1. 在建设的工程如何做抵押贷款
目前大多数城市房产登记机关认可的在建工程是指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，即狭义的概念。但笔者认为，在建工程抵押权应为房地产期权，其根本目的是为了确定贷款资金、完成整个工程。在建工程项目在各项工程均已完工、达到竣工验收条件但是尚未办理初始登记前，项目所欠资金可能尚未还清，此时如果仅以竣工验收作为衡量在建工程与否的条件，就会使此项目处于已达到竣工验收标准不能办理在建工程抵押，又由于债权债务尚未结清不能办理初始登记的尴尬状态。在建工程抵押项目起始于取得土地使用权后，其行使担保物权不应该存在真空期，否则抵押权人的利益就不能得到保障。而根据我国《物权法》物尽其用原则，从在建工程抵押到初始登记应做到无缝对接。因此，笔者认为，在建工程的概念应归为广义的观点。 物权的成立与存在，须以标的物存在为前提。我国《物权法》所称的作为物权标的的物通常是有体物。在建工程在其主体完成之前，并不具有完整意义上的物质形态，因此，理论界对此一直存在着不同的观点。反对的一方认为抵押权作为存在与特定物上的权利，就在建工程来说，将来的不动产尚未实际存在，不能确定在建工程的价值，亦不具备实际支配抵押物的效果。而赞成的一方认为，在建工程虽然尚未具备完整意义卜的物质形态，其在建造过程中，始终处于变化状态，本来无法予以特定化而成为抵押权的标的。然而，其已具备有体物的一些特征，并且，在大多数情况下，在建工程最终可以具有完整的物质形态而成为法律意义上的有体物。《担保法解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。由此，笔者认为，在建工程实际上是一种处于虚拟状态的有体物，而《物权法》第一百八十条的规定实际上是对抵押权标的范围的扩大。虽然在建工程最终能否形成只是一种期待中的可能性，但双方办理抵押登记手续时让建立在此之上的债权债务关系披上了一层赋予物权内容的外套。 在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书前的情形，是一种在法律．上未完成的状态。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。第十一条规定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。由此可见，现行《城市房地产抵押管理办法》所称的在建工程是以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，即抵押的是已完工部分。《物权法》第一百八十条第一款规定了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。《房屋登记办法》第五十九条至六十二条明确对在建工程抵押设立、变更、注销登记做了相关规定。根据以上条文，我们能够看出在建工程抵押不仅是房屋登记行为的重要内容，也是不动产物权变动生效的不可分离的部分。
2. 在建工程一栋楼抵押贷款可以贷百分之多少
抵押率最高不超过40%。在建工程只能用地皮进行抵押贷款，用土地证贷款的金额主要是根据你的土地大小、当地地价等情况来确定的，具体所能贷款的金额需要经过当地正规的评估机构评估后，银行再行确定的。土地抵押后能贷款多少钱是要根据生产经营情况、实际资金需求量和用于抵押的土地承包经营权评估价值为主要参考依据，具体金额由贷款行按土地承包经营权评估价值的一定比例确定，最高额度原则上不得超过生产项目投入资金的50%，或抵押评估价值的40%，即抵押率最高不超过40%。投资有风险，请谨慎决策。
3. 在建工程抵押需要什么条件
在建工程抵押需要的条件有：
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金；
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证；
3、在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
哪些房地产不得设定抵押
下列房地产不得设定抵押：
1、权属有争议的房地产；
2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
6、依法不得抵押的其他房地产。
【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
4. 在建工程抵押需要什么条件
根据《民法典》《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《民法典》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
法律依据：《民法典》第三百九十九条??下列财产不得抵押：
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
5. 在建工程抵押贷款需要哪些条件
城市在建工程抵押需要满足的条件有：
1、已交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；
2、已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
3、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；
4、已经确定施工进度和竣工交付日期；
5、在建项目与土地使用权必须同时抵押。
【法律依据】
《民法典》第三百九十七条
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
6. 在建工程可以办理贷款吗办理贷款需要哪些证件
在建工程办理抵押贷款需要满足的条件：
1、借款人为主债务人;
2、债权人为具有贷款经营权的金融机构;
3、主债权的种类为贷款;
4、担保的贷款须用于在建工程继续建造;
5、借款人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
对于借款人来说，银行在办理在建工程抵押的过程中会有如下的条件：
1、具有法人营业执照、组织机构代码证，并经年检合格，公司经营管理制度健全，财务状况良好;
2、具有相应房地产开发公司资质证书，并经年检合格;
3、持有效《贷款卡》，并在贷款机构开立基本结算账户或一般存款账户;
4、公司具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力。
因此，在办理在建工程抵押贷款时要保证符合相关条件，这样才能顺利获得贷款。
7. 在建工程可以办理贷款吗办理贷款需要哪些证件
在建工程办理抵押贷款需要满足的条件：
1、借款人为主债务人;
2、债权人为具有贷款经营权的金融机构;
3、主债权的种类为贷款;
4、担保的贷款须用于在建工程继续建造;
5、借款人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
对于借款人来说，银行在办理在建工程抵押的过程中会有如下的条件：
1、具有法人营业执照、组织机构代码证，并经年检合格，公司经营管理制度健全，财务状况良好;
2、具有相应房地产开发公司资质证书，并经年检合格;
3、持有效《贷款卡》，并在贷款机构开立基本结算账户或一般存款账户;
4、公司具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力。
因此，在办理在建工程抵押贷款时要保证符合相关条件，这样才能顺利获得贷款。
8. 工程贷款需要什么条件
因工程项目需要办理贷款的借款人需要符合以下条件：
1、借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
2、有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划。
3、企业法人作为借款人的，应当经过工商部门办理年检手续。
4、已开立基本帐户或一般存款帐户。
5、有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50％。
6、借款人的资产负债率符合贷款人的要求。
工程合同贷款的风险是什么?
在讨论在建工程抵押风险之前，我们首先也了解在建工程抵押的定义。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。了解了在建工程抵押之后我们就会明白在建工程由于受到影响因素。可变因素和不确定因素多，所以承担风险多。在建工程抵押风险相比正常贷款风险外，还存在以下几种：
1、权属风险
在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。
2、价值风险
价值风险的产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。
由于房地产评估机构繁多，估价人员的估价水平参差不齐。当评估结果高出正常、合理的市场价值后，使得贷款的风险剧增。有时，贷款银行为了给开发商节约有关费用，信贷人员自行估算，由于缺乏专业评估知识，估算结果误差可能很大，也有可能造成贷款风险。
3、登记风险
抵押物只有在办理抵押登记后，贷款银行才是真正的抵押权人，才能享有优先受偿权。有的贷款银行根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商不能履行合同时，会造成贷款风险。
法律依据：
《民法典》（2021年1月1日起实施）第六百七十四条__借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
9. 在建工程抵押需要什么条件
法律分析：在建工程抵押需要的条件有：1.在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金；2.在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证；3.在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
10. 在建工程抵押贷款抵押需要哪些资料
在建工程办理抵押贷款需要的资料有：
1、土地使用证
2、建设用地规划许可证
3、建设工程规划许可证
4、建筑工程施工许可证
5、营业执照
6、商品房预售许可证
土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证。中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
营业执照是企业或组织合法经营权的凭证。《营业执照》的登记事项为：名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。