按揭贷款中开发商阶段性担保效力

❶ 阶段性担保，能够免除责任吗

林先生购买一套商品房，向银行按揭贷款。购房合同约定，开发商作林先生的担保人；但合同只约定：开发商的担保责任到林先生拿到房屋产权证，并办理了房产抵押手续为止。 两年后，林先生搬进了房屋，并拿到了房屋的产权证，办理了房产抵押手续。之后由于种种原因，林先生未能依照合同向银行履行还贷义务。银行在对房屋进行拍卖后发现，由于市场原因房屋价值缩水严重，拍卖所得的款项仍不足以偿还林先生应向银行交纳的贷款，遂要求房地产公司承担连带保证责任，交纳不足的那部分款项。房地产公司拒绝了银行的要求。于是，银行将房地产公司告上了法庭。 法院经审理后认为，虽然在林先生与银行签订贷款合同中约定：房地产公司所承担的担保责任是“阶段性保证责任”，但是这个“阶段性保证责任”与最高人民法院出台的《担保法若干问题的解释》存在矛盾。法院最终判定房地产公司仍需承担剩余全部的担保责任。 律师点评：在购房贷款合同中普遍存在着“开发商承担阶段性担保责任”的条款。这个条款意味着开发商的保证责任将在房产办理了抵押手续之后解除。开发商之所以设定这个条款，目的在于防止购房人在办理房产抵押前发生还贷违约，同时也避免使开发商承受额外的交易风险。 但最高人民法院出台的《担保法若干问题的司法解释》规定：“保证人承担保证责任的期限短于主债务履行期限的，应视为未约定保证责任期限。”这也就可以理解为“阶段性担保责任”条款无效，只要购房人无法向银行还贷，作为担保人的开发商就应承担保证责任。因此，开发商和购房者都应注意购房贷款合同中有关“开发商承担阶段性担保责任”条款是无效的。 摘自常州晚报 本律师手记：根据网络中搜索到的相关案例，同样的诉讼请求，上海和北京的法院作出了不同的判决， 上海某法院认为，“保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件。现被告已依约将抵押权证交原告执管，原告取得了房屋的抵押权，所附条件已经成就，故保证合同已经解除，第二被告（借款保证人）的保证责任已经免除。” 而北京某法院认为，借款合同的保证条款约定的保证责任的期限，低于借款合同的主合同约定债务偿还期限，视为没有约定，借款保证人依然要对全部还款期限承担保证责任。 同样的诉讼请求，两个不同的法院作出了截然不同的判决。提醒开发商，注意借款合同中的保证责任章节，规避保证责任的期限担保风险，可以淡化担保期限的约定。

❷ 全程担保 和 阶段性担保有什么区别

全程担保和阶段性担保在担保时限和风险上有所区别。

1、担保时限不同

比如贷款期限3年，全程担保期限是3年以上，而阶段性担保则在3年内的某一时段。比如按揭贷款，在大产权分割完毕，房产证抵押之前由开发商担保，这就是阶段性担保，之后就是房产抵押了。

2、风险大小不同

比如在银行借款担保，是由开发商为贷款人做担保的，有些开发商做的担保是全程担保，全程担保相较于阶段性担保的风险是比较大的。

(2)按揭贷款中开发商阶段性担保效力扩展阅读：

保证内容主要是：

1、贷款前所售房屋未设置抵押；

2、不存在任何产权纠纷和财务纠纷；

3、不得将该房屋转卖；

4、协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

担保的期限从购房人办理产权转移登记之日起至办理《《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权，而且可以保障购房人的合法权益。

❸ 开发企业股东有权利终止房产按揭贷款吗

股东没有权利终止。
在这种情况下，有钱总之贷款。开发商违约了合同。一旦签了合同，法律上是生效的。受法律保护。开发商停工了。理由很大的原因。如果再继续贷款下去，不知道有多大的损失啊，开发商肯定他在建筑中。有违章的行为。或是钱不到位。
开发商在商品房预售过程中为小业主住房贷款提供的阶段性担保实质是附解除条件的保证。债权人在与担保人缔约时，负有甄别法定代表人的行为是否符合公司真实意思的注意义务，但机关决议并非认定公司意思的唯一证据，如果有其他事实足以表明担保是为了公司利益，也可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。开发商提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动对外提供担保，即便贷款银行未审查机关决议，也不影响担保合同的效力。

❹ 开发商阶段性担保的法律规定

法律分析：开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。

法律依据：《中华人民共和国公司法》 第十六条 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

❺ 抵押加阶段性保证是什么意思

抵押加保证是指贷款人在借款人尚未取得所购房屋产权的基础上，要求借款人提供具有代为清偿能力的第三方连带责任保证人作为贷款担保而向借款人发放的贷款。目前，一般要求所购房屋的开发商为担保人。

一、阶段性担保概念

阶段性担保源于商品房预售。银行需要开发商在登记预售商品房抵押权时提供阶段性担保的主要原因是，尽管买方已经签订了房屋买卖合同，但毕竟买方尚未取得房屋所有权的物权，而银行尚未取得所购房屋的正式抵押权。银行在获得正式抵押贷款之前，需要经过预售商品房竣工、购房者取得预售房屋所有权、银行完成预售房屋抵押登记等阶段，因此银行成功获得正式抵押贷款之前存在一个未知的时间状态。
二、阶段性担保和全程担保有什么区别?
1.不同的担保时限
例如，贷款期限为3年，整个担保期超过3年，阶段性担保是在3年内的某个时间。例如，在房地产许可证抵押之前，抵押贷款由开发商担保，这是阶段性担保，然后是房地产抵押。
2.风险是不同的
例如，在银行贷款担保是由开发商为贷款人担保的，而一些开发商提供的担保是全部担保。与定期担保相比，整体担保的风险相对较大。
综上所述，委托第三方作为经济担保，以便在公民负债时向债权人保证其偿还能力，但担保人并不总是愿意承担这一高风险责任，因此担保人可以选择在一定期限内承担责任，而不承担任何代其偿还的义务。法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

❻ 业主拖延不办房产证，开发商因阶段性担保责任可以起诉业主要求其办理房产证及抵押权证吗

一、《按揭贷款合作协议》的风险防控
各银行都有自己的按揭贷款合作协议示范文本，但对于大的品牌开发商而言，要求调整和改动该示范文本并非没有空间。如有可能，我们认为，可以重点考虑以下条款的设置与完善，预先防控风险。1、明确银行按揭放款的前提条件
在各银行的按揭贷款合作协议中，银行审核同意购房人按揭申请后，对于放款条件往往笼统约定为“银行在发放贷款的全部手续（含担保手续）办妥后【】个工作日内”，此处约定可谓同义反复，不清晰明确，如果银行迟迟不放款，开发商资金周转受到影响却无法依据该条款向银行主张权利。我们认为，应当明确约定为“银行与购房人的借款合同、抵押合同、银行与开发商的保证合同签署完毕后【】个工作日”作为放款条件。另外，有的银行还会要求以预售合同备案登记完成作为放款条件，也应当一并在合同中予以明确。
2、因银行原因导致未能及时办理抵押登记时，开发商免责条款的设置
为了实现保证担保和抵押担保的无缝对接，《按揭贷款合作协议》中银行对于开发商阶段性保证责任期间一般约定为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”
但需要注意的是，抵押登记（甚至有的情况下是房产证的办理）一般是由购房人委托贷款银行负责办理，开发商处于被动等待状态，如果银行迟迟不办理房产证或抵押登记，则开发商的阶段性担保一直无法解除，风险较大。
律师建议，开发商结合办证义务安排,在《按揭贷款合作协议》明确贷款银行办理房产证或抵押登记的合理期限以及违约时开发商的保证责任免除条款，并同时在过程中注意保存文件或产权证转交银行的签收证据。
二、《商品房买卖合同》及其补充协议的风险防控
1、全面设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保时的违约赔偿范围
《商品房买卖合同》及其补充协议设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保的违约责任时，需要特别注意违约责任类型和范围的周延性。我们建议，违约责任类型宜分为银行宣布贷款提前到期并要求开发商承担连带保证责任时的违约责任和购房人逾期还贷银行向开发商主张连带保证责任两种。
前者构成根本性违约，应当全面约定购房人违约责任，除约定开发商有权解除合同、追偿代偿款项，并按照房价总额的一定比例主张违约金外，还应当约定房屋另行销售的价格差额损失、房屋已经交付使用情形下的恢复原状费用和占有使用费等，并约定有权直接从应退还的购房款中优先扣除上述金额。在违约责任逾期还贷但尚未构成断供的这种情况下，开发商主张按日计算垫付金额的违约金即可，无需设置单方解除权。
2、合理设置购房人逾期办理房产证的违约责任
如前所述，购房人逾期办理房产证将会直接影响开发商阶段性担保责任的解除，因此，在实践中我们往往会建议开发商代为按揭贷款购房人办理房产证件，以尽快解除担保责任，这样在一定程度上可以解决延期办理的担保责任延续风险，但这又增加了开发商代为办证义务及可能产生的违约责任，同时对于因办证过程中产生的面积误差需要增加付款时如果购房人不予配合的情况下垫付款项又会增加另一个风险。
无论开发商是否代为办证，商品房买卖合同及其补充协议都必须明确约定由于购房人原因未能及时办理产权证导致开发商阶段性担保责任未能及时解除的违约责任，尤其是明确相关时间期限（在代为办证情况下明确购房人提交办证资料和缴纳税费的期限；在购房人自行办证时明确购房人自行从开发商处领取办证资料以及取得产权证的期限）以便于判断购房人是否逾期和违约。
三、购房人断供后开发商的应对措施
1、开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立，往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候，客户房屋已经处于查封状态，导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此我们建议在开发商内部形成各部门联动机制，并根据实践经验制定相关工作流程对接，能够尽早的发现问题，相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。
2、购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化，资不抵债，断供发生后，开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉，并保全所购房屋，速战速决，在其他债权人之前获得生效判决前尽快申请执行解除合同。否则，久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施，直接影响开发商最终执行金额。
3、协助配合贷款银行主张对预告抵押房屋的优先受偿权
如果贷款银行能够享有预告抵押房屋的优先权，在很大程度上将减轻开发商的保证责任，为此开发商需要积极说服并配合贷款银行主张该优先权。当然预告抵押登记是否具备优先受偿的效力，各地法院存在不同做法。
例如，最高法院（2015）民申字第766号认为“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。债务人不履行配合办理抵押登记义务，预告抵押权人只能主张违约责任。”浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811号判决书认为“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。
一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”安徽高院（2014）皖民二终字第780号判决书认为“预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益。如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。
因此，某银行有权依据物权法第185条、197条规定对该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”
上述法院观点正确与否暂不评论，但从实务角度出发，银行是有机会争取行使对预告抵押登记房屋优先受偿权，这对开发商是非常有利的。
4、如果预告抵押登记的优先受偿权不被支持，且购房人资不抵债，所购房屋被其他债权人查封执行，开发商可以在提出保全或执行异议时，主张抵销权，并以同意冻结剩余房款为条件，协调法院解封。
如果在开发商起诉之前购房人房屋即因其他债务被第三方申请查封或执行，银行的优先受偿权又未被支持，在此情况下，开发商可以退一步主张已承担担保责任款项及违约金从购房人已付房款直接抵扣的抵销权。
5、对于客户断供后房屋陷入多轮查封，且按揭银行不予配合提起诉讼一直扣除开发商保证金的情况下，应尽快与银行达成债权转让，避免进一步扩大损失。
购房客户断供且其房屋已经被法院查封，客户资金完全断裂且按揭银行持续性扣除开发商保证金的情况下，为避免进一步的损失扩大后通过担保追偿方式无法获得所承担的保证责任，开发商应尽快与按揭银行进行沟通，对银行对客户所形成的债权进行转让，因为该债权有客户的房屋抵押权作为担保，通过债权受让方式一方面可以解决按揭银行持续性的扣除开发商的保证金，另一方面债权受让部分因附有抵押权可以通过房屋拍卖实现，避免了开发商担保责任的进一步扩大损失。

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❼ 阶段性担保是什么意思

阶段性担保即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，担保单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。
担保行为是在公民出现债务的情况下为了让债权人放心其偿还的能力而委托第三方作为经济保障，但是担保人并不是始终都愿意承担起这种具有高风险的责任的，所以担保人可以选择在一定的时间段内负责而此外不负担任何的代为偿还的义务。

拓展资料：
保证内容主要是：（1）贷款前所售房屋未设置抵押；（2）不存在任何产权纠纷和财务纠纷；（3）不得将该房屋转卖；（4）协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。担保的期限从购房人办理产权转移登记之日起至办理《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权，而且可以保障购房人的合法权益。
阶段性担保源于商品房预售，银行之所以在办理预售商品房抵押权登记时需要开发商提供阶段性担保，主要原因便在于虽然购房者签订了房屋买卖合同，但毕竟购房人尚未取得房屋所有权这一物权，银行尚不能取得所购房屋的正式抵押权。在银行取得正式的抵押权之前，需要历经预售商品房竣工、购房者取得预售房屋所有权、银行完成预售房屋的抵押权登记等阶段，故在银行顺利取得正式的抵押权之前确实存在一个未知的时间状态。
阶段性担保指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任。银行向借款客户放款，必须等拿到《房地产其他权利证明》，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。而房产交易中心办理《房地产其他权利证明》需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。
如果交易双方希望快速完成交易，应当支付阶段性担保费。而如果对交易速度没有特别的要求，就没有必要一定支付阶段性担保费。
阶段性担保费的基本是，在100万元以内按400元/笔收取;在100万元以上的，按照贷款额的0.1%收取。

❽ 阶段性担保期间和保证期间

法律分析：二者主要是时限的差别，比如贷款期限3年，全程担保期限必须是3年以上，阶段性担保则在3年内的某一时段。比如按揭贷款，在大产权分割完毕，房产证抵押之前一般由开发商担保，这就是阶段性担保，因为之后就是房产抵押了。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第六百八十一条 保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

❾ 开发商如何防范对按揭贷款的担保风险

现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转和财富积而大跨步的发展。 利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。若碰上商品房买受人出点意外，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。 开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，就视同为购房人的商品房抵押登记，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。这一种错误认识。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。因此，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。 开发企业可以采取以下几个方面的措施，来降低和防范此类风险。 第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款 为了督促购房人及时归还银行贷款，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。 第二，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记 在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，既体现了开发企业为主的服务热情，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，拖延履行是要支付违约金的。 第三，让购房人提供反担保 如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。 开发商在房地产开发经营的过程中，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨，尽量避免经营风险的发生。