房屋抵押贷款内幕

A. 财富征途的游戏介绍

使用《财富征途》学习投资知识主要有两条途径。最方便、几乎免费的方式是在《财富征途》中进行股票买卖，从中可以了解股票投资需要考虑哪些因素，提高分析盘面、上市公司和宏观经济的能力，逐渐形成适合自己的投资方法。比较高级的方式是在《财富征途》中创办一家自己的公司，巧妙经营，力争上市。公司上市以后，你可以体验到目前现实股票市场中上市公司几乎所有的资本运作方法，从而更深入地了解资本市场运行规律和各类市场陷阱，大大提高把握投资机会和防范市场风险的能力。
《财富征途》还是一个强大的专业社交平台。它根据每个参与者的投资能力和操守水平，设定了小学生、中学生、大学生、分析员、投资助理、投资经理、投资大师和股神等八个头衔。根据参与者的头衔，你可以寻找未来投资生涯中值得学习和信赖的朋友。
《财富征途》的比赛系统非常强大。无论是在校大学生还是证券营业部等各类机构，都可以便利的使用，进行实践式学习或者业务拓展。
简介
《财富征途》是一款创新的经济学和投资学辅助教学软件。它基于政府、厂商、消费者三元经济学模型，构造了一个运转流畅的虚拟经济系统，包括公司系统、金融系统和其他辅助系统，具有内生的经济周期和自己的宏观经济政策。
《财富征途》中影响股票和房屋等资产价格变动的因素，包括经济周期、货币政策、财政政策、市场情绪、公司业绩、庄家、内幕人士等，与现实经济中的证券市场完全一致。
使用《财富征途》学习投资知识主要有两条途径。最方便、几乎免费的方式是在《财富征途》中进行股票买卖，从中可以了解股票投资需要考虑哪些因素，提高分析盘面、上市公司和宏观经济的能力，逐渐形成适合自己的投资方法。比较高级的方式是在《财富征途》创办一家自己的公司，巧妙经营，力争上市。你的公司上市以后，你可以体验到目前现实股票市场中上市公司几乎所有的资本运作方法，从而更深入地了解资本市场运作规律和市场各类陷阱，大大提高把握投资机会和防范市场风险的能力。
《财富征途》还是一个强大的专业社交平台。它根据每个参与者的投资能力和操守水平，设定了小学生、中学生、大学生、分析员、投资助理、投资经理、投资大师和股神等八个头衔。你可以根据参与者的头衔，寻找你未来投资生涯中值得学习和信赖的朋友。
《财富征途》的比赛系统非常强大。无论是在校大学生还是证券营业部等各类机构，都可以便利的使用，进行实践式学习或者拓展业务。 进入游戏后您看到的页面就是交易中心页面，游戏中所有的资产都在这里完成交易。由于大家都比较关心股票，所以系统自动设置当您第一次交易中心后看到的就是股票市场。 为了保障广大玩家的合法权益，发行上市需要经过严格的审批，只有经营业绩非常优异的公司才能脱颖而出并成功发行股票。游戏中股票是按价格优先、时间优先的规则进行交易，每个交易日都有10%的涨跌幅限制，同时有特定的交易时段，不过游戏中的交易时段比现实中多很多，玩家可以在每个交易市场上查看交易时段。
消费品市场
交易中心还设有消费品市场。游戏中唯一的消费品是维生素，维生素由工厂生产，关于维生素记住以下几点可能会对大家有帮助：第一，每人每天必须消耗一颗维生素，如果每日结算的时候您的帐户下没有维生素，系统将会自动为您购买一颗，但是价格将是市价的1.5倍；第二，维生素价格具有一定黏性。维生素的价格是由全体玩家每周五集合竞价后得到，最后的收盘价是取使得当日成交量最大的那个价格。此次产生的价格将持续未来一周（即周六到下周四是按周五产生的价格定价交易），所以，为了您的利益，一定要记得每周五积极参与消费品市场的集合竞价。
除了消费品外，游戏中还有与房屋相关的交易市场，即房屋买卖和房屋租赁市场。房屋作为游戏中唯一的固定资产，既是基本生产单位的重要组成部分，又是您抵押贷款所必须的资产，同时和现实生活一样，房产也是重要的投资品。
房屋买卖
房屋买卖市场与房屋租赁市场有所不同。由于游戏的经济周期是现实经济周期的十分之一左右，所以我们是以一个月对应真实世界中的一年来设计期限的。游戏中房屋的寿命是20个月，我们按照使用期限把把房屋分为20个产品类别，分别标记为房屋01、房屋02……房屋20.例如房屋02就表示已经使用1—2个月（严格地说是31天到60天）的房屋。细心的玩家可能发现，即使同类房屋在使用时间上也会有所不同。比如房屋02中就有使用31天的和使用60天的，对此我们的处理方式是：同类房屋统一竞价成交，但是结算的时候按照实际使用的期限来折算。所以，您大可不必为此担心。 为了维护游戏的平衡，减少服务器负担、杜绝恶意倒钱，我们设定：房屋买卖的每笔委托不超过20套，每个交易日都有上下5%的涨跌幅限制。
房屋租赁
房屋租赁市场上的房屋都是同质的，期限都是一天，租金每天结算。但是除非玩家主动撤租,否则合约将一直持续下去.这说明，如果您开办工厂是使用租赁来的房产，为了保证正常的生产，您需要每隔一段时间关注一下自己的房产数量，否则可能会影响公司产量。玩家需要注意的是，租赁得来的房屋不能用来抵押贷款。
房屋租赁市场的交易规则和股票类似，按价格优先、时间优先的原则成交，房屋租赁交易价格限制在100元/天—500元/天。您可以在交易页面查看交易时段，以免错过交易影响您的经营。
人才市场
员工也是基本生产单位的重要组成部分。公司需要去人才市场雇佣员工才能进行正常的生产经营活动，人才市场上成交的价格就是雇主需要每日支付的工资。和现实生活一样，游戏中的工资也具有黏性：工资是每两周变动一次。在人才市场上，每两周的周五全天进行集合竞价，全体玩家在市场上提交委托单，最后得到的收盘价将持续未来的两周。所以，玩家平时看到的人才市场将是定价交易。人才市场的交易时间是0：00—23：00，23：00之后系统将停止接受委托并开始进行当日的结算工作。 如果您想找工作，只要去个人中心的头像下点击“打工”就可以提交申请。如果您想招人，那么去人才市场提交买单即可。如果您是在集合竞价的时候找工作或者招人，您需要提交委托价格，范围是上周工资上下浮动50%。
拍卖市场
拍卖市场也是玩家需要经常关注的市场。游戏中有许多道具，比如上市资格证、增发资格证、银行牌照、债券发行资格证、业绩宝、内幕卡、公司保密卡等，这些道具可以在拍卖市场或者道具商城上交易。拍卖市场的交易规则如下：道具拥有者（即拍卖人）只要填入拍卖物品的数量、竞拍底价以及拍卖期限就可以在道具市场上发起拍卖。拍卖市场成交的方式有两种，一种是在拍卖到期时价高者得，另一种是拍卖人可以提前成交，当然成交价是在拍卖人决定成交时市场的最高价。
除了满足玩家基本的道具需求之外，拍卖市场还是经济系统内宏观调控的重要工具。当央行认为应该收缩流动性时，就会增加道具的供给，这可能导致道具价格的降低；所以，认真的玩家还会仔细根据道具市场的供求变化来推测货币当局对市场的态度。
发行市场
要上市的公司需要在发行市场上发行拟上市股票，等待其他玩家认购才能成功转到股票市场交易。发行市场是定价市场，玩家成功发行股票需要满足以下条件：
第一，公司股本至少1000万，且发行的股份数是总股本的20%—50%；
第二，公司至少连续两周盈利；
第三，每位玩家最多认购发行股份数的2%；
第四，申购的股份数超过发行股份数的50%才能成功。
系统会采取限制上市许可证或者减少审批通过率来控制系统中的上市公司数量。本着为广大玩家的利益负责的态度，我们在游戏专区中设立了建议与举报专区，如果有玩家举报某公司涉嫌违规，一经查实将受到严厉惩罚。
存款市场
如果玩家有多余的资金，可以放到存款市场上去交易以获取利息。存款市场上的买家只能是银行账户，我们称之为“揽储”；存款市场上的卖家只能是非银行账户。存贷款市场上都有10种不同的存款期限，交易的价格就是特定期限存款的利率。比如，7天期存款的市场价格是13%，意思就是7天期存款的利率是13%.
和股票市场一样，存款市场上是按价格优先、时间优先的规则来交易的，存款利率是在相应的基准利率基础的上下浮动20%，当然您还可以在交易页面查看存款市场交易时间。
利息是每天23：00以后开始结算，利息收支也会反映到相应的财务报表和账户中。
存贷款市场的利率除了影响玩家的利润和收支外，它还是市场资金动向的风向标。当市场资金吃紧，利率会增加，经济体内的经营和交易活动会受到较大影响，玩家需要分析这些因素对自己财富的影响并作出决策。反之亦然。
贷款市场
如果玩家缺乏资金，可以去贷款市场上去交易以获取贷款。贷市场上的卖家只能是银行帐户，我们称之为“放贷”；存款市场上的买家只能是非银行帐户。存贷款市场上都有10种不同的存款期限，交易的价格就是特定期限存款的利率。比如，7天期存款的市场价格是13%，意思就是7天期存款的利率是13%.
与存款市场不同的是，玩家贷款需要用自有房屋做抵押，能够贷款的最高额度等于自有房产的价值（按同类房屋的前收盘价计算）的50%.
和股票市场一样，贷款市场上是按价格优先、时间优先的规则来交易的，贷款利率是在相应的基准利率基础的上下浮动20%，当然您还可以在交易页面查看贷款市场交易时间。
利息是每天23：00以后开始结算，利息收支也会反映到相应的财务报表和帐户中。
存贷款市场的利率除了影响玩家的利润和收支外，它还是市场资金动向的风向标。当市场资金吃紧，利率会增加，经济体内的经营和交易活动会受到较大影响，玩家需要分析这些因素对自己财富的影响并作出明智决策。反之亦然。
同业拆借市场
银行同业拆借市场是银行之间为了调剂资金余缺进行的短期借贷活动。对于有多余现金的银行，可以通过同业拆借市场来换取利息；同时，流动性不足的银行则可以通过同业拆借市场获得资金。和现实生活一样，银行也必须满足资本充足率不低于8%的规定。同业拆借市场不需要房产做抵押，所以玩家在操作银行账户以相互进行拆借交易时一定要确保对方具有良好的信用。
拆借市场共有两种期限：隔夜拆借和2天期拆借。拆借市场也是根据价格优先、时间优先的原则成交，但是与股票市场不同的是拆借市场不设涨跌幅限制。
和存贷款市场类似，银行同业拆借市场的利率变动趋势也能够在一定程度上反应市场资金的变动趋势。玩家应该密切关注这些资金价格的变化对自己经营与交易的影响，并做出有利于自己财富保值增值的投资决策。 经营中心是玩家经营和管理资产的平台。游戏中的经营中心不仅能满足您的实业投资需求，而且各项产出和投入，运营的好坏都受经济周期的影响。这也是我们游戏的独特之处。
游戏将现实生活中的各生产要素和职能部门合理地抽象化为5类企业供玩家选择。玩家可经营的公司类型有：工厂、地产公司、银行、私募基金、公募基金等。工厂生产维生素，是经济体内唯一的消费品；地产公司生产房屋，房屋是经济体内唯一的固定资产；银行和基金都是金融中介服务机构。
和现实生活中一样，选择合适的行业对于玩家的收益影响很大。毕竟资源都是有限的，玩家需要根据当前的经济形势选择合理的行业。所以，玩家需要分析在什么条件下，房地产价格会上涨，从而把主要资源用于经营房地产是明智的。对于消费品行业、银行、基金等有需要有类似的分析。这种体验是很重要的，玩家可以从中得到许多宝贵的投资经验。
当玩家开始经营活动时，了解不同类型公司的收入与成本支出也是有帮助的。
我们总结如下：对于工厂而言，资金、员工、房屋是其投入，消费品是其产出。所以，利率、工资、房屋价格影响其生产成本，消费品价格影响其收入。
对于地产而言，资金、员工、房屋是其投入，房屋是其产出。所以，利率、工资、房屋价格影响其生产成本，房屋价格影响其收入。
对于银行而言，银行的主要利润来自存贷款利差，所以利率的变化直接影响其利润。
了解以上关于经营中心的知识后，玩家就可以正式开始经营活动了。
工厂生产
玩家进入经营中心后，页面中间的部分就显示了玩家拥有的工厂、地产公司、银行、公募基金、私募基金等。这里可以直接进入各个公司的管理页面。
如果您还没有工厂但是希望经营工厂、生产维生素，那么您首先需要创立工厂。
创立工厂流程很简单：在“创办机构”处选择创办工厂，按照页面提示填入相关数据就可以完成创办。如果玩家想邀请其他好友注资，那么需要等所有好友同意后才能创办成功。
工厂创立成功后并不能立即投入生产，因为工厂的生产是以基本生产单位进行的。
1个基本生产单位=10000元流动资金 + 1个劳动力 + 1间房屋 。
每个基本生产单位每天的产量为9个消费品。本质上基本生产单位代表了流动资金、劳动力、房屋之间的比例关系。流动资金需要通过增加注册资本实现；增加员工可以直接从管理页面进入人才市场去交易；增加房屋可以直接以公司账户在房屋租赁市场或房屋买卖市场上交易即可。
工厂每天的产量除了由基本生产单位生产外，科研活动也可以加大工厂的产量。需要玩家注意的是，如果没有基本生产单位，科研本身也可以独立产生产量。
和现实世界一样，科研是一项有风险的活动。在科研操作页面有对科研的详细说明，玩家在操作时可以仔细阅读。大体上讲，科研的投入有70%的几率获得成功，其中只有10%能获得较大回报。
工厂开始生产后，系统会在每天23：00以后开始结算。系统会统计工厂一天的收入（工厂）和开支（工厂），最后得到工厂过去一天的财务报表。
工厂管理
除了基本的生产外，玩家需要做精心的管理才能在竞争激烈的市场上获得先机。
游戏中有强大的资本运作功能。除了调整注册资本外，玩家还可以使用业绩宝、申请发行股票、申请退市、发起提案、分红、申请破产清算等。
关于调整注册资本：只有公司的大股东才能申请调整注册资本，而且不论是大股东自己追加资本还是邀请其他股东增资，都需要全体股东一致同意才能通过。
关于业绩宝的使用：使用业绩宝是大股东对公司进行的利润操纵手段之一。玩家可以通过业绩宝改变公司利润，从而改变股票的每股收益。玩家使用业绩宝后，能一次性为公司增加100万的利润；反之如果玩家用业绩宝抽取公司业绩后拿到拍卖市场上去拍卖，就可以把公司账户中的财富转向了个人账户。
关于申请发行股票：大股东向系统提交公开发行股票申请并得到通过后，股票将在发行市场上定价发行。发行成功需达到以下条件：
第一，公司股本至少1000万，且发行的股份数是总股本的20%—50%；
第二，公司至少连续两周盈利；
第三，每位玩家最多认购发行股份数的2%；
第四，申购的股份数超过发行股份数的50%才能成功。
关于强制退市
上市公司满足一下条件之一的系统将作强制退市处理：
1、每股净资产少于1块；
2、连续三周亏损；
3、连续两周的换手率低于1%；
4、连续四周没有现金分红。
关于申请退市：在退市提案通过后，公司将直接变成非上市公司，股票从交易市场除牌。股东可以通过拍卖市场进行股权交易。
关于发起提案：公司的第一大股东可以就分红、送股、募集资金使用和其他事项作出提案，交全体股东表决。持股数大于50%的股东同意时提案获得通过。
关于分红：分红提案包括红金额、送股数量、股权登记日、除权除息日、预案表决日期等内容。在分红提案获得通过后，系统将自动执行分红送股方案。
关于破产清算：大股东可以向系统提出破产清算，所有股东同意后才能正式进入破产清算程序。清算时系统自动变卖资产，首先按抵押品的价值归还相应银行的贷款本息。如果仍有盈余，则按比例归其它的贷款本息。对法人来说，如果仍有盈余，则按原持股比例返回所有股东。
内幕人士
除了上述资本运作外，“内幕人士”也是一个较有特色的功能。游戏中的“内幕人士”由大股东设定，对于非上市公司而言，“内幕人士”可以看到不公开的财务信息；对于上市公司，“内幕人士”可以看到公司每天的财务报表，而非内幕人士只能看到周报以上的财务信息。所以，“内幕人士”能掌握公司最新最全的信息，这对投资是非常重要的。 针对该功能我们开发了“内幕卡”和“保密卡”。玩家使用内幕卡可以查看公司的所有财务信息，保密卡可以保护公司非公开信息不被泄露。
地产公司的经营
地产公司的运作机制与工厂一样。但是因为房地产相对而言是资本密集型行业，所以地产公司在基本生产单位和科研两方面与工厂有所不同：
地产公司1个基本生产单位=200000元流动资金 + 1个劳动力 + 1间房屋 。
每个基本生产单位每天的产量为0.024间房屋。玩家对地产公司的操作可以参照工厂来进行，不再赘言。
银行的经营
银行是游戏内重要的金融中介机构，银行的经营情况对整个经济体影响重大。开设银行需要“银行创办许可证”，玩家可以去拍卖市场购买。我们在交易市场上已经向大家介绍过拍卖市场的交易规则。玩家在拍到银行创办许可证后，创办银行与创办工厂和地产公司在流程上就没有差别了。
与工厂和地产公司有所不同的是，银行没有产量、科研等活动，银行的利润来自存贷款的利差。银行可以在三个市场上进行运作：存款市场、贷款市场、同业拆借市场。银行通过在存款市场上揽储，在贷款市场上放贷， 在同业拆借市场上借入或者借出以赚取利差。
银行最重要的特点是要接受监管。银行需要向央行交纳存款准备金以满足揽储条件；同时，资本充足率也必须不低于8%。在经营过程中出现支付缺口时，银行主要有四种途径来应对：增加注册资本、处理（银行）资产、申请流动性贷款以及参与银行同业拆借等。当银行出现支付困难时，玩家要根据系统的提示或主动提出申请流动性贷款。系统会根据银行面临的状况确定贷款的金额，或者拒绝贷款。
同时，银行的破产也与工厂地产有所不同。如果银行连续两天出现支付困难的情况并且玩家没有做出及时有效的处理，那么银行将自动被财政部接管。玩家将看到该银行的处理结果，包括资产处理情况和清算结余情况。如果清算有盈余，银行的原股东可以获得按股权比例获得相应的份额。但是在银行被接管和最终完成清算期间，银行会照常支付存款本息、房租、员工工资。这些支出将在清算价值中扣除，财政部将按整体拍卖或按单个资产拍卖的形式完整拍卖。 资产中心是玩家集中管理账户与资产的场所。游戏中资产中心涵盖了现实资本市场中所有重要的资产类别，包括资金、股票、股权、消费品、房屋、公募基金、私募基金、债券、期货、物品等。
游戏中每种资产都有对应的交易中心，而且从资产中心可以直接进各资产的交易页面。特别需要说明的是，这里的股权特指玩家拥有的非上市公司的股权，资产中心能显示玩家所有的股权，而经营中心只能显示玩家自己控股的公司的详情。
游戏中的物品包括道具、积分等，物品都可以在拍卖市场上交易。
所有以上资产分布在三个不同账户中，分别是个人交易账户、股票比赛账户、投资比赛账户。
个人交易账户
个人交易账户下显示玩家所有的资产清单和相应的交易明细；关于个人交易账户需要特别提请大家关注的是，玩家的个人交易账户与玩家所持有股份的公司账户是相对独立的。例如，如果一家公司利润增加，那么公司账户会显示相应财富的增加，但是这种财富增加只有在公司为股东分红时才能体现在玩家个人账户上。事实上，游戏中个人交易账户与公司账户只有通过以下三种途径发生联系：第一，公司要求调整注册资本；第二，大股东通过业绩宝抽取公司利润，并通过交易业绩宝将公司利润转入个人交易账户；第三，分红。
比赛账户
比赛账户是为了玩家参加各种比赛而设定，比赛是游戏中很重要的一个活动环节。玩家通过比赛可以检验自己一段时期的学习成果，还可以发现许多投资高手。游戏中的比赛有三个维度：投资比赛与股票比赛、邀请赛与公开赛、团体赛与个人赛。
关于比赛账户，玩家需要了解两个特点：首先，为了方便统计收益率，所有比赛账户里面的财富均不能进出；其次，股票比赛和投资比赛有一定的区别。股票比赛账户只能持有现金、存款、债券、股票，投资比赛账户中除了可以持有现金、存款、债券、股票外，还可以持有房屋、基金、期货。之所以这样设置，是为了让玩家更真切地体会到在特定经济状况下，不同资产之间的收益与风险之间的关系。比赛的详细情况见“比赛说明”。 游戏具有强大的宏观经济系统，这也是《财富征途》最大的特色。
游戏基于坚实的经济学和投资学理论逻辑，具有内生的经济周期。游戏中经济波动体现在资金、雇员、消费品、房屋、股票、债券等经济要素在价格和数量上的变动，是玩家在经营和交易的过程中自发形成。宏观经济系统用于对经济体进行适当的宏观调控，而宏观调控的目标是促进人均GDP的增长和保持物价水平的稳定。
宏观经济波动一方面会影响公司经营业绩，另一方面也会影响市场情绪，从而对玩家的经营和交易产生重大影响。
经济波动对公司经营的影响如下：
对于工厂而言，利率、工资、房屋价格影响其生产成本，消费品价格影响其收入；
对于房地产而言，利率、工资、房屋价格影响其生产成本，房屋价格影响其收入；
对于银行而言，银行的主要利润来自存贷款利差，所以利率的变化直接影响其利润。
同时经济波动也会影响市场情绪。在经济繁荣时期，玩家的生产和经营活动都非常积极，各种资源的价格和交易量普遍高涨，而在经济萧条时期则是另一番景象。这种现象在股市中表现得非常明显，当投资者对未来保持乐观，情绪高涨时，公司经营业绩良好，可能带来股价的攀升。
所以，玩家不管是在经营还是交易过程中都需要密切关注宏观经济系统。
游戏中宏观经济系统主要功能设置如下：统计游戏经济数据、讨论游戏货币政策、提供经济分析的平台。其中，经济系统会定期公布经济金融数据、央行货币委员会也会定期公布公告，经济分析栏目将与游戏论坛对接，以帮助玩家讨论分析经济走势。 比赛系统是玩家检验自己投资知识、结识投资高手的绝佳场所。对于广大券商、基金、培训机构、学校师生、市场监管机构而言，也是拓展业务，展示自身实力的良好平台。
游戏中的比赛可以分为三个维度：投资比赛与股票比赛、邀请赛与公开赛、团体赛与个人赛，在比赛说明中有对上述各种比赛的详细介绍。
在不同比赛所用的账户和资产类别有所不同，投资比赛账户下能够交易的资产包括现金、存款、债券、股票、房屋、基金、期货等，而股票比赛账户下能够交易的资产包括现金、存款、债券、股票等。尽管如此，所有比赛最终都是根据收益率来排名。
比赛系统主要有三大功能区：“我的比赛”、“全部比赛”、“比赛说明”。其中，“我的比赛”展示了玩家自己参加的全部比赛，包括过去参加的、现在正在参加的以及参赛预告等。“全部比赛”展示了系统中所有的比赛。“比赛说明”是对游戏中比赛规则的详细介绍。 “训练”板块分为 “升级考试”、“学习手册”、“游戏指南” 等三个子栏目。训练的宗旨是为玩家提供真实世界中的经济金融知识以及对投资实践操作的指导。
升级考试的问题主要是针对真实证券市场知识进行设置的。同时我们提供详细的解答，以帮助玩家在游戏之余加强投资理论知识的学习。在“训练”栏目，我们还设有“学习手册”，提供系统的投资相关知识。“学习手册”总结了相关的经济金融、投资知识，它对投资者的理念、心态都非常有帮助，是投资者不可多得的学习资料。 资本动作概念
又称资本经营，是中国**企业界创造的概念，它指利用市场法则，通过资本本身的技巧性运作或资本的科**动，实现价值增值、效益增长的一种经营方式。简言之就是利用资本市场，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动和以小变大、以无生有的诀窍和手段。
引资本运作包括的内容
资本运营(Capital Operation)，又称资本运作、资本经营 发行股票、发行债券(包括可转换公司债券)、配股、增发新股、转让股权、派送红股、转增股本、股权回购(减少注册资本)，企业的合并、托管、收购、兼 并、分立以及风险投资等，资产重组，对企业的资产进行剥离、置换、出售、转让，或对企业进行合并、托管、收购、兼并、分立的行为，以实现资本结构或债务结 构的改善，为实现资本运营的根本目标奠定基础。
资本运作的主要方式
一、按照资本运作的扩张与收缩方式分为：
1、扩张型资本运作：具体分为纵向心型资本运作、横向型资本运作和混合型资本运作。
2、收缩型资本运作：具体分为资产剥离、公司分立、分拆上市、股份回购等。
二、按照资本运作的内涵和外延方式分为：
1、内涵式资本运作：包括实业投资、上市融资、企业内部业务重组。
2、外延式资本运作：包括收购兼并、企业持股联盟以及企业对外的风险投资和金融投资等。 经济分析栏目主要为玩家提供讨论分析经济走势的场所。由于游戏中影响资产价格变动的因素与规律和真实世界几乎一致，所以，玩家可以从中学到非常实用的经济分析知识，对玩家在现实世界的投资大有裨益。

B. 请问买新房子要注意些什么吗有什么猫腻没有

除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)
物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的。
1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.
2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.

3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.

4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.

5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.

6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!
1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。

2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻
江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置。

3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时，楼价也会下调。

4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。

5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。

6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。

7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。

8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。

9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别忘了这些内容。连连
购房“陷阱”全知道：
一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失去理智，不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？
广告陷阱
为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告。
销售陷阱
国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给买房人设下了陷阱：
其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高。
其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
其四，设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子，但为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
“五证”陷阱
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
合同条款陷阱
客户决定购房了，得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
特别提醒您：
为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：
第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。
最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。
买房首先从位置和距离来讲，要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的资金承受能力，从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。

要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲，一定要注意房屋内部的格局合理性，包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。

目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用，其中有很多注解需要买房者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。

物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。

从整体的购房趋势来看，房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高，这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求，不必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。
购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
参考资料：http://..com/question/2359143.html

C. 贷款无抵押只要身份证大额贷款黑幕

【网络反诈骗联盟团队】友情提醒：

网上各种投资担保护或者融资类担保公司发布的，只凭身份证就可以贷款或者大额办理信用卡的基本都是低级骗局，无论公司是否注册备案，都不要相信，骗子骗你签订合同，然后会一步步要求你先支付首月利息、履约费、保证金、保险费、担保费、放款费、公证费、抵押金、开卡费等等，甚至还会以验资为名，要求你将自己账户上所有的资金打至骗子的账户，如果你不交纳，骗子会以你已经和他们签了合同为名，威胁要起诉你违约，并赔偿巨额违约金，这实为低级的诈骗手段和典型诈骗！

不要相信骗子的任何威胁，由于对方涉嫌诈骗，所以，和骗子签的合约没有任何法律效力，更不存在违约之说，请永远记住，对方以任何理由要求你先支付任何费用的，都是绝对的诈骗，无论在任何情况下，都不要先给其他人汇款、转账，以免被骗！

所以，特此提醒广大网友，不要相信网上发布的此类贷款信息和任何公司，特别是北京、上海、广州等大城市的这类公司更多是骗局！

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D. 开发商欠贷款五年办不到房产证如何办

要害：
贷款如果抵押了你们的项目，那么，银行不解压，谁也办不了证。
建议你提前了解清楚目前进展的情况，再做考虑。
一、要证：
1、联合业主一起到市政府信访办上访，要不厌其烦的去，人要多。
结果：信访办联系建委组织开发商与你们一起座谈协商。
2、起诉开发商违约到法院，并进行诉前保全。知道的人越少越好（人多了，都来诉，法院可能不敢立案）。
结果：旷日持久的诉讼，但是由于银行已经预先抵押，即使诉讼胜了，拿到判决和给交易中心的办证协助执行通知书，也无法立即在房屋交易中心办证。
3、起诉开发商和银行到法院，诉由：1、两者间的抵押条款无效，理由：该房屋在抵押贷款前，已经销售给你们，房屋所有权发生改变，未经你同意的抵押是无效的。
同时进行上一个诉讼（一般法院可能等抵押的诉讼结束后，判决这个诉）
结果：还是旷日持久，理想的结果的是法院判决抵押无效，给交易中心出具协助执行通书或联系函，解除该抵押，，判决开发商承担违约金，并要求交易中心协助办证。
但是，在诉讼难度很大：开发商一般“里面有人”，时间漫长（一、二审、管辖异议等等）、保护国有资产的“帽子”（银行一般是国有商业银行）、社会后果（不是你一户）等等因素决定了你如果在法院没有足够的能量，建议不要轻易尝试。
3、是个“阴招”，设法搞到银行贷款的“内幕资料”（肯定有，不然怎么会贷给还不了钱的人，而且开发贷款期限一年，最多展期半年，怎么会5年不还？一般银行早就诉讼了），而后约谈银行经办人，让他想想办法吧。。。。。。
4、媒体曝光——挺俗的一招，估计没什么大用处，辅助手段吧。
二、要钱：相对简单。
起诉开发商根本性违约，解除合同，返还购房款，并赔偿损失或违约金。
需要在起诉前调查找到开发商可执行的相应财产，这个工作比诉讼还要难！（毕竟，如果它有财产可执行，也不会5年不换贷款，没人追究了），而后要求诉前保全(查封)，如果不能做到这一步，建议你还是不要诉讼了（白白浪费时间和金钱，最后执行不了还伤了和气）。
小建议：如果，项目还没有正式综合验收的话，可以尝试查封其在开发办等建委各部门的项目各项押金，这往往是大家所忽视的，数额不大（10几万到一百万甚至几百万），加起来也有不少钱，足够你的钱了。
综上所述，要钱比要证容易些，不论怎样，后面的维权之路都很艰辛。
祝你早日维权成功。

E. 关于成都房屋抵押贷款，做的比较好的有

一、今天的中国经济

1.今天是没有标准答案的时代

① 技术是未来创新模式的核心竞争力

今天很多人都在问，中国经济向何处去？其实没有一个标准答案。

十几二十年前，那些做生产性创新的企业当时很寂寞，但他们不做套利，不做价差，不做资产负债表扩张，坚持投到从未来看有核心竞争力的关键技术上，笑到了今天。谁在这方面更早发力，谁在今天就能有收获。今天是没有标准答案的时代。一个企业的价值最终是由企业家内心的逻辑和未来发展的潮流方向是否一致、是否相互关联决定的。

② 价值创造的根本逻辑

整个中国经济和投资的基本逻辑，正在从负债驱动型的资产升值、追逐套利、寻租、价差的扩张逻辑，走向以生产性创新和竞争力为主导的价值创造逻辑。

由于中国城镇化率还只有60%多，存量商品房有两三百亿平方米，每年即使更新3%、4%，也是一个很大的市场。所以房地产还是有发展的空间，还是一个大行业。但是从大逻辑来看，从各类金融机构对于房地产开发贷以及居民按揭贷款的上限“封死”，可见中央已经下了决心，就是金融资源对房地产的支持有了一个明确的天花板。

中国城市的人均居住面积已经比欧盟平均水平高，金融资源不能再更多地用于与资产负债表扩张相关的东西。

2017年中央金融工作会议已经拉响了警报，提出金融为实体经济服务和防风险等等。那一年有些房企的骄傲达到了历史峰值，后续还接着扩张资产负债表扩张，现在就难以为继。就算做的再大，无非意味着将来倒的时候占地面积比较大。

这就是企业发展逻辑错误导致的后果。

2.目前中国经济的三个问题

中国经济肯定是有问题的，最近中央经济工作会议讲了三条：

① 需求收缩

中国人均GDP是美国的1/6，按道理需求已经还很大，但开始收缩了。

② 供给冲击

从过去一两年出口高增长来看，冲击供给主要并非外因所致，应该更多找内因。比如政策叠加导致的“合成谬误”。

③ 预期软弱

中国经济有问题，有些并非经济本身的问题。中国经济不能靠隔三差五的座谈会去鼓劲，而应该让企业家和市场经济主体有预期、有信心，愿意沿着高质量发展的道路去发展。

二、国运大逻辑及企业家责任

1.中国大周期背后的逻辑

① 国运周期与“十四五”规划

过去几十年，从中国经济在全球经济中的占比来看，可谓“十倍速增长”，1978年占1.7%左右，2020年占全球17.4%。

1978年中国GDP占美国的6.5%，2001年是美国的1/7，2008年是其1/3，2016年美国大选，中国GDP是其60%左右。大选后四年美国开始打压中国，但目前中国GDP是美国的3/4左右，不降反升。

接下来几十年，从“十四五”规划和2035年远景目标纲要来看很清晰，接下来三个五年计划从2021年开始，目标是到2035年基本实现现代化；之后再有三个五年规划，成为世界现代化强国，实现伟大复兴。从未来战略导向看，强调高质量发展、供给侧改革、创新驱动、扩大内需、推进改革、破除制约经济循环的制度障碍、对外开放、大循环，并没有掉头和转向。

但是在这个大周期里，也可以看到一些明显变化，比如地产去金融化、医疗去市场化、教育去资本化、媒体去非公化、互联网平台去垄断化、媒体去流量化、娱乐去庸俗化、中小学生去网游化。

大周期里的逻辑变化也需要高度重视。

② 共同富裕背后的逻辑过去强调贫穷不是社会主义，现在也强调两极分化更不是社会主义，后面那句话也许更加重要。追求共同富裕是有社会基础的，因为现实情况是我们国家2/3的人月均收入在三千块钱以内。

去年有几个月，网上针对某家上市公司及其创始人开展巨大争论，把企业界曾被公认为教父级的人物在网上群殴。很多群殴都不顾事实和逻辑，但确实说明了民情的变化。

因此今天企业家无法回避社会和民众的吁求，无法回避利益相关者的要求。

我接触过一些供应商，他们说外企是60天准时付款，而中国企业是6个月付款，还是商票，有时还拖延。这就是对利益相关方的不负责任。

现在做企业只想赚钱而缺乏利益相关者意识是走不通的。一旦被社交媒体曝光就是社死，无论谁，无一例外。中央对共同富裕的诠释是辩证的。

一是鼓励勤劳创新致富。

二是坚持基本经济制度。

要允许一部分人先富起来，同时强调先富带后富、帮后富，重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人。靠偏门致富不能提倡，违法违规的要依法处理。

三是尽力而为量力而行。

政府不能什么都包，重点是加强基础性、普惠性、兜底性民生保障建设。即使将来发展水平更高、财力更雄厚了，也不能提过高的目标，搞过头的保障，坚决防止落入“福利主义”养懒汉的陷阱。

四是坚持循序渐进。

同时也提出加强对高收入的规范和调节。比如完善个人所得税制度，规范资本性所得管理，推进房地产税立法和改革，加大消费环节税收调节力度，完善税收优惠政策、鼓励高收入人群和企业更多回报社会

坚决取缔非法收入，坚决遏制权钱交易，坚决打击内幕交易、操纵股市、财务造假、偷税漏税等获取

F. 房贷按揭建设银行收多少手续费和评估费公证处收多少钱一共收800，不开票，是不是有内幕

银行那边只收评估费，没有手续费，但是评估费一般都不会开发票的，你说一共是800元差不多了，公证处办理公证书按道理是给你开票的，银行的评估费现在各地方都不一样，不好给你准确的答案，公证费一本应该是200元。

G. 关于国际金融问题，请教！

1．Q：简述国际收支平衡表差额分析中的几个主要局部差额，国际收支失衡的调节原则和调节手段？
局部差额：
1、贸易收支差额
2、经常账户差额
3、资本和金融账户差额
4、综合差额
5、错误与遗漏差额
调解原则：
丁伯根法则：一国所需的有效政策工具数目至少要和想要达到的独立经济目标一样多
有效市场原则：讲政策用于实现其最为有效的目标
一旦国际收支失衡超过某种限度，当事国就必须进行必要的调节。在选择调节措施时，应该注意以下原则：①按国际收支失衡的类型选择调节方式。②调节国际收支失衡应考虑国内平衡。③选择调节方式应注意外界反应措施。
调节手段有自动调节机制和调节政策。
国际收支的自动调节是指由国际收支失衡本身引起额国内经济变量变动对国际收支的自动调节作用。
自动价格调节机制、自动收入机制、自动利率机制
国际收支的调节政策有(1)外汇缓冲政策
(2)财政和货币政策 ．
(3)汇率政策
(4)直接管制
（5）国际经济合作

2．汇率是如何决定的？试结合人民币汇率的历史发展过程讨论人民币汇率是如何确定的？

汇率亦称“外汇行市或汇价”，是国际贸易中最重要的调节杠杆。一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。
一般来说，国际金融市场上的外汇汇率是由一国货币所代表的实际社会购买力平价和由市场对外汇的供求关系决定的。
一国对另一国资源存在各种不同的需求，这些需要总体上表现为一个综合的总的需求，这种外来的需求，和另一国本国的需求和供给一起，决定了两国的汇率水平。

人民币汇率的历史发展第一阶段在1949－－1952年的国民经济恢复时期，此阶段为国民经济恢复时期。人民币汇率的制定，基本上与物价挂钩，此时汇率调整频繁，幅度大。
第二阶段为1953-1973年初，人民币汇率变动呈现出基本稳定的特征，不再充当调节对外经济交往的工具，人民币对美元汇率始终不变，实行盯住美元的汇率制。
第三阶段为1973-1980，布雷顿森林体系崩溃，我国根据有利于推行人民币计价结算，便于贸易，为国外贸易所接受的原则，实行盯住一篮子货币的汇率制度。
第四阶段为1981-1984，我国实行双重汇率制。
第五阶段为1985-1993，我国实行官方汇率与市场汇率并行的双轨汇率制。
第六阶段为1994-2005年6月，我国实行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制。
第七阶段即为2005年7月，我国开始实行以市场供求关系为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。

3．Q：投资者进行外汇市场交易的动机有哪两个并略加解释，介绍我们学过的5中外汇交易品种
套期保值和投机
套期保值是指把期货市场当作转移价格风险的场所，利用期货合约作为将来在现货市场上买卖商品的临时替代物，对其现在买进准备以后售出商品或对将来需要买进商品的价格进行保险的交易活动。
投机指根据对市场的判断，把握机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。投机可分为三类：长线投机者、短线交易者、逐小利者。

外汇交易主要可分为现钞、现货外汇交易、合约现货外汇交易、外汇期货交易、外汇期权交易、远期外汇交易、掉期交易等。
具体来说，现钞交易 是旅游者以及由于其他各种目的需要外汇现钞者之间进行的买卖，包括现金、外汇旅行支票等；
现货交易 是大银行之间，以及大银行代理大客户的交易，买卖约定成交后，最迟在两个营业日之内完成资金收付交割；
合约现货交易 是投资人与金融公司签定合同来买卖外汇的方式，适合于大众的投资；
外汇期货交易 是指在约定的日期，按照已经确定的汇率，用美元买卖一定数量的另一种货币；
期权交易 是将来是否购买或者出售某种货币的选择权而预先进行的交易；
远期交易 是根据合同规定在约定日期办理交割，合同可大可小，交割期也较灵活。

4.国际收支失衡表的内容有哪些，国际收支失衡时，可采取哪些调节手段？
、国际收支失衡表的内容有哪些，国际收支失衡时，可采取哪些调节手段？
内容：1、经常帐户——反映一国与他国之间的实际资源的转移
货物与服务、收入、经常转移
2、资本和金融帐户
直接投资、证券投资、其他投资
3、平衡帐户——调节项目
官方储备资产、错误与遗漏
调节手段：1、国际收支自动调节机制
自动价格调节机制、自动收入机制、自动利率机制
2、国际收支的调整政策
融资手段：外汇缓冲政策
支出—增减政策：财政与货币政策
支出—转换政策：汇率政策、直接管制政策、国际经济合作

1）经常账户，反映一国与他国之间的实际资源的转移，主要设置三个子项目：货物和服务、收益及经常性转移。2）货币和金融账户，资本账户包括资本转移及非生产、非金融资产的收买和放弃，而金融账户则指一个经济体对外资产和负债所有权变更的所有权交易。3）平衡账户，调节项目，官方储备资产、错误与遗漏。

对于收支失衡的调节手段主要分为两个方面：一个是通过在经济运行中的某些自动调节机制，而使其得到某种程度的缓冲，甚至是自动恢复平衡，主要包括自动价格调节机制、自动收入调节机制、自动利率调节机制；另一方面就是通过国家政策，采取必要的措施来调节，主要有：外汇缓冲政策、财政与货币政策、汇率政策、直接管制政策、国际经济合作。

5．简述外汇风险的规避和管理办法

关于外汇风险规避的几点措施
（一）加强企业防范外汇风险的内部选择，合理选择交易中的货币
（二）选择合适的外汇交易品种
1.远期外汇买卖
2.掉期外汇买卖，分货币掉期和利率掉期
3.外汇期权交易
（三）分析和预测外汇汇率变动趋势，重视外汇的操作
外汇的正确操作也是企业规避外汇风险的重要手段，尤其是那些进出口额较大的企业。面对国际外汇市场的风云变换，如不采取应对措施，自己手中的外汇可能就会贬值，给企业带来损失。当然，如果我们充分利用外汇市场的波动、发挥外汇汇率这把双刃剑好的一面，就可以取得丰硕的利得。出口商可以利用卖方信贷避免外汇风险。
（四）提高企业相关人员的外汇风险防范意识

外汇交易者面临的风险基本可以分为三类：交易风险、会计风险、经济风险。外汇风险管理也可以分为交易风险管理、会计风险管理、经济风险管理。
交易风险管理：1、内部管理方法，又称商业方法，包括合同货币的选择、多种货币搭配、调整价格、加列保值条框等方法。2、外部管理法，又称为金融法，它是指通过一定的外汇交易来达到规避风险的目的，一类是利用远期合约等传统外汇交易，一类是利用货币期货、期权等衍生金融工具。此外，货币市场法也是常用的防范交易风险的手段。
会计风险的管理一般有两种：缺口管理法和合约报执法。前者主要是通过资产负债在总额上的平衡来实现对风险的控制，后者则带有一定的投机性。
经济风险的管理：从调整收入和成本两方面进行，防止汇率变动造成未来现金流入量的减少。生产策略：1、海外建厂策略2、里获得采购策略3、提高生产效率，加强产品开发，实现产品的多元化。同时还有市场策略和财务策略。

6Q:人民币采取的是什么汇率制度，在此制度下人民币汇率是如何形成的？
人民币汇率制度是以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。

一是汇率调控的方式。实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，而是参照一篮子货币、根据市场供求关系来进行浮动。这里的"一篮子货币"，是指按照我国对外经济发展的实际情况，选择若干种主要货币，赋予相应的权重，组成一个货币篮子。同时，根据国内外经济金融形势，以市场供求为基础，参考一篮子货币计算人民币多边汇率指数的变化，对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。篮子内的货币构成，将综合考虑在我国对外贸易、外债、外商直接投资等外经贸活动占较大比重的主要国家、地区及其货币。它还需要将市场供求关系作为另一重要依据，据此形成有管理的浮动汇率。
二是中间价的确定和日浮动区间。中国人民银行于每个工作日闭市后公布当日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的收盘价，作为下一个工作日该货币对人民币交易的中间价格。
三是起始汇率的调整。汇率形成是由外汇市场上的需求与供给决定的。

在资本项目不可自由兑换的条件下，人民币汇率的形成在实质上仍是由政府决定，而不是国际汇市波动因素作用的结果。这是一种由政府确定汇率，并实施行政管制的、与美元保持固定比价的稳定型汇率机制，又称盯住美元汇率。其最重要的特点是不论其他货币是升值还是贬值，人民币兑换它们的比价都是从它们兑换美元的比价换算而来。
人民币采取的是什么汇率制度，在此汇率制度下人民币汇率是如何形成的？
自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
如何形成：一是汇率调控的方式。实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，而是参照一篮子货币、根据市场供求关系来进行浮动。这里的"一篮子货币"，是指按照我国对外经济发展的实际情况，选择若干种主要货币，赋予相应的权重，组成一个货币篮子。同时，根据国内外经济金融形势，以市场供求为基础，参考一篮子货币计算人民币多边汇率指数的变化，对人民币汇率进行管理和调节，维护人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
二是中间价的确定和日浮动区间。中国人民银行于每个工作日闭市后公布当日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的收盘价，作为下一个工作日该货币对人民币交易的中间价格。
三是起始汇率的调整。2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。
如何形成答案二：汇率形成以外汇市场的供求状况为基础。外汇指定银行在中央银行规定的交易头寸内进行银行间外汇买卖，形成市场供求，并在此基础上确定人民币对外币的市场价格。人民银行根据前一营业日银行间外汇市场上形成的美元对人民币的加权平均价，公布当日主要交易货币对人民币的基准汇率；外汇指定银行根据公布的基准价，根据国际主要外汇市场的行情，套算出人民币对其他货币的汇价。外汇指定银行在规定的浮动范围内确定挂牌汇率，对客户买卖外汇。

7Q：国际货币基金组织，世行的资金来源和主要业务是什么？
IMF的资金主要来源于成员国缴纳的份额、借款、捐款、出售黄金所得的信托基金以及有关项目的经营收入。
成员国缴纳的基金份额，是指成员国参加IMF时所要认缴的一定数额的款项。借款时国际货币基金组织通过与成员国协议，向成员国借入的资金。信托基金是国际货币基金组织将它六分之一的黄金分4年按市价出售所得的利润。
业务活动：1、汇率监督与政策协调2、储备资产的创造与管理3、贷款业务

世界银行集团
资金来源:1、成员国缴纳的股金2、发行债券3、债权转让4、业务净收益
业务活动：世界银行通过提供贷款、政策咨询和技术援助，支持各种以减贫和提高发展中国家人民生活水平为目标的项目和计划。 向成员国尤其发展中国家提供贷款是世界银行最主要的业务。
其贷款业务主要有项目贷款、非项目贷款、联合贷款、第三窗口贷款等几种类型。

。

8．国际储备有哪些组成部分，是如何管理的？
国际储备的组成部分有1、黄金储备（是指一国货币当局作为金融资产持有的黄金。显然，非货币用途的黄金不在此列）；2、外汇储备（由各种能充当储备货币的货币构成。只有那些可自由兑换的、被各国普遍接受的、价值相对稳定的货币才能充当储备货币）； 3、在基金组织的储备头寸（也叫普通提款权，是指会员国在IMF的普通资金账户中可以自由提取和使用的资产）； 4、特别提款权（是一种依靠国际纪律而创造出来的储备资产）。
国际储备管理包括两个方面：
一是国际储备规模的管理，以求得适度的储备水平。应考虑国际储备的需求和供给因素，利用进口比率法、国际收支差额法、货币供应量法
或成本-收益法确定适度国际储备量。
二是国际储备结构的管理，使储备资产的结构得以优化。首先黄金的储备数量不宜过多，应保持稳定 。其次，外汇储备应进行币种管理，考虑①对外贸易支付所使用的币种； ②偿还外债本息所需的币种；③政府干预外汇市场、稳定汇率所使用的币种；④各储备货币利率与汇率变化的对比；⑤储备货币的多元化等因素。由于国际储备的主要作用是弥补国际收支逆差，因而各国货币当局更重视流动性。按照流动性的高低把储备资产划分为三级：一级储备，主要是现金和准现金，如活期存款、短期国库券、商业票据等。 二级储备，主要是中期债券；三级储备，主要是长期投资工具

一个国家的国际储备管理包括两个方面：一是国际储备规模的管理，是对国际储备规模的选择和调整，解决如何确定和保持适度的国际储备水平，以求得适度的储备水平；二是国际储备结构的管理，解决如何实现储备资产结构上的最优化问题，使储备资产的结构得以优化。通过国际储备管理，一方面可以维持一国国际收支的正常进行，另一方面可以提高一国国际储备的使用效率。

9．哪些交易行为会引起外汇现货市场的供给和需求
即期外汇交易：即期外汇交易（Spot Exchange Transactions）：又称为现货交易或现期交易，是指外汇买卖成交后，交易双方于当天或两个交易日内办理交割手续的一种交易行为。
套利：套利( arbitrage): ，指同时买进和卖出两张不同种类的期货合约。交易者买进自认为是"便宜的"合约，同时卖出那些"高价的"合约，从两合约价格间的变动关系中获利。在进行套利时，交易者注意的是合约之间的相互价格关系，而不是绝对价格水平。
套汇：套汇是指利用不同外汇市场的外汇差价，在某一外汇市场上买进某种货币，同时在另一外汇市场上卖出该种货币，以赚取利润。在套汇中由于涉及的外汇市场多少不同，分为两角套汇、三角套汇和多角套汇。

论述
1、 试分析2008年国际金融危机的原因、演变过程、我国已采取哪些措施来应对此次金融危机。
原因：本次金融危机是从美国次贷危机演化形成的，但并不仅是金融层面的事情，其有着深刻的经济和金融根源。
1、从宏观经济层面看：
（1）美国“低储蓄率和财政、经常项目双赤字”的经济结构不可持续。近年来美国的储蓄率一直在下降，巨额“储蓄-投资”缺口依靠经常项目赤字和政府财政赤字来融资。在美国经济结构中，消费占GDP比重达70%左右，大大高于一般发达国家50-60%的水平；居民储蓄率2000年以来平均仅为1.5%，大大低于一般发达国家5-10%的水平；家庭和政府的高消费均靠负债来维持，家庭债务占可支配收入比重2001年为101%，目前已达到138%，联邦政府债务占GDP的比重2000年为60%，目前为73%，；经常项目维持巨额赤字，占GDP比重从2001年的3.4%上升至2005年的6.6%。这样一种经济结构是不可持续的。
（2）为刺激经济增长而采取的鼓励房地产发展的政策导致了地产泡沫。在2000年科技股泡沫破灭和2001年“9?11”危机爆发后，美国经济陷入衰退，美国试图通过刺激房地产业发展而重振经济。美国政府通过房利美和房地美两大准政府机构，大量购买次级按揭贷款，鼓励信贷机构发放住房按揭贷款。这些经济刺激政策在很大程度上达到了预期效果，但也埋下了隐患。
（3）过于宽松的货币政策造成全球流动性泛滥。美国在2001年以后采取了不合理的货币政策。美联储连续13次下调基准利率，使联邦基金利率在2003达到了1%的历史最低水平，并维持一年之久。市场过多的流动性使标准普尔指数从2002年10月份的777点飙升到2007年1月的1565点，国际原油期货价格从2000年25美元/桶上升到2008年7月的147美元/桶，美国二手房平均价格也从2000年的13.5万美元/套上涨到2006年7月的23万美元/套。
2、从微观的金融运行机制来看：
（1）信贷机构违背信贷基本原则，没有对信用状况较差的客户群体进行认真筛选，导致其中一些不合格客户也获得了房屋按揭贷款。这一方面由于作为抵押物的房屋价格持续上涨，商业银行对客户本身的资信状况有所忽视；另一方面，商业银行对按揭贷款通过资产证券化出售，使风险转移出去，因此没有动机去认真筛选。
（2）金融机构为追逐利润偏离为实体经济服务的宗旨，盲目发展衍生产品，导致了信用资产泡沫。先是商业银行把抵押贷款证券化，出售给投资银行、私募基金等金融机构，而投资银行又把这些资产重新组合成新的债券CDO，并再次出售，经过多次复杂衍生后，各级投资者已经看不到基础产品了，难以确定风险点。
（3）监管当局的失职。监管当局对金融产品和金融机构的杠杆率缺乏有效的控制。巴塞尔协议规定银行信贷资产的资本充足率至少为8%，但却没有对表外资产做出类似规定，导致衍生品普遍具有很高杠杆比率，如美林、雷曼兄弟的衍生产品杠杆约为30倍左右。此外，监管当局对有系统性影响的大型金融机构的风险缺乏有效监测。
在全球经济高度一体化的今天，我们接受了全球化带给我们的福祉和利益，但同时也必须承受全球化带给我们冲击。这次危机之所以给全世界带来如此大的影响，关键在于这次是作为世界主要发达国家的美国出了问题，波及全球。更深层次的原因在于世界经济结构的不均衡和国际货币体系的不合理。世界经济的一端是发达国家的低储蓄高消费，一端是发展中国家的高储蓄低消费；一端是发达国家占据有高附加值的服务业和高新技术产业，一端是发展中国家占据产业链的低端——制造业。发展中国家形成国际收支双顺差，积累了高额的美元外汇储备，这些外汇储备又通过购买美国国债回流美国，并支撑了美国政府和居民的负债消费。“穷国”支援了“富国”。美国的巨额经常项目赤字和财政赤字通过美元在国际货币体系的主导地位由全球人来“买单”了

演变过程：纵观美国金融危机的发展过程，可划分为三个阶段：第一阶段为2007年8月——2008年9月中旬，危机表现为一场规模有限的次贷危机，集中于次贷相关的结构性金融产品。第二阶段为2008年9月中旬——2008年10月中旬，雷曼的破产引发了金融市场大面积信心危机，流动性紧缩从货币和信贷市场迅速传递到全球金融市场，使得规模有限的次贷危机上升成为全球性金融危机。第三阶段为2008年10月中旬至今，黯淡的宏观经济前景导致银行的资产继续下跌，而银行虚弱的资产负债表又迫使其进一步削减信贷规模，形成了金融危机与经济衰退的下降螺旋关系。

措施：针对金融危机的经济萎缩，失业增加等负面影响，主要有以下政策措施，应该说这些政策措施与经济增长、通货膨胀、失业、国际收支4方面的国家宏观经济目的都相关，都会正面影响：
以上为主要的财政政策
（1）宽松的财政政策：减少税收（已实施了证券交易税的下降和利息税的取消），扩大政府支出（40000亿拉动内需正在实施中）；
（2）促进对外贸易：进出口行业是首当其冲地受到影响，并且从业人员众多（据统计已达亿人）。一是增加出口退税；二是人民币升值，都是增加出口竞争力的手段；
（3）减少企业负担：劳动法的调整等；
（4）加强公共财政的社会保障/医疗等方面的支出，保持社会经济发展环境的稳定.
（5）产业振兴计划.
以下为货币政策
(1)货币政策则从2008年7月份就及时进行了较大调整。调减公开市场对冲力度，相继停发3年期中央银行票据、减少1年期和3个月期中央银行票据发行频率，引导中央银行票据发行利率适当下行，保证流动性供应。
(2)宽松的货币政策。9月、10月、11月、12月连续下调基准利率，下调存款准备金率，存款准备金率的下降，贷款基准利率的下降，目的是增加市场货币供应量，扩大投资与消费。
(3)2008年10月27日还实施 首套住房贷款利率7折优惠；支持居民首次购买普通自住房和改善型普通住房。
(4)取消了对商业银行信贷规划的约束。
(5)坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构增加对灾区重建、“三农”、中小企业等贷款。
(6)促进对外贸易：进出口行业是首当其冲地受到影响，并且从业人员众多（据统计已达亿人）。一是增加出口退税；二是人民币升值，都是增加出口竞争力的手段；
(7)对外经济合作与协调(如中日韩之间的货币互换等) 。

2、 分析我国改革开放前后利用外资情况，利用外资的利弊，并展望起发展趋势。
? 1、利用外资情况
? 缓慢增长阶段，50年代十几亿美元，主要是东欧前苏联的政府贷款；60年代以分期付款方式从日本和西欧引进技术；70年代继续以分期付款方式引进外资。这一阶段引进外资的特点是规模不大、结构单一、发展缓慢。原因有特殊的国际政治经济环境，想法偏激
? 加速增长阶段。
? 2、利用外资评价
? （1）总量评价和结构评价。
? 从外资来源国别看具有高度集中的特点；从外资投向行业结构看外商直接投资不仅在三个产业间高度失衡，而且在产业内部也不均衡；从投向地区看80%以上集中在东部，60%集中在上海
? 2）经济评价与非经济评价
? 经济增长效应。劳动、资本和综合要素是推动一国经济增长的三大要素，一般而言，发展中国家劳动力富裕，但资本严重不足，利用外资可以弥补储蓄缺口和外汇缺口，促进经济增长。对我国而言，外资的这一历史使命已经过去，引进外资由弥补传统型缺口转化为弥补现代型缺口，即管理缺口和技术缺口。
? 国际收支效应。
? 技术进步效应。提高技术门槛，发展高新技术企业，促进东道国发展资金技术密集型产业。通过培训和管理本地化提高管理人员水平。
? 结构重组效应。包括资产重组、企业重组（向竞争型转变）、产业结构重组和进口重组（利用外商直接投资由消费型转变为生产型）
? 产业带动效应。外商直接投资通过后向关联、前向关联和旁侧关联等可以迅速提高东道国一个产业群落的整体实力。我国此方面较差，原因有：加工贸易比重过高和国产率水平较低，一则外方不愿意国产化，二则国产化的成本高、质量差。
? 就业效应。扩大就业、转移就业和扩大失业。
? 非经济效应：机制转换效应、倒逼改革效应、扩大开放效应、观念更新效应、收入分配效应和激活企业创新效应。
? （3）代价评价。
? 优惠政策减少了财政收入。
? 配套资金投入（1：10）引进外资越多国内资金越紧张 国有资产流失
? 高进低出损失，结果为境内亏损境外赢利、中方亏损外方赢利 四假问题损失：假合资、加亏损、加出口、假破产 税收流失 利润汇出 环境污染

一、名词解释
国际收支：是指一个国家或地区的居民在一定时期内（通常为一年），与非居民之间发生的全部经济交易的系统记录。
国际收支平衡表：是一国将其在一定时期内各种对外经济交易的内容，按照经济分析的需要设置项目，并采用复式记账法编制的统计报表。
经常帐户：指一定时期内经常发生的国际经济交易，是国际收支平衡表中最基本和最重要的往来项目，是对实际资源在国际间的流动行为进行记录的账户。包括货物和服务，收益，经常转移。
资本和金融账户：反映资产所有权在居民与非居民之间转移，即国际资本流动，包括资本流入和流出。
平衡项目：是一个为了平衡经常项目与资本项目“缺口” 而设置的调节性项目，包括官方储备资产，错误与遗漏两个子项目。
官方储备资产帐户：一国货币当局直接掌握并可随时动用的，主要用于平衡国际收支和稳定汇率的系列金融资产。
国际收支失衡：国际收支失衡是指一国经常账户、金融与资本账户的余额出现问题，即对外经济出现了需要调整的情况。
外汇缓冲政策：是指各国政府调节国际收支失衡，运用官方储备或临时向外筹借资金来抵消超额外汇需求或供给的一种调节政策。
国际清偿力：是一国结算对外债务的一切金融能力，或国际资金的筹措能力。
国际储备：指各国政府为了弥补国际收支赤字，保持汇率稳定，以及应付其他紧急支付的需要而持有的国际间普遍接受的所有资产。
国际储备管理：是指一国政府以及货币当局根据一定时期内本国的国际收支状况和经济发展要求，对国际储备规模、结构最优化、高效化的整个过程。

H. 南京抵押贷款银行利率多少请金融界朋友回答！

呵呵，你这个情况必须要通过担保公司包装之后才行的。现房抵押贷款现在抓的不要太紧啊，没有真实用途根本不可能下款的，不通过内部渠道怎么可能，就算是内部渠道也不会轻易的给你“包装”，因为如果一旦被抓到，直接下岗。我们这些做担保公司的都和银行人做熟了，他们每个单子都拿了我们不少,人家才认我们给“包装”过的东西。睁只眼，闭只眼就这么过去了。你想啊，如果是个人拿着房子都能到银行贷到款，那我们这些公司直接关门算了。这个一个神奇的国度，所以才会有我们这些靠着银行关系吃饭人存在。
现在现房抵押的利息都需要上浮的，一般是上浮20%，大约是6%左右，你那些年还息，月还息也不是你想要就能要的到的，要看银行给不给才行。我们公司目前端午节才打点过，还能办那种按年还是按季度还息的贷款，但是也应该很快就不行了。
我打了这么多字，爆了这么多内幕，把分给我吧。如果你想找我做贷款也行，直接发网络消息给我，我算你便宜点好了。

I. 房贷申请难可能你掉进了贷款“潜规则”

许多 购房 者在办理商贷买房的时候发现，自己明明先申请的贷款，却迟迟等不到银行放款。为什么最优惠的 房贷利率 别人申请得到你申请不到？是什么在左右房贷利率？其实这中间有不少行业潜规则。

一、空白合同

空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向 贷款人 口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。

毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。律师提醒各位消费者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下 贷款利率 的承诺，保留证据。

二、捆绑销售

在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8．5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费陷阱在各家商业银行中并不少见。

对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人 按揭贷款 业务＊＊现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。

如果遭遇房贷搭售的陷阱，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。

三、价高者得

然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。

四、不同 楼盘 利率差别化

贷款买房 利率打几折，不仅要看你买的是第几套房，还要看你是买的哪个 开发商 的房子。有银行房贷经理曝房贷利率定价内幕：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15％。

上述几种房贷内幕产生的深层次原因，还是监管不力。

在利益的驱使下，银行采取最有利于自己的方式来设置房贷条件，既不签立规范的 房贷合同 也不严格按照规范的合同行事，最大限度的榨取合法和非法的房贷利益。在这个过程当中最受伤的就是房贷一族了，本来就要承受高房价，还要承担房贷潜规则成本。

那么，在碰到以上这些内幕的时候， 购房者应该怎么办呢？

首先， 不要轻 信贷 款经理的优惠折扣许诺，任何口头约定都是浮云，无法成为有力的证据，购房者在申请房贷时应该让银行将贷款利率优惠写入贷款合同，同时约定好贷款发放时间，为未来维权准备好证据。

其次， 银监会目前已经下发了《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求银行对于已经签约的贷款合同正常履行，如果借款人碰到贷款银行以不放款来要挟涨贷款利率，可以向银监会或当地的银监局投诉。这种方式是效果最好，成本的维权方式。

最后， 如果真有银行不买银监会的账，借款人可以向法院起诉银行，因为按照《合同法》规定，对于双方已经签署的合同，一方无权擅自更改合同内容，也就是说如果贷款合同已经签好了，银行不能在借款人不同意的情况下提高贷款利率，或是拖延放贷时间。

J. 办理按揭买房,银行却查不到自己的资料,会不会有猫腻

你好。
按你说的情况，咱们分下面几个问题来说：
一、首选明确是哪个银行。看你是否查询有误
二、开发商是否有通知你办理后续的税费缴纳，房产证工本费，大修基金等事宜。如果开发商有通知您后续事宜，那么说明房屋是正常还贷状态。
三、开发商是否有通知你贷款没有办下来，如果你通过正常渠道办理了按揭手续，开发商也没有通知你贷款办不了，那么应该是还是银行内部走手续，正式办好之后，会有该银行的卡，供你每月打钱进去还贷，银行会通知你的，也会给你出明细单。
四、你查询的营业点是否系统有故障。你查询当时的网点，会不会有系统问题，查不了