1. 房地產開發企業的利息支出在清算土地增值稅時如何扣除
答：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。 依據：《關於印發《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知》(津地稅地[2010]49號)第二十一條關於開發費用的確認規定： （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除； （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除； （三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除； （四）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法； （五）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
2. 企業銀行貸款利息怎麼計算
銀行貸款是按日計息，按季結息！存款利息計算按照一個月30天計算，一年360天。而貸款利息按實際天數計算。
分段計算為：
應付利息=本金*月利率*實際天數/30/1000
假設貸款發放日為2009年1月1日，到期日為2009年12月31日。
2009-1-1至2009-3-21、50000000*6.225*79/30/1000=819625
2009-3-21至2009-6-21、50000000*6.225*92/30/1000=954500
2009-6-21至2009-9-21、50000000*6.225*92/30/1000=954500
2009-9-21至2009-12-21、50000000*6.225*91/30/1000=944125
2009-12-21至2009-12-31、50000000*6.225*10/30/1000=103750
5段利息相加得3776500。
如果按照年利率計算利息=本金/360*實際天數*年利率
3776500=50000000/360*364*7.47
我想對2樓的關於貼現的計算補充一點，有的銀行對與異地票據貼現是要加上3天的，而且沒有一年期的銀行承兌匯票。
貼現利息=（到期日-貼現日+附加天數）*貼現利率/30/1000*票面金額。
3. 房地產企業只有已使用的貸款利息計算土地增值稅能否
根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
4. 房地產開發企業銀行借款利息費用能否在計算土地增值稅時扣除
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規定：「開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。」
二、根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：「三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。」
5. 計算土地增值稅時，所講的財務費用是指哪些，像我公司沒有貸款利息，財務費用只是銀行所扣的手續費。
根據土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本；二是房產開發成本；三是房地產開發費用，即開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的財務費用；四是轉讓房地產有關的稅金。另外，土地增值稅實施細則還規定，對從事房地產開發的企業，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。
6. 委託貸款利息在土地增值稅稅前可扣除嗎
一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
青島市地方稅務局關於印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知（青地稅函[2009]47號）規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。
依據上述規定，A、B公司及銀行三方簽訂的委託貸款合同，房地產公司B公司通過銀行向A公司借款，銀行為第三方，房地產開發企業不屬於向銀行貸款。因此，不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
7. 土地增值稅的計算方法
土地增值稅的計算：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。
2.新建房地產的扣除項目金額
(1)取得土地使用權所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
(2)房地產開發成本
房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
(3)房地產開發費用
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用並不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：
①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的5%以內計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內
②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內
(4)與轉讓房地產有關的稅金
與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
【解釋】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產開發的納稅人可按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和，加計20%的扣除。
【解釋1】該優惠只適用於從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。
【解釋2】從事房地產開發的納稅人只有在銷售「新建商品房」時，才適用20%加計扣除的規定。
3.土地增值稅的稅率
(1)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
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