房子折舊年限貸款

A. 固定資產的最低折舊年限是多少年

除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：

（一）房屋、建築物，為20年。

（二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年。

（三）與生產經營活動有關的器具、工具、傢具等，為5年。

（四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年。

（五）電子設備，為3年。

B. 有誰知道如何計提固定資產折舊及折舊年限

1.通俗講平均年限法指在預計使用年限內,每年提取的折舊相等;年數總和法指每年提取的折舊不等,一年比一年少,具體先計算出年度總和數,再將應提總折舊除以年度總和得相等的若干份,則最後一年折舊為1份,倒數第二年折舊為兩份------依此類推.
2.例:一設備原價10000元,預計使用年限5年.殘值率5%,總折舊應提10000*(1-5%殘值率)=9500元則折舊計算:
(1)平均年限法:
每年=9500/5=1900元
(2)年度總和法:
年度總和=1+2+3+4+5=15
折舊份額9500/15=633.333元
第1年折舊=633.333*5=3166.67元
第2年=633.333*4=2533.33元
第3年=633.333*3=1900元
第4年=633.333*2=1266.67元
第5年=633.333*1=633.33元 企業如何減輕稅收負擔是每個企業都要思考的問題，結合會計實踐，我認為採用不同的折舊方法和選用不同的折舊年限，能起到遞延納稅和節稅目的。本文就如何選擇折舊方法，計提折舊使企業達到減輕稅負的目的，拙筆如下。
一、不同的折舊方法對稅收的影響

目前，會計實務中普遍應用的折舊方法有平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法。採用不同的折舊方法所計算出來的折舊額在量上的不一致，影響各期營業成本和利潤。這一差異為合理避稅提供了可能。因此企業採用不同的折舊方法直接影響企業的應納稅額。不同的折舊方法計算出的節稅額即使在節稅總和（相同折舊年限和不考慮稅收優惠）相同的情況下，也將產生節稅額時間價值的差異。

例：某企業購入一大型設備，成本為100萬元，該設備可以使用5年，該企業10年內每年末扣除折舊費以前的年利潤總額維持在120萬元，假設所得稅率為33%，下面就平均年限法、雙倍余額遞減法及年數總和法等三種方法對各年稅收的影響作一比較：（見表一）

表一：各種固定資產折舊方法對企業所得稅影響的比較（單位：萬元）

年
份
平均年限法
加速折舊法

雙倍余額遞減法
年數總和法

折
舊
額
應納
稅所
得額
應納
稅額
折
舊
額
應納
稅所
得額
應納
稅額
與平均年
限法相比
節稅額
折
舊
額
應納
稅所
得額
應納
稅額
與平均年
限法相比
節稅額

第一年
18
102
33.66
40
80
26.4
7.26
30
90
29.7
3.96

第二年
18
102
33.66
24
96
31.68
1.98
24
96
31.68
1.98

第三年
18
102
33.66
14.4
105.6
34.848
-1.188
18
102
33.66
0

第四年
18
102
33.66
5.8
114.2
37.686
-4.026
12
108
35.64
-1.98

第五年
18
102
33.66
5.8
114.2
37.686
-4.026
6
114
37.62
-3.96

合 計
90
510
168.3
90
510
168.3
0
90
510
168.3
0

從計算結果可知，採用平均年限法、雙倍余額遞減法和年數總和法，在固定資產使用期內所計提的折舊額是相等的，企業5年內應納稅額是相等的，但在雙倍余額遞減法和年數總和法下，在固定資產使用期內每年所計提的折舊額是不盡相同的，每年的折舊額是呈遞減趨勢，這直接影響企業的凈利潤。而實際中，企業對折舊方法的選擇在很大程度上正是出於獲得財務收益最大化的目的。從上表可以看出，上述三種折舊方法對應納稅總額沒有影響，但是在加速折舊法下，企業在第一年、第二年少納稅，使納稅期向後遞延，而資金本身具有時間價值，這就相當於政府向企業提供了一筆無息貸款，且固定資產價值越大，這筆資金的就越多。
進一步分析看，在相同的折舊年限和不考慮稅收優惠的情況下，不同的折舊方法即使在節稅總和相同的情況下也將產生節稅時間價值的差異。

計算結果可知，採用平均年限法、雙倍余額遞減法和年數總和法，在固定資產使用期內所計提的折舊額是相等的，企業5年內應納稅額是相等的，但在雙倍余額遞減法和年數總和法下，在固定資產使用期內每年所計提的折舊額是不盡相同的，每年的折舊額是呈遞減趨勢，這直接影響企業的凈利潤。而實際中，企業對折舊方法的選擇在很大程度上正是出於獲得財務收益最大化的目的。從上表可以看出，上述三種折舊方法對應納稅總額沒有影響，但是在加速折舊法下，企業在第一年、第二年少納稅，使納稅期向後遞延，而資金本身具有時間價值，這就相當於政府向企業提供了一筆無息貸款，且固定資產價值越大，這筆資金的就越多。

進一步分析看，在相同的折舊年限和不考慮稅收優惠的情況下，不同的折舊方法即使在節稅總和相同的情況下也將產生節稅時間價值的差異。

從上表計算可以看出，對三種折舊方法下節稅額的現值進行比較，加速折舊法的節稅額多於直線法，主要原因是加速折舊法在最初的年份內提取了更多的折舊，在稅率穩定的情況下，所得稅的遞延交納，在資金時間價值上獲得了實質性的收益，企業相當於取得了無息貸款，企業在兩種加速折舊法下分別節約利息支出為24.611-22.518=2.093萬元和23.942-22.518=1.424萬元。

從以上的比較和分析我們可以看出，如果企業採用平均年限法，雖然使用較為簡便，但卻違背了「何時受益，何時計費」的配比原則，而如果用加速折舊法，最大動因是減少所得稅的凈現值，推遲企業納稅，實現合理避稅。雖然企業的納稅總額保持不變，若考慮到資金的時間價值，越晚納稅就對企業越有利，但是這種折舊方法人為的使會計前期的利潤偏低，而使後期的利潤反彈，以致使會計信息因計價方法不一致而造成會計信息的不可比。

但在稅收籌劃時要避免這樣一個誤區——折舊籌劃就是盡量使用加速折舊方法。幾乎所有的稅收、會計理論都告訴我們，在比例稅率下，如果未來稅率不變，且各年收入均衡，則採用加速折舊方法比較有利，這可以使納稅人在早期計入更多的折舊額，而使稅款推遲至晚期交納，從時間價值看，延遲了納稅支付時間，取得其資金的時間價值；而在累進稅率制中則採用平均年限法有利，可避免利潤的波動而提高所適用稅率，從而增加稅負。從表面上看，由於我國的企業所得稅使用33%的比例稅率，但我國對中小企業規定又有：年應稅所得額在3萬元以下（含3萬元）適用稅率18%，年應稅所得額在3萬元——10萬元（含10萬元）適用稅率27%兩檔優惠稅率。這實際上已構成了一種特殊的累進所得稅制。

假設某企業購入一台設備原價90萬元（不考慮殘值），預計5年內每年稅前未扣除折舊的利潤均為25萬元，折舊年限5年，市場平均利率水平10%，採用平均年限法平均每年折舊額為18萬元，則這5年每年稅前所得為7萬元，5年合計納稅7*27%*5=9.45萬元，採用年數總和法折舊每年折舊額為30萬、24萬、18萬、12萬、6萬，則這5年內每年稅前所得為-5萬、1萬、7萬、13萬、19萬，5年合計納稅額為0+1*18%+7*27%+13*33%+19*33%=12.63萬元。如果考慮資金的時間價值，稅額現值分別為7.165萬元和8.392萬元。可見無論從稅款支付靜態總額還是折現值考慮，在比例稅率下，也並非採用加速折舊一定有利於企業，在進行稅收籌劃時，一定要具體情況具體分析。

二、折舊年限長短的選擇對納稅的影響

客觀地講，折舊年限取決於固定資產的使用年限，由於使用年限本身就是一個預計經驗值，使得折舊年限容納了很多人為成分，這為稅收籌劃提供了可能性，縮短折舊年限有利於加速成本收回，可以使後期成本費用前移，從而使前期會計利潤發生後移，在稅率穩定的情況下，所得稅遞延期交納，相當於向國家取得了一筆無息貸款。

例某外商企業購買了一台價值為200萬元的機器設備，預計使用年限為5—8年，預計凈殘值8萬元，採用平均年限法計提折舊，假設該企業資金成本為10%，所得稅率為33%。

若按8年折舊期計提折舊，則年固定資產折舊額為（200-8）/8=24萬元，則年節約所得稅額=24*33%=7.92萬元，節稅額得現值為7.92*5.335=42.25萬元。

若按5年折舊期計提折舊，則年固定資產折舊額為（200-8）/5=38.4萬元，則年節約所得稅額=38.4*33%=12.672萬元，節稅額得現值為12.672*3.791=48.04萬元。

可見盡管折舊期限的改變,並未從數字上影響到企業所得稅交納的總和。但從資金時間價值的角度，縮短折舊年限對企業更有利。但這並不是說折舊稅收籌劃就是盡量縮短折舊年限。一般認為，盡可能在較短的折舊期內收回投資，有利於企業實現合理避稅的目標。這存在著兩條途徑：一是在折舊期限既定的情況下選擇加速折舊；二是在折舊方法既定的情況下選擇縮短折舊年限。從前面的分析中，我們已經了解到加速折舊方法並非完全有效，在減、免稅優惠政策存在時，在符合稅法規定的前提下，延長折舊年限也可以達到減低稅負的目的。

假設上述企業享受「免二減三」的優惠政策，該設備為企業第一個獲利年度購入，其他條件相同，則相應的各年節稅額為：（節稅總額和各年節稅額直接合計可見當稅率發生變化時，企業延長折舊年限也可以節約更多的稅負支出。上例中即使不考慮資金的時間價值，8年折舊期的節稅額已經超過5年折舊期的節稅額，折舊期限的延長使企業多節稅35.64-19.008=16.632萬元。若將各年折舊額折現後，前者可以利用延長折舊期引起的時間減輕稅負。這種減少納稅義務行為應該是合理的、合法的。折舊期越延長，稅負減輕額就越大。

綜上所述，企業可以通過折舊方法和折舊年限的合理籌劃，達到減少或延期納稅的目的，而且，合理選擇折舊方法和折舊年限，關繫到能否合理地把固定資產成本分配到各個期間，同時，對固定資產清理帶來利好和損失，也不能盡由處理期享用和承擔，而應當將它們分配到以前各期或轉入期初未分配利潤賬戶，從而准確真實地反映當期損益。

C. 一套房子面值五十萬,向銀行抵押代款能代多少,利息多少

住房申請抵押貸款，會有專門評估公司，依據你這房子大小面積，折舊年限，裝修情況，周邊房價，等因素，給你一個合理公道的品估價，
銀行會依照你這評估價格，打六折或是7折。放貸給你，
利息，是你貸款時間長短，額度多少，自行和銀行協議，沒有固定數額。

D. 固定資產折舊年限及殘值率

根據《國家稅務總局關於明確企業調整固定資產殘值比例執行時間的通知》[國稅函(2005)883號]規定，固定資產殘值統一確定為5%。

同時新的所得稅法規定里有一條是這樣寫的：飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年。

因此小汽車的折舊年限是4年，凈殘值是5%。

E. 某固定我資產(已考慮建設期貸款利息)1億元，折舊年限n=50年，生產期內每年提存摺舊費為200萬元

這是靜態折舊方法。
不管現值多少，按照50年，每年2%的折舊額。直到余額為0。

F. 某工程固定資產(已考慮建設期貸款利息)1億元，折舊年限n=50年，生產期內每年提存摺舊費為200萬

這也太靜態了。

G. 固定資產折舊年限

汽車4年，電腦3年，桌椅5年殘值5%
招待費按收入的0.5%扣除

H. 什麼叫房產殘值貸款

房地產殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。
投資性房地產的折舊年限一般是20年及以上，殘值率是5%以內。

I. 4．某企業有房屋、設備等固定資產1 000萬，折舊率6％；銀行長期貸款100萬，年利率5％；生產工人工資總額

固定成本是短期內為生產一定數量的產品所支付的總成本。這部分成本是不隨產量變化而變化的，即短期內不會發生變化。例如：建築物和機器設備的折舊費。所以應該是1000X6%=60。答案為A！