二手房过桥贷款和垫资过户

❶ 二手房垫资过户对卖方有什么风险

卖方一般在二手房屋交易中处于优势地位，总体而言法律风险不大，但也不是绝对没有风险，主要风险有：

1、买方不能足额付款。二手房交易时，卖方一般会在买卖合同中约定买方将绝大部分房款支付给卖方后，卖方才给买方办理的房屋产权过户登记手续，此类风险也比较容易通过合同条款的设计予以防范。
2、买方迟延付款。从卖方的角度来看。卖方主要是通过让渡房屋所有权，转移对房屋的占有，从而获取房屋的价款。但买方如果没有按时付款，卖方一般可以不交付房屋、不转移房屋占有权给买方作为抗辩。可见对卖方来说，此类风险较小，较容易防范。
3、房产市场下行时买方毁约。二手房交易中，买卖双方毁约的可能性大小一般取决于二手房交易市场的交易行情。当房产市场处于上行状态时，受房屋可能涨价预期的影响，受利益因素的驱动，卖方毁约的可能性较大。反之，当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素的驱动下，买方反悔的可能性较大。此类风险除了诚信因素外，在法律上的防范主要须依赖法律专业人士在拟定合同时设计相应的违约责任条款予以规制。

❷ 买卖二手房时需要买家垫资还贷款需要注意哪些问题

买家垫资偿还贷款需要注意以下问题：

1.买家应提前在购房合同中详细规定好各项条框与违约责任的划分，防止出现垫资还贷后卖方恶意诈骗或不履行交房等事项的发生；

2.相关的垫资收据及凭证要完好保存，谨防出现意外后的维权；

3.买家在与卖家签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

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二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

1.买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2.如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7.对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8.买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

❸ 二手房垫资过户对卖方有什么风险

买家垫 资有几点需注意：

由于卖家的房产 还在抵押当中，需要还清尾款z 才能解押，但是卖家手上资金不足，不 能还清贷款，那么在出售此套房产时，中介方就会采取让买家支付首付，给卖家进行还贷解押的方式；此种方式也是目前行业普遍做法。进行解押后，买家才能进行贷款申请，贷款审批通过后就可以进行过户手续。
其实这期间最主要的风险往往在买家帮卖家还清贷款后出现：一是业主对价格反悔，二是业主恶意诈骗，若出现这两种不履约的行为，双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理。
这就需要在购房合同中进行详细的约定，约定好具体的违约责任才行。这期间还有几个关键点需要注意，如支付首付款后进行还贷、办理贷款、办理网签，最后过户等时间点都需要额外注意。可能会遇到之后业主不配合办理剩余手续、买方要申请银行贷款购房，银行不同意贷等问题。

❹ 买二手房,走了18w的过桥贷款,也称垫资费,原本中介说2个星期可以放款,收了我们千分之2的日息

这等于高利贷了，你干嘛不找合规公司去做，中介都会多收很多费用的

❺ 二手房卖家贷款没有还清，中介做垫资，交易流程

二手房贷款流程是:

1. 实地看房.信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。

2. 产权验证.产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示"查档收费发票"验证查档，并等待查询结果;领取加盖"房产档案管馆"公章的房产证和一份该处房屋最初的"商品房买卖合同"。

3. 签署合同.信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。

4. 填写合同.整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。

   
   

❻ 过桥贷款和垫资有什么不一样

1、贷款占用的时间不同：

过桥资金就是短期资金的融通，期限一般不超过6个月。过桥资金是一种与长期资金相对接的资金，其之所以存在，是企业或个人为了实现与长期资金相对接，而进行的短期资金融通。

垫资多发生在工程项目和房地产业务中，在工程项目的建设中，承包人往往就需要代垫资金(垫资)。垫资业务的期限一般为短期，最长1年。

2、还款方式不同：

垫资一般采用的还款方式是按月付息，一次性还本，但是由于过桥贷款不是长期占用资金，只是一种临时需要，到期后需要一次性还本付息。由于过桥贷款的重要性，一般会给予资金提供者相当高的回报。

3、所涉及得关系不同：

垫资资金一般的是涉及四方的关系：借款方、原个人贷款资金方、新贷款资金方、过桥资金方。

过桥贷款一般涉及三方关系：借款方、借款合作方、贷款资金方。

❼ 什么叫垫资过桥

垫资过桥是一种短期资金的融通，期限一般在六个月以内甚至更短，可以弥补企业和个人融资时间上的资金缺口，是一种过渡资金，通过过桥资金达到与长期资金对接的条件，过桥只是一种暂时状态。

市场上最常见的几种过桥业务：

1、银行贷款续贷过桥。

银行贷款到期，原有银行愿意继续贷款，需要企业先归还原有贷款，才能发放新贷款，企业由于缺乏归还贷款的现金或者抽调资金还贷款对企业经营影响太大，选择找过桥公司过桥，用于归还原有贷款，再提取新贷款。

2、贷款变更银行过桥

原有银行没有续贷，新银行审批了贷款，按道理新银行贷款不存在借新还旧的说法，可以直接提款。但实务中往往新银行贷款的抵质押担保物就是原有银行的抵质押担保物，必须要还清原有银行贷款，赎出抵质押物。

这时候，贷款企业就面临和第一种情况同样的局面，要么自筹资金归还原有贷款，要么找过桥公司借过桥贷款。

3、归还按揭赎楼过桥

这种在个人业务中最为常见，也是很多房屋中介公司的主要收入来源之一。

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举个例子：

张某将按揭中的住房卖给李某，张某需要还清银行按揭贷款，办理完过户手续之后，才能拿到李某支付的购房款（可能是李某自有资金付款，也可能是李某申请的银行二手房按揭贷款。

张某必须一次性拿出一笔钱先结清原有按揭贷款，这对于很多人来讲都是不小的困难。由于后续有卖房款作为还款来源，过桥贷款就在这里找到了温床，快速发展。

如果不是卖房，而是要将按揭房屋抵押给银行做一笔公司贷款呢，同样会产生过桥的需求。如果银行批复了企业的贷款需求，意味着企业拥有和卖房同样的一笔后续资金到账。

❽ 买二手房问题：我是买方，中介让先过户后贷款，如果先过户，后期贷款没批下来，我交的首付会打水漂吗

1、要贷款，请首先咨询贷款行，鉴于你有贷款，目前在限贷的情况下审批比较麻烦。一定要在有把握的情况下再操作。
2、你弟弟买房，你作担保人，用你的名义贷款，貌似有些问题的。
3、现在全国各地城市基本上实行了合同网签及交易资金监管政策，过户的前提是全部资金（因为是强制全额资金监管，所以包括首付款与贷款及定金）到达监管账户才可以的，所以一定要搞清政策。就你所说情况，估计你们当地还没有实行合同网签及交易资金监管，一定要了解清楚政策，免得过户受阻。
4、中介所说先过户后贷款要谨慎，没有业主在未收到房款的情况下会配合你过户。如果有可能性，也要建立在完善的合同约定的情况下。
5、如果你们（包括你弟弟）无法贷款，可以找垫资公司垫资，等业主拿到全款配合你过户后，再议抵押贷款的形式归还垫资款。
6、以上建议，请认真斟酌并了解清楚后再操作，以免交易受阻。

❾ 垫资费用谁出 我最近买了一个二手房，房主银行有贷款，需要垫资，请问垫资费用有谁来承担

这个的话一般是房主啊自行电子计算机，通称电脑，是现代一种用于高速计算的电子计算机器，可以进行数值计算、逻辑计算，具有存储记忆功能，能够按照程序运行，自动、高速处理海量数据。计算机目前被用作各种工业和消费设备的控制系统，包括简单的特定用途设备（如微波炉和遥控器）、工业设备（如工业机器人和计算机辅助设计），以及通用设备（如个人电脑和智能手机之类的移动设备）等。
自古以来，简单的手动设备，比如算盘，就帮助人们进行计算。在工业革命初期，各式各样机械的出现，初衷都是为了自动完成冗长而乏味的任务，例如织机的编织图案。更复杂的机器在20世纪初出现，通过模拟电路进行复杂特定的计算。第一台数字电子计算机出现于二战期间。自那时以来，电脑的速度，功耗和多功能性则不断增加。在现代，机械计算机的应用已经完全被电子计算机所取代。

上世纪九十年代末期的学校计算机机房
计算机在组成上形式不一，早期计算机具有庞大的体积，为特别的科学计算或为大型组织的事务处理需求服务。比较小的，为个人应用而设计的计算机则称为微型计算机（Personal Computer，PC），我们今天在日常使用“计算机”一词时通常也是指微型计算机。不过现在计算机最为普遍的形式却是嵌入式，嵌入式计算机通常相对简单、体积小，并被用来控制其它设备，如飞机、工业机器人或数码相机等[1]。

CPU
一般来说，现代计算机包含至少一个处理单元（通常是中央处理器（CPU））和某种形式的存储器。处理元件执行算术和逻辑运算，排序和控制单元可以响应于存储的信息并且改变运算的顺序。外围设备包括输入设备（键盘、鼠标、操纵杆等），输出设备（监视器屏幕、打印机等），以及执行这两种功能的输入/输出设备（如触摸屏）。外围设备允许从外部源检索信息，并允许保存和检索操作结果。
主要特点
运算速度快
计算机内部电路组成，可以高速准确地完成各种算术运算。当今计算机系统的运算速度已达到每秒万亿次，微机也可达每秒亿次以上，使大量复杂的科学计算问题得以解决。例如：卫星轨道的计算、大型水坝的计算、24小时天气算需要几年甚至几十年，而在现代社会里，用计算机只需几分钟就可完成。

计算精确度高
科学技术的发展特别是尖端科学技术的发展，需要高度精确的计算。计算机控制的导弹之所以能准确地击中预定的目标，是与计算机的精确计算分不开的。一般计算机可以有十几位甚至几十位（二进制）有效数字，计算精度可由千分之几到百万分之几，是任何计算工具所望尘莫及的。

逻辑运算能力强
计算机不仅能进行精确计算，还具有逻辑运算功能，能对信息进行比较和判断。计算机能把参加运算的数据、程序以及中间结果和最后结果保存起来，并能根据判断的结果自动执行下一条指令以供用户随时调用。

存储容量大
计算机内部的存储器具有记忆