个人房产抵押贷款举措

❶ 房贷也能“先息后本”！温州放出“安居贷”大招，专家：警惕，这并不能减轻还贷压力

截图自“温州住建”公众号

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

温州市住建局日前与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。

不过，6月15日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言，“先息后本”的还贷压力远高于其他还款模式，不建议购房者选择这种前期不还本金的办法：“地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。”

温州放出“安居贷”大招

6月13日，“温州住建”微信公众号发文：温州市住建局与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。

按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。

据悉，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

至于“首套”的认定标准，温州市住建局表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

对于这一还款方式，华夏银行温州分行相关负责人表示，疫情反复使经济发展的不确定性增强，导致很大一部分人群对购房持观望态度：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

6月15日下午，《华夏时报》记者以购房者身份向华夏银行温州分行方面进行了相关问题的咨询。工作人员表示，“安居贷”产品目前还处于调试阶段，完全确定后会与记者取得联系。

值得一提的是，6月10日，华夏银行温州分行微信公号发布了《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》一文，其中多条涉及房地产行业。

例如，在“支持消费金融”一栏中，该行提出要“安居服务，帮助缓解购房压力”，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，二套房利率可达LPR上调60个BP；在“明确支持房地产业务”一栏中，该行提出积极对接温州市住建部门，加强对保障性租赁住房建设项目的信贷支持；对有并购需求的房地产企业，个性化提供并购金融服务等。

利好与风险并存

在中原地产首席分析师张大伟看来，“安居贷”不是创新。“房贷还款方式除了等额本金、等额本息外，一直有‘自由还款模式’。该模式常用于公积金贷款，借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限给出一个最低还款额，借款人可根据自身的经济状况，在不低于月最低还款额度的情况下自由安排每月还款额。”张大伟表示。

不过，除了“安居贷”，《华夏时报》记者看到，“先息后本”模式现存于多家银行，如交通银行“惠民贷”、建设银行“建行快贷”、中国工商银行“融e借”、农业银行“网捷贷”等，还款时限一般多为3年、最长不超过5年；贷款额度一般在10-60万之间。

需要注意的是，这些“先息后本”贷款均为消费信用贷款，且强调不得用于购房。例如，建设银行“建行快贷”条款显示，“快贷”资金只能用于消费，不能用于购房、投资途径；中国工商银行“融e借”条款也指出，借款人应严格按照贷款用途使用贷款资金，贷款款项不得以任何形式流入房地产项目开发，不得用于购房等方面。

作为按揭贷款范围内罕有的“先息后本”模式，“安居贷”被认为对购房者存在一定利好。

6月15日，58安居客房产研究院院长张波向《华夏时报》记者指出，对于购房者来说，“安居贷”减缓了前几年的月供压力，对部分对未来收入预期偏好的购房者会产生一定吸引力；易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“类似政策是当前房贷金融创新的重要例子，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现”。

但另一方面，“先息后本”的还款方式也给银行和借款人带来了一定风险。

张大伟认为，“安居贷”诚意不足。其表示：“既然叫安居贷，最应该做的是房贷利率降低，这样购房者才可以安居，因为房贷利率和本金还款时间，决定了购房者的负担，如果一开始不还本金，这意味着整体贷款周期的房贷利息将非常高。”其测算出的结果是，三种还款方式利率均为4.5的情况下，“相当于30年前3年不还本金，全贷款周期的房贷200万利息将多达188万，远高于其他还款模式”。

截图自“大伟看楼市”公众号

张波也向《华夏时报》记者分析指出，这一贷款方式并不会实质性减轻购房者负担：“由于灵活还款的方式最长3年，所以只能延缓最多3年内的月供压力，并且前3年每月还的利息还要一分不少的付给银行。”

张波强调，这一模式本身存在一定风险，并不适合在全国大面积推广：“采用这一贷款方式要求银行对于贷款申请人的还款能力进行细致审核，如果审核不严容易导致实际不具备完全还款能力人申请成功，这一风险将会延迟到3年后体现。另一方面，如果部分地区的房价出现明显下降，这一模式也会导致后续的违约风险明显提升。”张波指出。

“我不会选择这个方式，”一位购房者亦向《华夏时报》记者表示：“对那些手头暂时缺钱的人有用，但是其实最后一分钱少不了的，过3年要还更多的钱。”

张大伟向《华夏时报》记者表示，据温州当地媒体在5月底的市场调研，温州目前四大银行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之间，而商业银行中平安银行针对优质客户首套房按揭利率最低达4.25%。“所以华夏银行应该首先宣布房贷利率降低到最低的4.25，之后再谈还款模式，才对于购房者最有帮助。”张大伟直言。

而《华夏时报》记者注意到，6月10日，在《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》中，该行已提出，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，即4.25%。

张大伟还提出，各地当前都在稳楼市，6月前2周已经有60多个城市发布了各种政策，地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。

不过，根据国金证券于6月12日发布的研报，2022年5月，全国新增人民币贷款1.89万亿元，同比多增3920亿元，而居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元，2022年以来，居民中长期贷款新增额单月同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，住房贷款新增额较低。

2022年3月以来，全国各地在房地产供给端、需求端、信贷端均出台了不同程度的宽松政策，政策落地后市场销售需要一定恢复时间。“对标2014-2016年的宽松调控周期，我们预计8月份全国商品房销售额单月同比或将转正，居民中长期贷款走势或与房地产市场销售一致。”国金证券研报判断。

❷ 房地产抵押贷款存在哪些风险以及有哪些风险控制措施

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。当前在房地产抵押贷款中存在哪些风险呢?又要如何去控制这些风险呢?有哪些风险控制措施呢?
一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
二、房地产抵押贷款风险控制措施
1、重视实地调查。
贷前对借款申请人提供的抵押房地产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。
2、合理评估房地产的价格。
农商行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值估价制度，按照市场经济规律及时调整抵押房地产的参考指导价格;辖内机构信贷人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告，对估价偏高的贷款提前进行回收，并在合理评估基础上重新发放。
3、重视抵押登记手续的合规性。
发放房地产抵押贷款前或续贷期间，信贷人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询，并及时对抵押房地产办理足额保险和续保手续，确保银行抵押权利的有效性和安全性。
4、重视信贷业务知识培训。
提升信贷人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强信贷人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。
5、确保抵押合同的有效性。
在签订抵押贷款合同前，信贷人员要仔细核对抵押房地产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房地产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。
6、重视借款人第一还款来源。
发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源(处置抵押的房产)，更要重视第一还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房地产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

❸ 房屋抵押借款规避风险举措

法律分析：1、调查是否存在租赁关系，防止先租后抵；2、认真办理抵押登记；3、注意土地使用权性质和期限；4、加强贷后检查，防止土地用途变更；5、在建工程抵押贷款要重点管理；6、共有财产抵押需所有共有人签字；7、应查清贷款人房产数量。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百八十九条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

❹ 二手房买卖申请贷款，将房产证过户后拿到银行进行抵押到实际放款需要多少个工作日

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

❺ 房屋抵押贷款为什么要放款到第三方账户

银行贷款为什么要放第三方？

根据合同法规定，按照要求打款到第三方，视为借款人的行为对借款人进行履行的出借义务。如果无法偿还，需要借款人偿还，第三方无连带责任。

借款人能够履行合同，一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时全额偿还的消极因素，银行对借款人按时足额偿还贷款本息有充分把握。贷款损失的概率为0。

❻ 房屋净值贷款是怎么回事

1、房屋净值贷款：House Equity Loan，简称HEL，是一种由二次抵押品抵押的消费者贷款，允许房主以房屋权益做抵押，可用于消费也可用于投资，是目标开放性贷款。贷款基于房主权益和房屋市场限价的利差，也作为资产抵押支持的证券做抵押品。
2、也有人称“住房权益贷款”或“二次抵押贷款”。房屋净值贷款基本上等同于房屋抵押的信用额度，当信用额度用完时，银行以借款人的房屋做抵押，发放第二笔抵押贷款，直到贷款完全被付清。如贷款未偿清，银行通过拍卖借款人的住房，抵消借款人剩余债务。这类贷款的利率通常采用浮动利率，比标准的第二笔抵押贷款低。

❼ 子女怎样用父母的房产证抵押贷款

子女是不能用父母的房产证做抵押的，首先房产证上面写的是父母的名字，父母的房产，他和你从法律意义上来讲的话，父母健在，那么这个房产证他就和你没什么关系，所以说不能用作他人的财产来为自己做抵押。

❽ 什么是二手房顺位抵押

二手房顺位抵押是指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。抵押权的顺序为抵押权人相互之间的关系，为抵押权在实现上的排他效力的重要表现，也是抵押权制度中的重要问题之一。

根据《城市房地产抵押管理办法》相关规定：办理房产余额抵押须提供土地证、房产证；办理房产余额抵押不需经原抵押权人书面同意，但抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。权利人查询其名下房地产登记结果信息，需提交本人身份证明原件。

社会市场需求

开展房产二次抵押贷款，对于盘活和释放企业有效资产，提高小微企业融资能力，增强民间借贷信任关系，降低融资担保业务风险，应对经济下行压力具有重要意义。在担保贷款明显受限、信用贷款没有放开闸门、扩大抵押物范围尚未实质突破的条件下，房产二次抵押贷款无疑是缓解小微企业融资难比较现实有效的举措。

是否允许抵押人办理房产余额二次抵押，首先是一个涉及是否尊重抵押人财产权利、是否依法行政的严肃的法律问题。银行如果在房产抵押合同中对二次抵押作出限制性条款约定，都是缺乏法律依据的霸王条款，实质上剥夺了抵押人的财产权利。

❾ 请问怎样办理二手房按揭贷款需要哪些手续

二手房按揭贷款流程是什么？需要哪些资料？很多市民都有购买二手房的意愿，到是却苦于现阶段没有全款买房的经济实力，这种情况下申请按揭贷款是一种不错的选择。想必大家对于二手房按揭贷款的相关知识并没有了解多少，接下来跟大家分享相关知识。

二手房按揭贷款申请条件：

1、面向的人群是18-60周岁自然人，且必须具备完全民事行为；

2、和入和职业稳定且有能力还贷。

以上这两项是申请二手房按揭贷款的基本条件。

购买二手房一定要注意的10大事项：

1、土地情况要提前了解清楚；

2、房屋产权问题一定要明确，了解房屋是否有共有人；

3、提前了解市政规划；

4、购房福利房屋确保是合法的；

5、房屋手续一定要保证齐全，证件不全的房子交易存在巨大风险；

6、如果是单位房屋，要弄清自己是够有购买资格；

7、要弄清楚交易房屋是否在租用，确保承租人没有意愿购买该房屋并保留证据；

8、合同的条约要完备、清晰，一份规范的合同是安全保障的前提；

9、要查明卖家是否拖欠物业管理费；

10、中介公司操作过程是够规范，警惕其操作存在违规行为；

二手房交易过程手续繁多，需要注意的细节问题也很多。希望小编跟大家分享的二手房按揭贷款流程和注意事项能实际的帮到大家。

（以上回答发布于2015-12-24，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息