投资性房地产低于贷款余额

① 投资性房地产的账面余额如何确认

2006.12.31
自用建筑出租，非投资性房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产 - 成本 1800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
公允价值变动损益 200
贷：固定资产 2800
2007.12.31
借：银行存款 150
贷: 其他业务收入 150
借：投资性房地产 - 公允价值变动 50
贷：公允价值变动损益 50
2008.12.31
借：银行存款 150
贷: 其他业务收入 150
借：公允价值变动损益 30
贷：投资性房地产 - 公允价值变动 30
2009.12.31
借：银行存款 150
贷: 其他业务收入 150
借：公允价值变动损益 40
贷：投资性房地产 - 公允价值变动 40
2010.1.5
借：银行存款 1800
贷：其他业务收入 1800
借：其他业务成本 1780
投资性房地产 - 公允价值变动 20
贷：投资性房地产 - 成本 1800
借：其他业务成本 220
贷：公允价值变动损益 220

账面余额是1800 （就是“成本”二级科目的数）
账面价值是2000 （2800-500-300）

② 投资性房地产账面余额是什么

投资性房地产账面余额就是投资性房地产账户入账后的期末余额。

注意比较概念区别：

账面余额：就是该科目在不扣除相关备抵项（减值、跌价、坏账、折旧、摊销）之前的金额
账面净额：是该科目扣除备低账户后的金额；
账面价值：就是该科目扣除相关备抵项之后的金额，再扣除跌价准备后的金额；资产负债表上一般列示的是账面价值

③ 采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值怎么办

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额作相反的账务处理，即：
借：公允价值变动损益
借：投资性房地产——公允价值变动

④ 投资性房地产在什么情况下，差额是计入资本公积不是计入留存收益

非投资性房地产转为公允价值模式的投资性房地产
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

⑤ 投资性房地产在成本法与公允价值法下的会计核算有何差异

从定义来看，企业通常营地采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。
一、初始计量
成本法下，会计的核算科目为“投资性房地产”。在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。
二、后续计量
成本法下，需要计提折旧，如存在减值迹象，还应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
折旧分录为： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
减值分录为： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
公允价值法进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面余额的差额，借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益， 如果是低于，那就做相反分录。

⑥ 投资性房地产与自用房地产相互转换时公允价值与账面价值差额为什么记入了不同的账户

这样处理的主要目的是保证会计信息的真实性，防止公司虚增利润。

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益。投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值，差额均计入公允价值变动损益。

企业采用公允价值模式对建筑物和无形资产进行后续计量的，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

(6)投资性房地产低于贷款余额扩展阅读：

注意事项：

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将不再计提折旧或摊销，在资产负债表日通过公允价值变动损益科目调整房地产的账面价值来体现投资性房地产的公允价值。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记投资性房地产－公允价值变动科目，贷记公允价值变动损益科目，公允价值低于其账面价值的差额作相反的账务处理。因此在投资性房地产价格上涨的情况下，企业当期利润将会上升，反之利润会降低。

投资性房地产转换为其他资产或者其他资产转换为投资性房地产，在成本模式下，应将房地产在转换日账面价值作为转换后的入账价值。在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产，按转换日该项投资性房地产的公允价值作为自用房地产的的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

参考资料来源：网络-投资性房地产

参考资料来源：网络-房地产转换

参考资料来源：网络-公允价值

参考资料来源：网络-账面价值

参考资料来源：网络-差额

⑦ 投资性房地产采用公允价值计量 为什么公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。

你好，
很高兴为你回答问题！

解析：
在非投资性房地产转换为投资性房地产中，特别是非投资性房地产，转换为以公允价值计量的投资性房地产时，作为一般性的原理，都是应该作将二者在转换时点上的差额计入到当期损益（公允价值变动损益）中的，但是在这里面却出现了一个特例：非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，公允价值大于其账面价值的，其差额部分却是记入到了“资本公积-其他资本公积”中了，这是为什么呢？当然这是有原因的！
它的原因如下：
我国是一个社会主义的公有制国家，特别是土地的公有化，是这一规定的主要原因。由于土地的公有化的历史背景，我国的相当数量的企业，都是由国有企业转化或改制成现在的企业的，并且这些企业在属于国企时，都拥有很大面积的土地资源的，这些土地使用权的取得，都是无偿划拨来的，“白”拿的（不做账的），然后在上面盖上厂房、办公楼等建筑物，经过数十年的风雨，到现在这些厂房与办公楼，那就一个字“破”或“烂”，这能值几个钱呢？从其固定资产的账目上看，可能真是一分钱也不值了，早就提足折旧了，真真的一个破厂房，但是这个破厂房，却实实又非常值钱。为什么呢，那就因为其下有一块面积巨大的土地。在企业的账面上可能就是一两万元的事了，可以这块地可就傎五千多万呢。这就是问题的根源所在了，当把此转换为以公允价值计量的投资性房地产时，其公允价值的变动额，那可就是将近五千万呢，好乖乖，这如果一下子记入到当期损益，那是什么样的效果呢。当期的利润可就要吓死人了，这样的处理合适吗，难道，这个就是其经营所得的利润吗？显然不是的，所以这样处理不合适，故为了规避这种不合理的现象发生，也为了防止恶意来调整利润，会计准则规定，上述这一类型的转换中，公允价值大于账面价值的差额部分，记入到“资本公积-其他资本公积”中，不让它去影响利润的实现。给定了一个规矩与标杆！
以上就是为什么要这样处理的原因！

如果还有疑问，可通过“hi”继续向我提问！！！

⑧ 投资性房地产转为非投资性房地产借贷方差额为什么只记公允价值变动损益

因为投资性房地产公允价值模式计量下相当于卖掉了，转换为非投资性房地产就要计入“公允价值变动损益”。如果投资性房地产成本模式计量下转换为非投资性房地产，只需要按照账面价值转换。

在将非投资性房地产转换为为投资性房地产增值的部分是一种资本的溢价，应该计入资本公积，计入所有者权益，但在运营过程就只能计入损益里面。

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。

(8)投资性房地产低于贷款余额扩展阅读：

（一）本科目核算企业在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）和以公允模式进行后续计量的投资性房地产。

（二）本科目应当按照交易性金融资产、交易性金融负债等进行明细核算。

（三）公允价值变动损益的主要账务处理

资产负债表日，企业应按交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”，“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记本科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。

出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“交易性金融资产——成本、公允价值变动”科目，同时，按“公允价值变动损益”科目的余额，借记或贷记本科目，贷记或借记“投资收益”科目。

处置以公允模式进行后续计量的投资性房地产时，按照收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目。

同时，按“交易性金融资产——公允价值变动”科目的余额，借记或贷记本科目，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按“公允价值变动损益”科目的余额，借记或贷记本科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。