Ⅰ 去日本買房子要注意的問題。 想買房出租要注意什麼問題
日本購房記丨兜兜轉轉，我終於當上了日本房東！
2017.8.28——是我的第一套日本房產正式簽約決算的日子。
雖然由於後續還有一系列資料整理工作，紙質合同還要再等15-20個工作日才會寄到我的手上，但不管怎麼說
老 娘 當 上
「洋 包 租 婆」 啦 ！
從2017.7.24看中這套房子，到2017.8.28完成簽約。
歷時一個月時間，無需親自出國門，幾乎所有流程都可通過置業顧問辦理，這整個買房過程真是輕松愉快得讓人不可思議！
在互聯網服務如此便捷的今天，坐在家裡，遠程買海外房產才是時尚時尚最時尚呢！
糾結的心路歷程
看到這里，各位看官肯定還是一頭霧水：
- 國內小地方房價都那麼高了，日本這種資本主義國家么肯定貴的呀；
- 我怎麼知道哪些房產在待售；
- 看中介信息么，日本中介的信息我怎麼看得懂；
- 就算只看價格，那價格怎麼判斷高還是低；
- 標價看著低的是不是還有貓膩，除了房價肯定還有各種隱藏成本；
- 不去現場看一下房子就買怎麼行；
- 我連日本都沒去過怎麼知道哪些房子值得買；
- 買了以後裝修問題怎麼辦；
- 出租問題怎麼辦；
- 租不出去怎麼辦；
- 買的房子設施出問題了怎麼辦；
- 收益率能有多少；
- 會升值么；
- 升值以後怎麼賣出；
以上是不是說中了你的心聲，並非我會讀心術，因為這些都是當初我的疑惑，而且我還有更變態的顧慮，地震呢，打仗呢，房子發生命案呢……
我一直是個很擅長自己嚇死自己的人，除了腦洞太大外，還有一個更重要的深層原因那就是——懶！！
人為地設想了各種困難障礙後，就可以理直氣壯地兩手一攤說——我做過分析了呀，這條路不通的呀，然後心安理得地繼續原有的狀態。
一邊羨慕別的投資者牆內牆外兩頭開花，每月收租金收到手軟，一邊哀嘆自己沒有資本、精力和時間去實現這樣做夢都會笑的包租婆生活……
找對的人做對的事 對於投資項目我是這樣認為的：
1.不需要准備大量的資金（最低只需約人民幣30w左右，平均50-80w）
2.不需要花費很多時間精力來搜集資料分析數據
3.甚至有時候連腦子都不需要動
我相信任何對投資有想法又怕麻煩的人，都會說我也想要！然而我們在這方面不是專業的，所以就要找專業的人來幫我們做。所謂術業有專攻，把信息收集分析評估的工作交由專業的組織來代勞。
而我只需要付出嘗試對專業人士對信任，以及分三次准備好投資資金（1.定金，2.首付10%，3.尾款）。
日本房地產行業運營整體來說規范有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見，加上日本法律對中介的制約很嚴格，所以房產中介不敢以身試法。
而且日本房產行業要求信息必須透明化標准化，全日本的房產中介共用同一個售房信息資料庫，中介公司必須如實掛牌，不能改動賣主報價。
地址，交通，面積，樓層，價格，管理費，修繕基金，租金，地圖，建築外觀照片，房源內部照片，房源結構圖，表面收益率，扣除各項固定費用後的實際收益率等等。
在這些信息的基礎上，天道海外置業會將提供給我的每一套房源進行估值計算，也清楚告訴我該房源的價格是低估還是高估還是正常……
前期信息搜集准備工作已經做到位，對於熱門好房源，還猶豫什麼呢？
想知道我是如何找到天道海外置業，並在他們的幫助下，成功買到房的全過程嗎？
稍安勿躁。
其實我早在去年末今年初，就一直在關注日本房產信息。
在天道海外置業微信號上陸續推送了日本買房的諸多信息，為我們詳細解說了日本買房過程中的點點滴滴。
Ⅱ 在日本有沒有貸款的房產，可以利用這個房產在日本抵押貸款嗎
很多房產都提供貸款，外國人買房只要交 首期10%以上，貸款都會下來。特別是現在日本經濟不景氣，都巴不得有人買。
Ⅲ 貸款的房子還能在租給別人嗎
可以；
1、將房子用於銀行抵押貸款後，是還可以用於出租的。房屋在用作抵押後，不影響該房屋的正常使用。同時，將該房屋出租後，租金歸房屋所有人，也就是借款人所有。不過，需要注意的是，房屋用於銀行抵押後，雖然可以用作出租，但卻不可進行交易。抵押後，在貸款未還清之前，房屋的所有權屬於銀行，借款人不得私自將房屋出售。想要出售，需要首先還清銀行貸款才行。
2、房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。
3、新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，基準年利率是5.94%。
4、產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。
Ⅳ 貸款買的房子,可以往外租嗎
這個。兄弟。我想你是正准備貸。或者做前期准備吧
這個你要明白。。。貸款的房子雖然可以租
但是貸完以後不是馬上交房。。
也就是說你沒辦法馬上入住。也就沒辦法馬上出租
因為銀行有個考核吧。。貌似要2年才可以入住。
這筆費用你要考慮哦。不要以為說手上有空餘錢
想貸個房子出租。讓別人先養。這費用得預算出來
Ⅳ 日本租房市場如何投資日本房產可以以租養貸嗎
日本房產現在逐年上漲中，都呈上漲趨勢。日本房產市場穩定且透明，租賃市場更是發達。
投資日本房產很多人是想以租養貸，這種方法其實是可以的。日本房產需求量大，特別像東京、大阪、京都等城市。每年人口流動量大，而且日本單身人數居多，如果投資建議公寓。需要注意的就是交通、周邊環境，因為在日本交通發達的房產空置率較小。空置率小回報就多，所以在日本投資一個房產靠租金養貸是完全可以的。
Ⅵ 在日本買房可以實現以租養貸嗎
日本的銀行是不給外國人貸款的，因為外國人沒有永駐權也沒有交稅，無法享受日本人貸款的低利率。但是，國內的交通銀行日本分行和中國銀行日本分行可以提供這類貸款，最高貸款額度是總房價的50%，利率在2.8%左右，十五年內本息同還。
Ⅶ 日本買房子出租
アパート 是集體住宅土地不是你的。日本現在經濟不好還是有很多アパート，出租方租不出去的。福利方便現在連日本的年輕都不願意去繳納國民年金誰知道60歲以後日本政府能不能拿出去年經返還你，現在日本政府都是赤字一大片，而且日本人口少老齡化特別嚴重社會福利只能是有年輕勞動力的情況下才有政府收入。至於你的計劃我是一竅不通了，不過你有那麼多錢來買房子，簽證不是什麼難題吧。
Ⅷ 去日本買房子要注意的問題.想買房出租要注意什麼
如果是買房出租收租的話就幾乎跟簽證沒有關系，本人不在日本也可以找管理公司打理。
有一篇房產投資的文章跟你分分享一下，
購買收益性房產的要領
一、資料篇
雖然市場上收益性的房產資料很多，但真正具有投資價值的優良房產不多。如果收集很多房產信息，每個房都要看的話，要花很多的時間和精力，實際行動上也比較困難。不如選擇幾個比較有價值的去好好看一下。
1.看清回報率
假定滿租表面回報率＝年間收入÷購入金額(投資金額)
假定滿租實際回報率＝（年間收入－年間支出）÷購入金額(投資金額)
年間支出包括固定資產稅，物業管理費，修繕公積金及不動產管理公司的管理手續費
當然，租金收入幾乎相同的房產，運營費用也不一定相同，要事前確認。
在買房之後不能保證以預想的租金成功招租，並且維持沒有空房的情況下，不推薦用假定滿員回報率來計算。
2.位置
誰都明白的問題，收益性房產的收入來源是從承租的入住者・商鋪的承租者所支付的租金來的。所以，要投資收益性不動產的時候，要站在租借人的角度考慮。位置、離車站的距離等都有非常重要的決定因素。還有住居用的話，「周圍的商業設施」・「學校區」，寫字樓的話「大銀行的支店」・「員工上下班・ 來客時候的便利性」等，根據建築物的用途不同承租者要求的環境也不一樣。會有什麼樣的人或公司作為承租者來租用，也要具體考慮到。（同樣的住居用樓房，一個人住還是一個家族住所要求的條件也不一樣）
實際看房時，有沒有對招租不利的設施(垃圾處理廠、墓地、殯儀館等)，一定要事前通過住宅地圖確認，也可以通過谷歌地圖查找。如果是住宅樓的話，對該地區的人口增減率、一戶家庭的人數、平均年齡等調查一下，對投資的成功也很有幫助的。
除此之外，還可以考慮該地區的平均年收入情況。地區平均年收入和住居有著密切關系，建議通過資料調查。
3.建築年數等
1981年日本建築基準法修改之後，建築物的耐震基準有大幅提高。所以，建在1981年之前的建築物比1981年之後的建築物在耐震性上有所差異。即便是收益率高，如果建築年數長的話，不但可以出租利用的時間縮短，而且還需要大規模的維護，租金收入的大部分都會用於工事費。
特別是建築年數太久的建築物，現在持有的房主有沒有進行過大規模的維護，會決定購買之後的維修費用。在看房間時房屋的主要部分有沒有問題，並盡可能查看過去的維護記錄。
4.尊法性
建築物是依據日本的建築基準法而建，有被制限的部分。為了能證明建築物的合法性，日本的建築物在建築之前有「建築確認完了證」，建築之後又有「檢查完了證」。這些可以在檢查機關檢查之後領取。要充分注意的是有一些建築物沒有通過這些檢查。
即便是回報率高・位置好・建築年數也沒有問題，但如果是違法建築物的話，銀行不受理貸款的可能性很大，要特別注意。即便能以現金支付，銀行不給貸款的房產在出售的時候很困難。（不能順利買賣的房產不能算作優良房產）
還有，即便是有檢查完了證，在檢查之後有用途變更・位置變更等情況而沒有向管理機關匯報，這些也最好確認一下。
除此之外，有沒有達到各個地區制定的停車場附隨義務，景觀條例等也要確認。
5.其他
即便是由不動產專家作好的合同書，對有經驗的個人投資家來說，在查看和已經入住者的合同書的時候，也有看不出問題的情況。
如果現在的房主或者是管理公司當時沒有把租借契約書作好或者是根本沒有使用契約書的話，將來會有和入住者紛爭的可能性。
特別是關於押金・屋內原狀恢復等條款，根據合同書的記載方法不同，記載內容和消費者保護法・民法有抵觸，無效的例子也很多。「因為合同書上記載的押金・原狀恢復等條款而敗訴的房東的例子」在增加。
今後，在押金・原狀恢復等條款上紛爭的例子還會增加，在購買收益性不動產的時候要充分注意。
二、看房篇
在房源資料上確認之後，下一步可以實際看房。收益性房產，因為不是自己用來居住的，「収入和支出」的方面要考慮周到，通過紙上資料就可以篩選。
1.位置條件・周邊環境
資料篇的時候也說明過，看房時對於房產的位置，會有什麼樣的人或公司對此感興趣，這個很重要。「就寫字樓來說具有優勢的位於交通量多大道旁邊的優點，對於居住用的住宅樓來說就不是優點」，根據建築物的用途不同承租者要求的環境也不一樣。會有什麼樣的人或公司作為承租者來租用，也要具體考慮到。（同樣的住居用樓房，一個人住還是一個家族住所要求的條件也不一樣）
實地看房時，建議用之前得到的資料，在房產周圍徒步30分鍾確認一下周圍環境。還有，「白天和晚上通過的人流，明暗度的不同」、「周圍建築物的建築年數」等，可以以自己的眼光確認一下。
2.土地的利用狀況
房產的位置和周邊環境確認之後，下一步就要確認建築物所在土地的狀況。調查土地狀況的時候，比起收益性，更重要的是對土地的自身利用價值、市場價格的判斷。對收益性不動產來說，並不能只看從現狀的土地或建築物得到的租金收入，更重要的是從土地的本體找到潛在的利用價值，所以事前計劃很重要。比如，接近紅燈區的家庭居住用房產，因為環境・治安等因素，沒有人氣。這並不是土地的屬性問題，而是因為沒有對土地的用途有效利用。
換過來說，現在以高額租金出租中的賭博游戲廳如果退房之後，尋找下一家承租者會比較困難的例子也有。要成功投資收益性房產，要在確認土地的利用價值之後做出判斷。建議在給出收益性評價的同時也要給出土地評價的並用實施手法。
即便是位置不錯的土地由於有瑕疵或者是類似問題，在土地的有效利用被制限的情況下，土地的價值會大幅降低，這點要充分注意。
關於土地價格的記錄
對於個人投資家來說，買完建築用地之後從零開始建築的畢竟佔少數。比較土地
價格的時候，並不是以坪單價，而是以最大容積率的單價來作比較的手法比較常見。簡單易懂的計算方法，容積率在變成一半的話，出租屋的面積也變成一半、根據面積所定的租金收入也會變成一半。
例：土地價格3億日元 坪數100坪 容積率500％
3億÷100÷5(500％)＝60萬日元
3.建築物的內外觀・入住者的狀況
通過資料並不能全面了解情況，和土地一樣建築物也要確認。現場看房時，主要目的是
不但要掌握建築物的全體內容還要確認買房之後的維護費用。
在掌握建築物全體內容的時候，首先從外觀看給人以什麼樣的印象。其次是確認一
「大門口・自行車停放場・垃圾場・走廊等共用部分的實際使用狀況。」還有入住者
是哪種階層的人群也要掌握。如果是公用部分的管理都做得井井有條的話，可以認為是「對入住者通過了嚴格的審查，不容易出問題的房產」。
在掌握建築物的維護費用上，對於建築的劣化狀態不是專家的話基本不能進行詳細的調查，最低限度也要以自己的視線去確認一下。
在看房時要注意的事項有以下幾點，也是最低限度要確認的幾點。
・外壁的水泥面有沒有裂紋・縫隙，牆面有沒有突起。
・塗裝的白灰有沒有剝離，脫落。
・和旁邊的空間。在外壁維護的時候有沒有足夠的空間可以使用。
・屋頂有沒有防水施工。
・給水管・排水管是使用的是塑料製品還是鐵製品。（最好在圖紙上和現場兩方都確認）。
・空調・熱水器等設備的交換時期有沒有到期。
・自來水水槽和污水池的控制機關，是不是在配置在比較容易修理的場所。
※電梯・配電盤・消防設備等的交換記錄和改修記錄等跟生產廠家索取報告書確認一下比較好。
4.從當地的不動產租賃公司獲取信息
如果能從當地的房屋租賃公司，得到一些房產周邊的市場價格・今後的走向・區域特有的信息之後，現場調查也可以宣告結束了。
當地的租賃中介公司對該地區的不動產信息應該幾乎保有存檔。從當地的租賃中介公司可以得到在網上・販賣公司那裡得不到的一些有用信息。但也有一些租賃公司考慮到「這跟自己的工作沒有關系」・ 「被素不相識的人提到一些問題」而沒有必要去認真調查，把正確信息提供給你的情況也有。為了能得到一些可靠的信息，給租賃公司帶去一些土特產可能會有一些意想不到的收獲。
當地租賃中介公司在介紹房產的時候，並不僅僅是「介紹客人要看的房產」，主要推薦的是「實際上從房東那裡可以得到中介手續費高的房產」。
在判斷不動產的市場價格和區域內競爭力的時候，要確認的除了「都有什麼樣的設備」、「通過哪種條件招租」之外，給租賃中介公司支付的「入住促進費」也一定要確認。
在跟中介租賃公司獲取信息的時候，最讓人頭疼的是和賣主之間的守密事項。賣主和租賃中介公司之間的買賣一般都是保密進行。在沒有賣主許可的情況下，要在特定的范圍內獲取正確的信息，對沒有經驗的一般人來說可能比較困難。
在獲取信息方面，可以跟能夠信賴的不動產公司咨詢一下比較好。即便是經過賣主的允許，在特定的范圍內獲取到正確的信息，因為去訪問的不動產比較多，如果是碰上黑心的不動產公司，好不容易自己得來不動產消息被不動產公司介紹給別的客人的可能性也有。
還有一些咨詢失敗的案例，因為｢咨詢過的租賃中介公司有很高的知名度・客源多｣・｢咨詢過的中介公司比其他公司親切友善｣等原因，買房之後交給他們管理。
的確，交給大型連鎖公司管理的話，好像他們會帶很多人來看房，馬上就會找到承租者。
但是，如果不深入考慮房產的管理運營費用，僅僅因為不動產公司在電視上做了一些廣告，就交給他們管理的話，可能有點欠妥。
我們建議，最好不要交給以租賃中介或者是以建築業為主的不動產公司來管理。應該找一家專門負責管理的租賃管理公司。
（如果有以租賃中介為主的公司如果有專業的物業管理經驗和能力，並且有實際部門的話，也可以放心交給他們管理。）