A. 建設銀行二手房貸款的具體流程貸款的具體費用銀行回款的時間及如何規避法律風險
這位朋友的問題聽起來不是太清楚啊！
每個地區的建行都會有不同的~
不通過中介，個人也可以做的！
基本流程如下：
1、先到銀行的個貸部咨詢需要准備的材料（一般有：身份證、戶口本、收入證明、婚姻證明）。
2、材料送交銀行後，銀行會做預審（能不能通過就看你之前有沒有在銀行有過不良記錄啦！），銀行預審通過後就可以准備房產過戶。
3、等你的二手房過戶後，拿房產部門給的回執單（或相關證明）到銀行做抵押，銀行會在規定的日期內（一般5-10個工作日）把你需要的貸款打到你提供的帳戶上。
如果你的貸款金額14萬，會有以下費用：
A、抵押公證費：14萬×0.1%=140元
B、抵押登記費：80-100元
C、借款合同印花稅：14萬×0.005%=7元
D、借款合同工本費：80-100元
今年的年利率是：5.94（按20年貸款期限算），如果你是第一貸款，應該還可以申請7折優惠，打折後會是4.158的利率！
去銀行該簽的合同都簽了，銀行方面的風險會很小的！
各地區之間會有一定的差異的，但有一點是共有的：銀行也是要做業績的，只要你去銀行咨詢，他們是很樂意為你服務的~
B. 商業銀行個人住房貸款風險的特徵是什麼
個人住房貸款風險主要是指借款人不能按時償還貸款本息，由此給銀行帶來的損失。目前商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險：
（一）借款人風險
個人住房貸款的風險最終來源於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立起一套完整的個人資信評估體系，也沒有從事居民個人資信狀況調查評估的機構，銀行很難對借款人做出客觀、公正的評價。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由於經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）流動性風險
銀行負債期限較短，一般僅為幾個月，而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當前，中長期的個人住房貸款占消費貸款相當大的比例。對銀行的資金流動影響越大，有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業銀行個人住房貸款目前是國內銀行的優質資產，增勢迅猛，因此其風險性較大。
（四）管理風險
是指由於銀行管理出現漏洞而產生的風險如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源共享機制缺失等風險。
(五)法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險。
C. 銀行防範房地產開發抵押貸款風險的法律問題
這裡面有幾個法律問題你弄混了
就第三條而言 首先是開發商向銀行借錢 他們之間是債務全債務關系 但是同時銀行與開發商簽訂一個協議一致 並通過開發商讓建築商同意擔任擔保人 就是說即使房子蓋好後 建築商有優先權可是他同時還是連帶擔保人 對上述債權負有連帶保證責任！
D. 我國商業銀行房地產信貸風險有哪些
我國房地產企業資金來源中，企業自籌資金佔比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬於住房消費者的預交房款，在這部分預交款中有50%-60%來源於商業銀行的個人住房抵押貸款。總體估算下來，房地產企業的資金來源中大約有40%-50%來自於商業銀行，佔比較大。信貸風險如下：
1、業務調查環節流程
該環節存在外部欺詐和內部欺詐風險，同時在業務操作中也蘊藏著風險。對於客戶提供的虛假資料，應當提高信貸人員的審核標准。銀行客戶經理為了牟取利益，參與資料的造假，對於這種內部欺詐的行為，應當實行客戶經理崗位責任制，改進激勵制度，加強後續環節的檢查和內部審計，明確各級責任。對於業務操作中的風險，採取雙人核保核押，加強崗位培訓。
2、項目審查環節流程
該環節的風險類別主要為內部欺詐及業務操作風險，風險點及控制。措施審查人結合評估報告提出審查意見；對不需要進行評估的項目貸款，審查人直接根據前台業務部門提供的調查報告提出審查意見（必要時進行押品價值評估）。審查完成後按規定提交集體審議，審議（審查）後交部門負責人，部門負責人核查後報一級（直屬）分行行長按照業務雙簽的原則進行簽批。
3、項目評估流程
授信審批部受理信貸業務後，由審查人對其進行初審，需要對於抵押物要進行價值評估；出具評估報告，為信貸決策提供參考與依據。該環節主要風險類別為業務操作，控制措施為制定項目貸款評估細則，考核評估質量，多層核查與復核。
4、貸款發放環節流程
商業銀行的業務操作中，要明確貸款擔保辦理手續，強調人員責任；嚴格放貸流程。提高法律人員從業水平，專業人員簽訂合同；加強培訓，完善系統剛性控制；增強各環節審查強度，擴大審查標准和范圍。
商業銀行信貸風險主要體現如下3點：
1、地方政府融資平台債務；
2、房地產領域信貸；
3、非標債權業務。
E. 按揭貸款買房要注意哪些法律問題
在按揭關系中，有4—7個法律關系：
1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關系；
2、買方與銀行之間的資金借貸關系；
3、銀行與開發商之間有關銀行同意對預售項目提供貸款合同關系；
4、開發商同意在房產證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關系；
5、買方與銀行之間的房屋抵押關系；
6、買方為貸款向保險公司辦理保險而產生的保險關系；
7、當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發商回購買方房屋所產生的房屋回購關系。
二、按揭貸款的購房風險?
按揭制度對三方都有風險。對銀行來說，其風險來源於開發商和購房人。
由於開發商的欺詐、經營不善、房屋質量不合格、違法預售，以及購房人由於失業、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導致銀行在按揭中的風險。
對開發商來說，由於設計、施工及材料問題導致房屋質量低劣，或者銀行不能按時放貸，或者極個別購房者的蓄意違約，都可導致開發商的風險。
銀行和開發商在按揭房物買賣交易中處於強勢地位，而購房者的風險主要表現為：
1、開發商取得銀行劃給購房人貸款後，挪作它用，或捲款潛逃；
2、開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，經營不善或其它原因，導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；
3、房產商開發程序違法，不能取得房屋產權證；
4、開發商在建築工程中偷工減料，導致房屋質量不合格；
5、沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；
6、開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道後也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執行、拍賣，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；
7、銀行違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
F. 我與某投資擔保公司合作用我名下房產在銀行辦理抵押貸款，之後我把錢再借給這個擔保公司、會有風險嗎
風險已經有了，貸款需要夫妻雙方簽字才有效，如果是別人代簽的，而你又知情，銀行某天查到了你就是騙貸；另外還要看你投資的是固化收益還是，具體還是要看協議中的約定了。
讓別人替你愛人簽字，金融詐騙罪可不輕哦。
G. 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施
房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。
H. 我是房地產開發商的一名按揭專員，但是我們公司現在個三個銀行合作，我想咨詢這方面的問題，謝謝
和公司合作的三家銀行進行選擇。除非客戶的貸款這三家都貸不了。才可以選擇其他銀行。