貸款年限攻略

㈠ 最全的購房商業貸款攻略 你看過了嗎

使用商業貸款買房可能會遇到很多問題，這些問題你未必能夠及時找到答案，購房指南特地為您做了一個詳細的整理。

最全的購房商業貸款攻略 你看過了嗎？

買房用公積金貸款和商業貸款有什麼區別呢？

答：公積金貸款的唯一優點就是利率較低。商業貸款沒有額度限制、不需要提前繳存、沒有地域限制、放款時間也比公積金快。所以選擇一般開發商為了盡早收款，都推薦客戶使用商業貸款。

買房想要用商業貸款，具體流程是什麼啊？

答：第一步：簽約納稅 簽約納稅是貸款買房流程第一步。簽訂《預售契約》、《買賣合同》；按開發商的具體要求繳納首付款；與開發商各自按房價款的0．5％的額度繳納印花稅。 第二步：提交申請 貸款買房流程中最繁瑣，且最重要的一步，就是提交申請。有別於住房公積金貸款買房，商業貸款買房要按規定填寫及提交相關資料。

（1） 填寫申請資料：

1、《個人住房貸款借款申請表》

2、《個人住房貸款借款合同》

3、《貸款房屋所有權證收押合同》

4、《授權委託書》

5、《承諾書》

6、《談話記錄》

（2）提交申請資料：

1、申請人和配偶的身份證、戶口簿、暫住證、結婚證、學歷證等相關證明。

2、購房協議書正本；

3、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等 在了解如何貸款買房的過程中會發現，和住房公積金貸款買房流程一樣，辦理完以上提及的貸款買房手續，則算提交申請完成，接下來就要等待銀行審批。

第三步：銀行審核 銀行根據貸款人提供的資料，對貸款人資信、貸款額度、貸款年限等作出審核。這一步貸款買房手續是銀行做主導，是關繫到貸款申請成功與否的關鍵。

第四步：簽訂貸款相關合同 銀行審批後，與貸款人簽訂一系列合同文件。大多數人認為簽訂完合同之後，貸款買房流程結束。其實只算完成了貸款買房手續中絕大部分的工作，接下來還有一個步驟。 第五步：貸款人按月還款 貸款買房手續中最後一個步驟就是歸還貸款。直至貸款全數歸還之日，整個貸款買房流程才算真正結束。

住房商業貸款可以轉成公積金貸款嗎？

答：您好，是可以的。但您需要具備以下條件：

1.您的公積金貸款申請地工作申請貸款時公積金處於正常繳存狀態。

2.申請人或共同申請人所在單位按規定為借款人繳存住房公積金滿個月含個月以上 。

3.申請人具有穩定的經濟收入和償還貸款能力 。

4.申請人同意提供中心認可的貸款保證方式 。

5.申請人及共同申請人含配偶除申請轉公積金的貸款外沒有尚未還清的貸款或其他債務。 6.商業貸款轉公積金貸款涉及的《房屋所有權證》或《房屋預告登記證明》已辦出並能辦理抵押登記手續 ，商業貸款正常還款年含年以上且無逾期還款記錄。

另外：組合貸款不能申請商業貸款轉公積金貸款，商業貸款轉公積金貸款只能申請純公積金貸款 。

正准備買房，為什麼到年底銀行停止放貸了啊？

答：受年內5次央行降息影響，年底銀行存款大量流失，導致貸款額度高度吃緊，截止當前，多數銀行已經宣布11月份後隨時暫停放款，能放款的銀行也將於近期抬高准入門檻。今年情況有點特殊。

如果已經在銀行申請個人貸款，會影響住房商業貸款嗎？

答：肯定會有影響的。銀行風控會核查的。如果兩邊的月供相加都沒有你的月收入高那問題不大。如果比你的高問題就來了，要麼申請下來的款項少，要麼直接申請不通過。

房貸資料交給銀行多久後銀行會打電話來初審？要多久銀行貸款才能下來？

答：銀行審核時間由貸款人資信、房產年限、評估價格、貸款數額等決定，一般一周內會打電話過來，一個月到45天之內放款。

商貸時用等額本息和等額本金哪個比較劃算？

答：個人需求不同，對應的哪個比較合適。從總還款來講等額本金比等額本息低，但是本金前期月還款額較高，逐月降低。而本息則是平均下來的每月每月都一樣的還款。在不需要提前還款和月收入穩定的情況下，建議等額本息。

按揭買房,還了3年了,不想當房奴,提前還貸劃算嗎？

答：不劃算，因為你都交了3年了，銀行利息前幾年年基本上都交完了，後面的全是本金。不如有錢去做些投資，房貸還是慢慢還吧。

央行今年多次降息，那麼新辦貸款和正在還款的利息怎麼計算呢？

答：放貸之前，利率跟著銀行基準變動，以放貸當天利率為准。 放完貸款後利率變動，一般會在第二年1月1日起，隨著變動後的利率變化。

本人名下有兩套房子，都按揭貸款買的，現在可以買第三套嗎？能貸款買嗎？

答：國家規定，個人只能有兩次貸款，禁止銀行向個人發放第三次貸款（包括商業貸款和公積金貸款）。所以房子可以買，但是只能全款買房了。

房子商業貸款還未還清？想賣房，能賣嗎？有什麼手續？

答：可以賣的，手續很簡單。 您只需要先去銀行提前預約還款（可以是買您房子的首付款），然後拿到結清證明，撤銷抵押就行，然後就可以正常交易了。 但是如果是個人或者民間抵押，就會麻煩一點，要抵押人撤銷您的抵押才可以交易。

買房子想用商業貸款，商貸的利息是怎麼算的？

答：一般是兩種情況,你自己根據實際情況來套下面的公式:

1、等額本金還款法:每季還款額=貸款本金÷貸款期季數 (本金-已歸還本金累計額)×季利率；

2、等額本息還款法:每月還款額=[貸款本金×月利率×(1 月利率)^還款月數]÷[(1 月利率)^還款月數-1]。

（以上回答發布於2017-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 房奴必備：房貸還款全攻略(圖)

時隔上次降息僅1個多月，6月28日央行再次宣布，自2015年6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，這也是半年內央行第三次降息。央行降息對於房奴們來說自然是好事一件，那麼在央行接連降息之後，如果還款才是最明智的？房貸作為目前大多數購房家庭開銷最大的一項，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經;雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究。

1.分階段性還款法適合年輕人。

由於年輕人、大學生剛參加工作，手頭資金緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期，開始還款每月只要幾百元，過了5年後，隨著收入提高、經濟基礎的夯實，還款也會提高步入正常的還款方式。

2.等額本金還款法適合收入高人群。

等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。

這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，但由於利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以這種還款方式對於收入高且還款壓力不大的人群比較合適。

3.等額本息還款法適合收入穩定人群。

等額本息是指，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。對於收入穩定、經濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。

4.一次性還本付息法適合從事經營活動人群或短期貸款。

一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對於小企業或者個體經營者，可以減輕還款壓力。

5.轉按揭。

轉按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然後重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。由於競爭激烈，一些銀行還是相當樂意為你效勞的。

6.按月調息。

如果目前是降息趨勢，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過，「固定」改「浮動」需要支付一定數額的違約金。

7.雙周供省利息。

雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小於按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。

因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。對於工作和收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

8.提前還貸縮短期限。

提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大於利息，那麼提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸後，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。

因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

9.公積金轉賬還貸。

在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款並盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。

這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供後，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。

（以上回答發布於2015-07-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 房貸20年提前還款最佳時間

不管使用那種還款方式，10年和20年都一樣，因為5年以上的貸款利率是一樣的。不過如果提前還款，當然就可以少付一些利息是肯定。不過提前還款又牽扯到還款方式的選擇問題。

如果是等額本金還款法，提前還款要一次性歸還本金，不然銀行會以利息優先歸還原則，提前還的錢要先扣除你應還的利息。

如果選擇等額本金還款法，那麼就可以不需要一次性歸還全部本金，因為每個月的利息不固定，是按照當月貸款余額來計算的，個人提前還一部分本金，以後的利息就可以少很多，直到本金還完為止，這種還款方式是以本金優先歸還為原則。

根據現實的操作情況而言，如果是等額本息還款法，提前一次性還款，銀行只收取等於一個月利息的金額作為提前還款的違約金。

(3)貸款年限攻略擴展閱讀：

等額本金還款法

等額本金還款法優勢：

1、前期每月還款資金較多，在資金佔用率低的情況下，可為自己爭取利息節約，是二款方式中的省錢之最。

2、與等額本息的優勢相同，同樣可作為貸款期限在10年內用戶的選擇。

等額本金還款法劣勢：

1、尤如都市生活的快節奏一樣，由於起初還款資金較多，所以開始還貸時會給自己不自覺的貸來緊迫感。如果你的抗壓能力不強，很可能娘下因無法按時足額還款，導致逾期還款記錄活躍在信用報告上的苦果。

2、每月的還款數字不同，難記，只能每月依賴於還款清單或簡訊提醒，確保做到足額還款。

㈣ 商業貸款購房全攻略 不懂看這里

個人住房商業貸款是公民購買商品房向銀行申請的一種貸款，具體指購房者購買自住住房時，用所購買的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

申請個人住房商業貸款有什麼特點？

【逾期還款】

若借款期限到期，按中國人民銀行逾期罰息規定辦理，將對逾期貸款部分按天計收逾期罰息(現行逾期息=月還款額×0.021%×逾期天數)

（以上回答發布於2017-03-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈤ 買房貸款想多快好省務必掌握這六大攻略

現如今，不少人都選擇首付加貸款的方式來購房。貸款雖然實用，但其中還有很多值得了解的問題，我們現在收集整理了貸款買房的六大攻略，掌握了這些，可以保證你的貸款辦理多快好省。

一、不是每個人都可以貸滿30年

目前，貸款最長年限為30年。與此同時，還要滿足買房貸款期限加借款人實際年齡之和不超過65周歲的要求，因此，並不是每個人都可以貸足30年。

舉個例子，如果你今年45歲，那麼按照規定，你的貸款年限最長只能為20年。

二、公積金里要有餘額

現在，公積金的使用范圍越來越廣。在一些城市，購房者提交相關資料申請成功後，可以將賬戶內的公積金直接轉入開發商賬戶，用來支付首付。

不過，在支付過程中需要注意，千萬不要將你的余額用完，一旦你的公積金賬戶上一分錢都沒有，你的公積金貸款額度也就沒了，無法申請公積金貸款。

三、買房前最好不要辭職

銀行批准貸款需要綜合考量貸款人的經濟能力水平，比如工作的穩定性、收入穩定程度以及增長的趨勢。

如果你在買房前辭了職，可能會增加貸款的難度，影響貸款的進度。因此，買房前最好不要辭職，以便順利拿到貸款。

四、准備一份漂亮的銀行流水賬單

申請貸款時，一些銀行會要求申請人出具6個月以上、不間斷的銀行流水賬單，額度一般為月供的兩倍以上，以便評估申請人的還款能力。

如果你覺得你的流水賬單不太理想，可以提前6個月往銀行賬戶里多存點錢，或者提供其他的財力證明。如果你已經結婚，可以提供夫妻二人的流水賬單，名下的財產證明也可以。

五、不一定要選擇開發商指定的銀行

一些購房者擔心不使用開發商指定的銀行會影響銀行貸款的辦理，實際上，這種擔心是多餘的。

開發商與銀行之間通常存在業務關系，使用指定銀行也是為了方便。如果你不想在開發商指定的銀行辦理，完全可以選擇其他銀行。

當然，在選擇貸款銀行的時候，可以從貸款成本和貸款服務兩個方面去綜合考慮。、

在利率一致、貸款期相同的前提下，銀行對提前貸款及調整還款方案等方面的規定都會影響貸款成本。

因此，貸款人應該盡量選擇提前還款金額起點低，可以調整還款方式的銀行來貸款。另外，網點多、手續簡便等，也是銀行吸引貸款人的有力手段之一。

六、等額本金減少利息支出

等額本金和等額本息都是貸款的還款方式，前者在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息）；後者是在還款期內把貸款數等額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但隨著時間的推移每月還款數也越來越少。

如果你手頭資金充裕的話，可選擇等額本金的方式，減少全部的利息支出。

反之，則可以選擇等額本息，盡管前期支付的利息多，但資金壓力會小一些。

（以上回答發布於2016-07-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈥ 按揭貸款八大原則：新年買房貸款必備攻略

2017年,新一輪購房貸款已經開啟,聽聞年初貸款比較容易,所以很多人趁著這個機會申請按揭貸款。但你不能盲目申請按揭貸款,下文八大攻略你一定要注意。

一、保持理性 避免「沖動消費」

首先,你要根據自身的經濟實力來選擇房屋的價格及大小;

其次,在辦理銀行按揭貸款時要准確估計自己的經濟承受能力,來決定貸款年限。很多人以為貸款年限越短越好,認為這樣可以盡早的擺脫掉還貸壓力。但如果不結合自身的實際情況考慮,很有可能會背負上沉重的還貸壓力。

再次,不要把全部的可用資產都用來支付首付款,預留一部分的風險准備金是很有必要的。

二、提前了解開發商的經濟實力

新房多是預售房,如果你買的是預售房屋,一定要提前做好評估:

了解開發商的實力和信譽,以免產生由於開發商資金周轉能力差無法如期交樓或造成其他質量問題,造成購房者不間斷的還貸款卻無法順利入住新房。

三、不要著急交「定金」

銀行在受理購房者的按揭申請之後會對購房者進行貸款資格的審核,如不符合條件銀行是不會放款的。

如果不對自己的貸款能力有所評估而盲目的與開發商簽訂了購房合同支付了定金,很容易造成自身的損失。

因此在購房者決定購房交定金之前就必須對自己的信用狀況、資金能力、收入情況有準確的認識。

四、學會巧用「公積金」

如果你能申請公積金,那你應該把公積金貸款放在第一位,因為公積貸款的首付比例及利率較低。

如購房者使用商業貸款購房,在支付房款之後憑借購房合同或發票也是可以提取公積金的。

五、考慮清楚再提前還款

很多購房者如果手頭資金能夠支付房貸剩餘尾款,可將資金用於提前還貸。但提前還款有優劣,一般來講由於還款利息支出通常集中在還款初期,因此處於還款初期的借款人提前還款是劃算的。

另外,購房者還款前應全面了解各家銀行有關提前還貸的詳細規定,每家銀行提前還貸的條件、限制以及是否收取違約金的規定都不相同。

六、可延長期限

雖然在貸款之初,購房者和銀行之間已對貸款期限、貸款利率進行了相應的約定,但這並不意味著不可改變。購房者如果遇到什麼事情不能按時還貸,可提出變更貸款期限(一般只可辦理一次),如果貸款銀行同意就可以辦理貸款延長。

七、記得撤銷抵押

還清貸款本金和利息後,借貸人不要忘記撤銷抵押。具體步驟為:

持銀行的貸款結清證明和抵押的房地產權利證明前往房屋所在區(縣)的房地產交易中心撤銷抵押。

八、保存好合同

在辦理銀行貸款的過程中,會簽訂一系列的材料。其中最主要的包括借款合同和借據。購房者應該妥善保管,尤其是貸款期限最長可達30年,稍微不慎很容易丟失。

（以上回答發布於2017-01-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈦ 買房辦貸款全攻略 購房人必看

轉眼到了年中，買房貸款的政策放寬了，購房人也開始行動起來了。這里，為不同年齡段人群選擇不同的買房及貸款提供了方案。

案例1

孫小姐和男友貸款買婚房

孫小姐和男朋友同時供職於一家裝潢公司，兩個人每月的收入加起來在2萬左右。他們打算在今年年底結婚，和父母商量後男朋友決定先買房再領結婚證。她與男友每個月都正常繳納公積金，趁著端午節放假，兩個人准備先看看房，順便咨詢一下如何貸款。

因為孫小姐和男友都是普通的上班族，所以首先購房地點最好選擇在緊鄰地鐵或者被地鐵輻射的區域，現在各線路開通後，買房選擇的面積也比較大，選擇在單位附近的地鐵沿線地段比較適宜，這樣會省去很多上下班路上通勤時間。因為是兩個人居住，所以購買的住房應以小戶型為主。

貸款建議：如果孫小姐和男友購買的房屋是小戶型，以他們目前的經濟狀況來看，建議他們每月的月供最好不要超過月工資總和的三分之一，貸款金額控制在100萬-150萬之間比較合適，而且兩個人是首次置業買房，所以在現行的貸款政策下，如果是准新人首次貸款買房，使用公積金或者組合貸款比較合適，還款的方式可以採用自由還款，都比較適合準新人使用。「偉嘉安捷」建議沒有領結婚證的情況下，可以申請辦理婚前財產公證或者共同簽署一份協議避免日後的財產糾紛。

案例2

華先生 已婚家庭生子換房

華先生是北京人，最近老婆剛產下一子。他結婚時貸款買過一套小戶型，現在已經提前結清貸款。有了孩子後他想換套房，把父母接過來幫忙照顧孫子，他現在不知道買房該不該賣掉手裡的這套房子來湊齊二套房的首付款，也不知道該用什麼方式貸款。

華先生屬於二次換房人群，考慮到日後需要他和老婆孩子，以及父母五口人生活在一起，因此買一套大戶型的三居室較為適宜。

貸款建議：華先生如果選擇一套面積較大的三居室，用商業貸款顯然更加適宜，而且他名下有一套已經還清貸款的住房，按照他這種情況再買房仍然將會被算作首次貸款，首付比例為30%，利率也會有相應的折扣，所以不用賣掉現有住房，可以將名下這套住房出租，用租金來抵償日後的貸款月供。

案例3

王小姐 辣媽貸款購買教育地產

朱小姐與先生都是北京人，現在住在通州一套三居室里，女兒要在明年上小學，她想在女兒上學前購置中關村一小附近的一套教育地產，因為先生長年在國外出差。她和愛人現在手頭上有近600多萬元的儲蓄。最近她一直在通過中介看房子，對於買一套什麼樣的教育地產，如何貸款購買朱小姐有些著急。

由於案例中朱小姐的老公長期在國外出差，基本上就只有她與女兒共同居住，所以購買住房的面積不需要太大，朱小姐如果購房需要走訪學校了解政策的劃片區域，再通過中介或朋友挑選一套兩居室的小戶型住房，因為教育地產的房齡較老，所以買房貸款也需要考慮自身年齡等因素。

貸款建議：「偉嘉安捷」指出，朱小姐和丈夫的存款在600多萬，她可以選擇利用存款全款購房，再通過補按揭貸款完成後續置業等。不少教育地產的業主也能夠給予全款購房人一定的優惠，而且購房前一般審核周期也會耽誤一定的時間，所以建議朱小姐先全款購房，再使用補按揭還貸款為買房上選方案。

案例4

徐先生 中年人為子女購房

徐先生的兒子今年剛大學畢業，有一個交往了三年多的女朋友。他和老伴感覺兒子已經到了該談婚論嫁的年紀，趁著今年貸款政策較為寬松，想在遠離市區的地方購買一套兩居室，將城裡的房子留給兒子做婚房用，他和老伴去新買的房子里住。考慮到養老及子女婚房等因素，徐先生和愛人可以選擇一套五環外的二手次新房較為適宜。

貸款建議：一般類似徐先生這類人群平均年齡在40歲以後，從銀行貸款角度來看，商貸限制借款人年齡不超過65歲，公積金貸款借款人年齡不超過70歲， 「偉嘉安捷」指出，貸款買房時要考慮銀行對借款人年齡的限制，通常情況下，銀行在為借款人評估還款年限時以其年齡作為基礎。年齡越小貸款的年限也就越長，反之年齡越大，貸款年限則較短，日後月供的壓力也就越大。所以為了延長貸款的年限，減輕購房壓力，像徐先生這樣的購房人可以以子女的名義做借款人，日後徐先生和愛人共同在還貸上給予資金支持。

（以上回答發布於2015-07-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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