北京商住房貸款年限

A. 房貸貸款的年限受哪些因素的影響

樓市調控政策規定房貸貸款的最長年限

樓市調控政策會直接影響房貸貸款的最長年限。以北京為例。根據北京樓市新政，個人住房貸款(含住房公積金貸款)最長年限為25年;個人購買商辦類項目的房子，不能申請商業貸款。這就意味著以後在北京買普通住宅再也沒有貸款30年一說，買商住房就需要付全款。

房產性質影響貸款年限

不同性質的房產，貸款的最長年限不同。通俗點講，普通住宅、商業項目、廠房等這幾類房屋能貸款的最長年限也有所不同。普通住宅最長貸款年限為30年(北京為25年);商業用房和商住兩用房，貸款年限最長為10年(在北京，個人購買商住或商業項目的房產要全款，不能貸款);私有產權轉讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。

貸款年限受貸款人年齡的制約

在申請辦理個人住房貸款時，借款人的年齡是重要的審核因素。按規定，年滿十八周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請辦理個人住房貸款。一般來講，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲(或70歲)，不同地方不同銀行的規定略有不同。

在公積金貸款方面，公積金貸款最長年限不得超過借款人退休後5年。舉個例子，小A，男，在60歲時退休，除各地規定的最長貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不能超過65歲。

在商業貸款方面，每個銀行對於貸款人的年齡限制有所不同，總體來說，借款人年齡越小，那麼可以申請的貸款期限也就越長。

貸款人的還款能力會影響貸款年限

在貸款買房時，銀行會讓購房人提供收入證明。收入證明能直接反應借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內容之一。通常情況，銀行會要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負債之和的兩倍以上。一般情況下，高收入人群，銀行可能會建議貸款年限相對短些;如果借款人收入情況相對較差，銀行會建議貸款年限相對長一些。

房齡越老 貸款年限就越短

在購買二手房時，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因為二手房是按照評估價來計算貸款額的，評估價則是根據當時的市場情況，通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款金額一般會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

土地使用年限會影響貸款年限

上文說過，不同類型的房子土地使用年限是不同。在二手房市場，土地使用年限還有多長時間到期也會影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不能超過土地使用的到期年限(不同的銀行規定也不相同)。需要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發商拿地備案的時候就開始計算的，所以購買二手房時，一定要注意看，所購買房子的土地使用年限還有剩多少年。

貸款利率變化調整也會影響貸款期限

貸款利率不是固定不變的數值，貸款利率會影響房貸期限。舉個例子，2015年央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基準利率從6.15%降至4.9%。商貸基準利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。

假如遇到央行提高商業貸款基準利率，購房者用於還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。

B. 買房子商業貸款對年限有哪些規定

1.各商業銀行個人住房貸款的最長貸款期限為30年。

2.商業用房和商住兩用房，貸款期限最長不超過10年。

3.住房公積金貸款期限最長不超過30年。

4.借款人年齡不超過國家法定退休年齡，即男不超過60周歲、女不超過55周歲。

5.房貸期限不得超過借款人退休年齡。

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個人住房商業性貸款

個人住房商業貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式。

個人住房商業性貸款成數：

1、 二手房住宅貸款成數最高為購房總價與房屋評估價兩者之間低值的70%，根據不同銀行不同套數貸款額度有所浮動，具體以所貸款銀行的要求為准。

2、貸款期限最長為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過65歲，女不超過60歲。

3、貸款利率按照中國人民銀行有關貸款利率的規定執行。見個人住房商業性貸款利率表

C. 70年普通房vs40年商住房！30年差距在哪裡

關於買房時他遇到的一個問題，到底40年和70年的房子有啥不一樣？商住房一般是40年產權，普通的住宅是70年產權。2014年時候一個外地的朋友在滬買了一套商住房，播播還特意去參觀了下，總體來說很不錯，條件，地理位置都在中上水平。

40年房在中介那有很大的優惠，可又飽受爭議，一般的房子都是普通住宅看似不具備誘惑力。那麼，70年普通房 vs 40年商住房，到底哪家強？

我先給你們做了一個表格，來看看其中到底有什麼不同點。

70年VS 40年的產權房

對比兩者的不同，我發現商住房的稅費和土地出讓金要比普通住宅要多。

上購房網站看了許久，我發現商住房的總價會比普通住房低一些，不過缺點也是讓我感覺很致命的。

比方說，商住房不能拿我們常用的公積金來付款，不是特別方便，必須用商業貸款，首付一般是總價的五成，對貸款的年限也是有很高的要求，只能貸個10年的期限。

普通性質的住宅房，我就直接可以用我平時繳的公積金或是商業貸款都可以購買。首付一般為總價的三成，貸款年限根據銀行的來，最高一般是30年。

在貸款年限、利率、要求上，普通的住宅房都分分鍾秒殺了商住房。

另外，我根據網路知道一個網友提供的數據信息，發現2011年江蘇住宅用電為0.5283元/度，商業用電為0.844元/度；江蘇南京居住用水水價2.30元/立方米，商業用水水價2.60元/立方米。

通過數據，我可以很直觀地看出在住宅用電、用水、物業費上面，商住房的用電要比普通住房貴。

我通過種種的數據對比，發現這2種房相差真是十萬八千里啊，個人認為對於咱普通老百姓而言買普通房還是要比買商住房好得多。畢竟我們都希望自己房子平時水電煤能便宜點、能落戶、貸款起來方便一點。

商住房有哪些優勢？

優點一：不限購

商住兩用房最大優勢就是不限購，無論是北京限購還是通州最嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！

優點二：面積小

商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。

優點三：可商可居

商住兩用樓盤可以由於其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經商，也非常適合辦公成本要求較低的企業。

優點四：靈動性強

因為商住兩用公寓的獨特的區域位置，基本處於金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對於業主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。

「產權」二字，咱別傻傻覺著是房屋的所有權（建築物的的所有權）。房產永遠是你的，建築屬於永久的，不過這土地卻是國家的，這里特指的是土地的使用年限。

納尼？那土地使用權要是到期了咋辦呢？

有兩種方法，一種是可以延長土地的使用權的期限，由業主聯名提出土地出讓金，不過這價格要低於平常的土地出讓金的價。還有一種方法是，國家把你的房給回收了，對業主進行相應賠償，不過放心還是會給咱拆遷安置的。

老百姓，一輩子為一套房子打工。未來要是到期要續費不是變著法要拿走我們兜里的錢，溫州的案例就是未來的一種方向，想想也是一把辛酸淚。

轉自微信公眾號理財播報（ID：licaibobao）

（以上回答發布於2016-08-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 我在北京有套商住房，沒有貸款。現在想買套住宅的，需要貸款，受

您好，按照目前的政策，在北京購買住宅時，商辦類房產不計入家庭名下擁有的住房套數。擁有商辦類房產，不影響申請住房貸款。希望以上回答可以幫助到您！

E. 商業住房與普通住房的區別

商業住房與普通住房的主要區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異。

1、土地使用年限不同

商業住房土地使用年限為40-50年；普通住房的土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商業住房屬於非普通住宅。商業住房樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住房。普通股住房一般不會出現這種情況。

3、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

4、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

5、日常生活成本如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

6、設計標准設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

商業性住房說明該房產可以用來進行商業經營，還可以居住（一些地方稱這種房子是「商住房」，即，又可以居住又可以用來經商）。

因為國內某些地方（比如北京）已經有了相關的管理規定，不允許一般住宅房子用於商住房產，工商部門也已經開始對於非商業用房或者商住房的住宅停止進行注冊公司用途的工商登記手續。而商業性住房，用於注冊公司沒有問題，部分地區甚至可以允許從事經商活動。

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新興的在商業用地建住宅的弊端：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。

所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；

F. 在北京商住兩用的房子有限購政策么

1、只能以公司名義買。

2、已經以個人名義買的人，商住房是佔用購房資格的。

基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。 在人口大量流入、土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明後才能購買。

限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網路簽約兩個信息系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統的建設和聯網，這項工作非常有價值。系統建成後，將可有效支持開征多套房房產稅，並可優化40個城市范圍內的限購。

(6)北京商住房貸款年限擴展閱讀：

其他手段可重歸市場化：

第一、取消商業銀行的差別化信貸，並通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。

央行、銀監會可根據全國宏觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。

第二、取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅；住房保障體系從「以售為主」轉向「租售並舉」，將來可轉向「以租為主」直至最終取消經濟適用房。

第三、原用於調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，盡量減少易導致暗箱操作的綜合評標。

G. 聽說商住房不限購，那麼在北京如果有兩套住宅型房子了，那麼還能買商住房嗎

不論你是否北京戶籍，都不能在北京再購房了。

根據北京市限購令的細則，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年以上在本市繳納社保或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

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限購令對房地產市場帶來的影響

1、房地產價格下降趨勢顯著，正在逐步實現理性回歸。

2011年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅價格環比有34個城市下降，只有16個城市的房價環比出現上漲，且環比上漲幅度都在0.2%以內，70個大中城市的平均環比達到-0.14，出現負增長；二手住宅的價格也出現了下降趨勢，同比和環比都出現負增長。

2、在房地產價格趨於穩定的同時，房地產市場的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響。

國家統計局發布的數據顯示，2011年1～10月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續第三個月增速放緩，房地產投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續收窄。

3、限購城市的房價跌幅超過非限購城市。

限購對於地方城市的房地產價格產生了明顯的抑製作用，特別是是一二線城市的房地產價格。

4、限購對於大城市產生的影響更加明顯。

北京市的限購政策在全國來說執行的較早，限購對房價的影響在限購向全國鋪開之前就已經產生作用；但隨著限購在全國影響的出現，北京市房地產市場受到的影響會加劇。上海、廣州和深圳的商品住宅銷售和價格也出現類似的現象。

參考資料來源：網路-限購令

H. 商住房貸款年限是多長

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