是两个环节，两种类型的公司。

❻ 房地产信托和住房抵押贷款的区别

房地产信托：一般是开发商为了融资需要委托信托公司发型信托计划。住房抵押贷款：一般是房子买下来后，抵押给银行或其它贷款公司获得贷款资金。

❼ 房屋托管公司携款逃跑这算是诈骗吗

房屋托管公司携款逃跑,这很难认定为诈骗。

但个人也可以向公安机关报案,要求立案侦查， 可认定为非法集资,或者其它刑事犯罪。

《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2011年4月8日起施行)的规定：诈骗公私财物价值三千元至一万元以上和三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”与“数额巨大”、“数额特别巨大”。

以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。通常认为，该罪的基本构造为：行为人以不法所有为目的实施欺诈行为→被害人产生错误认识→被害人基于错误认识处分财产→行为人取得财产→被害人受到财产上的损失。

(7)房托公司与贷款扩展阅读：

(1)借贷为名，骗钱为实。有的骗子利用人们贪图便宜的心理，以高贷集资为诱饵，使广大农民朋友上当受骗。

(2)以次充好，恶意行骗。一些骗子利用广大农民朋友“识货”经验少又苛求价廉物美的特点，上门推销各种产品使广大农民朋友上当受骗。更有一些到家里、办公室推销的人，一发现室内无人，就会顺手牵羊、溜之大吉。

(3)骗取信任，寻机作案。诈骗分子常利用一切机会与广大农民朋友拉好关系、套近乎，或发现出相见恨晚而故作热情，或表现得非常慷慨并朋友相称，骗取信任后常寻机作案。

(4)利用网络行骗。利用网络贷款、网络交易、网络拍卖、网络购物诈骗;利用取款机行骗，利用高科技控制网络，窃取密码;网络招聘诈骗，招聘过程中交纳报名费;网络交友诈骗，通过网络开展一些亲密的接触，最后骗财骗色。

❽ 房屋托管中的“租金贷”都有哪些猫腻

房屋托管中心的租金贷有哪些猫腻？比如我们将租金贷款全部放给托管公司，这样的行为是非常不合理的，如果托管公司拿着钱到时候跑了的话可能你就会上当。在生活中租金贷是一款消费贷款的一种，就等于你在贷款公司代到财产一样，至于租房者和托管公司，他们之间就形成了一种租贷关系，托管公司会利用对方付款的周期带来之间的优惠，也会给介绍贷款的公司带来便利，像这种低门槛的产品肯定会引起很多租客他们的吸引力。

我们在外面工作的时候，可能面对租房子的问题是少不了的，但是有很多托管公司他们的崛起就是在直接弄些猫腻发展起来的。其实如果要是想避免房屋托管中的租金贷，这些猫腻我们在租房子的时候可以直接找到房东，避免房屋托管的租金贷，也会少了那些二房东的黑中介。

❾ 房地产信托是指什么

简简介

房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房

房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地

基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

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确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。