房地产公司更喜欢商业贷款

1. 现在房地产行业开发商向银行贷款好贷吗

现在房地产行业开发商向银行贷款只要条件符合就可以。
申请商业贷款的条件：
（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
（2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。
（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款。

2. 房地产这么赚钱，开发商为什么要贷款

呵呵，这个只能说你被记者误解了。我在房地产行业做了九年。现在是三强房地产企业的区域公司技术总监助理。
我来给房地产正名！
首先房地产并没有你想象的那么赚钱，目前一般水平的公司利润率在10%以内，水平高点的比如中海这种估计能到20左右。

其次为什么大家都认为房地产赚钱呢？
这是之前几年的概念。
最赚钱的时候，10多年前，房地产可以卖楼花，什么概念？就是你房子只要动工了，出了地平就能卖。而且土地款可以晚付，工程款可以垫资。销售速度又快。加上银行的杠杆作用，利润就非常惊人了。

10年前，比如某房地产公司拿了一块地，土地款1个亿，首先它可以分期付土地款，而且土地款分地块支付，土地分2其开发，每期 5000万，分期支付，第一支付30%，也就是1500万。这是房地产支付的最大一笔钱。
然后开始设计，施工，这时基本只需要支付定金，其他人就都给你垫资干活了。再用这个土地证去银行贷款，如果开发速度足够快，销售速度足够快，一年内销售一空。这块土地最终全部销售3个亿，成本2。5亿。利润就是5000万。对于开发商来说就是一年内300%的利润。
而且最最重要的是房子在涨价，基本一个楼盘开发4，5年以上的老楼盘。开发商就是0元卖给你，他都是赚的。

现在，首先土地款不能分期且不能分地块支付，同样一块地，土地款可能需要支付7500万或者更高才能开发。
并且销售节点变化，不能出地坪就卖，要到1/3的总高度。当然还有最终要的流通时间变慢了！！
以前一年用1500万赚了5000万，现在是2年用2.5亿赚3000万。OK，基本来说就是亏得；

所以其实开发商的自有资金是非常紧张的，为了发展前一个项目赚的钱基本都投了新项目。房子一旦卖的慢了，资金周转的慢了，那么房地产的低利润缺点就显现出来了。

如果不考虑资金周转率，实实在在的3亿里，真正最大的赢家是政府最少接近2亿会被他收走。
你买的房子1万元一平米，有1000左右的直接税政府拿了，
土地最少占5000，然后还有各个部门收的费，基本全中国只要你想得到的部门都向房地产收钱。
连残联都收钱的哦！！所以知道了吧
说白了房地产就是一普通公司，没多大利润！

3. 对于房地产企业来说，收到的个人按揭贷款与收到的商品房的销售收入有什么不同

预收账款，尽管在房地产企业要交税，但毕竟房产尚未交付。

个人按揭贷款，一般也是在房产尚未交付时，个人贷款先付给房地产企业的。且此时，房产是作为贷款抵押的。

商品房的销售收入，一般为房产已经交付时，土地使用权和房屋产权已经转移时的收入。

以上是我的理解。希望能够帮到你。

4. 按揭买房只能到房地产公司指定银行贷款吗其它银行行不又如何操作多谢

一，购房人可以选择开发商推荐的银行，也可以自己选择银行，叫直客式贷款，只要你选择的银行开展了这项业务，就没问题
二，具体操作，如果你自己选择银行，那么首先要同开发商协商，因为银行要你拿一些表格到开发商处去填写，并盖一些章，而且银行带个你款是直接打入开发商帐上，相当于你交了全款，你要问开发商是否有交全款的优惠，因为银行做直客式贷款，需要一个担保人，一般都是市住房担保中心提供担保，他们会收取一部分费用，老不做这个业务，都忘记了，好像是千几（贷款金额），如果都顺利，你可以节省一部分费用，能省点。（北京这样）

5. 房地产销售更喜欢购房者选择商业贷款吗

第一 更喜欢全款，这样他们拿提成最快 ，第二商贷 ，一个月左右能放款，第三 公积金，放款很慢，第四，最不喜欢长时间分期 ，因为你钱不付清，他们拿不到钱 白卖

6. 请问房地产开发商，拒绝公积金贷款只允许商业贷款这种做法合法吗

1.拒绝公积金贷款不合法，他收到的钱是一样的，无论你怎么贷款，到他账上的都是一样数额的钱，他没有资格挑三拣四，完全违背消费者保护法，你拿着钱一次性付款他还卖呢，他怎么不查你这钱是贩毒来的吗？
2.没有动工就预售完全非法，没有预售许可证怎么预售，没有结构封顶怎么出预售许可证
3.消保委，房地局，政府信访办
综上：发展商无证不全，不是不允许你公积金按揭，是根本无法公积金按揭。

7. 为什么房地产商不喜欢客户用公积金贷款买房

公积金的推出本是件利民的好事，以低于商业贷款的利率为大众提供住房贷款，能为百姓节省几十甚至几百万的支出。

2017年底，住建部、央行、财政部、国土资源部联合发出通知《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求各地房地产商不得拒绝购房者以公积金贷款购房。

但不幸的是，从北京到三亚，到处都有开发商拒绝公积金贷款的用户，而是欢迎全额付款或走商业贷款的用户。

原因主要如下：

一、能够走公积金贷款的开发商必须要五证齐全，这样合规的商品房才能向当地公积金中心提交申请，否则申请就会被拒绝。

二、最初李嘉诚创造按揭买房的一个目的是在开始开发的时候就可以卖方，以获得部分回笼资金。但安卓公积金中心和住建部的要求，只有房产工程进度达到2/3及以上才能申请公积金贷款。国内大部分房地产开发商采用的方式是，盖了几层就开始销售房屋了，这时候去申请公积金显然不可能。

三、银行和房地产商的合作往往不是一次，房地产商需要银行放贷，而银行也需要房地产商将购房客户引到银行，这样银行也可以获得优质的贷款用户，进而又给房地产商一些优惠，这是双赢。但公积金贷款是国家推广的，不会有优惠，更不会给谁带来极大的利益。

四、公积金贷款审批时间长，对于开发商来说，回笼资金太慢，特别是竞争比较激烈的一线城市，如果因为审核时间长导致房市政策变化，购房者意向减弱，开发商将会损失很多。

公积金管理模式

目前国内公积金管理模式有两种：

1、委托，委托当地银行管理资金和放贷；

2、自营，审核和放款由公积金中心来做，银行只做资金出入。

委托也被称为“上海模式”，这种模式下，银行的行为就难以控制，有可能因为公积金成本低，截流资金，侵占利差。

自营也被成为“北京模式”，公积金中心属于国家机关，不以盈利为目的，有可能秉着“不求有功，但求无过”的心态办事，造成办事拖沓，引起各方不满。

公积金是好事，只是现在的市场环境下，开发商处于议价的强势地位，普通民众得不到支持，只能通过更贵的商业贷款模式。所以，要想改变，首先必须从大的层面进行改革。

8. 万科副总肖莉：小房地产开发商为什么喜欢贷款

2010博鳌房地产论坛在海南举行，本次论坛主题为“新政下的中国房地产”， 700位房地产行业精英以新锐前瞻的思想激烈碰撞，共同探讨新政下的中国房地产。 在论坛上， 万科企业股份有限公司副总裁肖莉在发言时 以下是肖莉的发言实录： 肖莉：各位朋友，下午好！非常感谢观点地产给我们这样一个机会跟大家分享关于金融的话题。实际上我拿到这个话题的时候，谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！ 首先看一下美国房地产概况，我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样 的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以显然开发商的数量不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10% ，当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42% 。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票 1.7亿美元 ，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限 9.9 年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。为什么小型开发商反而是贷款呢。因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。 贷款的形式也是非常灵活的，非常中国的贷款，要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。 肖莉：融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预收款作为融资工具，而在美国预收款基本上是没有的，而且在美国预收制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据。消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预收款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预收款。这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预收款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。 这是中国的状况，国内这个贷款、预收款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制。行业是缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了。造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能产生这个收益吗？根本没有产生收益。但是你就要付这个钱，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆07年应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的，只有2%来自于资本市场的资金。所以整个规模是非常有限的。而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主。而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么。他会产生一个共振，加剧市场波动。融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预收款没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地，到了下一轮的时候，等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会出现短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地。 190亿现金在手上。我们不能把这个钱全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这就是没有长期资金，造成行业没法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，这样就游刃有余。我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据在同样一个波动，都上都下。受资金面紧张影响，开发企业被迫减少开工、减少买地，确保资金安全的结果也是非常明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计，所以我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。我们其实还会关心另外一个，前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家，预收监管制度，因为他们不存在预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度考虑，确实预收款是应该用它。因为你用了它，可能某个开发商快速拿 走，出国了，造成损失。所以理论上预收款监管是有道理。但是问题是如果大量依靠预收款超过40% 。，从而进一步减少开工、买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，所以我们觉得预收融资功能弱化会威胁资金的来源。 肖莉：还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道，我们看到城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2% ，所以实际上，民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市、楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产供需矛盾。这里我们可以看到工业企业利润率是非常低的，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个也是在09年下半年热点城市出现快速上涨的原因，这里我们可以看到像北京、上海、杭州，右边这个表格显示了上海、北京、杭州和深圳一个比较高的价格的情况。而深圳这个价格涨幅非常大。因为深圳在08年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说，在08年会比较坚挺。 肖莉：所以简单来说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度以来银行，这带来以下问题，银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科一个资金来源，其实我们也没有特别的优势，在05年的时候万科经营型现金流是82% ，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到09年也就是到今年因为资本市场到目前也是关闭了，我们看到经营活动现金流又上去72% ，其实这是这个就是卖楼的钱，换句话说，就是预售款。刚才谈到预售款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也已经开始讨论预售款监管。 第二，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金

9. 房地产开发商能向银行贷款吗

一、房地产开发商能向银行贷款的前提条件：
1.项目的自有资金必须达到一定比例(根据项目的不同一般至少要高于20%)
2.项目是否符合国家法律法规政策
3.项目的还款来源是否充足
4.公司目前的财务状况
5.是否能够提供足额有效的担保
6.贷款用途是否合理
二、贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。