抵押貸款證券化運作的五個步驟

1. 房屋抵押貸款證券化的程序

房地產大約一半的有形資本資產，在世界發達國家。房地產也往往是最能持久的資產，在這些經濟體中，使成本獲取房地產資產一般都遠遠超過了每年的租金成本，採用實時
地產。因此，在大多數發達國家，抵押貸款市場-即市場融資的房地產資產-是美國最大的組成部分的資本市場，其規模正在就同一量級的市場，為政府債務及買賣股票證券。
由於這種重要性，按揭市場的效率很可能是一個關鍵因素，在整體金融市場的效率。特別是，運作不良抵押貸款市場很可能"污染"其他金融市場，其效率低下。例如，政府可能會嘗試"支持"低效抵押貸款市場的補貼和規章，然後充當隱稅和限制其餘的資本
市場。在另一方面，一個有效率的按揭市場將作為一個積極的外部性，為其他資本市場，形成壓力，更高的效率，在這些市場。

2. 次級抵押貸款的證券化流程

參與者與業務流程 如果想把抵押貸款弄明白，你必須了解參與者的身份、所扮演的角色，以及他們的動機。了整個貸款過程的抵押貸款. 當消費者需要抵押貸款的時候，他們可以找抵押經紀商或者是抵押貸款公司/銀行。經紀商只能發起這筆貸款，然後由貸款公司以自己的名義和自有資金來閉合貸款。 要進行貸款證券化，貸款數量必須要上規模，因此，大部分和凱爾納同等規模的貸款公司要依賴更大型的貸款公司，而諸如通用汽車金融服務公司和Countrywide之類的公司則從貸款公司那裡購買貸款。在貸款證券化之前，這些公司依次從很多貸款公司那裡收集抵押貸款。因為我們的公司是直接將貸款賣給規模更大的貸款公司，因此，我更願意在這本書里將這些更大規模的貸款公司稱為投資人（投資機構）。 下一步的操作取決於貸款的種類。如果貸款屬於標准類貸款或優質貸款，那麼，這些貸款會被出售給房利美或房地美。這些政府贊助機構（後簡稱GSE）將這些貸款打包成抵押貸款支持證券。 如果抵押貸款並不符合GSE的要求，那麼，貸款公司會通過投資機構將這些貸款打包成非機構抵押貸款支持證券。除了住房權益貸款① 之外，還有三類非機構抵押貸款支持證券：A級巨額貸款（Jumbo A）、Alt-A和次級貸款。購買抵押貸款支持證券的機構包括對沖基金、養老基金和外國投資者。這些證券化產品的銷售取決於穆迪、標准普爾等評級機構的評級。這些投資能否定期拿到收益，直至貸款到期？評級公司會對這類問題給出判斷意見。評級公司用字母（AAA到BB-）表示這些投資的風險等級，並以此對證券進行排名。

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3. 什麼叫貸款證券化

廣義的資產證券化泛指以資產未來的現金流為基礎在市場上發行證券的過程。傳統的證券化是在資本市場和貨幣市場上發行證券籌集資金以形成投資資本的直接融資方式，可稱之為「一級證券化」。

狹義的資產證券化（Asset-Backed Securitization，簡稱ABS）則是一種金融創新，特指通過發行以金融資產為基礎的證券，從而對資產進行處置的過程。與傳統證券化相對應，狹義的資產證券化以已生成的存量金融資產為基礎，故亦稱為「二級證券化」。

貸款是資產證券化的主要基礎資產。貸款證券化就是將已存在的信貸資產加以組合並以其產生的現金流量為擔保在市場上發行證券，其實質是將缺乏流動性的、非標准化的貸款轉換成為可轉讓的、標准化的證券，並轉售於市場投資者的過程。

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貸款證券化給會計確認帶來了全新的課題，其關鍵在於，發起人的證券化行為是作為資產銷售處理還是作為擔保融資處理，不同的處理方法會對發起人的財務報表產生重大影響。

若發起人的交易行為被認為是「真實的出售」，已售貸款就可以從發起人的資產負債表內移出，與之對應，發起人獲得的銷售收入是其增加的現金資產，銷售收入和已售資產價值間的差額是交易損益。

若證券化被視為發起人的擔保融資行為，貸款將仍舊保留在發起人的資產負債表上，以貸款現金流為擔保而發行的證券則作為發起人的負債。

4. 什麼是住房抵押貸款證券化，它是怎樣讓眾多投資者來分擔貸款風險

住房抵押貸款證券化是指金融機構 (主要是商業銀行) 把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。

5. 房地產按揭貸款證券化de過程

銀行賺錢的管道最主要的就是放貸，但是美國有很多人買不了房子，因為他們在銀行的信譽的評價很差，銀行不給他們貸款，但是當房產很好的時候，銀行覺得房產這么好放貸給這些人其實還是比較安全的，因為就算這些人到時候不付貸款了 銀行還是可以拍賣他們的房子來補帳的，所以很多銀行就給這些人放貸，但是銀行放貸多了 他自己能去投資的錢也就越來越少了，所以他就把這些貸款包裝成債券，而且這個還是交易形的高利息債券（購買人收到的利息就是銀行收這些屋主的利息來的），這些債券看似是很可口的，所以成了很多基金還有投行的投資組合，銀行靠著"兩房"(就是被Feb接管的Freddie Mac 和Fannie Mae)去債券市場發完債券有了錢以後就再去放貸，然後再發債券，這樣一個循環，基本來算 貸款16天就能包裝成債券脫手了

6. 住房抵押貸款證券化的基本介紹

二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。

7. 金融問題

2005年6月中旬外匯市場行情為：即期匯率USD/JPY=116.40/50，3個月遠期匯率為17/15。以美國進口商從日本進口價值10億元的貨物，在3個月後支付。為了避免日元兌美元升值所帶來的外匯風險，進口商從事了遠期外匯交易進行套期保值。此例中：
（1）若美國進口商不採取避免匯率變動奉獻的保值措施，現在支付10億元需要多少美元？
（2）設3個月後USD/JPY=115.00/10，則到2005年9月中旬時支付10億元需要多少美元？比現在支付日元預計多支出多少美元？
（3）美國進口商如何利用遠期外匯市場進行套期保值？
答：即期匯率USD/JPY=116.40/50，3個月遠期匯率為17/15,三個月遠期匯率USD/JPY=(116.40-0.17)/(116.50-0.15)=116.23/35
(1)現在支付10億日元,需要的美元數:1000000000/116.40=8591065.29美元
（2）設3個月後USD/JPY=115.00/10，則到2005年9月中旬時支付10億日元需要美元:1000000000/115=8695652.17美元
比現在支付日元預計多支出:8695652.17-8591065.29=104586.88美元
（3）美國進口商遠期買入遠期日元10億(遠期價為116.23),這樣,到期支付時,需要的美元數=1000000000/116.23=8603630.73美元,與假設的3個月後USD/JPY=115.00/10相比(即不做套期保值)，少付8695652.17-=8603630.73=92021.44美元

8. 簡述資產證券化的運行過程

最早的資產證券化可以追溯到1968年，當時美國抵押貸款債券問世，叫作抵押債券，發行人按一定的標准把若干個住房抵押貸款組合在一起，以此為抵押發行債券。

到1990年，美國3萬多億美元未償還住宅抵押貸款中，50％以上實現了證券化。

從1983年開始，資產抵押債券也發達起來，出現了抵押保證債券，是針對投資者對金融工具有不同的期限要求設計的。

到1993年，美國CMO的總量已達到了5000億美元。

1985年汽車貸款的抵押證券開始發行；

1988年，美國又推出了以信用卡貸款為抵押的證券化；

1993年對學生貸款的抵押證券相繼問世。

在住房抵押貸款證券化之後，證券化技術被廣泛地運用於按揭債權以外的非按揭債權資產。目前，資產證券化已遍及企業的應收帳款、租金、版權專利費、信用卡、應收帳、汽車貸款應收帳、消費品分期付款等領域。資產證券化市場已成為美國僅次於聯邦政府債券的第二大市場，它也是美國資本市場上最重要的融資工具之一。

金融管制在歐美的放鬆和巴塞爾協議在各國的實施，銀行對資本充足率和不良資產的重視，也大大刺激了資產證券化在世界各國的發展。1995年，世界銀行屬下的國際金融公司以其在南美等發展中國家的長期資產為抵押發行了4億美元不可追索的證券。近幾年來，資產證券化在亞洲也得到了迅速的發展，1994年，香港發行了3.5億港元的抵押貸款債券。到1996年，資產證券化進一步延伸到印尼、泰國、馬來西亞和日本等亞洲國家。據穆迪公司預測，1998年東南亞國家發行的資產支持證券達到20億美元。亞洲金融創新和資產證券化的發展是其金融體系與資本市場深化和發展的重要表現。